Prečo by ste mali pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku využiť právnika? Notár a právnik/právnik v procese kúpy nehnuteľností v Španielsku.
Nákupný proces v Španielsku je veľmi podobný ako v iných krajinách. Zahraniční investori v španielskom systéme nájdu veľa podobností so svojimi domovskými krajinami.
Avšak, tiež môžeme nájsť veľa rozdielov.
Najvýraznejším rozdielom je pozícia a funkcie právnik a notár funkcie.
I.- NIEKOĽKO PRÍKLADOV V INÝCH KRAJINÁCH EURÓPY:
A) BRITSKÝ PROCES: V britskom procese nákupu a prevodu nie je notár vôbec zapojený do procesu predaja nehnuteľnosti. Predajcovi a kupujúcemu pri transakcii pomáha, každý z nich, s vlastným právnikom. Právnik kupujúceho a právnik predávajúceho sú potom tí, ktorí od prvých krokov až po dokončenie prevezmú kontrolu nad procesom predaja, urobia a sprostredkujú zmenu názvu nehnuteľnosti, zaplatenie ceny, daní, atď. Obaja právni zástupcovia sú tí, ktorí uzatvárajú zmluvy, starajú sa o to, aby si každá strana plnila svoje povinnosti, platenie daní, organizujú a prijímajú platby a dokončia prihlásenie nehnuteľnosti na nového vlastníka atď.
Na záver: Notár sa nezúčastňuje na britskom systéme prevodu kúpy a predaja nehnuteľností a existujú dvaja právnici/advokáti, jeden na kupujúceho a druhý na predávajúceho, ktorí sa zúčastňujú na všetkých fázach procesu.
B) PROCES KONTINENTÁLNEJ EURÓPY: Francúzsky, belgický, švajčiarsky, holandský, nemecký a iné: V týchto krajinách je pri procese kúpy/predaja nehnuteľností nevyhnutná prítomnosť notára. Notár robí všetko. Na rozdiel od britského systému v kontinentálnom systéme obe strany, kupujúci aj predávajúci, využívajú notára ako sprostredkovateľa transakcie od samého začiatku až do konca, a ten robí nasledovné:
- Aproximácia strán a formalizácia transakcie na základe zmluvy.
- Kontrola plnenia záväzku každej strany.
- Vykonáva právny, administratívny a daňový prieskum nehnuteľnosti.
- Urbanistický a stavebný prieskum nehnuteľnosti.
- Vykonáva a prijíma všetky platby z predaja.
- Vyplňte zmluvy o predaji.
- Dokončite zápis do katastra v mene nového vlastníka.
- Vykazujte a plaťte dane z nákupu a predaja
- Vykonajte zmenu zmlúv o dodávke vody, elektriny, miestnych daní a pod.
záver: Funkciou ADVOKÁTA v procese nákupu/predaja v týchto krajinách je nula. Právnik nie je zapojený do tohto procesu, okrem prípadov, keď ide o súdny spor vyplývajúci zo súdneho sporu.
II.- ŠPANIELSKY PROCES
Dá sa povedať, že proces nákupu španielčiny je zmesou dvoch posudzovaných systémov: „britského“ a „kontinentálneho“.
V španielskom procese prepravy je notár skutočne dôležitý, ale nestačí na nákup s úplnými zárukami a bezpečnosťou. Prítomnosť španielskeho notára v procese kúpy je nevyhnutná, pretože podobne ako v iných krajinách, ako je Francúzsko, Belgicko, Holandsko atď., predaj nemožno zapísať do katastra nehnuteľností bez toho, aby prešiel formalizáciou notárskych úkonov (alebo „escrituras “).
Notár tiež kontroluje dôležité informácie, ako sú:
– Schopnosť strán nakupovať alebo predávať. Teda ak má kupujúci právnu spôsobilosť na nákup a predávajúci na predaj.
– Štúdia obmedzení a poplatkov za nehnuteľnosť.
– Štúdium majetkových dokumentov, ako sú stavebné povolenia a licencie atď.
– Overenie spôsobu platby a pod.
Ale na rozdiel od „kontinentálnych“ notárov, tí španielski nerobia viac ako len spomínané funkcie. To znamená, že funkcie španielskych notárov:
- PRÁVNE A URBANISTICKÉ ŠTÚDIE: Notár nerobí stavebnú/urbanistickú štúdiu nehnuteľnosti ako konzultačné plánovanie. Existujú informácie o nehnuteľnosti z rôznych zdrojov, ako je kataster, alebo mestský úrad, oddelenie urbanistického a územného rozvoja, miestne a regionálne oddelenia, ktoré španielsky notár počas procesu kúpy nekonzultuje ani ich neoveruje.
- Notár nekontroluje, či nehnuteľnosť má nejaké sankcie alebo pokuty za stavbu, alebo napríklad búrací príkaz.
- Notár vykonáva kontrolu registrácie nehnuteľnosti, ale v Španielsku väčšina tstavebné sankcie a pokuty sa neevidujú v katastri nehnuteľností.
- Chýba štúdia ani overenie možných budúcich rozvojových projektov pravdepodobne ovplyvní nehnuteľnosť (napr. vyvlastnenie alebo budúca diaľnica alebo dokonca urbanizačný projekt atď.).
Žiaľ, v Španielsku existujú prípady, keď kupujúci dokončil kúpu bez asistencie špecializovaného právnika, s perfektným notárskym formálnym procesom a dokonale zapísaný v katastri a katastri nehnuteľností. Takže formálne dokonalé. A potom, po procese kúpy zistil, že chýba preukaz alebo osvedčenie o bývaní (ďalej len „potvrdenie o bývaní“), alebo má dokonca príkaz na vyvlastnenie, napríklad pre projekt diaľnice, alebo že nehnuteľnosť má urbanizačné poplatky alebo časť pozemok musí byť odovzdaný alebo stratený do správy na rozšírenie verejnej komunikácie a pod .
Tento nedostatok plánovacej štúdie zo strany notára spôsobuje osobitné problémy v nasledujúcich nehnuteľnostiach:
- Vlastnosti v urbanizácii: Staviteľ napríklad nedokončil urbanistický rozvoj a urbanizačnú infraštruktúru a potom existujú urbanizačné práce bez dokončenia, ktoré musia dokončiť a niekedy zaplatiť majitelia.
- Nehnuteľnosti, domy alebo vily v rustikálnych oblastiach alebo VIDIEKU: Tieto nehnuteľnosti sú vo všeobecnosti vo vidieckych oblastiach a mimo mestských oblastí. Tieto nehnuteľnosti, zvyčajne vily alebo dovolenkové domy, môžu mať problémy, ako napríklad:
* Nedostatok licencie alebo stavby hlavného obydlia
* Nedostatok stavebného povolenia alebo povolenia na prípadné rozšírenie hlavnej budovy, prípadne jej príslušenstva (bazén, garáž a pod.).
* Problémy identifikácie alebo vymedzenia hraníc pozemku alebo pozemok atď.
* Urbanistické a stavebné sankcie, pokuty, prípadne búracie príkazy a pod.
- Vily a byty v starom bývaní s vážnymi problémami s infraštruktúrou alebo čakajúci na vývoj projektu alebo vylepšenia atď.
Vyššie uvedené informácie nezíska notár v Španielsku.
Žiaľ, v Španielsku nie sú právne, administratívne a plánovacie informácie ovplyvňujúce nehnuteľnosť zhustené do jedného informačného bodu, akým by mal byť kataster nehnuteľností. V Španielsku nie sú informácie v katastri nehnuteľností, hoci sú nevyhnutné, úplné.
Informácie obsiahnuté v katastri nehnuteľností/pozemkov v Španielsku NEZhromažďujú VŠETKY potrebné informácie, ktoré ovplyvňujú nehnuteľnosť.
- ZMLUVY A PLATBY: Notár pripravuje platby za nehnuteľnosť, nevyberá ani nepripravuje kúpne zmluvy. Kupujúci teda nezaplatí notárovi kúpnu cenu. V Španielsku sa platby ceny alebo časti ceny vyplácajú právnikom, realitnej kancelárii alebo predávajúcemu.
V našej firme nás zákazníci niekedy žiadajú o bankový účet notára na zaplatenie kúpnej ceny a sú prekvapení, keď informujeme, že v Španielsku notár neprijíma platby a platby musia byť uhradené priamo predajcovi , alebo jeho advokátovi, prípadne realitným maklérom
- ZÁPIS A ZMENA VLASTNÍKA V KNIZE: Notár po ukončení procesu kúpy, podpisom notárskej zápisnice o predaji, nemá povinnosť pristúpiť k zápisu obchodu do katastra pozemku. Preto sú notári, ktorí túto správu robia, a sú iní, ktorí si to neuvedomujú. A ani u notárov, ktorí vykonávajú registračnú službu, nepríďte zaevidovať nákup, ak o to kupujúci výslovne nepožiada!.
Ako právnici sme sa stretli s mnohými situáciami, keď predávajúci zistili, že ani ich listiny nie sú zapísané v katastri nehnuteľností. V čase kúpy sa súčasní vlastníci obrátili na notára a po dokončení kúpy, keďže boli presvedčení, že notár vykoná potrebné kroky na dokončenie registračných krokov, nedali notárovi pokyn, aby vykonal registráciu v pozemkovej knihy. Takže, notár to nikdy neurobil!. Preto v priebehu rokov zistili, že nehnuteľnosti boli stále v mene predchádzajúcich vlastníkov, pretože ten nedal príkaz notárovi a vo vašom procese im nepomáhal ani právnik.
- ZMENA VLASTNÍKA ZMLUV Z VODY, ELEKTRINY A OSTATNÝCH KOMUNÁLNYCH DANÍ: Notár NERIADÍ zmenu vlastníctva zmlúv o dodávke vody, elektriny a iných ako je daň z nehnuteľnosti alebo obec.
Notár taktiež nezabezpečuje pripísanie platby za tieto služby na bankový účet kupujúceho formou inkasa.
- ZMENA VLASTNÍKA DO KATASTRA/DAŇ RADY: Notár NERIADÍ zmenu vlastníctva účastníkov katastra. Komunikujú s katastrom, ale nedodržiavajú to, a inštruujú kataster, aby odovzdal príkaz na zaplatenie dane inkasom na bankový účet vlastníka.
- CERTIFIKÁT O BÝVANÍ Ako je vysvetlené v iných častiach tejto stránky, kupujúci musí získať osvedčenie o bývaní, ktoré sa nazýva aj „Certifikát o bývaní“. Pri nových nehnuteľnostiach (kúpených priamo od stavebníkov) notár nepožaduje od predajcov predložiť platný doklad o bývaní.
REALITNÉ KANCELÁRIE: Okrem vyššie uvedeného nie je činnosť realitnej činnosti v Španielsku regulovaná. Činnosť ponúkania nehnuteľností na trhu na predaj je „zadarmo“. Na rozdiel od iných krajín, kde je povolanie agentov prísne kontrolované a regulované, v Španielsku to tak nie je.
tak, v Španielsku neexistuje žiadna záruka, ktorá by potvrdila, že realitný maklér reaguje profesionálne, alebo jednoducho, že majú minimálne právne uznanie, aby vedeli o zákonnosti nehnuteľností, ktoré ponúkajú na trhu.
Preto vám odporúčame vybrať si renomovaného a osvedčeného agenta. Za týmto účelom požiadajte o obchodné poverenia a skontrolujte reputáciu agenta na fórach a sociálnych médiách.
Prečo teda využiť právnika V ŠPANIELSKU, JE VHODNÉ ROZHODNUTIE KÚPIŤ?
Ako je uvedené vyššie, aby ste mali úplnú predstavu a aby ste získali informácie o procese nákupu, musíte tieto informácie získať z rôznych miestnych, regionálnych zdrojov, katastra nehnuteľností, plánovacích oddelení a tiež konzultovať s architektmi a inými odborníkmi atď. TOTO VŠETKO NEBUDE VYROBENÉ ŠPANIELSKÝM NOTÁROM.
Na to budete potrebovať služby právnika, ktorý môže získať všetky informácie z rôznych zdrojov a skontrolovať všetky potrebné právne a administratívne body.
Okrem toho je tento proces, žiaľ, dosť komplikovaný, takže NIE VŠETCI PRÁVNICI SÚ PLATNÍ NA ASISTENTOVANIE PRI MAJETKOVÝCH TRANSAKCIÁCH. Takže potrebujete právnika, ktorý okrem toho hovorí vaším jazykom a ktorý pozná právo nehnuteľností, musí tiež byť špecialistom na stavebné a urbanistické právo, a aby vo svojom tíme rátal s architektmi a ďalšími odborníkmi a technikmi, aby mal dostatok schopností a zručností na získanie všetkých potrebných informácií a na dokončenie všetkých aspektov kúpy nehnuteľnosti.
Preto v tejto fáze, keď je rozhodnutie o kúpe pevné, naša firma TLA vám odporúča:
- Zmluva s právnikom. Existujú spoločnosti alebo agenti, ktorí sa prezentujú ako právnici a poskytujú „právne služby“ alebo sa ponúkajú ako „právni poradcovia“, a v skutočnosti nie sú právnikmi. Niekedy nie sú ani Španieli!.
- Zmluva s právnikom registrovaným v Španielsku. Nenechajte sa v pokušení využiť právnikov vo vašej krajine. Iba národní právnici poznajú systém nákupu a španielsky nákupný proces.
- Právnik musí hovoriť vaším jazykom. Vyhnite sa spoločnostiam právnikov, ktorí nehovoria vaším jazykom.
- Overte si, či je právnik špecialistom na mestské a stavebné právo. Musí byť odborníkom na právo nehnuteľností, ale musí rozumieť aj mestskému plánovaniu a výstavbe.
A keď už si vyberiete nehnuteľnosť, ktorá sa vám páči....
KONTAKTUJ NÁS!
