NÁVRATKY NEHNUTEĽNÉHO KAPITÁLU
1. Čo sa považuje za „zárobok z realitného kapitálu“ ?
Príjmy z nehnuteľného kapitálu sa považujú za príjmy z prenájmu vidieckych a mestských nehnuteľností, ako aj príjmy pochádzajúce zo zriadenia alebo prevodu práv alebo práv na užívanie alebo užívanie vidieckych alebo mestských nehnuteľností.
Suma prijatá od nadobúdateľa, postupníka, nájomcu alebo podnájomcu, zahrnutá do zodpovedajúcej všetkým aktívam priradeným k majetku a bez DPH, prípadne IGIC.
2. Ako sa určuje čistý výnos z realitného kapitálu?
Čistý výnos bude výsledkom odpočítania daňovo uznateľných nákladov od úplných výnosov z kapitálu nehnuteľností.
Schéma na určenie a vyčíslenie príjmu, ktorý sa nakoniec zahrnie do základu dane, je nasledovná:
Návratnosť kapitálu v oblasti nehnuteľností.
Úplné výnosy (-) Odpočítateľné náklady (=) Čistý výnos (-) Zníženia (=) Znížený čistý výnos z kapitálu nehnuteľností.
3. Aké výdavky sú odpočítateľné?
Výdavky, ktoré možno odpočítať od úplného príjmu na určenie čistého príjmu, sú tie, ktoré sú potrebné na ich získanie, vrátane amortizácie nehnuteľnosti.
Akékoľvek výdavky, ktoré možno uznať ako potrebné na dosiahnutie príjmu, sa musia považovať za odpočítateľné od dosiahnutého príjmu.
Naopak, nie sú odpočítateľné v každom prípade:
- Platby uskutočnené kvôli pohľadávky (napríklad požiar), ktoré vedú k zníženiu hodnoty majetku daňovníka. V týchto prípadoch sa uplatňuje zaobchádzanie s kapitálovými ziskami a stratami.
- Tí, ktorí sú nesúvisí priamo s príjmom (napríklad tie z prenájmu a dom zo strany prenajímateľa, aby bol bližšie k jeho práci).
- Čisté výnosy môžu byť záporné, ale odpočítateľnosť úrokov a iných nákladov na financovanie je obmedzená.
špecifická:
- Neexistuje žiadny maximálny limit odpočítateľnej položky pre všetky výdavky.
- Áno, existuje obmedzenie odpočítateľnosti podielov zahraničného kapitálu investovaného do nadobudnutia alebo zlepšenia nehnuteľnosti alebo vecného práva a iných nákladov na financovanie a okrem toho je obmedzená aj odpočítateľnosť nákladov na opravy a konzerváciu. Neodpočítaný prebytok je možné odpočítať v nasledujúcich 4 rokoch.
Odpočet úrokov a iných nákladov na financovanie, ako aj nákladov na opravy a konzerváciu je obmedzený maximálne do výšky celého príjmu z prevodu každého majetku alebo práva (výška nájmu).
Inými slovami, nepripočítava sa celková výška celého príjmu, ktorý by daňovník mohol mať, a potom sa z tejto celkovej sumy určí hranica, ale naopak, hranica sa musí vyčísliť pre každý tovar alebo právo na tvorbu príjmu.
To znamená, že čistý príjem nemôže byť záporný z dôvodu odpočítania výlučne úrokov a nákladov na opravu alebo konzerváciu, ale môže byť negatívny v dôsledku odpočítania iných výdavkov, či už sú alebo nie sú spojené s úrokmi.
4. Aké zníženia sa vzťahujú na čisté výnosy?
Je možné rozlišovať medzi všeobecným znížením a špeciálnym znížením.
a) Celkové zníženie
Čisté výnosy s generačným obdobím dlhším ako dva roky, ako aj nepravidelné sa znížia o 30 %, keď sa v oboch prípadoch účtujú v jednom zdaňovacom období. (napríklad práva na prevod alebo odškodnenie prijaté od nájomcu za škodu alebo poškodenie majetku).
Suma čistého príjmu, na ktorú je zníženie nesmie presiahnuť 300,000 XNUMX eur ročne.
b) Špeciálne zníženie
V prípade lízingu nehnuteľnosti určené na bývanie, kladný čistý výnos sa zníži o 60 %. Toto zníženie sa bude týkať len príjmov priznaných daňovníkom.
Výnos z prenajatých nehnuteľností, čiastky pridelené na amortizáciu nehnuteľností majetok a ostatné aktíva s ňou prevedené sa považujú za odpočítateľná za predpokladu, že reagujú na jeho efektívne odpisovanie. Amortizácia sa však považuje za splnenú požiadavku efektívnosti (náklad sa považuje za „dobrý“), ak v každom roku nepresiahne výsledok uplatnenia 3 % na odpisovú základňu. Čo je väčšia hodnota z nasledujúcich dvoch: obstarávacej ceny alebo katastrálnej hodnoty.
5. Zrážky z kapitálových výnosov z nehnuteľností
Všeobecne možno povedať, 20% v 2015 a 19.5% k 12. júlu 2015.
Zrážka sa neuplatňuje:
- Pokiaľ ide o prenájom bývania firmami pre svojich zamestnancov.
- Nájomné platené nájomcom alebo tomu istému prenajímateľovi nepresiahne 9,00 € ročne.
Keď je prenajímateľ povinný platiť dane podľa niektorej z položiek skupiny 8 61 IAE a neexistuje žiadna nulová kvóta, alebo pre akúkoľvek inú položku, ktorá oprávňuje činnosť prenájmu alebo zametania mestských nehnuteľností, a uplatňovanie pravidlá na určenie poplatku ustanoveného v položkách uvedenej skupiny 861 do katastrálnej hodnoty nehnuteľností určených na prenájom alebo podnájom, tam nie je nulový poplatok (katastrálna hodnota nehnuteľností vyššia ako 601,012.10 XNUMX eur).
zdroj: Španielska daňová kalkulačka
