Ko pride do mesečnih zamud, španske banke običajno ponudijo dve rešitvi za izvršitev neplačane hipoteke:
1.- Javna dražba – Embargo
Ko pride do določenega števila neplačanih mesečnih hipotek, banka toži nepremičnino na sodišču in sproži postopek rubeža. V tem trenutku se stroški hipoteke povečajo z zamudnimi obrestmi, vsi stroški sodnega postopka (odvetniki, tožilci, uradni stroški in sodniki) pa se pridružijo dolgu in, če želi stranka očistiti premoženja iz hipotekarnih dolgov, mora plačati SKUPNI ZNESEK hipoteke, skupaj z novo nastalimi stroški. Torej, v trenutku, ko banka predloži zahtevo na sodišču, se komitent ne more izogniti zgolj plačilu zamude pri plačilu, potem se zahteva celoten znesek hipoteke in le plačilo ter preostale stroške banka preklicati zaseg.
Po zaključku postopka rubeža banka pošlje nepremičnino sodišču na javno dražbo, kjer lahko potencialni kupec nepremičnino odkupi po posebni ceni, ki je včasih banki dolg. Če nekaj miruje, mora dolžnik preostanek plačati banki. Banka bo torej šla proti dolžniku, kjer koli je, in to do konca njegovega življenja, dokler znesek dolga ne bo v celoti poplačan. Medtem bodo zamudne obresti in izdatki povečali dolg. To je španski sistem.
Na žalost je plačana cena nepremičnine na dražbi izjemno nižja od morebitne tržne vrednosti. Včasih se nepremičnina na dražbi proda za 25 % njene cene na trgu. Torej, prepričan sem, da imate zdaj predstavo o situaciji, ki je nastala pri številnih dolžnikih, ki vidijo, kako so izgubili svoje premoženje in še vedno dolgujejo denar banki.
2.- Odvzem posesti – Dacion en Pago
V nekaterih primerih banka ni zainteresirana za prodajo nepremičnine na javni dražbi in raje pridobi lastništvo nepremičnine kot plačilo, ter odpiše dolg, pri čemer se izogne stroškom in izdatkom, ki izhajajo iz prejšnjega postopka embarga.
To se imenuje "Dación en Pago". To pomeni, da banka sprejme nepremičnino kot plačilo dolga in se v tem trenutku dolg odpiše. Torej, dolžnik, potem ko odda premoženje, se dolg razveljavi.
Včasih banka ne sprejme odpisa 100 % dolga, ne glede na to, kakšna je trenutna vrednost nepremičnine na trgu v tistem trenutku. Zato zaprosijo za posodobljeno oceno, dolg za tako pridobljeni znesek pa bodo odpisali.
V obeh primerih (popolna ali delna) je položaj za dolžnika ugodnejši od embarga, ker:
– Pri popolni razveljavitvi dolžnik poda premoženje, dolg pa je odpisan.
– Pri delni odpovedi dolžnik odda nepremičnino za višjo ceno od tiste, ki jo dobi na morebitni dražbi, saj prejme posodobljeno komercialno vrednost nepremičnine.
Najslabši scenarij je, da se banka odloči za prodajo nepremičnine na javni dražbi, saj je cena, pridobljena s to prodajo, lahko zelo nizka, banka pa bo šla proti dolžniku za preostanek dolga, tudi če živi iz Španije.
Naše delo je, da se temu izognemo. Če torej sklenete pogodbo z našimi storitvami, bi lahko posredovali z vašo banko in se z njimi pogajali, da bi prišli do rešitve »dación en pago«.
