Že vrsto let doživljamo vrsto zakonodajnih reform in bistvene spremembe v načinu, kako se je proces pridobivanja hipotek v Španiji zgodovinsko razvijal. Španske banke so bile izpostavljene velikemu stresu, ko gre za pravno potrditev položajev in pogojev, v katerih so delale, ter zahtev, ki so jih zahtevali od državljanov, zaradi česar so bile izdane niz zakonov, reform, predpisov, sodb, kazni itd., ki so bili revolucija v španskem hipotekarnem procesu.
Ena najnovejših zahtev novega hipotekarnega zakona bo začela veljati 16. junija 2019. Se pravi, prihodnji teden bo prišlo do bistvene spremembe v obliki in postopku pridobivanja hipotek v Španiji.
Kaj je ta sprememba? Zelo enostavno je, do začetka veljavnosti tega zakona so se banke običajno dogovorile o posebnih pogojih hipotekarnih posojil neposredno s strankami. To pomeni, da je stranka šla na banko zahtevati hipoteko, banka je proučila primer in v primeru, da je banka odobrila hipoteko, je bila taka odobritev oblikovana z dokumentom, ki ga je ista banka predložila stranki, vendar je ta odobrila hipoteko. običajno ni bila podpisana do dneva imenovanja notarja za podpis lastninskega lista o nakupu. Torej je bil prevzem s strani naročnika o hipotekarnih pogojih opravljen v istem aktu in na sestanku notarja za podpis lastninskih listin o prodaji (temu običajno rečemo »dokončanje«). V tistem trenutku mu je bilo kot korak pred podpisom hipotekarne listine predloženo podpis zasebne dokumentacije hipoteke z vsemi hipotekarnimi pogoji in predstavljeno kot bistveni korak pred podpisom hipoteke in aktov o hipoteki. prodajo.
Vendar je ta način »hipotekarne odobritve« povzročil primere, v katerih banka, potem ko se je s stranko dogovorila o posebnih pogojih za odobritev hipoteke, ti pogoji niso bili formalno sprejeti do njenega podpisa pri notarju istega dne prodajo. V primeru, da je banka naredila spremembe v zadnjem trenutku, bi lahko bila stranka v položaju, da ni bila obveščena do trenutka, ko je na končnem sestanku za dokončanje pred notarjem.
V drugih primerih se je včasih zgodilo, da banka svojih strank preprosto ni podrobno seznanila s posojilnimi pogoji, saj je bila obveščena v zadnjem trenutku in pod pritiskom posredovala, da če ti pogoji ne bi bili sprejeti, nakup in prodaja ne bi mesto.
To je veljalo za pretiran pritisk na državljane, ki so zaradi te informacije v zadnjem trenutku ostali brez obrambe pred banko, zato so praviloma prisiljeni sprejeti postavljene pogoje, če niso hoteli izgubiti prodaje.
Zato je bila ta dezinformacija v zvezi z državljani obravnavana kot neobramba in zloraba pooblastil banke do svojih komitentov.
Da bi to rešili, zakon postavlja to stranka pri NOTARU podpiše banko s sprejemom posojilnih pogojev z zadostnim rokom pred zaključkom postopka nakupa.
Rok, ki je določen, je 10 dni.
Kako deluje ?: By notarska listina. To pomeni, da se morata banka in stranka kot korak pred podpisom hipotekarne listine (in posledično prodaje) pri notarju (stranka lahko gre osebno ali jo zastopa njen odvetnik) v roku 10 dni. vnaprej, da formalizira listino o sprejemu pogojev posojila.
Na ta način se izognemo pritisku, ki ga lahko izvajamo na stranko, saj v primeru nesprejetja pogojev, ki jih določi banka, stranka ni izpostavljena pritisku, da sprejme te pogoje na istem sestanku za podpis kupoprodajne listine.
Zato je bil proces do zdaj naslednji:
– Stranka zahteva hipoteko, banka pa jo sprejme
– Določena sta datum in podpis prodajnih in hipotekarnih aktov
– Istega dne kot podpis, ugotovljen pri notarju, podpiše stranka hipotekarni list in prodajno pogodbo. Sprejem pogojev banke se opravi z zasebno listino (ki je priložena vsebini iste hipotekarne listine).
Torej, stranka podpiše dve dejanji: prodajne listine in hipotekarne listine.
Novi hipotekarni zakon, ki določa naslednje:
– Stranka zahteva hipoteko. Banka to odobri
– Banka se pri notarju dogovori s stranko za podpis a listine o sprejemu hipotekarnih pogojev z najmanj 10 dni pred datumom, določenim za podpis končne hipoteke in prodajo. Stranka pri tem terminu pomaga z osebno prisotnostjo ali s pooblastilom svojega odvetnika.
– Stranka pomaga (osebno ali preko pooblastila) na datum, ko stranka podpiše odkupne listine kot tudi hipotekarne listine.
Torej, stranka podpiše TRI notarske listine:
1.- Listine o sprejemu hipoteke
2.- Listine o prodaji + listine o hipoteki.
Na ta način se državljanom nudijo boljša jamstva za njihovo pravico do podrobne informiranosti in svobodne potrditve odločitve za pridobitev hipotekarnega posojila.
Zato so banke dolžne vsaj 10 dni vnaprej pri notarski pisarni pomagati pri osebnem ali pooblaščenem podpisu aktov o prevzemu hipoteke.
Kako to vpliva na tuje kupce nerezidente? Kot vidimo, je postopek odkupa hipoteke do zdaj omogočal nerezidentom v Španiji, ki so kupili nepremičnino v Španiji, da so si lahko v enem dnevu privoščili oboje: nakup nepremičnine in njeno hipoteko. To pomeni, da bi lahko v ENEGA dokončali dejanje kupiti nepremičninoin pridobitev hipoteke.
Vendar pa je s to reformo treba izvesti še en prejšnji ukrep. Tako postaja nujno, da mora stranka nerezident ali ki ne živi v Španiji odpotovati v Španijo pred zaključkom postopka nakupa, da formalizira sprejetje pogojev banke. To predvideva, da morajo tisti, ki ne živijo v Španiji, odpotovati na potovanje pred zaključkom, da podpišejo te hipotekarne pogoje pred notarjem.
Pri tem je pomembno, da za vse tiste, ki kupujejo stanovanja v Španiji in zaprosijo za hipoteko v španski banki, morate upoštevati, da se boste morda morali preseliti v Španijo, ne le, da bi formalizirali postopek nakupa na koncu postopka, pa tudi približno 10 dni pred koncem postopka.
Če se tuji kupec ali nerezident vnaprej odloči ali ne želi priti v Španijo, bo moral za to svojemu odvetniku ali zakonitemu zastopniku zagotoviti potrebna pooblastila za zastopanje (pooblastilo).
REŠITEV: Rešitev za stranko, da se izogne temu dodatnemu premikanju, bi bila ta, da on podeli POA svojemu odvetniku.
Ker so pooblastila v Španiji protokolirana na drugačen način kot v drugih državah, poleg tega pa so pooblastila, podeljena v tujini, zahtevajo dolgotrajne legalizacije, priporočamo vsem, ki kupujete nepremičnino v Španiji s špansko hipoteko ali imate nameravajo to storiti, razmisliti o tej novi zahtevi po osebnem obisku v Španiji pred zaključkom s svojimi odvetniki, da bi ponudili najboljšo rešitev, vključno s tem, če je mogoče podeliti pooblastila svojim odvetnikom ali pravnim zastopnikom.
Na ta način bodo tisti, ki ne morejo priti tako daleč v Španijo, njihovi odvetniki lahko podpisali vse vrste dokumentov, ki jih njihova banka zahteva za formalizacijo postopka nakupa in hipoteke.
