Keď zvažujeme najlepší spôsob, ako získať nehnuteľnosť v Španielsku, či už prostredníctvom jednotlivca alebo spoločnosti, prvá vec, ktorú musíme urobiť, je PLÁNOVANIE.
„Plánovanie“ je vždy nevyhnutné pre akékoľvek rozhodnutie, najmä pokiaľ ide o investície v zahraničí, čo je prípad nadobudnutia nehnuteľnosti v Španielsku.
Keď si kladieme otázku aký je najlepší spôsob investovania v Španielsku, či už ako jednotlivec alebo ako spoločnosť, musíme brať do úvahy naše ZÁMER , pochopil ako motivácia, ktorá slúži ako základ pre návrh projektu kúpy v Španielsku.
Inými slovami, čo chceme v Španielsku rozvíjať? Čo chceme urobiť s majetkom? . Ide o predaj nehnuteľnosti, v ktorej chceme tráviť typové dovolenky a dovolenky? Ide o kúpu nehnuteľnosti, v ktorej chceme zmeniť bydlisko a prídeme bývať do Španielska? Ide o nehnuteľnosť, v ktorej máme projektovaný investičný projekt?, hľadáme ziskovosť?, Alebo hľadáme spojenie medzi ziskovosťou a dovolenkou?.
Keď dostaneme od našich klientov otázky o tom, aký je najlepší spôsob nákupu v Španielsku, naša odpoveď je vždy veľmi jasná, zvyčajne odpovieme čo by ste chceli robiť so svojou nehnuteľnosťou v Španielsku?
Keď presne zistíme, aký je zámer a motivácia na získanie nehnuteľnosti v Španielsku, môžeme začať analyzovať najlepšie vzorce na vývoj a realizáciu projektu kúpy.
ANALÝZA RÔZNYCH VZOROVÝCH VZORKOV V ŠPANIELKU
V tomto bode budeme analyzovať niekoľko otázok týkajúcich sa akvizície a rozhodnutia o kúpe nehnuteľnosti v Španielsku.
1.- AKVIZÍCIA AKO FYZICKEJ OSOBY
"Mojím zámerom je kúpiť nehnuteľnosť, aby som ju používal individuálne pre seba a moju rodinu, bez akéhokoľvek zámeru rozvíjať na nehnuteľnosti ekonomickú činnosť."
V tomto prípade je naša odpoveď vo väčšine prípadov jasná, klientom, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť na individuálne užívanie, pre svoju rodinu, väčšinou odporúčame, aby tak urobili prostredníctvom fyzickej osoby. Preto v 80 % prípadov tí, ktorí chcú nadobudnúť nehnuteľnosť v Španielsku na voľný čas, použije vzorec fyzická osoba.
Môžeme teda konštatovať, že v prípade, že dôvodom alebo zámerom nadobudnutia je individuálne použitie, vo väčšine prípadov bude odpoveďou použitie vzorca fyzickej osoby, aj keď s podmienkou dostupnosti finančných prostriedkov. Už je vlastníctvom alebo ako spoločnosť.
V tomto bode však narážame na ďalšiu otázku, ktorú je veľmi dôležité si položiť, kde sú potrebné prostriedky na kúpu bývania v Španielsku?
To znamená, že kupujúci chce získať pre voľný čas a potešenie svojej rodiny, ale má uvedené finančné prostriedky? Sú finančné prostriedky v spoločnosti?
V druhom prípade, teda v prípade, ak sa finančné prostriedky potrebné na akvizíciu nájdu v spoločnosti nadobúdateľa, vzniká ďalšia možnosť, ktorou bude preštudujte si možnosti tejto spoločnosti previesť finančné prostriedky na fyzickú osobu, alebo, že spoločnosť sa podieľa na kúpe v Španielsku, buď prednostne, zdieľaná spolu s rodinou.
To znamená, že môžeme vymyslieť vzorce, ako napríklad:
- Fyzická osoba, ktorá nakupuje za prostriedky zahraničnej spoločnosti. V tomto prípade fyzická osoba (zvyčajne generálny správca spoločnosti). musí v Španielsku odôvodniť spôsob, akým k nemu boli prevedené finančné prostriedky spoločnosti. Zvyčajne sa tento priestupok uskutočňuje prostredníctvom zmluvy o „pôžičke“ od spoločnosti k jednotlivcovi alebo ako „dividendy“ zo zisku spoločnosti atď. V týchto prípadoch bude španielsky systém vyžadovať od kupujúceho, aby predložil potrebnú dokumentáciu odôvodňujúcu ako mu prešli prostriedky z firemného účtu.
- Zahraničná spoločnosť kupuje 100 % nehnuteľnosti v Španielsku, ale jeho úplné alebo čiastočné užívanie pridelí svojmu správcovi. V tomto vzorci možno „názov“, ktorým manažér používa nehnuteľnosť, určiť napríklad pomocou týchto typov vzorcov:
- Vo väčšine prípadov Správca užíva dom ako nájomca, to znamená, že si dom prenajíma tak dlho, kým ho bude užívať prostredníctvom nájomnej zmluvy.
- V iných prípadoch môže byť prevod používania zo strany spoločnosti na manažéra kompenzáciou „v naturáliách“ za profesionálnu odmenu uvedeného manažéra.
- Zahraničná spoločnosť kupuje časť domu, napríklad holý majetok, a „užívacie právo“ kúpi manažér alebo jeho rodina. Správca si týmto spôsobom vyhradzuje právo užívať a užívať si nehnuteľnosť doživotne, môcť ju užívať, užívať si ju, ba aj prenajímať, pričom spoločnosť je jej „holým vlastníctvom“ bez akéhokoľvek užívacieho, resp. pôžitok ani prístup k nemu.
V prípade, že chcete na kúpu použiť spoločnosť spolu s rodinou, museli by sme spoločnosť zaregistrovať ako nerezidentnú spoločnosť bez sídla v Španielsku. Kliknutím sem zobrazíte rôzne vzorce zahraničných spoločností v Španielsku.
V oboch prípadoch, teda v oboch prípadoch, ak by bol vzorec nadobudnutia zvolený ako fyzická osoba, buď úplne alebo spoločne so spoločnosťou nerezidentom bez stálej prevádzkarne v Španielsku, daň z príjmu by sa zdanila. príjem fyzických osôb bez bydliska (IRPFNR) so špecifikáciami uvedenými nižšie. Kliknutím sem sa dozviete viac o dani z príjmu fyzických osôb, ktoré nie sú rezidentmi
V prípade dosiahnutia potrebných finančných prostriedkov na obstaranie nehnuteľnosti sa však nájde vo firme, museli by sme si preštudovať možnosti prevodu uvedených prostriedkov na vlastníkov, aby vystupovali ako fyzická osoba, prípadne možnosti nadobudnutia realitnej spoločnosti v Španielsku, ktorá môže umožniť individuálne využitie vlastníkov.
V takom či onom prípade, ako v predchádzajúcom príklade, by zvolenie fyzickej osoby alebo právnickej osoby neznamenalo pre daňové účely veľkú zmenu, pretože v jednom aj v druhom prípade by podliehali daň z príjmov fyzických osôb (IRPF), čo sa, ako hovoríme, vzťahuje tak na fyzické osoby, ktoré vlastnia nehnuteľnosť, ako aj na zahraničné spoločnosti nerezidentov v Španielsku.
2.- ZMIEŠANÝ ZÁMER – Voľný čas/osobné vyžitie/ziskovosť – Fyzická osoba?, nákup v mene zahraničnej spoločnosti?
V tomto prípade kupujúci, ktorý chce nadobudnúť nehnuteľnosť na súkromné účely, ale tiež chce získať určitý výnos z majetku, bežne cez nájomné.
Mnoho klientov sa nás pýta, musím si založiť spoločnosť v Španielsku, aby som si prenajal svoju nehnuteľnosť v Španielsku, alebo to môžem urobiť ako fyzické osoby?
V odpovedi musíme povedať, že na prenájom vášho domu NIE JE potrebné založiť spoločnosť v Španielsku. Môžete to urobiť mnohými spôsobmi:
– Ako fyzická osoba.- Nehnuteľnosť si môžete bez problémov kúpiť na svoje meno a prenajať.
Táto činnosť v oblasti prenájmu bude podliehať dani z príjmu fyzických osôb v režime „rezident“ alebo „nerezident“, pričom sa zohľadní jej štatút daňového rezidenta v Španielsku so sadzbou dane 19 % (pre fyzické osoby s trvalým pobytom v Európska únia) alebo 24 % (pre zvyšok).
Kliknutím sem sa dozviete viac o dani z príjmu fyzických osôb, ktoré nie sú rezidentmi
- Ako nerezidentná právnická spoločnosť BEZ stáleho sídla v Španielsku. Ak by ste chceli v Španielsku rozvíjať miernu činnosť v oblasti prenájmu, môžete zaregistrovať svoju spoločnosť v Španielsku pomocou tohto vzorca. V prípade, že už máte spoločnosť vo vašej krajine vytvorenú, môžete nakupovať prostredníctvom vašej spoločnosti za predpokladu, že je vo svojich stanovách splnomocnená vykonávať činnosť prenájmu.
Táto činnosť a príjem, ktorý generuje, sa bude zdaňovať v Španielsku prostredníctvom dane z príjmu fyzických osôb, ktoré nie sú rezidentmi, so sadzbou dane 19% (pre spoločnosti so sídlom v Európskej únii) príp 24% (pre zvyšok).
Táto daňová sadzba je nižšia ako španielska daň z príjmu právnických osôb (25 %) a má nižšie menšie prevádzkové náklady, ale naopak má nižšie možnosti zníženia daní o výdavky odvodené z prenájmu, keďže je povolené iba znížiť niektorých pojmov výdavkov, a to výlučne v pomere k času, v ktorom bol majetok v prevádzke.
Kliknite sem a dozviete sa viac o dani z príjmov nerezidentských spoločností bez stálej prevádzkarne
V oboch predchádzajúcich prípadoch sa môžete rozhodnúť kúpiť nehnuteľnosť 100 % v mene fyzickej osoby alebo spoločnosti, ktorá nie je rezidentom, alebo ju kúpiť v spojení s určitým percentom na vaše meno a ďalším percentom v mene spoločnosti. spoločnosť (alebo využiť iné alternatívy ako odkúpenie si užívacieho práva k nehnuteľnosti a odkúpenie holého vlastníctva spoločnosťou).
- Ako právnická osoba, ktorá nemá trvalý pobyt v Španielsku a má stálu prevádzkareň. Ak ste chceli v Španielsku rozvinúť intenzívnu činnosť v oblasti prenájmu v rámci investičného programu alebo projektu a potrebovali ste v Španielsku určitú obchodnú štruktúru, ako sú kancelárie, zamestnanci atď., môžete zaregistrovať „pobočku“ alebo „delegáciu“. “ vašej spoločnosti v Španielsku. Táto spoločnosť, hoci má oddelené a individualizované účty pre činnosť, ktorú vykonáva v Španielsku, bude patriť materskej spoločnosti, s ktorou je prepojená, a bude od nej závisieť.
Táto obchodná činnosť, ako aj príjmy a výdavky, ktoré prináša, budú podliehať španielskej dani z príjmov právnických osôb so sadzbou dane 25 %. Táto daň je vyššia ako daň z príjmov a má vyššie prevádzkové náklady (účtovník, daňoví poradcovia atď.), ale má široké možnosti zníženia daní so všetkými stratami a výdavkami, ktoré z činnosti vyplývajú.
Kliknutím sem sa dozviete viac o dani z príjmu právnických osôb v Španielsku
- Ako španielska právnická osoba (SL alebo SA). Rovnako ako v predchádzajúcom prípade. V prípade, že by ste chceli v Španielsku rozvinúť solídnu a trvalú obchodnú činnosť a ako v predchádzajúcom prípade si želáte zamestnať materiálne a/alebo ľudské zdroje (zamestnanci atď.) v Španielsku, môžete sa rozhodnúť založiť nezávislá spoločnosť v Španielsku, ktorá môže prijať najbežnejšie čísla SL (Limited Company) alebo SA (Sociedad Anónima). V tomto prípade vytvorená spoločnosť nebude pôsobiť ako „pobočka“ alebo „delegácia“ vašej spoločnosti, pretože bude úplne nezávislá.
Daňové zaobchádzanie bude úplne rovnaké ako v predchádzajúcom prípade, keďže príjmy a výdavky plynúce z činnosti budú podliehať španielskej dani z príjmov právnických osôb so sadzbou dane 25 %.
Preto, ako je vysvetlené vyššie a na záver, nadobudnutie domu ako fyzická osoba v Španielsku je úplne možné pre rozvoj nájomných činností a ziskovosť nehnuteľností v malom rozsahu.
Ako vidíme vyššie, ak motiváciou na získanie nehnuteľnosti v Španielsku je určiť nehnuteľnosť na súkromné použitie a tiež získať nejaké výnosy, potom kupujúci sa môže rozhodnúť kúpiť ako fyzická osoba alebo použiť ktorýkoľvek z vyššie uvedených vzorcov štruktúry spoločnosti.
Avšak tak ako v predchádzajúcom príklade, v prípade dosiahnutia potrebných finančných prostriedkov na obstaranie nehnuteľnosti vo firme, bude potrebné preštudovať si možnosti prevodu uvedených finančných prostriedkov na vlastníkov, aby vystupovali ako fyzická osoba, alebo si preštudovať prípadné možnosti nadobudnutia nehnuteľnosti v Španielsku v mene spoločnosti spôsobom, ktorý umožní individuálne využitie vlastníkov (napríklad nadobudnutie nehnuteľnosti v mene spoločnosti a následný prenájom je to pre rodinu).
Môžeme sa rozhodnúť aj pre kúpu v mene zahraničnej spoločnosti keď sú finančné prostriedky dostupné na nadobudnutie nehnuteľnosti v zahraničnej spoločnosti a/alebo zámerom je investovať v Španielsku alebo obchodnú alebo profesionálnu činnosť v malom rozsahu. Inými slovami, nadobudnutie nehnuteľnosti alebo dvoch nehnuteľností, v ktorých sa má vykonávať určitá činnosť v oblasti prenájmu, bez toho, aby to znamenalo veľkú investíciu alebo vysokú obchodnú štruktúru, ani zamestnávanie významných ľudských a materiálnych zdrojov, teda v malom škálová činnosť.
Keďže ide o aktivitu malého rozsahu, naše odporúčanie by bolo:
- Kúpiť 100 % v mene kupujúceho ako fyzickej osoby
- Kúpiť 100 % v mene zahraničnej spoločnosti registrovanej v Španielsku ako nerezidentská spoločnosť bez stálej prevádzkarne
- Rozhodnúť sa pre zmiešanú akvizíciu Fyzická osoba/Zahraničná spoločnosť
V týchto prípadoch bude vlastník podliehať španielskej dani z príjmu pre rezidentov (IRPFNR) s miernymi a nízkymi administratívnymi a riadiacimi výdavkami na udržiavanie spoločnosti.
3.- ROZVOJ VEĽKEJ PODNIKATEĽSKEJ ČINNOSTI
V týchto prípadoch hovoríme o jasnom zámere spoločnosti etablovať sa v Španielsku s cieľom vykonávať pevnú a trvalú obchodnú činnosť, ktorá si okrem obstarávania materiálu a najímania ľudských zdrojov vyžaduje, zamestnancov, kancelárie, autá a pod., ktoré budú potrebné na vykonávanie tejto činnosti.
V týchto prípadoch sa nemôžeme rozhodnúť pre fyzickú osobu, ani pre zahraničnú spoločnosť bez stálej prevádzkarne v Span. Dôvodom je skutočnosť, že rovnaké zamestnanie zamestnanca v Španielsku alebo získanie kancelárie v Španielsku na rozvoj podnikateľskej činnosti bude v Španielsku automaticky považované za „stálu prevádzkareň“. Rozvinúť takúto činnosť si teda bude vyžadovať zložitejšiu podnikovú štruktúru.
Potom budeme musieť použiť jednu z nasledujúcich podnikových štruktúr:
- "Pobočka". Registrácia zahraničnej spoločnosti v Španielsku so stálou prevádzkarňou bude ako pobočka alebo poverenie zahraničnej spoločnosti, ktorá bude materskou spoločnosťou.
Táto spoločnosť bude mať oddelené účtovníctvo od materskej spoločnosti, ale vždy sa bude považovať za pobočku alebo delegáciu zahraničnej materskej spoločnosti, od ktorej je závislá. Bude tu teda existovať závislosť od španielskej spoločnosti vzhľadom na zahraničnú.
– „Nezávislá španielska spoločnosť“. Založenie španielskej spoločnosti (najpoužívanejšie formy sú spoločnosť s ručením obmedzeným – SL, alebo akciová spoločnosť – SA). V týchto prípadoch by sme hovorili o úplne nezávislej spoločnosti, ktorá bola vytvorená výslovne na vykonávanie obchodnej alebo profesionálnej činnosti, pre ktorú bola zriadená, a pre ktorú sa vyžaduje nadobudnutie určitého nehnuteľného majetku v Španielsku, a to buď mať ho v prevádzke, alebo ho buď využívať ako obchodný alebo kancelársky priestor spoločnosťou.
V oboch prípadoch by sme hovorili o dvoch podnikateľských subjektoch, ktoré by už NEPODliehali dani z príjmov fyzických osôb nerezidentov (IRPF), ale boli by podlieha španielskej dani z príjmu právnických osôb (IS), čo bude znamenať zvýšenie nákladov na manažment, pri prijímaní účtovníkov, daňových špecialistov a pod. (že budú musieť predkladať účtovné knihy, štvrťročné priznania k DPH a k dani z príjmov právnických osôb atď.). Okrem toho sa v týchto prípadoch bude musieť zo strany španielskych zamestnancov, ktorí sú nakoniec zamestnaní pri výkone povolania, v Španielsku riadiť sériou nariadení a regulovať sériu požiadaviek v súvislosti so sociálnym zabezpečením, bezpečnosťou a prevenciou nehôd atď. povolanie/činnosť v mene spoločnosti a pod.
Kliknutím sem sa dozviete viac o dani z príjmu právnických osôb v Španielsku
ZÁVER – S ktorým, aký je najlepší spôsob nákupu v Španielsku? Je výhodnejšie kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku cez fyzickú osobu? Alebo je lepšie to urobiť cez právnickú osobu?
Tento článok vám potom pomôže pochopiť rôzne vzorce, ktoré sa majú použiť v závislosti od základných premenných vo všetkých typoch investícií, ktoré sú, ako hovoríme, zámer alebo motivácia ktorý riadi projekt, ako aj financovanie, chápané ako miesto, kde sa nájdu potrebné finančné prostriedky na uskutočnenie investície.
