Kako zgraditi hišo na kmečkem zemljišču v Španiji – Neurbanizacijsko zemljišče
Splošni vidiki
Odvetniki TLA se že več kot 15 let ukvarjajo s transakcijami in primeri nepremičnin na kmečkih zemljiščih na celotnem španskem ozemlju. Od Katalonija (Tarragona in Barcelona), Regija Valencia (Castellón, Valencia in Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (dolina Almanzora) in Malaga.
Kot rezultat naših bogatih izkušenj in priznanja različnih regionalnih normativov, smo pripravili vodnik, ki ga je treba upoštevati za tiste, ki nameravajo kupiti parcelo/zemljišče v rustikalnih podeželskih območjih Španije, s projektom za gradnjo hiše na to.
Če kupujete zemljišče ali nepremičnino na podeželju, kot je kmečka hiša (cortijo), je nujno, da ugotovite, ali se nahaja v območje, kjer je urbanizacija dovoljena (v tem primeru se imenuje "finca urbana" ali "suelo urbano" ) ali kjer urbanizacija in stanovanjska gradnja ni dovoljena (»finca rustica« ali »suelo rustico«).
Zemljišča v Španiji so razvrščena v več vrst:
1. Ubanska dežela – “Urbana tla"
To je zemljišče, na katerem je dovoljeno graditi z določenimi specifikacijami, ki jih vsebujejo »razvojni načrti« mesta ali območja (Načrt General de Ordenación Urbana PGOU) ali na posebnih območjih urbanizacije, imenovanih »delni načrti« (Letala Parciales) Itd.
To zemljišče uporablja za vse objekte in zahteve za bivanje v visoki gostoti prebivalstva, kot so ustrezna oskrba z vodo in elektriko, priključek na kanalizacijski sistem, parki in zelene površine, šport, izobraževanje, bolnišnice itd.
Urbano zemljišče oz.Suelo Urbano” je tisti, ki ga uporabljamo za iskanje v mestih, vaseh ali urbanizacijah in je bil nekoč ustrezen dostop po cestah, s pločniki, površinami za pešce, ulicami, komercialnimi površinami, zdravstvenimi domovi, šolami, bolnišnicami, športi itd.
2. Neurbanizacijsko zemljišče – ” Suelo no Urbanizable"
“Ni mogoče urbanizirati” je vrsta zemljišča, kjer ni mogoče zgraditi nobenega industrijskega, stanovanjskega ali poslovnega zemljišča, ker je namenjena določanju zaščitenih rab, predvsem povezanih z gozd, kmetijstvo in drugo. Torej so na teh vrstah zemljišč druge uporabe, kot so stanovanjske, industrijske ali komercialne, zelo omejene, prepovedane in niso vedno dovoljene.
Znotraj »neurbanizirajočih« zemljišč najdemo razvrstitev v podtipe zemljišč, glede na dovoljeno rabo in stopnjo zaščite:
- Zaščiteno zemljišče (v španščini »Suelo No Urbanizable Protegido«): To je zemljišče, na katerem so iz določenih razlogov (običajno povezani z naravo, gozdom ipd.) omejene gradnje in druge vrste dejavnosti zaradi »varovanja« določene vrednosti.
- Nezaščiteno zemljišče (v španščini »Suelo No Urbanizable Comun«): To je zemljišče, kjer je glavna raba kmetijska in kmetijska in kjer so ob upoštevanju določenih pogojev dovoljene druge rabe (na primer stanovanjske, poslovne itd.).
"Rustikalna dežela” je ime, ki se običajno uporablja za Suelo No Urbanizable Commun v Španiji. Z drugimi besedami: območjih, kjer ni mogoče razviti urbanizacije, ki je namenjena kmetijski rabi, je dovoljena druga raba, kot je gradnja stanovanjskih objektov, industrij ipd., pri čemer se vedno upoštevajo določeni normativi in pogoji.
3.- Zazidljivo zemljišče – “Suelo Urbanizable"
To je vrsta zemljišča, kjer se lahko v prihodnosti razvije z urbanizacijami, komercialnimi območji, industrijskimi parki itd. Torej, v primeru odobritve javnega ali zasebnega gradbenega projekta, se lahko območje urbanizira.
Koraki za gradnjo stanovanjske hiše na kmečkem zemljišču
Zdaj govorimo o „rustikalna zemljišča“ je zemljišče, kjer je glavna dovoljena raba „kmetijska“ ali namenjena kmetom za razvoj kmetijske dejavnosti.
Toda na tem zemljišču je izjemoma dovoljena gradnja novogradenj s stanovanjsko rabo. Te konstrukcije morajo biti z zelo nizko gostoto gradnje, s čimer se je treba izogibati ustvarjanju grajenih območij z visoko gostoto, ki bi lahko povzročila "dejansko urbanizacijo".
Tako je zelo pogosto ugotoviti, da lahko šele, ko ima zemljišče najmanjšo velikost (5.000 m2, 10.000 m2 ali 20.000 m2 itd.), imate dovoljenje za gradnjo konstrukcije, imenovane tudi »cortijo«, »vila«, » masía”, chalé, “chalet”, “hacienda” itd.
Na španskem podeželju ali podeželju je precej pogosto najti hiše, zgrajene na parcelah manjših velikosti od tiste, ki je potrebna za pridobitev stavbne pravice (na primer hiše zgrajene na parcelah z manj kot 10.000 m2) To pa zato, ker so bili ti objekti zgrajeni pred uveljavitvijo novih predpisov ali preprosto, da so bili zgrajeni brez spoštovanja zakonov, zato se zdaj štejejo za gradnje.Fuera de Ordenación” (izven veljavnega normativa). Gre za nepremičnine, zgrajene pred časom, ki zdaj ne izpolnjujejo veljavnih normativov. Tovrstne nepremičnine so lahko zdaj popolnoma legalne, vendar z nekaterimi omejitvami uporabe (najpomembnejše je, da uprava spoštuje hišo in ostale obstoječe objekte na nepremičnini, vendar jih ni mogoče razširiti in ni pooblaščen za gradnjo novogradenj na tej parceli).
Torej, če nameravate razviti projekt za gradnjo hiše na območjih »rustikalnega zemljišča«, morate najprej preveriti pri pravnem organu (predvsem Mestna hiša, Svet = »Ayuntamiento«), katere so specifikacije, zahteve in omejitve, ki jih lahko tam zgradite.