Kaj je potrdilo o bivanju – Dovoljenje za opravljanje dejavnosti – Cedula de habitabilidad. Je to potrebno v Španiji?
Kaj je Cédula de habitabilidad – potrdilo o bivanju – dovoljenje za poklic
To je dokument, ki nadaljuje potrdilo mestne hiše, da je nepremičnina pripravljena za bivanje, in se uporabi, ko je nepremičnina končana z dovoljenjem za zaključna dela (Certificado Final de Obra) in vpisana v zemljiško knjigo z Izjavo o novih stavbah (Declaración de Obra Nueva).DON
Ta dokument potrebujete za pridobitev dovoljenja mestne hiše za bivanje v hiši. Preden ga dobite, je tisto, kar imate, konstrukcija, ne pa »hiša«.
Ta dokument bo potreben za pridobitev posamezne dobave GLAVNIH pripomočkov na vaše ime in z uporabo »porabe«.
Ta dokument je potem izjemno pomemben za pridobitev pogodb za elektriko in vodo na ime posameznikov v PRVI PRIKLJUČKI. Preden gradbenik pridobi stanovanjski certifikat, bi lahko bila v objektu oskrba z vodo in elektriko, kot je normalno, da gradbinec pridobi to oskrbo za izvedbo del (za cestnine, mehanizacijo ipd.). Toda dobava, pridobljena od graditelja, je dobava za "dela", ne pa za "hišno porabo".
Včasih kupci ali promotorji ostanejo v svojih posestvih z elektriko in vodo za delo več let, ker graditelj ni pridobil ustreznega bivalnega potrdila. Imajo vodo in elektriko, vendar so v zelo slabem stanju in dražji od običajne oskrbe za hišo.
Da bi vam kot kupcu ali promotorju zagotovili, da bo graditelj pridobil ustrezen CH, bi bilo zelo priporočljivo, da del plačila cene pustite, ko je CH pridobljen. Graditelja bo prisililo, da bo pravilno delal in se potrudil, da bo ta dokument dobil čim prej.
Kot je pojasnjeno, je CH še posebej pomemben za PRVIČ priključitev nepremičnine na vodovodno in električno omrežje. Včasih, odvisno od območja, ni potrebno SPREMENITI pogodbe o dobavi v ime novega lastnika, ampak je široko zahtevano za PRVI priklop nepremičnine na električno omrežje.
Ali je ta dokument potreben za nakup hiše v Španiji? Ali lahko kupim hišo v Španiji brez potrdila o bivanju?
Pred julijem 2008
Pred julijem 2008 za dokončanje prodaje ni bilo potrebno pridobiti potrdila o bivanju. Od prodajalcev ni bilo zahtevano, da CH predstavijo novim lastnikom. Torej notarji, zemljiškoknjižni uradniki, banke, odvetniki itd. niso zahtevali od CH, da zaključi prodajo. Tako ta dokument pred julijem 2008 ni bil obvezen.
Zakaj ta dokument ni bil obvezen za zaključek prodaje? – Ker je cilj tega dokumenta, kot je razloženo zgoraj, prvič »priklopiti« nepremičnino na vodo in elektriko in, ko je priključena, »spremeniti« obstoječe pogodbe v ime novih lastnikov.
Pravzaprav, za PREPRODAJO, desetletja so španski kupci in prodajalci priključevali svoje nepremičnine na vodo in elektriko ter spreminjali dobavne pogodbe brez tega dokumenta. Podjetja za oskrbo z električno energijo in vodo niso zahtevala tega dokumenta, da bi spremenila dobavne pogodbe, zlasti na kmečkih območjih.
Torej, NOVE nepremičnine in PREPRODAJE so bile kupljene in prodane, prodaje pa opravljene pri notarski pisarni in vpisane v zemljiško knjižni urad, brez CH. Tako so gradbinci svoje novozgrajene hiše prodajali kupcem brez tega dokumenta. Prav tako so prodajalci (pri nadaljnji prodaji) svoje nepremičnine prodajali kupcem brez njih.
Na nekaterih območjih celo dobaviteljska podjetja niso zahtevala tega dokumenta skleniti pogodbo. Vodo in elektriko so kupci v večini primerov lahko sklenili s telefonskim klicem ali spremembo naziva pogodb v imena, CH pa ni bil nikoli zahtevan. Tudi danes je to mogoče na določenih območjih.
Težava je prispela z NOVE nepremičnine, kot so nova stanovanja, urbanizacije itd. in za eksplozijo španske krize. Kot je bilo pojasnjeno, gradbeniki pred julijem 2008 svojim kupcem niso morali zagotoviti CH za dokončanje prodaje. Tako je bilo res običajno prodajati nepremičnine »v gradnji«. Na primer, v urbanizaciji s 500 hišami bi graditelj lahko prodajal po blokih na primer po 100 hiš, ko so bile dokončane, ne da bi čakal na dokončanje VSE urbanizacijske infrastrukture.
CH je zadnji dokument, pridobljen po zaključku gradbenih del objekta. Ker torej pred letom 2008 ni bilo treba predstavljati CH ob zaključku, so graditelji gradili in prodajali svoje nepremičnine, preden so bile »popolnoma končane«. S tem scenarijem so kupci kupovali svoje nove nepremičnine, pripravljene za uporabo, vendar včasih brez »dokončanja« drugih faz ali blokov iz urbanizacije ali neke urbanizacijske infrastrukture. Kupci so bili sčasoma povezani z oskrbo z »oskrbo stavbe« z upanjem, da jim bo gradbin, ko bo dokončal preostanek urbanizacije ali preostala urbanizacijskih del, nato zagotovil »omrežno« oskrbo.
To je bil scenarij pred špansko nepremičninsko »krizo« v letih 2008–2011.
Po 2008
Toda s krizo se je na trgu ponovilo, da so gradbeniki nenadoma bankrotirali, njihova podjetja pa so bila v velikih finančnih težavah, ker so se banke zapirale. Tudi trg se je ustavil in velike urbanizacije so bile nenadoma neprodane. Tako so bili gradbinci blokirani v dramatičnem položaju, v katerem niso mogli dokončati urbanizacije ali že začete gradnje, ker niso našli dovolj kredita za to pri bankah. Poleg tega s prodajo niso mogli dobiti zasebnih sredstev, ker je bil trg ustavljen in niso mogli prodati svojih nepremičnin.
Kot rezultat tega scenarija, kupci, ki so pred tem zaključili s prodajo in kupili enote od graditelja iz nezaključenih urbanizacij, so se znašli na komunalnih pogodbah o dobavi stavb, in videli so, kako je graditelj preprosto izginil, tako da je urbanizacijski kompleks ostal nedokončan. Ker globalna dela urbanizacije niso bila dokončana, je bilo CH nemogoče dobiti, kupci in družine pa so dolgo časa ostali z "gradbeno ponudbo".
Ta problem se ni zgodil pri PREPRODAJI, kjer bi lahko prodajalci in kupci STARIH nepremičnin, ki so bile res priključene na vodo in elektriko, z zelo redkimi izjemami, po prodaji brez kakršne koli oblike pridobile prevzem pogodb na ime novih lastnikov. težav. Tako je bilo na trgu res običajno, da se NE uporablja za CH pri preprodajah (urbanih in rustikalnih), če so bile nepremičnine že priključene na vodo in elektriko in ko CH ni bil potreben za spremembo komunale v ime novega lastnika .
Toda julija 2008 je za celotno špansko ozemlje začel veljati nov zakon. Eden od namenov tega zakona je bil preprečiti položaj kupcev novih nepremičnin v urbanizacijah, kompleksih, stavbah itd. Ta zakon je govoril, da gradbeniki ne morejo dokončati prodaje NOVIH nepremičnin brez CH. In naročil notarjem, zemljiškoknjižnim uradom itd., naj od CH zahtevajo dokončanje prodaje novih nepremičnin. Toda ta zakon je prisilil notarje in zemljiškoknjižne uradnike, da zaprosijo CH za dokončanje nakupov SAMO ZA NOVE NEPREMIČNINE.
Na primer, ta zakon ni rekel ničesar o PREPRODAJI. Posledično za dokončanje preprodaje tega dokumenta ni bilo treba predložiti.
Ta zakon je pomagal preprečiti prihodnje težave s kupci, ki kupujejo NOVE nepremičnine, vendar, ker niso omenili ničesar v zvezi s PREPRODAJO, ustvarja veliko zmedo na trgu.
Kot je pojasnjeno zgoraj, so kupci in prodajalci prodajali in preprodajali svoje nepremičnine brez CH. Preprodajalci so brez težav menjavali račune za vodo in elektriko ter notar nikoli zahtevali CH v svojih transakcijah.
Zmeda je nastala, ko so kupci po sprejetju tega zakona v letih 2009-2010 začeli prositi prodajalce za predložitev tega dokumenta. Od prodajalcev je bilo zaprošeno, da predložijo CH, a ko so se posvetovali z notarjem, da bi potrdili, ali je ta dokument obvezen za predložitev, so potrdili, da zakon ne zahteva. Torej so notarji, zemljiškoknjižni uradi itd. zahtevali CH samo za NOVE prodaje, ne pa za PREPRODAJO.
V tistem obdobju se je začela velika zmeda med kupci, ki so ta dokument zahtevali v PREPRODAJI, in prodajalci, ki ga niso želeli posredovati, ker niso bili prisiljeni.
Kakšne so posledice nakupa hiše brez potrdila o bivanju na kmečkem zemljišču?
Pogovorimo se o NADALJNJI PRODAJI na nepremičninah RUSTIC Land, zgrajenih na manj kot 10.000 m2.
Mestne hiše v rustikalnih območjih dolgo časa niso vedele, kako se odzvati, ko so prodajalci ali kupci prosili, naj CH zaključi prodajo.
Več mestnih hiš (TH) se je odločilo dati CH brez omejitev. CH so obravnavali kot "administrativni" dokument za pridobitev ali spremembo pogodb za elektriko in vodo. Ker te mestne hiše tega dokumenta niso štele za "pravni" dokument, so bili primeri, v katerih bi lahko imela nepremičnina popoln CH, in globo, ki je bila zgrajena nezakonito.
V drugih primerih se je TH odločil, da bo CH dodelil vsem nepremičninam (zgrajenim na več ali manj kot minimalno parcelo), vedno, da nobena globa za gradnjo ne vpliva na to nepremičnino. To je bilo najbolj logično stališče.
Na primer, nekateri drugi so se odločili, da CH ne bodo dodelili kmečkim zemljiščem, če ne bi upoštevali minimalne velikosti zemljišča (predvsem 10.000 m2). Položaj teh mestnih hiš je ustvaril nepošteno in nelogično situacijo, v kateri so bile precej stare nepremičnine, celo zgrajene pred 20-40 leti, zavrnjene za pridobitev CH, ker so bile zgrajene na parcelah, manjših od minimuma.
Poleg tega je bila zmeda še hujša, ker so kupci v večini primerov prosili prodajalce CH za nakup njihovih nepremičnin, čeprav so vedeli, da na območju, kjer se ta nepremičnina nahaja, CH ni zahteval dobaviteljev, da spremenijo pogodbe o komunalnih storitvah v svojih imenih.
Medtem so državo Španijo finančno podprle institucije EU. Ena od zahtev EU do Španije za prejemanje finančne pomoči je bila izboljšanje varstva okolja in zmanjšanje vpliva na okolje. Razlog za to zahtevo je, da Španija desetletja na ta način ni sledila direktivam EU. Prevedeno na gradbeni trg pomeni, da so bile konstrukcije in zgradbe zgrajene v Španiji brez upoštevanja ali spoštovanja zakonodaje EU na ta način (predvsem zmanjšanje porabe energije in zmanjšanje preostale vode)
V letih 2012–2013 in 2014 se zdi, da se je ta zmeda končala. Zdaj se zdi, da je večina mestnih hiš in regionalnih vlad (vključno z zapletenimi območji, kot so Catral, Elche, Denia, Javea itd.) ustvarila osnovo za to, kar bi bilo treba zahtevati za pridobitev CH, kar je bolj ali manj sledi za Lastnosti RUSTIČNE ZEMLJE:
- Ne glede na velikost parcele mora biti nepremičnina BREZ globe za gradnjo.
- Da se nepremičnina in njene konstrukcije prijavijo in plačajo ustrezno komunalno takso
- Na splošno se zahteva predložitev arhitekturnega poročila o gradnji.
- Nepremičnina mora izpolnjevati okoljske normative območja (poraba energije in preostala voda).
S tem so bile končane morebitne zmede, ki so nastale glede tega, ali so bile rustikalne posesti na manj kot 10.000 m2 brez CH končane. Torej je splošno POZITIVNO stališče večine mestnih hiš glede pravnega položaja tisočerih STARIH nepremičnin, Zgrajenih v rustikalnem zemljišču (in pravno združenih nepremičninah), na parceli, manjši od minimalnega standarda. Torej, po vseh teh zmešnjah in sporih mestne hiše na široko dajejo CH, če so zagotovljeni zgornji pogoji.
Moramo reči, da je le nekaj mestnih hiš (kot je Crevillente) z zelo nerazumnim stališčem, da zavrnejo dajanje CH na odprt način.
Ali mora prodajalec kupcu posredovati potrdilo o stanovanju o postopku prodaje?
V večini območij Španije, kot so Baskija, Andaluzija, Madrid itd
Na teh področjih je s “pravnega” vidika za nove stavbe potrdilo o bivanju je obvezna dobiti, ampak za nadaljnjo prodajo ni obveznosti . Čeprav je bil leta 2023 nedavno objavljen nacionalni zakon, ki prodajalce prisili, da kupcem zagotovijo čim več informacij, regionalni zakoni na teh območjih ne upoštevajo koncepta potrdila o stanovanju v procesu nakupa in prodaje.
Na območjih, kot so Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz itd., se potrdilo o bivanju ali dovoljenje za uporabo pridobi v trenutku, ko je zgrajena nova hiša in samo enkrat. To pomeni, da te regije ne upoštevajo prenove na tem certifikatu pri prihodnjih prodajah, nadaljnjih prodajah ali transakcijah nepremičnine.
Ali je ob prodaji nepremičnine obvezno predložiti potrdilo o bivanju v Kataloniji, Valencii, Murcii ali Mallorci?
V teh regijah regionalni zakoni obravnavajo potrdilo o bivanju ali poklicno dovoljenje kot enega bistvenih delov postopka gradnje in nakupa v Španiji.
Tako kot v preostalih regijah, ko se začne gradnja a nova stavba ali hiša je dokončana, tedaj, thiša potrebuje stanovanjsko potrdilo za prodajo. Ime tega certifikata za nove hiše se imenuje "Licencia de Primera Ocupación" ali "Prvo poklicno dovoljenje".
Potem pa za naprej prodaja ali preprodaja ki jih morebitni kupci lahko izdelajo pozneje, območjih kot Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja in Murcia, od januarja 2023, obvezna predložitev potrdila o stanovanju na prodajnem postopku. Razlog za to je sprejetje novega zakona, ki ureja ta proces. Pogoje tega zakona si lahko podrobneje preberete tako, da kliknete spodaj:
