To je majhen vodnik o vrstah nepremičnin v VEGA BAJI. Območje, v katerem so umeščene nepremičnine Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradi, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, ob upoštevanju glavnih pravnih vidikov za prenos, ki so jih izdelali naši odvetniki.
Če ste zainteresirani za nakup ali prodajo nepremičnine v Vega Baji, vam bo TLACORP pomagal sprejeti končno odločitev o nakupu ali prodaji.
Območje Costa Blanca jug pokriva naše pisarne v mestu Torrevieja-Ciudad Quesada, odlično povezan z avtocesto. Obisk naših pisarn v Torrevieji ne bo trajal predolgo iz Rojalesa, Ciudad Quesada ali Algorfe, in, če je dogovorjeno, lahko eden od naših odvetnikov obišče isto nepremičnino in vas tam sreča, da se izognete selitvi v našo pisarno.
To področje zajema širok spekter nepremičnin, ki sega od rustikalne, do stanovanj, bungalovov, urbanizacij itd. Oglejmo si glavne pravne vidike vsake od teh nepremičnin:
To področje pokriva širok spekter nepremičnin, ki sega od rustikalne, do stanovanj, bungalovov, urbanizacij, igrišč za golf itd. Oglejmo si glavne pravne vidike vsake od teh nepremičnin:
To področje zajema širok spekter nepremičnin, ki sega od rustikalne, do stanovanj, bungalovov, urbanizacij itd. Oglejmo si glavne pravne vidike vsake od teh nepremičnin:
– Stare urbanizacije in zgradbe tradicionalnih počitniških hiš: To je območje, ki pokriva Ciudad Quesada (stari del), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa itd.
Vrsta zgradb in nepremičnin, ki se uporabljajo, so druga bivališča ali počitniške hiše in rezidenčne nepremičnine.
A) Tradicionalni tip bivanja območja so sprva v lasti Špancev, ki večinoma prihajajo iz Elcheja, Alicanteja, Madrida in severne Španije, ter tujcev, ki prihajajo iz vstopne severne Evrope. Na splošno na področjih, kot so Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar in Rojales. Tovrstne nepremičnine so bile včasih bungalovi in apartmaji v bližini plaže in običajno zgrajene pred »španskim razcvetom« (pred letom 2000).
Pri prenosu, z odločitvijo o nakupu in med običajnimi pravnimi iskanji, ki jih je treba opraviti v tovrstnih nepremičninah, so spodaj pomembne točke, ki jih je treba preveriti:
– Pravni in upravni študij zgodovine gradnje. Vedeti, kako je bila nepremičnina zgrajena in kako je bila razvita. Pomembno je ugotoviti, ali je bila posest razširjena, ali je bila terasa pokrita, ali je veranda zdaj kuhinja, ali je pod njo zdaj soba. To bo pomagalo vedeti, ali so prejšnji lastniki opravili vsa ta dela z ustreznimi licencami ali, na primer, ali se za te nepremičnine konča kakršna koli globa ali kazen zaradi neizpolnjevanja ustreznega dovoljenja.
Prav tako bo vedeti, ali je prišlo do kakršne koli spremembe začetne strukture, pomagalo ugotoviti, ali so listine ustrezno posodobljene s trenutnim stanjem stavbe.
Poleg tega, če ima nepremičnina kazen za gradnjo, lahko mestna hiša zavrne podaljšanje stanovanjskega lista, novi lastniki pa imajo lahko v prihodnosti težave pri podaljšanju komunalnih pogodb.
– pogodbe za vodo in elektriko: Ker so to stare nepremičnine, lahko dobavitelji zahtevajo od kupcev, da posodobijo inštalacijo, da se po zaključku pogodbe spremenijo pogodbe. To lahko povzroči stroške, kot so stroški električarja ali vodovodarja za pregled nepremičnine, in druge, kot je ponovno ožičenje, ki bi lahko, če je znano pred zaključkom, del komercialnega sporazuma o ceni s prodajalcem.
– Plusvalia: Če je nepremičnina stara in je že dolgo v lasti istih lastnikov, bo ta davek visok. To občinsko takso morajo plačati prodajalci, vendar bo poznavanje tega od začetka pomagalo prevzeti potrebna jamstva, ki jih mora plačati prodajalec.
– skupnost lastnikov: Zelo pomembno bo vedeti, ne samo, ali je prodajalec na tekočem s plačili skupnosti, temveč za velika ali pomembna delna plačila pri reformi ali vzdrževanju skupnostnih površin (terase, fasade, parkirišča itd.). ), ki se ne pojavljajo vedno v potrdilih skupnosti lastnikov.
B) Nova območja iz Algorfe, Ciudad Quesada New, La Marquesa, in druga nova urbanizirana območja: to območje razmišlja o novih urbanizacijah, ki so nastale s španskim razcvetom, včasih v velikih urbanizacijah, kot je tista iz La Marquese v Rojalesu.
Pomembni pravni vidiki, ki jih je treba upoštevati pri nakupu tovrstnih nepremičnin, so naslednji:
– Nepremičnina mora biti brezhibno vpisana v zemljiško knjigo, kot »dokončana hiša«. To pomeni, da je bila nepremičnina vpisana in da je graditelj predložil dovoljenje za zaključna dela, desetletno zavarovanje (zavarovanje, ki v 10 letih krije strukturne napake stavbe) in potrdilo o bivanju.
– območja skupnosti: Območja skupnosti, kot so igrišča za golf, komercialne površine, bazeni, vrtovi itd., morajo biti dokončana ali v postopku.
Prav tako je zelo pomembno, da »preberete« pravila skupnosti, da na primer vidite, ali lahko vaš sosed vodi podjetje, ki vas lahko moti, ali so dovoljeni psi itd.
– skupnostne pristojbine: Takšne nepremičnine imajo lahko visoke stroške vzdrževanja. Zelo pomembno jih je poznati v začetnih korakih prenosa.
– Omejitve in pravice uporabe: Ta območja imajo nekoč veliko infrastrukturo za elektriko, vodo, kanalizacijo, zbiranje smeti, kar lahko vpliva na vašo lastnino.
Druge bistvene točke upoštevati pri nakupu na območju:
- Urbanizacijski stroški in dela: Obstaja nekaj območij, na katerih na splošno nepremičnina morda čaka na dokončanje stroškov urbanizacije in/ali urbanizacijskih del, in to na račun lastnika!. Zato, prosim, bodite s tem primerno previdni.
- Potrdilo o stanovanju: Tudi če so nepremičnine zgrajene z ustreznim gradbenim dovoljenjem, je pri pridobitvi NOVEga bivalnega potrdila občasno nekaj zapletov.
Kot je pojasnjeno zgoraj, na URBANIH območjih od južne Costa Blance je zelo pomembno preveriti, ali ima urbanizacija, kjer se nepremičnina nahaja, dokončano vso urbanizacijsko infrastrukturo, kot so: ceste, pločniki, asfalt, priključek na glavni kanalizacijski sistem, voda, elektrika. Urbanizacijska infrastruktura teh območij je bila razvita že pred časom in včasih ne izpolnjuje sodobnih standardov. Tako je precej pogosto najti nepremičnine, kjer morajo lastniki »oddati« del svoje parcele za večje ceste ali »plačati« nekatere urbanizacijske infrastrukture, kot so priključki na kanalizacijo, površine za pešce ipd. Vljudno vabljeni na več o tej točki v našem specializiranem razdelku: Polkonsolidirane urbanizacije.
Nepremičnine v rustikalnih območjih in podeželju: Posebno pozornost je treba nameniti območjih Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente itd.
Območje Vega Baja je območje, kjer obstaja nevarnost poplav. Dejansko je v zadnjih letih prišlo do nekaj poplav zaradi močnega dežja v reki Segura in Vinolopó. Zato je zelo pomembno, da je konstrukcija dvignjena od zemljišča vsaj 1,5 m visoko. Namestitev ograje, ki se lahko izogne morebitnim vdorom vode, bi lahko zmanjšala tudi vpliv poplav na tem območju.
Torej, Catral, Dolores, Redovan in Crevillente območje je območje, kjer je bilo na stotine posesti, zgrajenih brez licence. Na rustikalnih območjih je zelo pogosto najti nepremičnine brez licence, saj so lastniki območja gradili svoje hiše na podeželju kot »drugi dom« ali »počitniško hišo« za vikende. Torej niso bili pozorni na izpolnjevanje španskih zakonov. Nekatere od teh hiš je mogoče legalizirati, če so bile zgrajene v določenem roku in po določenem postopku. Lahko pridobijo celo potrdilo o bivanju, če so izpolnjeni nekateri bistveni pogoji.
Obstajajo pa tudi drugi objekti, ki so bili zgrajeni v letih 2002-2006, predvsem na območju Catral, pa tudi na območju Crevillente, Redovan, Orihuela in Callosa del Segura, ki imajo nekaj težav pri legalizaciji, saj so bili kaznovani, tudi z odredbo o rušenju, s strani deželne vlade.
Te lastnosti so bile ustvarjene s tem, kar imenujemo: HORIZONTALNA DELITEV. To je način ustvarjanja »urbanizacije« na območju, kjer urbanizacija ni mogoča. V tovrstnih »majhnih urbanizacijah« imajo lastniki 100 % gradenj, vendar se površine, namenjene vrtu, bazenu itd., »delijo« z ostalimi sosedi, ker se štejejo za »skupno območje«. Za več informacij o tej težavi obiščite naš specializirani razdelek Horizontalna razdelitev na rustikalnih območjih.
Lokalne mestne hiše so že večkrat poskušale legalizirati tovrstne nepremičnine v tej situaciji (med 1.500 – 2.000 nepremičninami na tem območju), vendar zaenkrat še ni nobenega uradnega načrta za njihovo legalizacijo (Informacija iz marca 2020 ).
Čeprav so na teh posestvih izdane administrativne odredbe o rušenju, mestna hiša spoštuje obstoječe gradnje, vendar gradnje ni mogoče podaljšati. Torej, novogradenj na posesti ni mogoče graditi. Dovoljena je notranja reforma tovrstnih nepremičnin, ne pa prizidkov, gradnje drugih objektov, kot so garaže, bazeni ipd.
Ker pa te nepremičnine niso normativne, mestna hiša ne bo odobrila licence za preoblikovanje bistvenih strukturnih delov stavbe, kot so temelji, streha itd. obstoječo strukturo, vendar ne "odstraniti" iz starih delov za namestitev novih. Na primer, v primeru naravne nesreče ali poplave, ki lahko vpliva na zgradbo hiše, mestna hiša ne sme dati pravice do "obnove" nepremičnine. Torej kot zaključek Mestna hiša dovoljuje notranje reforme za ohranitev gradnje, ne pa strukturne reforme od bine, temeljev, menjave strehe ipd. Zaradi tega vam priporočamo, da svoji zavarovalnici naročite, da naravne nesreče in druge posledice obstoječe gradnje morajo biti pokrite z obveznim zavarovanjem za sklenitev pogodbe s hišo ob dokončanju.
Ne pozabite tudi, da je območje v »srednje-visoki« nevarnosti poplav, zato je nujno, da imate zavarovanje za kritje tega tveganja.
Posledice hiš, ki veljajo za "nestandardne":
- Če konstrukcije niso bile kaznovane v 15 letih, jih pozneje ni mogoče kaznovati ali porušiti po španskem sistemu. Do takrat je pravno konsolidirano.
- Obstoječe konstrukcije so po velikosti spoštovane, ni pa mogoče zgraditi novega konstrukcijskega elementa ali celo razširiti obstoječih.
- Tudi zaradi tega Mestna hiša spoštuje obstoječe gradnje, vendar je ni mogoče razširiti. Torej, novogradenj v nepremičnini ni mogoče graditi.
- Mestna hiša dovoljuje notranje reforme tovrstnih nepremičnin. Toda zaradi dejstva, da nepremičnina ni normativno, mestna hiša ne bo odobrila dovoljenja za preoblikovanje "bistvenih strukturnih delov" stavbe, kot so temelji, streha itd. Mestna hiša bo dovolila "reformiranje" obstoječega hišo, in "popravilo" obstoječo konstrukcijo, ne pa "odstranitev" iz starih delov za namestitev novih. Na primer, če pride do "požara" ali poplave, ki lahko vpliva na zgradbo hiše, mestna hiša ne sme dati pravice do "obnove" nepremičnine. Torej, kot zaključek, Mestna hiša dovoljuje notranje reforme za ohranitev gradnje, ne pa strukturnih reform od bine, temeljev, menjave strehe itd.
- Nepremičnina se obravnava kot »izven normativno«, če ni bila kaznovana v 15 letih po izgradnji. Za to je potrebno potrdilo mestne hiše za potrditev te točke. Imenuje se »potrdilo o nekršenju« in za to potrdilo smo že zaprosili, vendar lahko mestna hiša v povprečju pripravi ta dokument 4-8 tednov.
- Nepremičnina nima “Potrdilo o stanovanju”. Za vašo informacijo je to dokument, ki ga izda Mestna hiša, kjer potrjujejo, da nepremičnina izpolnjuje bivalne zahteve. Ta dokument je potreben tudi za priključitev vode in elektrike na nepremičnino ter za spremembo pogodb za vodo in elektriko na vaše ime. To je razloženo spodaj.
ALI JE MOŽNA LEGALIZACIJA TE NEPREMIČNINE?
Ob tem obstaja REGIONALNI GRADBENI ZAKON, potrjen leta 2019, ki mestnim hišam na tem območju »odpira« možnost, da legalizirajo te nepremičnine. Ta zakon je izdala regionalna vlada Valencie in lokalnim mestnim hišam na tem območju daje možnost, da razvijejo »načrte urbanizacije« na tem območju, da bi »pretvorili« te nepriznane urbanizacije v popolne in dokončane urbanizacije.
Po nedavni normativi je treba tovrstno »skupino hiš« izboljšati v urbanizirani infrastrukturi, da bi lastnikom omogočili boljšo in udobnejšo uporabo svojih nepremičnin. Torej obstajajo velike možnosti za to v bližnji prihodnosti Mestna hiša lahko od lastnikov zahteva izvedbo/plačilo del za izboljšanje infrastrukturnega pločnika, javne razsvetljave, infrastrukture za pitno vodo, priključka na javno kanalizacijo ipd.
Naj poudarim, da je najdražji strošek urbanizacije priključek na kanalizacijski sistem iz mesta. Ker so te nepremičnine precej oddaljene od mesta, je na drugih območjih, kjer je tovrstna urbanizacija odobrena, za zdaj sprejeto, da se namesto povezave na glavno kanalizacijo lastnikom omogoči namestiti greznico za ravnanje z odpadno vodo.
Običajno greznice na tem območju niso uradno nameščene tiste s certifikatom ES (Evropske skupnosti). Zato menimo, da bi Mestna hiša v prihodnosti lahko zahtevala postavitev sodobne greznice, prilagojene novim predpisom.
Upoštevajte, da španski sistem zahteva, da prodajalci zagotovijo potrdilo o bivanju samo pri prodaji novih nepremičnin. Torej, v primeru gradbinca, ki proda novo nepremičnino določeni, bo notar od graditelja zahteval potrdilo o stanovanju za dokončanje nakupa. Vendar ta obveznost prodajalcu ni potrebna v primeru nadaljnjih prodaj, kot v tem primeru.
Ker so te lastnosti zdaj "nenormalne", potem na teh nepremičninah ni izdanega potrdila o bivanju. Za pridobitev tega dokumenta bo potrebno dokončati urbanizacijska dela za celotno urbanizacijo in legalizirati obstoječe hiše.
Če pa bodo hiše na tem območju izboljšane z urbanizacijskimi deli, ki jih zahteva prihodnji normativ, bodo imele naslednje prednosti:
- Hiša bo veljala za "popolnoma legalno" hišo, zato ne bo več veljala za "izven normativno", torej bo dovoljena obnova obstoječih gradenj, strukturne reforme itd.
- Nepremičnina bo imela bivalno potrdilo
Videti bo treba, kakšna dela bo mestna hiša predlagala lastnikom in kdo jih bo plačal. V tem trenutku, to še ni potrjeno.
Za več informacij o prevozu obiščite našo Oddelek o stvarnem pravu.
TLACORP vam je v celoti na voljo v naši pisarni v CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, s posebnimi pristojbinami za nepremičnine na tem območju.
Samo kontaktirajte nas za ponudbo
