Nakup nove gradbene nepremičnine v Španiji – Off plan

Naša ekipa iz Španski odvetniki strokovnjaki za španske nepremičnine vas bo vodil v procesu nakupa vaše španske nepremičnine v Valencii, Alicanteju, Costa Blanci, Almeríi, Murcii, Costa del Sol, Malagi ali Kataloniji.

Postopek nakupa  novo Španski nepremičnine je zelo podobna kot kupiti preprodajaes, vendar je treba upoštevati pomembne razlike. Naša ekipa španskih odvetnikov je pripravila praktičen vodnik z glavnimi vidiki pridobitve španskih nepremičnin v zvezi s postopkom prenosa.

Pravni vidiki in postopek

– Kaj je nakup zunaj načrta v Španiji? 

To pomeni nakup nepremičnine v gradnji, ko dela še niso končana. V večini primerov je prvi dogovor o nakupu španskih nepremičnin sklenjen, ko gradnja je predvidena, dela pa se še niso pričela.
Projekti zunaj načrta zahtevajo a dolgoročen postopek nakupa/gradnje kar lahko povzroči negotovost na strani investitorja, še posebej, ko mora položiti in plačati zneske denarja v račun končne cene nepremičnine, ko je v tistem trenutku le “Projekt”. Ta negotovost je še večja, če kupec/investitor ne pozna bistvenih vidikov projekta, kot so:  Gradbenikov ugled ali kreditna ocena, ekonomsko stanje projekta stavbe, itd. In kar je najpomembnejše, kakšne vrste garancij so ponujene za zagotovitev zahtevanih plačil v primeru, da projekt ni dokončan.
Da bi zmanjšali tveganje naložbe, smo pripravili seznam vidikov, ki jih je treba upoštevati pri nakupu novih nepremičnin v projektih zunaj načrtovanja:

– Pravne in upravne gradbene listine

Pri nakupu nove nepremičnine obstaja več dokumentov, ki jih je treba preučiti in ustrezno preveriti, da se nadzoruje pravno stanje parcele in objekta ter pravilen razvoj gradnje.
To je naloga, ki jo mora opraviti priznani in gradbeni specialisti odvetniki, in to je treba izvesti v vsakem koraku postopka gradnje: od najzgodnejših korakov procesa do zaključka. Torej, v vsakem koraku so dokumenti in informacije, ki jih je treba priskrbeti in pridobiti od kupcev ali njihovih odvetnikov, da se potrdi, da so vse pravne in administrativne zahteve pravilno izpolnjene.

- Stroški, davki in drugi stroški

Čeprav je na splošno postopek pridobivanja novih nepremičnin skoraj enak kot pri nadaljnji nakupu, obstajajo določeni stroški, davki in izdatki, ki imajo drugačen koncept in obravnavo.

Pravni nasveti pri nakupu nepremičnine v Španiji, ki ni v načrtu

1.- Preverite promotorja/razvijalca

Ena najpomembnejših odločitev pri nakupu novih nepremičnin oz izven načrta je plačati začetni depozit in naslednja plačila na račun cene nepremičnine ki še ni zgrajena.
Zato je izredno pomembno, da pridobimo čim več informacij od gradbenega podjetja, njegove kreditne in finančne ocene, koliko časa podjetje posluje, lastnikov in partnerjev itd.

2.- Kontrolne točke

Zato je pri nakupu novih nepremičnin zelo pomembno upoštevati naslednje točke preverjanja postopka:

1. Za preverjanje »kdo« je lastnik gradbene parcele:  Potrebno je preučiti pravne dokumente nepremičnine, da se preveri, kdo je lastnik zemljišča/parcele, kjer je objekt projektiran oziroma izveden.
2. Če želite preveriti, ali ni posojil/neplačanih dolgov: Zelo pomembno je tudi vedeti, ali ima zemljišče/parcela kakršne koli dolgove, omejitve, dajatve itd., kar bi lahko vplivalo na pravno stanje projekta.
3. Za zagotovitev, da je Graditelj/Razvijalec plačal svoje Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Če je neplačan, je ta davek vezan na nepremičnino, tako da bo novi lastnik v prihodnosti postal zavezanec.
4. Za pridobitev katastrskega stanja parcele, mej, meja in kako se parcela upošteva v gradbenih načrtih in načrtovalskih razvojnih vidikih območja: Nujno je preveriti, ali projekt ustreza gradbenim normativom, ter poznati razvojno in pravno stanje okoliških območij, da bi pridobili dodatne informacije o tem, kaj se na območju razvija in kako to vpliva na vaše nepremičnine v prihodnosti.
5. Za posvetovanje z gradbenim oddelkom mestne hiše  da zagotovimo, da je razvoj skladen z normativno in da se pridobi in podeli vsa ustrezna gradbena dokumentacija. Zelo pomembno je tudi preveriti, ali v bližini ni načrtovanih drugih dogodkov, ki bi lahko vplivali na projekt.
6. Za preverjanje, ali je graditelj pridobil a Licencia de Obra (Gradbeno/gradbeno dovoljenje)
7. Za pridobitev vseh potrebnih informacij/dokumentov od graditelja kot zahteva zakon. Španska zakonodaja gradbenike/razvijalce sili, da zagotovijo popolne in podrobne informacije o projektu, nepremičnini, kako se bo gradbeni projekt razvijal, kakovostnih materialih itd.
8. Za pridobitev dokumentov, prevedenih v vaš jezik. Bistveni pravni dokumenti in pogodbe, kakovostni materiali itd. morajo biti razloženi in prevedeni v vaš jezik. Včasih ugotovimo, da gradbeniki teh dokumentov ne prilagodijo vašemu jeziku in vam ponudijo, da se podpišete v španščini. Prosite svojega odvetnika, da jih prevede v vaš jezik, da boste bolje razumeli vsebovane pogoje.
9. Za potrditev, da bodo zneski, plačani na račun cene, zagotovljeni v skladu z zakonodajo. Plačila na račun cene morajo biti pokrita z dovolj garancijami, da jih »zaščitimo« in vam jih »povrnemo« v primeru neuspeha gradbenega projekta ali v primeru kakršnih koli drugih okoliščin, ki bi lahko povzročile bistvene kršitve pogodba s strani graditelja.
10. Za potrditev, da bo gradbenik pridobil poklicno dovoljenje/bivalno potrdilo ob zaključku. Španska zakonodaja silijo gradbenike, da ta dokument zagotovijo kupcem pred zaključkom postopka nakupa.
11. Za potrditev, kdo bo izvajal priklop različnih komunalnih storitev in storitev nepremičnine kot so: voda, elektrika, plin, skupnost lastnikov itd. Včasih gradbeniki ne nadaljujejo s temi priključki, zaradi česar so kupci v neprijetnem položaju, da se s temi priključki ukvarjajo.
12. Drugo: Odprite bančni račun/številko NIE: Prosite odvetnika, da vam pomaga pri postopku za odpiranje bančnega računa v Španiji in pridobitev številke NIE.

3.- Izračunajte stroške nakupa

• Notarski stroški: Za formalizacijo lastninskih listov.
• Zemljiškoknjižne pristojbine: Za vpis listine v zemljiškoknjižni urad in postopke za spremembo lastništva na nepremičnini.
• DDV (IVA v španščini): Trenutno je to 10% nad celotno ceno hiše. 10 % velja tudi za druge sekundarne elemente nepremičnine, kot so garaže, parkirišča, shrambe itd., ki se nahajajo v stavbi. Če pa je garaža/parkirišče v drugi stavbi, ki ni v kateri je stanovanje, bo davčna stopnja 21 %. (Prosim, upoštevajte, da v primeru, da gre za prodajo samo za parcelo, je DDV lahko 21 %, če je prodajalec podjetje). 
• Kolek: Običajno je 1-2%% nad skupno ceno stavbe v Murciji, regiji Valencia in Andaluciji. Ta davek se lahko znatno zniža, če kupci kupujejo z namenom uporabe nepremičnine KOT GLAVNO STANOVANJE.
• Drugo: Španski odvetniški stroški, hipotekarni stroški, pogodbe o vodi, elektriki in plinu, Plusvalía itd.

4.- Drugi

• Pridobivanje NIE: Nerezidenti v Španiji morajo pri nakupu nepremičnin v Španiji uporabiti davčno številko tujca NIE. Ko ste v postopku nakupa nepremičnine, morate vlogo za to številko vložiti pred zaključkom nakupnega postopka.
• Odpiranje bančnega računa: V nekem trenutku postopka bo priporočljivo odpreti bančni račun v Španiji. To bo pomagalo dokončati plačila graditelju in z direktno bremenitvijo plačati različne storitve nepremičnine, kot so komunalni stroški, elektrika, voda, plin itd.

V primeru, da ste se odločili za nakup parcele za gradnjo lastnega gradbenega projekta v Španiji, obiščite naš specializirani razdelek:

GRADNJA IN LEGALIZACIJA NEPREMIČNIN