[vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Če ste se odločili za nakup ali prodajo nepremičnine v Španiji, bodite pozorni na naslednje podatke:

1.- PREVERITE OPIS NEPREMIČNINE NEPREMIČNINE DOKUMENTI

KAKO JE NEPREMIČNINA REGISTROVANA IN OPISANA NA LASTNIŠKIH LISTIH: V nepremičninskih listih preverite, ali je nepremičnina pravilno opisana in registrirana. Lastninske listine morajo podrobno navajati a popoln opis velikosti, meja in ostalih gradbenih elementov, ki obstajajo na nepremičnini.

Precej pogosta je ugotovitev, da so nepremičnine, ki so bile več let v lasti različnih lastnikov, spremenjene/dopolnjene v svojih velikostih in/ali odvisnostih (novi prostori, zapiranje verande ali terase, garaža, bazeni itd.).

Če se sedanja površina obstoječih konstrukcij ne ujema z opisom v aktih, potem moramo vedeti razlog tega neskladja! . V mnogih primerih obstajajo postopki, ki jih je mogoče sprejeti za odpravo teh neskladij, in načini, kako jih odpraviti. Toda v drugih primerih te razlike kažejo na pravno težavo, ki vpliva na nepremičnino, ki jo morate poznati, da jo lahko potrdite že v prvih korakih postopka nakupa/prodaje.

---

   Primer: Hiša s 120 m2 z bazenom 50 m2 in garažo preurejeno v "gostišče". V listinah je hiša navedena le kot 120 m2, ne pa bazen, in garaža je "garaža” ni “gostišče”.

   Posledica: Listine morajo biti posodobljene in kupec mora biti obveščen, da se »gostišče« pravno šteje za »garažo«.

  OPOMBA: Ne razmišljamo o "notranjem opisu" hiše (število sob, stranišče itd.), upoštevamo "velikost zgradbe" (v španščini "superficie construída"). Ni potrebno, da listine prikazujejo natančen opis ali porazdelitev vsake notranje odvisnosti znotraj hiše. Če ste notranjost nepremičnine spreminjali s spremembo notranjih zidov, potem listine ne bo treba posodabljati, dovolj je le, da novo notranjo razporeditev »razglasite« ob zaključku prodaje.

npr.: Deeds kaže, da obstajajo "4" spalnice in ste jih spremenili v "2". V tem primeru aktov ni treba posodabljati. Kot lastnik lahko prosto spreminjate/reformirate notranje odvisnosti znotraj lastnine (vedno pridobite ustrezno licenco za preoblikovanje).

---

NEPREMIČNINA V CATASTROU (znana tudi kot "SUMA" ali "IBI" ali "SVETSKI TAX"): Enako kot v listinah mora biti nepremičnina vpisana v »Catastro« z natančno in trenutno velikostjo ter površino.

Vsako leto na računih Catastro – »Suncil Tax« (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) je prikazana velikost nepremičnine z uporabo evidenc Catastro. Velikost objektov, obravnavanih v tem predlogu zakona, je zelo pomembna, saj se uporablja za izračun letnega "IBI" ali "svetniškega davka". Zato je bistvenega pomena preveriti, ali zapisi Catastro prikazujejo pravilno in posodobljeno velikost obstoječe konstrukcije na nepremičnini, vključno z vsemi opravljenimi spremembami ali razširitvami.

Prosimo, upoštevajte, da "Catastro office" izračuna občinski davek glede na velikost konstrukcij, pri čemer upošteva vse gradbene komponente, kot so hiša, bazen, garaža itd.

Torej, če je bila nepremičnina spremenjena z razširitvami itd., je treba to obravnavati in preveriti kot bistveni del postopka transakcije nepremičnine.

---

   An Primer: Ob pridobitvi nepremičnine so obstoječe gradnje izdelale skupaj 120 m2, za hišo. To je bilo prikazano tudi v aktih in v predlogu zakona o Katastrovi (IBI). Iz tega razloga je bil Catastro račun (IBI) 300 EUR.

Nekaj ​​let kasneje je lastnik zgradil 50 m2 velik bazen in 40 m2 garaže. V primeru, da lastnik teh novogradenj ni prijavil Catastru, so računi Catastra -IBI premalo plačani. Razlog za to je, kot je pojasnjeno v tem razdelku, da so računi Catastro izračunani glede na velikost konstrukcij (v smislu "večja zgrajena velikost" = "višji davek"). Torej, verjetno bi bil račun IBI, če bi lastnik prijavil te elemente, višji od 300 EUR. Torej, če se kupec ne posveti tej točki in ne razvrsti med postopkom nakupa, bi lahko bil odgovoren Catastru za te neprijavljene gradnje v primeru inšpekcijskih pregledov Catastra.

---

2.- DRUGI DOKUMENTI ZA POTRDITEV ZAKONITNOSTI NEPREMIČNINE:

Običajno je za potrditev pravnega stanja nepremičnine potrebno pridobiti naslednje dokumente:

• Lastniški listi nepremičnine: Za potrditev, kako je bila nepremičnina kupljena, pravne meje in pravni stroški/dolgovi, ki bi lahko vplivali na nepremičnino
• Catastro (davčni račun IBI-sveta)
• Računi za komunalne storitve: voda, elektrika, plin
• Energetska izkaznica: Za potrditev stopnje porabe energije iz stavbe
• Potrdilo skupnosti lastnikov: Za dokaz, da so trenutni lastniki na tekočem s skupnostnimi pristojbinami
• itd,

Študijo zgornjih dokumentov v Španiji standardizirajo agenti in odvetniki.

A kot specializirano za gradbeništvo in nepremičnine, naše podjetje daje poseben poudarek pri proučevanju in obravnavi drugih dokumentov, ki jih drugi strokovnjaki, ki niso tako specializirani za gradbeništvo kot TLA, ne upoštevajo vedno.

• Potrdilo o bivališču/Poklicno dovoljenje/Poklicno dovoljenje (CH/LO): Ta dokument se pridobi od mestne hiše ob zaključku gradbenih del, da se potrdi, da nepremičnina izpolnjuje zakonske pogoje za bivanje. Ta dokument je potreben tudi za priključitev vode in elektrike na nepremičnino ter za spremembo pogodb za vodo in elektriko na vaše ime.

Je pridobitev tega potrdila “obvezna” pri prodaji/nakupu nepremičnin v Španiji?:

Odvisno od vrste nepremičnine: V »Novih« nepremičninah je graditelj dolžan ta dokument predložiti kupcu po zaključku prodajnega postopka.

Prosimo, upoštevajte, da v »Preprodaji« ni zakona, ki bi prodajalca prisilil, da predloži ta dokument ob zaključku prodaje. Španski zakoni pravijo, da mora "kupec" pridobiti ta dokument po zaključku, da lahko nadaljuje s spremembami vodnega in električnega imena.

Na tem mestu moramo povedati, da lahko uprava zavrne izročitev CH kupcu po zaključku v primeru, da so bila na nepremičnini nepooblaščena dela, itd. od prejšnjega lastnika. Torej, če nepremičnina ni v popolnih zakonskih pogojih, lahko obstaja tveganje, da po zaključku tega dokumenta ne boste dobili odobritve. In to bi kupca lahko pripeljalo v zelo zapleteno situacijo, saj bi lahko imel potem težave pri pridobivanju komunalnih pogodb na svoje ime.

Zelo pomembna točka pri tem je, da obstoj ali veljavnost CH ni prikazana v aktih!. Vaš odvetnik mora torej skrbno preučiti to zadevo s svojim strokovnim znanjem in izkušnjami, da potrdi tako pomemben dokument, kot je ta.  

Kot sklep je to potrdilo BISTVO do prodaje nepremičnine, njeno potrditev pa je treba pregledati od samega začetka postopka nakupa/prodaje.

• Potrdilo o nekršenju (CNUI): To je potrdilo, ki ga je izdala mestna hiša in potrjuje, da ni nobenih glob za gradnjo, niti drugih kršitev ali ukazov o rušenju, ki bi vplivali na nepremičnino. To potrdilo potrjuje, ali je nepremičnina predmet kakršnih koli gradbenih kazni, kot so odredbe o rušenju itd. Če je bila nepremičnina zgrajena ali razširjena brez ustreznega gradbenega dovoljenja, ima lahko španska uprava pravico ukrepati proti tej stavbi. Toda te pravice uprave so časovno omejene. Te pravice potečejo v 15 letih po zaključku del na nepremičnini ali morebitnih razširitvah, izvedenih na njej. Pridobitev tega dokumenta je še posebej priporočljiva pri nakupu »vil« ali »dvojčkov« ali pri nakupu nepremičnin v kmečki deželi.

 

• Cedula Urbanistica: To je dokument, pridobljen od mestne hiše, ki potrjuje različne vidike nepremičnine, kot so:
  • »Urbanističen« premislek o parceli in prostoru. Na primer, če se zemljišče šteje za "rustikalno", "urbanizacijsko", ali "zaščiteno", ali je prizadeto v javni domeni itd.
  • Če je urbanizacija območja zaključena, ali če je treba dokončati še kakšna druga območja ali urbanizacijsko infrastrukturo
  • Natančne "gradbene pravice" parcele (največja dovoljena stavba/gradnja na parceli) itd.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]