SPREMEMBE STANOVANJSKE ZAKONODAJE, KI VPLIVAJO NA NAKUPNI PROCES STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN V ŠPANIJI – NOV SCENARIJ NAKUPA NEPREMIČNIN V ŠPANIJI

 Zakon 12/2023 z dne 24. maja, para el derecho de la Vivienda . Kliknite tukaj za ogled zakona 

Ta zakon med drugim uvaja temeljni napredek pri varstvu pravic kupcev in najemnikov stanovanjskih stanovanj pred graditelji in lastniki nepremičnin.

Zakon razglaša zagotavljanje transparentnosti v procesu zagotavljanja vseh vrst informacij, ki zadevajo nepremičnino, kot obvezno zahtevo v postopkih nakupa in prodaje nepremičnine.

Tako zakon v 30. členu določa, da je osnovno načelo pridobiteljev, kupcev ali najemnikov nepremičnin, da se obveščajo o lastnostih nepremičnin, njihovih storitvah in objektih ter o pravnih in ekonomskih pogojih njihova pridobitev, najem, dodelitev ali uporaba, in da je to:

• Dokončati
• Cilj
• Resnično
• Jasno, razumljivo in dostopno

Kdo mora izpolniti to dolžnost obveščanja kupca in/ali najemnika?

Ta „dolžnost obveščanja“ je določena kot obveznost za vse agente, ki delujejo v sektorju gradnje in obnove stanovanj ter zagotavljanju nepremičninskih storitev in so pooblaščeni za prenos, najem in prenos nepremičnin v lastnem imenu ali za račun drugih, kot naprimer:

• Promotorji in graditelji
• Lastniki, prodajalci in drugi imetniki stvarnih pravic
• Nepremičninski agenti
• Skrbniki nepremičnin

Vsi ti agenti in strokovnjaki morajo izpolnjevati in jamčiti, da pri izvajanju svoje dejavnosti izpolnjujejo svojo obveznost zagotavljanja popolnih, objektivnih, resničnih, jasnih, razumljivih in dostopnih informacij kupcem in/ali najemnikom v skladu z določbami tega pravo. gospodinjstvo.

Zastopniki morajo poleg dolžnosti obveščanja upoštevati zakonodajo o varstvu potrošnikov in uporabnikov v razmerjih med potrošniki oziroma uporabniki in poslovneži, pri čemer za oglaševanje, ki ga izvajajo, velja splošna zakonodaja, ki to ureja.

Vsakršno oglaševanje z nezadostnimi, pomanjkljivimi ali zavajajočimi informacijami je prepovedano.

Kakšne informacije bi morali lastniki, razvijalci, nepremičninski posredniki in upravljavci nepremičnin zagotoviti kupcem in/ali najemnikom?

 Mora biti "popolne" informacije. Z drugimi besedami, kakršna koli oblika komunikacije, namenjena prosilcem za stanovanje, uporabnikom ali širši javnosti z namenom neposredne ali posredne promocije prenosa, najema in katere koli druge oblike dodelitve nepremičnine.

Podatek, da "kot minimum” je treba zagotoviti kupcu oziroma bodočemu najemniku je v skladu s čl. 31, naslednje:

- Identifikacija prodajalca ali najemodajalca in, kadar je primerno, fizične ali pravne osebe, ki je v okviru poklicne ali poslovne dejavnosti udeležena za posredovanje v operaciji. To pomeni, da je treba identificirati lastnika in, kjer je primerno, tudi lastnika nepremičninski agent vključeni v operacijo.

- Cena in ekonomski pogoji transakcije: Skupna cena in koncepti, ki so vanjo vključeni (pohištvo, oprema itd.), ter pogoji financiranja ali plačila, ki bi jih bilo mogoče določiti.

– Bistvene značilnosti stanovanja in zgradbe, vključno z:

1.-  Potrdilo o stanovanju, ali potrdilo o bivalni sposobnosti ali dovoljenje za opravljanje poklica.

2.- Akreditacija uporabne in grajene površine stanovanja, ki v primeru horizontalne razdelitve zasebnih prostorov ločujejo od skupnih, in brez možnosti izračuna za te namene površin stanovanja z višino, nižjo od tiste, ki jo zahtevajo regulativni predpisi.

Z drugimi besedami, lastnik ali zastopnik ne sme oglaševati ali ponujati kot »uporabne površine« ali »gradbene površine« tistih delov hiše, ki ne dosegajo minimalne višine, ki jo predpisi zahtevajo za bivalno površino hiše.

3.-  starost stavbe in kjer je primerno, glavnih reform ali ukrepov, izvedenih na njem. To pomeni, da je treba zagotoviti zgodovino reform, izvedenih na nepremičnini.

4.-  Storitve in objekti, ki so na voljo nepremičnini, individualne in skupne, kot so voda, elektrika, sanitarije, kanalizacija, greznica, Itd

5.- Certifikat energetske učinkovitosti hiše.

6.- Pogoji dostopnosti stanovanj in stavb. To je, če ima hiša objekte in dostop za osebe z omejeno ali omejeno mobilnostjo.

7.- Stanje zasedenosti ali razpoložljivosti stanovanja. Se pravi, če je hiša zasedena ali prosta.

- Pravne informacije o nepremičnini: registrska identifikacija nepremičnine z navedbo dajatev, bremen in kakršnih koli pogojev ter delež udeležbe v skupnih prostorih, določen v lastninskem listu.

– V primeru, hiša zaščitena ali v zavarovanih območjih, izrecno navajajo takšno okoliščino in podvrženost pravnemu režimu varstva, ki se zanj uporablja.

– Pri objektih, ki uradno imajo arhitekturno varstvo ker so del deklariranega okolja ali zaradi njihove posebne arhitekturne ali zgodovinske vrednosti, bodo informacije zagotovljene na stopnjo varstva ter pogoje in omejitve za reformne oziroma sanacijske posege.

- Vse druge informacije, ki bi lahko bile pomembne za zainteresirano osebo za nakup ali najem nepremičnine, vključno z vidiki a teritorialne, urbanistične, fizično-tehnične, zaščitene dobrine ali s tem povezane upravne narave.

Pomembno!

Nezagotavljanje teh informacij bo razumljeno kot kršitev dolžnosti obveščanja s strani lastnika in/ali agenta.

Poleg tega se na splošno informacije, ki izpuščajo bistvene podatke ali jih vsebujejo v izrazih, ki lahko zavedejo prejemnike ali povzročijo ekonomske ali pravne posledice, ki niso dopustne, razumejo kot nepopolne, nezadostne ali pomanjkljive, saj motijo ​​mirno uživanje hiše v običajnih pogojih uporabe.

Informacije o azbestu v nepremičnini ali stavbi

Pod enakimi pogoji, kot so določeni v prejšnjem poglavju, lahko zainteresirana oseba za nakup ali najem nepremičnine zahteva informacije o odkrivanju azbesta ali druge zdravju nevarne ali škodljive snovi.

Informacije o "stresnem območju"

Lokalne oblasti bodo navedle, katera območja se štejejo za »zona tensionadas« (obremenjena območja), kjer je veliko povpraševanje po nepremičninah in nizka ponudba.

Ko se nepremičnina, ki se bo oddala v najem kot običajno prebivališče, nahaja na območju z pod stresom stanovanjski trg, lastnik in po potrebi oseba, ki posreduje pri posredovanju operacije mora to okoliščino navesti in obvestiti , pred formalizacijo najema in v vsakem primeru v pogodbenem dokumentu, zneska zadnje najemnine pogodbe o običajnem prebivališču, ki je veljala v zadnjih petih letih za isto nepremičnino, kot tudi vrednost ki bi ji lahko ustrezala na podlagi veljavnega referenčnega indeksa cen stanovanjskega najema.

Kdaj je treba zagotoviti te podatke?

Zakon določa, da mora biti dolžnost posredovanja teh podatkov izpolnjena PRED formalizacijo transakcije in dostavo kakršnega koli zneska denarja na račun.

Ta zakonska obveznost uvaja bistveno spremembo v tradicionalnem postopku nakupa, prodaje in najema nepremičnin v Španiji. Do danes je bila na španskem nepremičninskem trgu običajna praksa, da se informacije kupcu ali najemnikom zagotovijo PO dostavi signala ali plačilu na račun transakcije nakupa ali najema.

Vendar pa zakon vključuje obveznost lastnikov, da te podatke posredujejo kupcem ali najemnikom, ko se odločijo za prodajo ali najem nepremičnine.

Na ta način, zakon skuša popraviti tiste primere, ko so kupci ali bodoči najemniki dajali denarne zneske »na slepo«, ne da bi jim bili posredovani bistveni podatki o nepremičninah.. To je povzročilo zapletene situacije, v katerih so kupci oziroma najemniki odkrili pravne napake na nepremičnini, ki so že izročili in v rokah agentov in/ali prodajalcev določene vsote denarja.

Zato je potrebna bistvena sprememba postopka pri dejavnosti nakupa, prodaje in najema nepremičnin.. Lastniki oziroma prodajalci bodo morali v trenutku, ko se odločajo za prodajo ali najem nepremičnine, sami ali s pomočjo nepremičninskih posrednikov in/ali odvetnikov storiti vse potrebno za pridobitev te dokumentacije. da jih zastopa v procesu.

Potrdilo o bivalni sposobnosti ali poklicno dovoljenje (CH)

Zakon kot obveznost lastnika določa, da mora predložiti potrdilo o bivanju ali dovoljenje za uporabo PREDEN kupec ali najemnik opravi kakršnokoli oddajo na račun cene.

Zato se potrjuje trend, ki se zadnja leta izvaja v prodajnem postopku, da mora lastnik kupcu in/ali najemniku predložiti potrdilo o vselitvi oziroma uporabno dovoljenje.

Postavlja se torej vprašanje tistih hiš, ki nimajo Potrdila o vseljivosti.

V teh primerih se lahko pojavijo naslednje domneve:

• Da je hiša v stanju za pridobitev CH. V teh primerih mora lastnik izvesti ustrezne ukrepe za pridobitev tega dokumenta in najeti storitve tehnikov in odvetnikov, ki so za to potrebni.
• Da hiša ni v stanju za pridobitev CH. Na trgu je veliko hiš, ki imajo težave pri pridobitvi CH ali uporabnega dovoljenja, v večini primerov zato, ker te hiše niso v skladu z urbanističnimi predpisi. V teh primerih se bo moral lastnik obrniti na arhitekte in/ali odvetnike, ki jim bodo svetovali in svetovali, naj preučijo načine za pridobitev tega dokumenta.

V teh primerih pomanjkanja potrdila o bivalni sposobnosti je treba upoštevati, kaj zakon pravi kot "hiša".

Zakon opredeljuje »stanovanjska hiša« kot:

"Stavba ali del stavbe zasebnega značaja in namenjen bivanju in bivanju ljudi, ki izpolnjuje minimalne zakonsko predpisane pogoje za vselitev, ima možnost dostopa do skupnih prostorov in storitev stavbe, v kateri se nahaja, vse to v skladu z veljavno zakonodajo ter z urbanističnim in prostorskim načrtovanjem«.

Z drugimi besedami, določa, da za to, da gradnja postane "stanovanje", potrebuje

• Da gre za »zgradbo« zasebnega območja. Povedano drugače, deli hiše ali stanovanja, ki ne pripadajo izključno hiši, kot so skupni prostori ali pripadajo skupnosti lastnikov, se ne morejo šteti za pozidano ali uporabno površino.
• Da je cilj gradnje »bivališče« in »bivanje«. Velikokrat ne najdemo stavb ali njihovih delov, ki so bili zgrajeni kot "skladišča«, »kmetijska skladišča«, garaže, nevseljive kleti, Zato zakon pravi, da se ti deli oziroma konstrukcije ne morejo šteti kot zgrajena površina stanovanja.
• Da izpolnjujejo minimalne zakonsko predpisane pogoje za bivanje. Zato je potrebno potrdilo prodajalca oziroma lastnika, da nepremičnina izpolnjuje zakonske zahteve in pogoje za vseljivost. Najboljši način, da to dokažete, je predložitev obnovljenega in veljavnega potrdila o bivalni sposobnosti ali dovoljenja za opravljanje dejavnosti.
• V skladu z veljavno zakonodajo ter urbanističnim in prostorskim načrtovanjem. Z nekaj besedami, da hiša ustreza tako lokalnim kot teritorialnim urbanističnim in gradbenim predpisom.

Obveznost prodajalca ali lastnika, da zagotovi podaljšano in veljavno potrdilo o bivalni sposobnosti ali dovoljenje za uporabo.

Ta zahteva odpravlja zmedo, ki je na trgu nepremičnin obstajala leta in se je nanašala na obveznost lastnika, da dokaže, da prodaja vseljivo nepremičnino. Agenti in strokovnjaki v sektorju so bili leta priča spopadom z lastniki nepremičnin za prodajo, ki dobesedno niso hoteli posredovati informativnih listin svoje nepremičnine, ki bi kupcem jamčila za zakonitost le-te. Med njimi, in rekli bi skoraj najpomembnejši, je potrdilo o bivalni sposobnosti ali dovoljenje za opravljanje dejavnosti.

Nasprotovanje lastnikov temeljilo na takšni argumenti kot:

• "Potrdilo o vseljivosti mora pridobiti kupec in ne jaz"
• "Šel sem na mestno hišo in rekli so mi, da potrdila o vselitvi ne smem podaljšati, ker ga mora obnoviti kupec."
• Notar mi je povedal, da za prodajo nepremičnine obnovljeno potrdilo o vseljivosti ni potrebno

… in dolg seznam argumentov, ki so bili uporabljeni, da bi se izognili stroškom in naporom pridobivanja te vrste dokumentacije, tako bistvenega pomena za potrditev zakonitosti nepremičnine kupcu.

Ta situacija je povzročila konflikti med lastniki, kupci, in vsi tisti strokovnjaki, ki sodelujejo pri nakupnih, prodajnih in najemnih poslih v Španiji.

Zdaj, s tem novim zakonom, je to potrjeno z zakonsko obveznostjo prodajalca or Lastnik ki morajo predložiti ta dokument od prvega trenutka, ko se odločijo za najem ali prodajo svoje nepremičnine.

Ali bo to kupcu preprečilo pridobitev CH po pridobitvi?

NE

Prodajalec mora predložiti CH obnovljen, da potrdi, da nepremičnina izpolnjuje zakone, vendar glede na lokalne normative od kupca se lahko zahteva, da ga prenovi in ​​spremeni na svoje ime po pridobitvi opraviti menjavo vodovoda, elektrike in drugih (kot turistična najemnina).

Informacije o varovanih stanovanjih in urbanistične informacije.

Kot velja za uporabno dovoljenje ali uporabno dovoljenje, je bila na španskem nepremičninskem trgu običajna praksa, da lastnik da svojo nepremičnino v prodajo ali najem s skupno pomanjkanje dokumentacije in celo poznavanje pravnega stanja in načrtovanja nepremičnine, iskanje in odkrivanje omenjene dokumentacije pa prepustimo kupcu oziroma najemniku.

To stališče je imelo do uveljavitve tega zakona razlog zaradi negotovosti in pravne negotovosti poslov nakupa in prodaje nepremičnin v Španiji.

S tem novim zakonom je prodajalec dolžan najprej, opravi analizo in pravni elaborat hiše preden je dan na trg. Omenjena pravna študija vključuje zagotavljanje vseh vrst informacij, ki nanjo vplivajo in ki temeljijo na naslednjem:

• Je hiša varovana ali ima varstveni režim?
• Ali nanj vplivajo kakršne koli javne razmere ali omejitve (prizadetost obal, gozdarstvo, javna domena, razlastitev itd.?
• Na kakšnem zemljišču je nepremičnina, mestnem, rustikalnem, zazidljivem?
• Ali je bila hiša prenovljena?
• Kakšne so točne meje in velikost hiše?
• Ali ima kakršno koli urbanistično omejitev ali pogoj (kršitev mest, polkonsolidirana urbanizacija, stanovanjsko zunaj načrtovanje?

Dejstvo, da lastnik pridobi ali je prisiljen pridobiti te podatke, bo zagotovilo večjo varnost pri prometu z nepremičninami v Španiji, in bo omogočilo, da se izognemo sporom, ki so potekali na španskem trgu o tem, kdo bi moral posredovati te informacije in predvsem, ali je "bil" ali je bilo njihovo posredovanje obvezno in kdo mora to storiti v skladu z pravo.

Posebno sklicevanje na informacije, ki jih zagotovijo skrbniki nepremičnin

Uvaja šesto dodatno določbo:

3. Upravljavci nepremičnin morajo pri razvoju svoje poklicne dejavnosti delovati učinkovito, skrbno, strokovno odgovorno in neodvisno, v skladu z veljavno zakonodajo in etičnimi kodeksi, vzpostavljenimi v sektorju, s posebnim poudarkom na zaščiti pravic potrošnikov, ki jih določajo avtonomne skupnosti in v tem zakonu.

Ta predpis zakona priznava dolžnost upravljavca nepremičnin varovati pravice potrošnikov po tem zakonu. Povedano je, da morajo kot »potrošnike« razumeti kupce in bodoče najemnike nepremičnin, ki jih upravljajo, zaščititi svoje pravice.

Podatki o lastnini, ki jih v skupnosti vsebujejo zakoni in sporazumi skupnosti, so bistveni za kupca, da te informacije dobi pravočasno.

Ta točka je v španski nepremičninski praksi zelo pomembna, saj se že desetletja srečujemo s situacijami, v katerih upravljavci nepremičnin oviral pretok informacij do kupcev nepremičnin, češ da niso bili pooblaščeni za izmenjavo teh informacij. To vedenje je povzročilo a visoka stopnja negotovosti pri prometu z nepremičninami, saj je bil kupec prisiljen vstopiti v naložbo v hišo, za katero ni vedel, ali ima lahko skrite težave v rokah lastnikov in njihovih upravnikov.

S tem pa ta zakon še enkrat pojasnjuje obveznost dobave, naložena upravljavcem nepremičnin ta pomembna informacija za kupca in bodočega najemnika.

IBI doplačilo – davek na nepremičnine za nezasedene nepremičnine

Pri nepremičninah za stanovanjsko rabo, ki so trajno nezasedeno , lahko občine zahtevajo doplačilo IBI do 50 odstotkov neto zneska davka.

Za te namene se bo štelo za nezasedeno premoženje. trajno nezasedeno , neprekinjeno in brez opravičenega razloga, več kot dve leti , v skladu z zahtevami, dokazili in postopkom, določenim z davčnim odlokom, in pripadajo lastnikom štirih ali več nepremičnin stanovanjske rabe.

Doplačilo je lahko do 100 odstotkov neto zneska davka, ko je obdobje izpraznjenosti več kot tri leta , in se lahko spreminja glede na obdobje nezasedenosti.

Poleg tega lahko občine zvišajo pripadajoči odstotek pribitka v skladu z navedenim do 50 dodatnih odstotnih točk v primeru nepremičnin, ki pripadajo lastnikom dve ali več nepremičnin za stanovanjsko rabo, ki so nenaseljene na istem občinskem območju.

 Ali doplačilo IBI vpliva na drugo prebivališče v lasti tujcev nerezidentov?

 Odgovor je ne. Zakon določa, da bo v primeru nepremičnin drugega prebivališča trajanje praznjenja ŠTIRI LETA.

V vsakem primeru so naslednji vzroki se bo štelo za upravičeno (to pomeni, da nepremičnina ne bo štela za nezasedeno in se bo izognila doplačilu) :

• Začasna premestitev zaradi dela ali usposabljanja lastnika
• Sprememba naslova zaradi odvisnosti ali zdravstvenih razlogov ali socialnih težav
• Nepremičnine namenjene uporaba stanovanj v drugem stanovanju z največ štiri leta neprekinjenega prostega delovnega mesta
• Nepremičnine, ki so predmet delovnih ali rehabilitacijskih ukrepov ali drugih okoliščin, ki onemogočajo njihovo učinkovito uporabo
• njene uporabe in razpolaganja ali da gre za nepremičnino, ki jo lastniki pod tržnimi pogoji ponujajo v prodajo, za največ eno leto v tem položaju, ali v najem, za največ šest mesecev v tem položaju.
• Pri nepremičninah v lasti javne uprave se bo kot upravičen razlog štelo tudi, če je nepremičnina v postopku prodaje ali dana v uporabo v najem.

Doplačila, ki bodo od zavezancev te dajatve zahtevali, se bodo obračunali 31. decembra in bo letno poravnajo občine, ko je bila na ta dan preverjena praznost nepremičnine, skupaj z upravnim aktom, s katerim je bila razglašena.

Občinska razglasitev trajno nenaseljenega premoženja bo zahtevala predhodno zaslišanje davčnega zavezanca in akreditacijo s strani mestnega sveta označb prostega delovnega mesta, ki se urejajo v navedenem odloku, v okviru katerega se lahko pojavijo tisti, ki se nanašajo na podatke občinskega registra, kot tudi poraba storitev dobave.

Namen tega predpisa je, da dati prazne hiše na trg, s čimer se izognemo špekulacijam, kar bo pospešilo ponudbo produktov na nepremičninskem trgu.

 Nov scenarij za nepremičninske agencije

Obveznost predhodnega obveščanja lastnikov in nepremičninskih posrednikov ščiti kupca kot potrošnika. Vendar pa je resnično predstavlja tveganje za nepremičninske posrednike saj bodo dolžni posredovati podatke o lastniku nepremičnine, preden lahko zaključi transakcijo s kupcem ali najemnikom.

Ta vrsta predhodnih informacij lahko privede do situacij, v katerih kupec vzpostavi stik s prodajalcem neposredno, povečuje tveganje, da se nepremičninski posel sklene neposredno med njima, zlonamerno izogibanje plačilu storitev agencije.

To je že običajno dejstvo in žal na nepremičninskem trgu, na katerem stranke velikokrat z namenom prihranka pri poslih zanemarjajo dobro delo nepremičninskih agencij, to je kontaktiranje kupcev in prodajalcev v trgu.

Bistvena naloga nepremičninskih agencij, ki je tako pomembna za nepremičninski trg, lahko vpliva na to obveznost posredovanja predhodnih informacij o nepremičnini in lastniku morebitnim kupcem. zamika, da bi se neposredno obrnil na lastnike, da bi se izognil plačilu provizij ali pristojbin nepremičninske agencije.

Pri čemer bo za nepremičninske agencije pomembno in priporočljivo pregledajo svoje mandatne pogodbe tako za lastnike kot kupce oziroma bodoče najemnike, da bi pravno zaščititi plačilo svojih strokovnih honorarjev, po potrebi tudi visoko kazni v primeru kršitve. za stranke, ki sklepajo pogodbe neposredno in brez posredovanja dobrega servisa nepremičninskih agencij.

Poleg tega bo od nepremičninskih agencij zahteval, da od lastnikov pridobijo potrebna pooblastila za izmenjavo zasebnih podatkov v skladu z osebnimi zakon o varstvu podatkov.

Zato bo potreben napredek v profesionalizacija nepremičninskega posrednika sektor, ki morajo biti zagotovo bolj specializirani v tem sektorju, s čimer razširijo svoje veščine onkraj strogo komercialne naloge kontaktiranja kupca in prodajalca.

Brez dvoma bo ta nova uredba povečala strokovnost nepremičninskih posrednikov.

TLACORP 2023