Poklic odvetnika v Španiji. Regulacija, registracija in ponudba pristojbin

1.- Koncept "odvetniške zbornice" in kako biti odvetnik v Španiji 

– Španija – “Colegio de Abogados”

V Španiji se morajo odvetniki registrirati pri Pravna šola ”, da bi lahko opravljali svoj poklic. Odvetniške zbornice so poklicne ustanove, ki zastopajo odvetnike in urejajo odvetništvo.

V Španiji so 83 Colegio de Abogados , enega za vsakega provinca ter enega za avtonomno mesto Ceuta in enega za avtonomno mesto Melilla. Odvetniške zbornice so združene v Generalni svet španskih odvetnikov ("Consejo General de la Abogacía"), ki je predstavniški organ španske pravne stroke.

Za vpis v odvetniško zbornico mora odvetnik izpolnjevati naslednje pogoje:

• Imejte državljanstvo Španije ali države članice Evropske unije.
• Imajo pravna diploma ali enakovredno.
• Magister dostopa do pravnega poklica (2 let)
• so opravili pravosodni sprejemni izpit .

Ko se odvetnik vpiše v odvetniško zbornico, pridobi status » registrirani odvetnik .” Registrirani odvetnik ima pravico opravljati odvetniški poklic na celotnem španskem ozemlju.

Odvetniške zbornice imajo naslednje funkcije:

• Zastopanje odvetnikov.
• Ureditev odvetniškega poklica.
• Usposabljanje in izpopolnjevanje odvetnikov.
• Brezplačna pravna pomoč.
• Zaščita interesov državljanov.

Pravna šola so temeljni del španskega pravosodnega sistema. Odvetniške zbornice zagotoviti, da odvetniki izpolnjujejo zahteve glede usposabljanja in poklicne etike , ter da imajo državljani dostop do kakovostne pravne obrambe.

– Francija – “Barreux”

V Franciji se odvetniške zbornice imenujejo "Barreaux". obstajajo 161 Barreaux v Franciji , enega za vsakega sodni okraj . Za opravljanje odvetniškega poklica v Franciji morate biti registrirani v Barreau.

“Barreau” je poklicna organizacija, ki zastopa odvetnike v svojem sodnem okrožju . Odgovoren je za zagotavljanje etike in discipline poklica ter zagotavljanje storitev odvetnikom, kot sta usposabljanje in pravna pomoč.

Za registracijo v » Barreau « morajo odvetniki izpolnjevati naslednje zahteve:

• Imajo diploma prava.
• so opravili pravosodni sprejemni izpit .
• Dokončali a dvoletno obdobje praktičnega usposabljanja .

Ko so odvetniki registrirani pri Barreau, imajo pravico opravljati odvetniški poklic po vsej Franciji.

O Državni svet odvetniških zbornic (CNB) je nacionalna institucija, ki predstavlja vse francoske Barreaux. CNB je odgovorna za vzpostavitev deontoloških pravil stroke in nadzor nad delovanjem Barreaux.

– Nemčija – “ Rechtsanwaltskammern ”

V Nemčiji se odvetniki registrirajo pri odvetniški zbornici, ki se imenuje " Rechtsanwaltskammern ”. Obstaja ena odvetniška zbornica za vsako zvezno deželo Nemčije, plus enega za Zvezno vrhovno sodišče Nemčije.

Za opravljanje odvetniške prakse v Nemčiji, odvetniki morajo biti registrirani pri odvetniški zbornici . Registracija poteka po tem, ko odvetnik opravi dva pravniška državna izpita in je spoznal zahteve za praktično pravno usposabljanje .

Odvetniške zbornice imajo več funkcij, vključno z:

• Dovolite opravljanje odvetniške dejavnosti.
• Urediti odvetniški poklic.
• Spremljati spoštovanje deontoloških pravil s strani odvetnikov.
• Ponudite storitve odvetnikom, kot so stalno usposabljanje, pravna pomoč in zastopanje na sodišču.

Odvetniške zbornice so samostojne organizacije, ki jih vodi Zvezni odvetniški zakon (BRAO) .

– Združeno kraljestvo (UK) – “Bar Council” ali “ Law “Society”

V Združenem kraljestvu je pravni poklic razdeljen na dve glavni veji : odvetniki in odvetniki .

O Odvetniki so pravniki, ki delujejo pred sodišči , Medtem ko odvetniki So pravniki, ki svetovanje in zastopanje strankam v pravnih zadevah.

Odvetniki se prijavijo v eno od štirih gostiln sodišča: Grey's Inn , Lincoln's Inn , Middle Temple in Inner Temple . Odvetniški svet Anglije in Wales Je regulatorni organ za odvetnike.

Odvetniki se registrirajo pri Pravniška družba Anglije in Walesa . Zakonodaja Društvo je regulatorni organ za odvetnike in svojim članom zagotavlja tudi storitve, vključno z usposabljanjem, strokovnim razvojem in pravno podporo.

Poleg Law Society of England and Wales obstajajo v Združenem kraljestvu še druge odvetniške zbornice, ki zastopajo odvetnike iz določenih regij ali področij prakse. Na primer:

• Pravniško društvo Škotske zastopa škotske odvetnike
• Odvetniška družba Severne Irske zastopa odvetnike Severne Irske.

- Belgija

V Belgiji se morajo odvetniki registrirati v Barreau” odvetnikov za opravljanje svojega poklica. obstajajo petindvajset "barreaux" odvetnikov v Belgiji, razdeljenih v dve skupini:

• Odvetniške zbornice francosko in nemško govoreče skupnosti:
  • Enajst frankofonov:
    • Bruseljski bar _
    • Bar iz Antwerpna
    • Charleroi Bar _
    • Bar v Liègu
    • Bar Mons
    • Bar Namur
    • Bar Tournai
    • Bar Huy
    • Luksemburški bar _
    • Bar Verviers _
  • A Nemško govoreči :
    • Anwaltskammer Eupen-Malmedy
• Odvetniške zbornice Flamska skupnost:
  • Trinajst Flamcev :
    • Orde of Vlaamse Balies Antwerpen
    • Vlaamski red Balies Brugge
    • Orde of Vlaamse Balies Gent
    • Orde of Vlaamse Balies Hasselt
    • Red flamskih števcev Leuven
    • Red flamskih števcev Ostende
    • Red flamskih števcev Roeselare
    • Flamski barski red Sint-Niklaas
    • Red flamskih nasprotnikov Turnhout
    • Red flamskih števcev Kortrijk
    • Orde of Vlaamse Balies Aarschot
    • Red Vlaamse Balies Limburg

Odvetniške zbornice imajo nalogo zagotavljanja etičnosti in strokovnosti odvetnikov ter zastopanja odvetnikov pred sodnimi in upravnimi organi.

– Nizozemska – NOVA

Na Nizozemskem se morajo odvetniki registrirati pri Nederlandse Orde van Advocaten ( NOvA ) , ki je nizozemska odvetniška zbornica. NOvA je poklicna organizacija, ki zastopa nizozemske pravnike in zagotavlja skladnost s standardi poklica.

Za registracijo pri NOVA morajo odvetniki izpolnjevati naslednje zahteve:

• Imajo veljavna diploma iz prava nizozemske univerze ali tuje univerze, ki jo priznava NOvA .
• so opravili sprejemni izpit nizozemski pravni stroki.
• Dokončali a dveletno pripravništvo v nizozemski pravni pisarni.

Ko odvetniki izpolnijo pogoje, se lahko prijavijo za registracijo pri NOVA. NOvA bo vlogo pregledala in, če bo odobrena, bo odvetnik lahko začel opravljati odvetniško dejavnost na Nizozemskem.

NOvA svojim članom ponuja tudi številne storitve, kot so:

• Nenehno usposabljanje
• Pravni nasvet
• Zastopanje pred sodišči

NOVA ima sedež v Haag .

– Združene države (ZDA) – “Odvetniške zbornice”

V Združenih državah so odvetniške zbornice ali združenja, kjer se morajo odvetniki registrirati za opravljanje svojega poklica imenovane odvetniške zbornice . Vsaka država v Uniji ima svojo odvetniško zbornico, ki je organ, zadolžen za urejanje odvetniške prakse v tej državi.

Za opravljanje odvetniške prakse v Združenih državah mora biti odvetnik sprejet v odvetniško zbornico države, v kateri želi opravljati prakso. Če želite to narediti, morate izpolnjevati zahteve, ki jih je določila odvetniška zbornica, ki običajno vključujejo pridobitev a diploma iz prava akreditirane pravne fakultete , mimo a Pravniški sprejemni izpit , in dokončanje a obdobje supervizirane prakse.

O Ameriška odvetniška zbornica (ABA) je nacionalna odvetniška organizacija, ki nima pristojnosti nad državnimi odvetniškimi zbornicami. Vendar pa ABA določa izobraževalne in etične standarde za pravne fakultete in odvetnike, njena priporočila pa običajno upoštevajo državne odvetniške zbornice.

Odvetniške zbornice opravljajo številne pomembne funkcije, vključno z:

• Uredite odvetništvo
• Spodbujati etiko in odličnost v pravnem poklicu
• Zastopajte odvetnike pred vlado in javnostjo
• Ponudite storitve odvetnikom, kot so strokovno usposabljanje, pravno svetovanje in finančna pomoč

Odvetniške zbornice imajo tudi pomembno vlogo pri varovanju državljanskih pravic in socialne pravičnosti.

2.- Zakaj uporabljati odvetnika pri nakupu nepremičnine v Španiji? 

 Zakaj bi morali v postopku nakupa nepremičnine v Španiji uporabiti odvetnika?. Notar in odvetnik/odvetnik v postopku nakupa nepremičnin v Španiji.

Španski postopek nakupa je zelo podoben drugim državam. Tuji vlagatelji v španskem sistemu bodo našli veliko podobnosti s svojimi domačimi državami.

Vendar pa tudi lahko najdemo veliko razlik.

Najbolj opazna razlika je v položaju in funkcijah odvetnik in notar funkcije.

I.- Nekaj ​​primerov pomoči odvetnikov pri nepremičninskih transakcijah v drugih državah:

Nepremičninska transakcija (»prenos«) v ZK

V britanskem procesu nakupa in prenosa (»prenos«), notar sploh ni vključen v postopek prodaje nepremičnine. Prodajalcu in kupcu pri transakciji pomaga vsak s svojim odvetnikom.

Nato sta odvetnik kupca in odvetnik prodajalca tista, ki od prvih korakov do zaključka prevzameta nadzor nad postopkom prodaje, izvedbo in dokončanje spremembe imena nepremičnine ter plačilo cene, davkov, itd. Oba odvetnika sta tista, ki sklepata pogodbe, skrbita za izpolnjevanje obveznosti vsake stranke, plačilo davkov, organizirata in sprejemata plačila ter opravita vknjižbo nepremičnine na novega lastnika itd.

Kot zaključek: Notar ne sodeluje pri britanskem sistemu nepremičninskih transakcij nakupa in prodaje nepremičnin, v vseh fazah postopka pa sodelujeta dva odvetnika/odvetnika, eden pri kupcu, drugi pa pri prodajalcu.

Transakcije nepremičnin v preostalih evropskih državah – Francija, Belgija, Nemčija, Nizozemska itd. 

V teh državah je v postopku nakupa/prodaje nepremičnin prisotnost notar je nujen. Notar naredi vse.

Za razliko od britanskega sistema, v kontinentalnem sistemu, obe stranki, kupec in prodajalec, uporabljata notarja kot posrednika transakcije od samega začetka do konca in ta opravi naslednje:

1. Približevanje strank in formalizacija posla s pogodbo.
2. Nadzor nad izpolnjevanjem obveznosti vsake stranke.
3. Izvaja pravne, administrativne in davčne raziskave nepremičnine.
4. Urbanistična in gradbena raziskava nepremičnine.
5. Izvaja in prejema vsa plačila od prodaje.
6. Izpolnite prodajne listine.
7. Izvedite vpis v zemljiško knjigo v imenu novega lastnika.
8. Prijavite in plačajte davke od nakupa in prodaje
9. Izvedite spremembo pogodb o dobavi vode, električne energije, lokalnih davkov itd.

 ugotovitev: Funkcija PRAVNIKA v procesu nakupa/prodaje v teh državah je nič. Odvetnik v tem postopku ni vključen, razen kadar gre za sodni spor, ki izhaja iz sodnega sodnega postopka.

 II.- Pomoč odvetnika v španskem procesu nakupa in prodaje 

Lahko rečemo, da je postopek nakupa španščine a mešanico med obema sistemoma štejejo: »britanski« in »celinski«.

Španski notar proti španskemu odvetniku

V postopku transakcije s špansko nepremičnino, notar je res pomemben, vendar ne dovolj za nakup s popolnim jamstvom in varnostjo. Prisotnost španskega notarja v postopku nakupa je bistvenega pomena, saj tako kot v drugih državah, kot so Francija, Belgija, Nizozemska itd., prodaje ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo brez formalizacije notarskih dejanj (ali escrituras) ).

Notar preveri tudi bistvene podatke, kot so:

• Sposobnost strank za nakup ali prodajo. To je, če ima kupec pravno sposobnost za nakup in prodajalec za prodajo.
• Študija omejitev in stroškov nepremičnine.
• Preučevanje nepremičninskih dokumentov, kot so gradbena dovoljenja in licence itd.
• Preverjanje načina plačila ipd.

Toda v nasprotju s »kontinentalnimi« notarji španski ne opravljajo več kot omenjenih funkcij. To pomeni, da so funkcije španskih notarjev:

• Pravno-urbanistična študija: Notar ne izdeluje gradbeno/urbanističnega elaborata nepremičnine kot svetovalnega načrtovanja. Informacije o nepremičnini so na voljo v različnih virih, kot so kataster, mestna hiša, oddelki za razvoj urbanizma in načrtovanja, lokalni in regionalni oddelki, ki jih španski notar med postopkom nakupa ne posvetuje niti ne preverja.
• Notar ne preverja, ali ima nepremičnina kakršne koli kazni ali globe za gradnjo, ali na primer nalog za rušenje.
• Notar preveri vknjižbo nepremičnine, vendar v Španiji večina gradbene kazni in globe niso vpisane v zemljiško knjigo.
• Študije ali preverjanja morebitnih prihodnjih razvojnih projektov niverjetno vplivalo na nepremičnino (npr. razlastitev ali prihodnjo avtocesto ali celo urbanizacijski projekt itd.).

Na žalost so v Španiji primeri, ko je kupec opravil nakup brez pomoči specializiranega odvetnika, s popolnim notarskim formalnim postopkom in brezhibno evidentiranim v katastru in zemljiški knjigi. Torej, formalno popoln. In potem, po postopku nakupa je ugotovil, da manjka dovoljenje ali potrdilo o uporabi (»potrdilo o stanovanju«), ali je imel na primer razlastitveni nalog za projekt avtoceste, ali da je nepremičnina imela urbanistične dajatve ali del parcelo je treba dati ali izgubiti upravi za razširitev javne ceste itd .

To pomanjkanje načrtovalske študije s strani notarja ustvarja posebno težavos v naslednjih lastnostih:

- Nepremičnine v urbanizacijah: Na primer, graditelj ni dokončal urbanističnega razvoja in urbanizacijske infrastrukture, nato pa sledijo urbanizacijska dela brez dokončanja, ki jih morajo dokončati in včasih plačati lastniki.

- Nepremičnine, hiše ali vile v rustikalnih območjih ali PODEŽELJA: Te nepremičnine so običajno na podeželju in zunaj mestnih območij. Te nepremičnine, običajno vile ali počitniške hiše, imajo lahko težave, kot so:

• Pomanjkanje licence ali gradnjeglavnega stanovanja
• Pomanjkanje gradbenega dovoljenja ali dovoljenja za morebitno podaljšanjeglavne stavbe ali njenih dodatkov (bazen, garaža itd.).
• Težave identifikacije oziroma opredelitve meja parceleali zemljišča itd.
• Urbanistične in gradbene kazni, globeali naročila za rušenje itd.

- Vile in stanovanja v starih stanovanjih z resnimi infrastrukturnimi težavami ali v čakanju na razvoj projekta ali izboljšave itd.

 Zgornjih informacij notar v Španiji ne bo pridobil.

Žal v Španiji pravne, administrativne in načrtovalske informacije, ki vplivajo na nepremičnino, niso strnjene v eno samo informacijsko točko, saj bi morala biti zemljiška knjiga. V Španiji podatki v zemljiški knjigi, čeprav bistveni, niso popolni.

Podatki, ki jih vsebuje nepremičninska/zemljiška knjiga v Španiji, NE zbirajo VSEH potrebnih informacij, ki vplivajo na nepremičnino.

• Pogodbe in plačila: Notar pripravlja plačila nepremičnine, niti ne izbira in ne pripravlja prodajne pogodbe. Torej, kupec ne plača kupnine pri notarju. V Španiji se plačilo cene ali delov cene plača odvetnikom, nepremičninski agenciji ali prodajalcu.

V našem podjetju nas stranke včasih prosijo za bančni račun notarja za plačilo kupnine in so presenečene, ko jim sporočimo, da v Španiji notar ne prejema plačil in da je treba plačila plačati neposredno prodajalcu. , njegovemu odvetniku ali nepremičninskim posrednikom.

• Vpis in sprememba lastninskega imena pri zemljiškoknjižnem uradu: Notar, ko je postopek nakupa zaključen, s podpisom notarskih zapisov o prodaji, nima več obveznosti pristopiti k vpisu posla v zemljiško knjigo. So torej notarji, ki to upravljanje opravljajo, in drugi, ki se tega ne zavedajo. In, tudi pri notarjih, ki opravljajo prijavno storitev, ne prihajajte prijavljat nakupa, če tega kupec izrecno ne zahteva!.

Kot pravniki smo bili priča številnim situacijam, ko so prodajalci ugotovili, da tudi njihove listine niso vpisane v zemljiško knjigo.

V času nakupa so sedanji lastniki šli k notarju in ko je bil nakup zaključen, in ker so bili prepričani, da bo notar izvedel potrebna dejanja za dokončanje korakov registracije, notarju niso naročili, naj opravi registracijo v zemljiška knjiga. Torej, notar tega nikoli ni storil!. Zato ste v preteklih letih ugotovili, da so nepremičnine še vedno v imenu prejšnjih lastnikov, ker niso dali naročila notarju in vam v vašem postopku ni pomagal odvetnik.

• Sprememba lastništva računov za vodo, elektriko, občinski davek itd: Notar NE vodi spremembe lastništva pogodb o dobavi vode, elektrike in drugih, kot je nepremičninski davek ali komunalna.

Prav tako notar ne uredi domicilacije plačila teh storitev na TRR kupca z direktno bremenitvijo.

• Potrdilo o bivanju:  Kot je pojasnjeno v drugih razdelkih tega spletnega mesta, mora kupec pridobiti potrdilo o uporabi, imenovano tudi »potrdilo o bivanju«. Od novih nepremičnin (tistih, ki so kupljene neposredno od gradbincev) notar od prodajalcev ne zahteva predložitve veljavnega potrdila o bivanju.

Nepremičninski agenti proti španskim odvetnikom

Dejavnost nepremičninske dejavnosti se začenja urejati v Španiji, pri čemer je potrebna registracija v »Nepremičninskem združenju«. Odvisno od različnih regij v Španiji se morajo nepremičninski agenti registrirati in dokazati svoje poznavanje nepremičninskega trga ter pravno in davčno svetovanje.

Posredovanje nepremičninskih agentov pri nakupu je nujno. BPomoč priznanega in uradno registriranega agenta je ena najpomembnejših točk, ki jih morajo upoštevati kupci in prodajalci pri nakupu ali prodaji nepremičnin v Španiji. 

Na primer, pravno svetovanje nepremičninskih posrednikov ni dovolj upoštevati pravne in davčne vidike nepremičninske transakcije, kot so:

• načrtovanje davčnih in pravnih vidikov kupca/investitorja,
• Določitev pravnih stališč obeh strank v pogodbi
• Rešite morebitne spore med strankami v procesu nakupa/prodaje
• Celotne pravne in urbanistične preiskave na nepremičnini (pravne meje, pravne pripadnosti, služnosti, izpolnjevanje gradbenega normativa itd.)

Zaradi tega je v postopku nakupa in prodaje nepremičnine v Španiji potrebna pomoč kvalificiranega odvetnika.

Zakaj bi torej uporabljali odvetnika v Španiji? Je pri nakupu ali prodaji hiše v Španiji obvezno najeti odvetnika? 

Kot je navedeno zgoraj, morate za popolno predstavo in informacije o nakupnem procesu pridobiti te podatke iz različnih lokalnih, regionalnih virov, zemljiške knjige, oddelkov za načrtovanje ter se posvetovati z arhitekti in drugimi strokovnjaki itd. VSEGA TEGA NE BO IZDELAL ŠPANSKI NOTARIJ.

Za to boste morali poiskati storitve odvetnika, ki lahko pridobi vse informacije iz različnih virov in preveri vse potrebne pravne in administrativne točke.

Poleg tega je na žalost ta proces precej zapleten, VSI PRAVNIKI NISO VELJAVNI ZA POMOČ PRI PREMOŽENJSKIH TRANSAKCIJAH. Torej potrebujete odvetnika, ki poleg tega govori vaš jezik in pozna nepremičninsko pravo, mora tudi on biti specialist za gradbeno in urbanistično pravo, in da šteje v svojo ekipo z arhitekti ter drugimi strokovnjaki in tehniki, da ima dovolj sposobnosti in spretnosti za pridobitev vseh potrebnih informacij ter za dokončanje vseh vidikov v zvezi z nakupom nepremičnine.

Nasveti pri najemu odvetnikov v Španiji pri nakupu/prodaji hiše v Španiji

Zato vam na tej stopnji, ko je odločitev o nakupu trdna, TLA, naše podjetje, svetuje, da:

• Naročite odvetnika. Obstajajo podjetja ali zastopniki, ki se predstavljajo kot odvetniki in nudijo »pravne storitve« ali pa se ponujajo kot »pravni svetovalci«, v resnici pa niso odvetniki. Včasih sploh niso španski!.
• Sklenite pogodbo z odvetnikom, registriranim v Španiji. Naj vas ne mika uporabiti odvetnike v svoji državi. Samo nacionalni pravniki poznajo sistem nakupa in španski nakupovalni postopek.
• Odvetnik mora govoriti vaš jezik. Izogibajte se družbam odvetnikov, ki ne govorijo vašega jezika.
• Preverite, ali je odvetnik specialist za urbanistično in gradbeno pravo. Biti mora strokovnjak za nepremičninsko pravo, razumeti pa mora tudi urbanistično načrtovanje in gradnjo.

2.- Koliko stanejo odvetniški stroški za zastopanje pri nakupu/prodaji hiše v Španiji? 

Stroški odvetniškega honorarja, ki vas zastopa pri nakupu nepremičnine v Španiji, se lahko razlikujejo glede na številne dejavnike, vključno z:

• Izkušnje in kvalifikacije odvetnika.
• Kompleksnost transakcije.
• Lokacija nepremičnine.

Na splošno se odvetniški stroški v Španiji običajno zaračunajo v odstotku od vrednosti nepremičnine, plus DDV. Odstotek se običajno giblje med 1 % in 2 % vendar je lahko višja v zapletenih primerih ali nepremičninah visoke vrednosti.

Zakaj so stroški španskega odvetnika izračunani na podlagi odstotka vrednosti nepremičnine? Ali ne zaračunavajo po urah?

Razlog je lahko zgodovinsko določen z izračunom pristojbin na podlagi uradne „lestvice honorarjev“ španskih odvetniških zbornic.

Kot smo videli v tem članku, Odvetniške zbornice v Španiji so razdeljene po sodnih okrožjih ali po provincah.

Zgodovinsko gledano so te institucije določale “minimalne” pristojbine tklobuk je moral odvetnik zaračunati vsako storitev.

V preteklosti so bile te lestvice obvezne, Vendar danes je njihovo spremljanje povsem prostovoljno, kar pomeni, da odvetnik lahko svobodno uporabi merila, določena v teh standardihs za svojo ponudbo stranki.

Edina izjema od te "pogodbe o svobodi honorarjev" je določena v izračun pravnih stroškov v primeru sodnega spora. V teh primerih se te lestvice običajno uporabljajo kot reference v primeru sodnega spora. izključne učinke vrednotenja te postavke (honorarjev) v primerih ocene stroškov ali zapriseženih računov odvetnikov.

Poglejmo, kako bi citiral odvetnik, ki sodeluje pri nepremičninski transakciji v različnih delih Španije, po lestvici posameznega združenja ali okrožja.

Izračun odvetniških stroškov pri nakupu hiše v Španiji po regijah

Odvetniški stroški Malage

 Odvetniška zbornica Malage je 18. septembra 2006 odobrila lastne lestvice.

Po tej lestvici so različna dejanja, ki jih izvaja odvetnik, ovrednotena z vrsto "točke", ki se kopičijo, ko proces napreduje. Na koncu se skupno število ustvarjenih točk pomnoži z zneskom, ki se vsako leto posodobi in ki ga odobri odvetniška zbornica Malage. Za leto 2023 je vrednost uradno potrjene točke 71,50 EUR (plus DDV 21%).

Poglejmo, kako to deluje pri kupoprodajni transakciji:

• Enostavna svetovanja krajša od ene ure: 2 točki = 143 EUR + DDV / uro
• Zapletena svetovanja ali svetovanja, ki trajajo več kot eno uro: 4 točke = 286 EUR + DDV
• Telefonska svetovanja: 1-2 točki = 71,50 – 143 EUR / telefonski klic
• Pisna komunikacija (e-pošta): 3-6 točk = 214,5 – 429 EUR + DDV/e-pošta
• Mnenja, poročila in poročila: 10 točk = 715 EUR + DDV / poročilo
• Srečanja z drugimi pravniki: 3-5 točk = 214,5 – 357,5 EUR + DDV/sestanek
• Vodenje (notar, matična hiša, Mestna hiša): 2 točki = 143 EUR + DDV / Vodenje
• Priprava pogodbe:
  • Do 30,000 €: 2 % vrednosti nepremičnine
  • Do 60,000 EUR 1%
  • Do 150,000 €: 0,7 %
  • + 300,000 EUR: 0,5 %

*Ta odstotek se poveča za 50 % za zapletene pogodbene operacije, kot je jezik, ki ni španščina, ali je ena od strank v pogodbi tuj državljan.

**Če se odvetnik poleg »sestavljanja« pogodbe »pogaja« o njenih klavzulah do dogovora, se poveča za 100%.

Torej na hitro, brez osredotočanja na svetovanja, mnenja, sestanke ipd., ki lahko izhajajo iz prodaje nepremičnine, in se osredotočamo le na storitev priprave in pogajanja o kupoprodajni pogodbi nepremičnine.

Predpostavimo primer, konkreten primer prodaje:

• 3 Zapletena svetovanja z naročnikom: 858 EUR + DDV
• 10 telefonskih klicev: 715 EUR + DDV
• 30 emailov: 2.145 EUR + DDV
• 3 poročila (eno o študiji nepremičnine, drugo o davčnem izračunu in tretje o civilnih in osebnih vidikih stranke): 2.145 EUR + DDV
• 5 postopkov pri notarju, 3 pri Mestni občini in 3 pri nepremičninskem registru ter 2 za vsako menjavo vode, elektrike in IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + DDV.

VSEŠETAK: 6.792 EUR + DDV

Temu znesku je treba dodati še honorarji, ki izhajajo iz priprave in pogajanja o kupoprodajni pogodbi:

Za nepremičnino 500.000 EUR:

• Redakcija: 0,5%
• Kompleksnost pogodbe + 50% = 0,75%
• Pogajanje + 100 % = 1,5 %

VSEŠEK: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + DDV

Torej glede na lestvico honorarjev odvetniške zbornice Malage, posodobljeno na leto 2023, če dodamo dejanja pred in po kupoprodajni pogodbi k honorarjem, ki izhajajo iz priprave in pogajanj o kupoprodajni pogodbi, je rezultat :

6,792 + = 7,500 14,292 EUR skupni stroški pravne pomoči pri transakciji nakupa in prodaje nepremičnine v Malagi.

Po tem izračunu bi lahko skupni stroški, ki jih je odvetnik prejel za to prodajo, znašali 3 % vrednosti nepremičnine.

Ta znesek, ki je uradno izračunan po uradni lestvici Malage, je tisto, kar upravičuje ponudbo, ki jo običajno ponujajo odvetniki province za svetovanje o transakcijah nakupa in prodaje nepremičnin in se giblje med 1-3 % od vrednosti nepremičnine + DDV.

Odvetniški stroški v Valencii

Odvetniška zbornica Valencije je 9. septembra 2007 odobrila lastne lestvice.

Te lestvice kvantificirajo storitve odvetnika v nepremičninski transakciji na podlagi "vrednost" ali "znesek" transakcije. To je "cena", dogovorjena za prodajo med kupcem in prodajalcem. Glede na to vrednost, odstotki se uporabijo na lestvici, ki so opredeljene glede na funkcije ali storitve, zaupane odvetniku iz Valencije.

Na ta način lahko na podlagi uradne lestvice in ob upoštevanju faz in storitev, ki bi jih odvetnik opravil v transakciji nakupa stanovanja ali nepremičnine v Valencii, naredimo simulacijo honorarjev, ki bi izhajali iz uporabe omenjenih lestvic.

• Odhodi, svetovanja, telefonski klici, komunikacije: 60-200 EUR / delnico
• Sestavljanje zapletenih pogodb (pogodbe, pri katerih je ena od strank tujec, govorijo drug jezik ali morajo biti sestavljene v drugem jeziku, se štejejo za zapletene): 50 % I. lestvice
• Notarska dejanja: 30 % povišanje stroškov, ki izhajajo iz sestave pogodbe.
• Pogajanja o pogodbi: Zgornje pristojbine so se povečale za 50 %.
• Če je vrednost pogodbe večja od 600,000 EUR. Znesek do zdaj nabranih nadomestil se bo povečal za naslednje odstotke:
  • Do 1,200,000 € 25 %.
  • Od 1,200,001 € do 1,800,000 €, 50 %.
  • Od 1,800,001 € do 2,400,000 €, 75 %.
  • Več kot 2,400,000 €, 100 %.

Zato bi bile za primer prodaje nepremičnine za znesek 500,000 EUR honorarji v skladu s tarifno lestvico odvetniške zbornice Valencije naslednji:

• 3 Zapletena svetovanja z naročnikom: 300 EUR + DDV
• 10 telefonskih klicev: 600 EUR + DDV
• 30 emailov: 1.800 EUR + DDV
• 3 mnenja (eno za študijo nepremičnine, drugo za izračun davka in eno za civilne in osebne vidike naročnika): 600 EUR + DDV
• 5 postopkov pri notarju, 3 pri Mestni občini in 3 pri nepremičninskem registru ter 2 za vsako menjavo vode, elektrike in IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + DDV.

VSEŠETAK: 4.600 EUR + DDV

Temu znesku je treba prišteti stroške, ki izhajajo iz priprave in pogajanja o kupoprodajni pogodbi:

• 50% lestvice I = 11.113 EUR + DDV
• Notarska dejanja + 30% = 3.333,9 EUR + DDV
• Pogodbena pogodba: 5.556,5 EUR + DDV

VSEŠETAK: 20.003,4 EUR + DDV

Če torej v skladu z lestvico honorarjev odvetniške zbornice Alicante dodamo dejanja pred in po kupoprodajni pogodbi k honorarjem, ki izhajajo iz priprave in pogajanj o kupoprodajni pogodbi, je rezultat:

4,600 + = 20,003.4 24,603.4 EUR skupnih stroškov pravne pomoči pri transakciji nakupa in prodaje nepremičnin v regiji Valencia.

Po tem izračunu bi lahko skupni stroški, ki jih je odvetnik prejel za to prodajo, znašali 5 % vrednosti nepremičnine.

Ta znesek, ki je uradno izračunan na uradni lestvici Valencije, je tisti, ki bi ga bilo treba zaračunati na podlagi tega dokumenta. Vendar pa je v resnici taka, da večina usposobljenih in registriranih odvetnikov navaja posredniške ponudbe za svetovanje o transakcijah nakupa in prodaje nepremičnin v razponu od 1-3% vrednosti nepremičnine + DDV.

Nasveti za pomoč pri iskanju kakovostne storitve za odvetnike v Španiji – odvetniki za gradbeništvo

Najem usposobljenih gradbenih odvetnikov za vašo kupoprodajno transakcijo

Huda napaka je najeti odvetniško storitev v Španiji za nižjo ceno od tiste, ki jo navajajo usposobljeni pravniki. Razlog za to je, ker lahko povzroči a storitev slabe kakovostiAli velika napaka pravnih jamstev postopka.

Znižanje odvetniških stroškov za nekaj sto evrov ne more biti nič v primerjavi z naložbo v pridobitev nepremičnine.

Torej je nujno najeti a cenjen, izkušenin usposobljen pravnik. Za to mora biti španski odvetnik strokovnjak, ne le v nepremičninsko pravo, ampak tudi v Gradnja.

Kakšne vrste storitev običajno ponujajo španski odvetniki pri nepremičninskih transakcijah?  

Nakup nepremičnine v Španiji zahteva zelo zapleten postopek, kjer je potrebnih veliko informacij za dokončanje ustrezne pravne študije primera in nepremičnine.

Velikokrat boste od odvetnikov v Španiji prejeli ponudbe storitev, kot so te:

Formalnosti

• Posredujte, pripravite in redigirajte zasebne pogodbe, tudi v vašem jeziku.
• Preverjanje nepremičnine nima dolgov za vodo, elektriko, itd, in za občinski davek, skupnost lastnikov in druge dajatve v zemljiški knjigi in pisarni Catastro.
• Izračunajte davke in stroške nakupa
• Pripravite dokumente v notarski pisarni
• Organizirajte plačila
• Pomoč in priprava notarske pisarne
• Spremljanje v notarski pisarni pri podpisu listin ali pomoč pri pooblastilu
• Dokončajte postopek registracije nepremičnine na svoje ime.
• Sprememba računov za vodo, elektriko in občinski davek na vaše ime
• Priprava in pridobitev notarskega pooblastila za zastopanje skozi celoten postopek
• Vizumi, zlati vizum, dovoljenje za bivanje itd.

Zgornje storitve so pravilne. Večina odvetnikov na področju nepremičninskega prava ponuja te "formalne" storitve, ki so bistvenega pomena za nadaljevanje postopka nakupa.

Pravna študija nepremičnine 

V večini primerov odvetniki v Španiji nudijo naslednje storitve:

• Pravne preiskave nepremičnine:
• – Potrdilo o lastništvu
• – Preverite, ali obstajajo kakršni koli pravni stroški ali dolgovi, ki vplivajo na nepremičnino
• – Preverite, ali so plačani voda, elektrika in davki

Tudi zgoraj omenjene storitve so pravilne, in jih je treba v procesu pridobivanja pravilno obdelati.

Obe storitvi: Formalnosti + pravni pregled nepremičnine, je tisto, kar lahko pričakujete pri večini odvetniških storitev v Španiji pri nakupu nepremičnine.

Ampak na žalost, to NI DOVOLJ, da bi imeli a varna in zajamčena transakcija, mora biti ustrezna »Pravna študija« ali »Pravna iskanja« bolj popolna.

Kvalificirani gradbeni pravniki: Pravna študija hiše, objekta, parcele in zgodovina gradnje

Zakaj storitve, ki jih običajno nudijo odvetniki, niso dovolj?.

Ker kot kupec potrebujete in si zaslužite vedeti VSE informacije in vidike, ki vplivajo na nepremičnino, hišo in zgradbo. In kot lahko vidite na omenjenem seznamu, v nobenem primeru a “izdelan je pravni elaborat gradnje, objekta ali parcele”. In to je NAJPOMEMBNEJŠA točka transakcije: HIŠA.

Kakšno pravno študijo ali pravna iskanja mora opraviti kvalificirani odvetnik, ko kupuje hišo v Španiji?

• Preverjanje, ali je nepremičnina pravilno vpisana v VSEH registrih in baze podatkov, ki pravno vplivajo na lastnino, ne le na zemljiško knjigo, ampak Kataster, Mestno hišo, Svet davčni urad. Ne gre le preveriti, ali so v Catastru ali Mestni hiši “dolgovi”, najpomembneje je preveriti "kako je nepremičnina vpisana" v različnih registrih v Španiji. Na primer:
  • Najti neskladja v metrih hiše, parcele, zemljiškoknjižne meje, katastra in mesta Halal
  • Za potrditev, če nepremičnina izpolnjuje gradbeni normativ. Včasih ugotovimo, da se gradnja ne ujema z uradnimi načrti in mejami. V drugih primerih ugotovimo, da se vile ali stanovanja ne ujemajo z gradbeno zakonodajo in čakajo se globe ali celo odredbe o rušenju!. Tovrstnih informacij ne dobimo, ko odvetnik zgolj preverja dolgove.
• Preverjanje gradbene situacije nepremičnine, stavbe, kako je bila zgrajena z vsemi dovoljenji itd. in njena zgodovina, dokazilo o tem, ali so bile v nepremičnini izvedene spremembe (npr. prizidki) in ali so bile izvedene z vsemi potrebnimi pravnimi dokumenti itd. Prav tako je potrebno:
  • Za potrditev stavbne pravice na nepremičnini (v primeru vil), da bi predvideli morebitne omejitve dovoljenja za gradnjo ali reformo v prihodnosti.
  • Za potrditev možnosti reforme v stanovanjih. Včasih se lokalni zakoni ali interni predpisi solastnikov izogibajo odločnim spremembam stanovanja.
  • Za potrditev možnost najema, darovanja, dedovanja, Itd
  • Če želite preveriti Potrdilo o stanovanju in možnost prenove na vaše ime brez težav.
• Preverjanje odločitev skupnosti lastnikov za odkrivanje morebitnega projekta prenove stanovanja/stavbe, izven običajnega vzdrževanja. To je več kot le preverjanje, ali obstaja kakšen "dolg", ki vpliva na nepremičnino. Potrebno je:
  • Dodatno delo je treba zagotoviti z ustreznimi skupnostnimi akti, da se preveri, ali ostali sosedje plačujejo komunalne dajatve in ali so vsi skupni prostori stavbe v popolnem stanju in upravljani.
  • Preverjanje, ali je stavba prestala vse inšpekcijske nadzore mestne hiše
  • Preverjanje, ali je stavba
• Preverjanje, ali je na območju predvideno kateri koli javni ali zasebni razvoj ki lahko vplivajo na nepremičnino:
  • V primeru nepremičnin v urbanih območjih potrdite, ali so plačani vsi stroški urbanizacije ali če obstajajo kakršna koli infrastrukturna dela, ki jih morajo opraviti in plačati lastniki.
  • V primeru vil preverite, ali na meje parcele vplivajo kakršne koli omejitve, razširitve ceste, pločnika, javne dejavnosti itd.
  • V primeru rustikalnih zemljišč, vil, preverite, ali je zemljišče in območje zaščiteno, ali ima kakršno koli linitacijo ali prizadetost gozda, poplave, erozijo zemlje, vpliv na okolje itd.

Zaključek: Najemite kvalificiranega gradbenega odvetnika. Dokončajte pravna iskanja

Civilno in poklicno zavarovanje za kritje cene nepremičnine

Vaš odvetnik mora imeti ustrezno civilno zavarovanje, ki vas ščiti v primeru napake storitve, slabe prakse ali malomarnosti.

Zato prosite svojega odvetnika, da vam pokaže njegovo zavarovanje civilne odgovornosti, ki bo krilo vsaj ceno hiše.