"Užívanie" je právo užívať, užívať a získavať zisk a nájom z nehnuteľnosti.
"Holé vlastníctvo" je vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktoré zostáva po užívacom práve, a ktoré nedáva právo ho užívať alebo s ním disponovať počas existencie užívacieho práva.
Pri mnohých príležitostiach sa stretávame s tým, že kupujúcim, ktorí im radia ich daňoví poradcovia alebo sa riadia všeobecnými informáciami na internete, sa odporúča kúpiť nehnuteľnosť tak, že pre seba nadobudnú užívacie právo a ich deti nadobudnú zvyšok vlastníctva nehnuteľnosti (toto je to, čo nazývame „holé“ alebo „nahé“ vlastníctvo“).
Robia to s myšlienkou, že užívacie právo môže pomôcť znížiť dedičskú daň, keďže ide o vzorec, ktorý rodičom umožňuje:
- Znížiť daň z dedičstva: Kúpou získajú rodičia užívacie právo, ktoré je väčšinou nízke percento z ceny nehnuteľnosti a zvyšok získajú priamo deti. V budúcnosti teda v prípade úmrtia rodičov deti už vlastnia vysokú časť majetku, takže deti musia zaplatiť na dani z dedičstva len časť z užívacieho práva rodičov.
- Majte majetok pod kontrolou. Užívacie právo umožňuje rodičom (alebo akémukoľvek inému požívateľovi) užívať dom na želanie rodičov, pričom je vylúčená možnosť, že deti môžu mať právo ho užívať alebo o ňom rozhodovať.
Preto, keď rodičia zomrú, užívacie právo automaticky zaniká a prechádza priamo na deti, ktoré sa stanú 100 % vlastníkmi nehnuteľnosti a zaplatia daň z dedičstva len z hodnoty užívacieho práva, ktorú mali rodičia .
Ďalšou možnosťou, ako znížiť dedičstvo, by bolo rozdeliť predaj na percentá, teda že by si každý kúpil určité percento z nehnuteľnosti (napríklad 30 % pre rodičov a zvyšok pre deti), ale to nedáva žiadnemu z nich. spoluvlastníci „právo užívať“ a výlučne užívať nehnuteľnosť. To znamená, že môžete byť spoluvlastníkom nehnuteľnosti vo vzťahu k iným spoluvlastníkom, ale vy a všetci z nich budete mať právo užívať nehnuteľnosť v súbehu bez toho, aby ktokoľvek mal výhradné užívacie právo, resp. výhradné užívanie nehnuteľnosti.
Napriek tomu, že užívacie právo je vhodné na zníženie dane z dedičstva, musí nám byť jasné, že užívacie právo po nadobudnutí môže zaplatiť daň z nákupu, a preto riešime TRI ASPEKTY:
– Nadobudnutie užívacieho práva pri nákupoch ďalší predaj
– Nadobudnutie užívacieho práva pri nákupoch nové budovy
– Nadobudnutie užívacieho práva prostredníctvom dedičstva or dar
I.- POUŽÍVANIE PRI KÚPE ĎALEJ, ALEBO Z DRUHEJ RUKY
Pri nadobudnutí nehnuteľností pri ďalšom predaji nie je daňou DPH (ktorá sa platí pri nadobudnutí novostavieb), ale „daň z prevodu“ (ITP).
- DPH sa platí Madridu a zvyčajne je to 10 % z nehnuteľností
- Daň z prevodu sa vypláca regiónu a líši sa od jedného k druhému: Valencia je 10 %, Katalánsko 10 % -11 %, Madrid 6 %, Andalúzia a Baleárske ostrovy je stupnica začínajúca od 8 %, atď.
Takže, keď sa nadobudne nehnuteľnosť na ďalší predaj, Daň z prevodu sa platí za celkovú hodnotu transakcie a každý z vlastníkov platí v pomere k nadobudnutému právu. Tým, ktorí nadobudnú užívacie právo, sa vypočíta percento, ktoré predstavuje uvedené právo (zvyčajne súvisiace s vekom užívajúceho práva), a zvyšok sa pridelí ostatným spoluvlastníkom. Každý z nich platí daň z prevodu v pomere k percentu, ktoré mu bolo pridelené.
Ale podľa daňových noriem v Španielsku, keď sa užívacie právo nadobudne kúpou ďalšieho predaja, pri úmrtí rodičov/užívateľov, v procese dedenia, deti/holí vlastníci budú musieť opäť zaplatiť časť Daň z prevodu a prechodu nezaplatili pri nadobudnutí, pretože ju zaplatili ich rodičia. Toto, aj keď sa to zdá nezlučiteľné, pretože sa zdá, že „zaplatiť dvakrát” daň z prevodu a prechodu, zákon o tom hovorí veľmi jasne. Teda Zákon o dani z prevodu a prechodu, výslovne ustanovuje:
"Pri sceľovaní vlastníckeho práva, rozdeleného pri nadobudnutí nehnuteľnosti do užívacieho práva a holého vlastníctva, vždy, keď došlo ku zlúčeniu z dôvodu dodržania lehoty užívacieho práva, alebo smrti požívateľa, sa od holého vlastníka bude požadovať na likvidáciu/zaplatenie dane z prevodu a prechodu, na 100 % pôvodnej hodnoty užívacieho práva"
Takže v prípade, že deti smrťou rodičov nadobudnú užívacie právo, nebudú platiť daň z dedičstva na jeho hodnote. Daň, ktorú budú platiť, bude Daň z prevodu.
Uveďme PRÍKLAD:
A + B kupuje nehnuteľnosť na ďalší predaj v užívacom práve za sumu 150,000 2 EUR, pričom „nahými vlastníkmi“ sú ich XNUMX deti: I. a II.
Hodnota užívacieho práva je 60,000 XNUMX EUR.
Hodnota Holého vlastníctva je 90,000 XNUMX EUR.
Za transakciu sa platí 10 % (región Valencia) z ITP (daň z prevodu), výsledkom čoho je 15,000 6,000 EUR. A + B zaplatí 9,000 XNUMX EUR a I + II zaplatí XNUMX XNUMX EUR.
A + B zomrú, takže užívacie právo k majetku prechádza na ich deti. V tomto prípade deti NEPLATIA daň z dedičstva za nadobudnutie užívacieho práva. Za jej hodnotu zaplatia daň z prevodu. Mali by teda zaplatiť 9,000 XNUMX EUR. A to aj vtedy, ak ich rodičia už túto daň za túto hodnotu zaplatili pri nadobudnutí užívacieho práva v pôvodnom stave.
Preto nadobudnutie užívacieho práva aj v dedičskom konaní nie je zdaňované dedičskou daňou, ale „daňou z prevodu“ alebo „daňou z nákupu“.
Koncept teda nie je taký, že ten, kto ako prvý nadobudne holé vlastníctvo a neskôr skonsoliduje doménu zánikom užívacieho práva, neuskutoční prvé nadobudnutie a následne druhé nadobudnutie užívacieho práva. Ide o to, že holý vlastník, keď kúpi nehnuteľnosť a pôvodne za ňu zaplatí, vykoná jedinú akvizíciu, ale musí zaplatiť celú daň za celkovú hodnotu nehnuteľnosti a uvedená úhrada dane je vykonaná v dvoch odlišných fázach:
– Časť je splatená v čase nadobudnutia holého vlastníctva a zodpovedá hodnote holého vlastníctva.
– Druhá časť sa zaplatí pri nadobudnutí užívacieho práva po smrti užívateľa a zodpovedá hodnote alebo percentu užívacieho práva k dátumu pôvodného nákupu.
II.- UŽÍVATEĽSTVO PRI KÚPE NOVOSTAVEBNÝCH DOMOV
Pri obstaraní novej stavby sa stavebník musí byť od začiatku informovaný o zámere kupujúcich, že sa chystajú kúpiť užívacie a holé vlastníctvo oddelene.. A to preto, že, ako je tu vysvetlené, užívateľ platí daň z prevodu, takže neplatí DPH (čo je daň, ktorá sa zvyčajne platí pri kúpe nových budov).
Umenie. 20.23º1 zákona o DPH uvádza, že „od DPH bude oslobodené zakladanie a prevod vecných práv na užívanie, ktorých predmetom sú obydlia, garáže a ich príslušenstvo. "
Na druhej strane umenie. 4.4 zákona o DPH vo vzťahu k čl. 7.5 LTPOAJD uvádza, že: „vznik a prevod práv na užívanie a užívanie nehnuteľností, ak sú oslobodené od DPH, budú podliehať dani z prevodu."
V dôsledku toho bude nadobudnutie užívacieho práva pri kúpe nových budov podliehať dani z prevodu a prechodu.
PRÍKLAD: V predchádzajúcom prípade:
A + B kupujú NOVOSTAVBU nehnuteľnosť v užívacom práve za sumu 150,000 2 EUR, holé vlastníctvo kupujú ich XNUMX deti I. a II.
Hodnota užívacieho práva je 60,000 XNUMX EUR.
Hodnota holého vlastníctva je 90,000 XNUMX EUR.
Za túto transakciu zaplatíte nasledujúce dane:
– Na nadobudnutie užívacieho práva: ITP (10 %) = 60,000 XNUMX EUR
– Za nadobudnutie Holého vlastníctva: DPH (10%) + 1.5% z AJD z hodnoty Holého vlastníctva = 9,000 10 EUR (1,350% DPH) + XNUMX XNUMX EUR (AJD -Kokovné)
A + B zomrú, takže užívacie právo k majetku prechádza na ich deti. Deti, NEPLATITE hodnotu užívacieho práva ako daň z dedičstva (ISD), ale ako daň z prevodu. Preto by mali zaplatiť 9,000 10 EUR (XNUMX % ITP).
Na záver, keď má kupujúci v úmysle kúpiť pre nich ako užívacie právo a zvyšok pre svoje deti, treba upustiť od toho, že v prípade dane z dedičstva je vhodné, ale namiesto toho ich dedičia časť dane z prevodu a prechodu, ktorá nebola zaplatená v deň nadobudnutia, keďže išlo o „užívaciu časť“.
Taktiež v prípade NOVOSTAVBY musí byť stavebník o užívacom zámere informovaný už od prvého momentu kúpy, keďže stavebník nemusí súhlasiť s tým, aby to takto organizoval.
III.- UŽÍVACIE SLUŽBY ZÍSKANÉ PREDtým Z DEDIČSTVA
Vyššie uvedené sa týka užívacieho práva získaného KÚPOU NEHNUTEĽNOSTI. V prípade, že užívacie právo bolo získané DEDENÍM alebo DAROVANÍM, pri úmrtí požívateľa nebude uplatniteľnou daňou „daň z prevodu“ (ITP), keďže nadobudnutie uvedeného práva nebolo uskutočnené kúpou, ale darovaním alebo dedením. V tomto prípade, daň z dedičstva bude platiť užívacie právo.
Záver:
– Keď užívacie právo získajú užívatelia na základe a PROCES NÁKUPU, či už nový alebo opätovný predaj, nadobudnutie uvedeného užívacieho práva holými vlastníkmi smrťou užívateľa sa vyplatí ITP (daň z nákupu/prevodu), a BEZ dane z dedičstva.
- V prípade KÚPA NOVOSTAVEB, kúpa v užívacom režime oddelená od holého vlastníctva, produkuje uplatnenie 2 samostatné dane: daň z prevodu (ITP) za hodnotu užívacieho práva; a DPH + AJD (kolkovné) ktorá sa aplikuje na zvyšok kúpnej hodnoty holého vlastníctva.
– Keď požívacie právo získa požívač tým dedičstvom alebo darovaním, bude zdanený spoločnosťou Daň z dedičstva a darovania o úmrtí požívača.
VIAC ČLÁNKY
