GRADNJA HIŠ NA RUSTIČNEM ZEMLJIŠČU V ANDALUZIJI – posodobljeno 2023

Ali lahko zgradite stanovanjske hiše na rustikalnem zemljišču v Andaluziji?

Odgovor je Ja.

Andaluzijska zakonodaja dovoljuje gradnjo stanovanjskih hiš na rustikalnem zemljišču, in to prek številke, imenovane "izredna dejanja na rustikalnem zemljišču". Ta uredba temelji na Odlok 550/2022 z dne 29. novembra, ki potrjuje splošno uredbo zakona 7/2021 z dne 1. decembra o spodbujanju trajnosti ozemlja Andaluzije - Kliknite tukaj, da glej .

Ta uredba dovoljuje gradnjo hiš na podeželskih zemljiščih v Andaluziji. Za to jih gradbena dejavnost te vrste stanovanj umešča v tako imenovane "izredne akcije" na rustikalnem zemljišču.

Kaj so »izredne akcije na kmečki zemlji«? 30. člen

To so dejanja javni in družbeni interes da prispevati k načrtovanju in razvoju podeželskega okolja, ali ki se morajo nahajati na tovrstnem zemljišču, ker je njegova lokacija na mestnem zemljišču nezdružljiva.

V skladu z drugim odstavkom 22.2. člena zakona so lahko izredna dejanja namenjena izvajanju obdaritev, pa tudi industrijskih, terciarnih oz. turistične uporabe in vse drugo, kar je treba izvajati na tej vrsti zemljišča, vključno z deli, konstrukcijami, stavbami, cestami, infrastrukturo in tehničnimi storitvami, potrebnimi za njegov razvoj.

Bi potem lahko prišla v poštev stanovanjska gradnja na kmečkem zemljišču?

V skladu z določbami istega čl. stavbe, namenjene stanovanjski rabi, se lahko odobrijo skupaj in morata biti zagotovljeni sorazmernost in povezava med njimi in izrednimi ukrepi.

To so pogoji in zahteve:

1. Na splošno, stanovanje se lahko odobri s tožbo kadar je to potrebno za njen gospodarski razvoj in je upravičeno s funkcijami nadzora, pomoči, upravljanja ali nadzora. Izjemoma se lahko dovoli večje število za dejanja, ki motivirajo drugačno potrebo in so tudi v skladu z naslednjimi pogoji.
2. Da se hiša in izredna akcija dogajata na istem posestvu .
3. Da izvedba hiše predvideva ekonomsko upravičeno investicijo in se amortizira v določenem roku glede na dohodek, ki ga ustvari ukrep.
4. Da se ohrani povezava med stanovanjem in izrednim dejanjem . Za te namene bodo veljali pogoji iz člena 29.3 in 4 5. Kadar veljavni področni predpisi določajo zahteve, ki pogojujejo izvedbo izrednega ukrepa, mora biti skladnost z njimi akreditirana v postopku predhodne odobritve.

Ali je mogoče zgraditi rustikalne enodružinske hiše brez izrednih dejanj?

Odgovor je DA.

V skladu s členom 22.2 zakona se lahko samostojne enodružinske hiše odobrijo na podeželskih zemljiščih, ki niso povezana z običajnimi ali izrednimi dejanji, pod pogojem, da ne vodijo v nastajanje novih naselij v skladu z določbami 24. člena ali onemogočiti normalen razvoj običajne rabe kmečkega zemljišča.

Domovi bodo zahtevali dovoljenje pred licenco , v skladu z 32. členom, in mora izpolnjevati tudi naslednje parametre in pogoje:

1. Dovoljeno bo samo eno izolirano enodružinsko stanovanje na parcelo ali vodoravne delitve, razen tistih s cortijo, haciendo ali podobno tipologijo, dokončanih pred začetkom veljavnosti zakona 19/1975 z dne 2. maja. , ki dokazujejo obstoj večdružinske uporabe od tega datuma.
2. Parcela mora biti velika najmanj 2.5 ha in omogočajo risanje kroga s polmerom 50 metrov v notranjosti. Najmanjša površina, ko parcela se nahaja na gozdnem zemljišču bo 5 ha .
3. Hiša se mora nahajati na a oddaljenost več kot 100 metrov od katere koli druge stavbe za stanovanjsko uporabo .
4. Površina, ki jo zaseda stavba namenjen stanovanju ne sme presegati enega odstotka parcele . Na preostali površini se drevesa, topografija in naravne danosti zemljišča v bistvu ohranijo, razen če je njihova sprememba nujna za izvajanje običajnih ukrepov.
5. Zajemna površina zemljišča od objektov s čiščenjem ali nasipom, ki je potrebna za izvedbo objekta, ne sme presegati trideset odstotkov površine, ki jo zaseda.
6. Največja zazidljiva površina ne bo presegala enega odstotka površine nepremičnine, največja višina pa bo dve etaži , štetje enako v skladu z določili urbanističnega akta.
7. Objekt bo imel tipske pogoje samotne enodružinske hiše, pri čemer bo moral upoštevati a najmanjša razdalja 25 metrov do meje parcele .
8. Osnovne storitve, ki jih potrebuje dom, morajo biti zagotovljene neodvisno in po možnosti preko objektov lastne rabe z obnovljivimi viri energije. Izjemoma bo oskrba dovoljena preko infrastrukturnih omrežij, ko bodo imela ustrezno področno pooblastilo in so za to potrebna le priključna dela.
9.  Stavba bo locirana zunaj poplavnih območij in kadar se izvaja na gozdnih zemljiščih, morajo biti zagotovljene varnostne razmere prebivalcev v primeru požara in izpolnjevati pogoje, določene v gozdarski zakonodaji.

Zahteva po predhodnem zaslišanju sosednjih sosedov

Odlok določa, da se razvoj izrednih dejanj, med njimi tudi gradnja stanovanjskih hiš na podeželskih zemljiščih, ne smejo preprečiti razvoja »navadnih« dejanj na tem zemljišču. »Navadna« dejanja na podeželskih zemljiščih so poljedelstvo, živinoreja, gozdarstvo itd. območja, zlasti v sosednjih in sosednjih državah.

V ta namen 22. člen določa postopek, po katerem bodo sosednji stanovalci za odobritev projektov stanovanjske gradnje na tem območju zahtevali PREDHODNO ZASLIŠANJE, da bodo lahko uveljavljali svoje pravice v primeru, da taka gradnja ovira ali omejuje normalen razvoj. njihovih običajnih dejavnosti.

Kakšen je postopek pridobitve dovoljenja za gradnjo rustikalnih stanovanj? – PREDHODNO POOBLASTILO MESTNEGA SVETA.

V postopku soglasja izrednih ukrepov bo poleg predhodne odobritve sosednjih površin potrebno tudi pooblastilo mestnega sveta, ki bo pred podelitvijo dovoljenja.

V tem smislu člen 32 vključuje Postopek za odobritev izrednih dejanj . Isti predpis določa, da je za omejitev izrednih dejanj an pred licenco je potrebno dovoljenje mestnega sveta ki izpolnjuje pogoje za zemljišče, kjer se nameravajo ustanoviti, in ki alternativno:

• a) Razglasite dejanje " javni ali družbeni interes «, v primerih iz člena 30.2.b).
• b) Prepoznajte ga nekompatibilnost z urbanim okoljem , v primerih iz člena 30.3.
• c) Dovolite izvedbo nepovezanega stanovanja , v skladu z 31. čl.

Sam članek navaja postopki, ki jih je treba upoštevati za pridobitev predhodne odobritve mestnega sveta :

• a) Zahteva osebe ali subjekta predlagatelja, ki ji je priložen akcijski projekt, v skladu s členom 33. Če zahteva ne izpolnjuje zahtev, bo moral prijavitelj v desetih dneh odpraviti pomanjkljivost ali priložiti obvezne dokumente z navedbo, da če tega ne storite, se bo vaša zahteva štela za umaknjeno, potem ko bo sprejet sklep o tem
• b) Ko bo vloga sprejeta v obdelavo, bo po tehničnem in pravnem poročilu akcijski projekt predložen javnosti za obdobje najmanj enega meseca v skladu z določbami 8. člena.

Hkrati in v istem času bo potekala obravnava javnih uprav, ki varujejo prizadete javne interese, in imetnikov lastninske pravice na pripadajočih zemljiščih, ki bi lahko bili z dejanjem prizadeti, po podatkih iz potrdil . katastra in zemljiške knjige, zahtevane v ta namen.

• c) Kadar akcija vpliva ali ima nadlokalni vpliv v skladu z določbami 71. člena, bo v postopku obveščanja javnosti od Oddelka, pristojnega za prostorsko načrtovanje, zahtevano zavezujoče poročilo o Akcijskem projektu, ki bo izdano v roku dveh. mesecev, kot določa 72. člen.
• d) Rešitev postopka odobritve ali zavrnitve akcijskega projekta ustreza pristojnemu občinskemu organu za končno potrditev urbanističnih aktov, v skladu z določbami zakonodaje lokalne samouprave.
• e) Ustrezni sporazum bo objavljen v uradnem listu pokrajine in na spletni strani mestnega sveta, kjer bo objavljen tudi potrjeni akcijski projekt.

ROK ZA ODGOVOR: 6 MESECEV IN NEGATIVNA TIŠINA.- Po obdobju od 6 mesecev od vpisa vloge v elektronski register pristojnega organa za njeno obravnavo brez obvestila zainteresirani stranki o zaključku postopka, se razume kot zavrnil pooblastilo .

PREDHODNO DOVOLJENJE JE MOGOČE ZAHTEVATI SKUPAJ Z VLOGO ZA DELOVNO LICENCO

Nosilec akcije lahko zaprosi za skupno obravnavo predhodnega dovoljenja in gradbenega dovoljenja ter mora skupaj z vlogo predložiti akcijski projekt in pripadajoči gradbeni projekt.

Kako se obravnava projekt izrednega ukrepanja?

Odlok 33 v 2022. členu v zvezi s tem določa, da bo Akcijski projekt za izvedbo izrednega ukrepa vseboval naslednje ugotovitve:

1. Identifikacija javne uprave, subjekta ali osebe, ki promovira ukrep.
2. Podroben opis akcije, ki bo vključeval:

• a) Položaj, lega in razmejitev zemljišč, ki so predmet kvalifikacije.
• b) Fizična in pravna karakterizacija zemljišča.
• c) Družbeno-ekonomske značilnosti ukrepa.
• d) Značilnosti stavb, konstrukcij, del, cest, infrastrukture in tehničnih storitev, potrebnih za njihov razvoj, vključno z zunanjostjo, ki je potrebna za pravilno delovanje dejavnosti ter obstoječih konstrukcij, infrastrukture in javnih storitev na njenem teritorialnem območju delovanja .
• e) Utemeljitev, kjer je primerno, pogojev za izvedbo stanovanjske stavbe v skladu s členom 30.4.
• f) Rok za začetek in dokončanje del z določitvijo, kjer je primerno, faz, na katere je izvedba razdeljena.

Utemeljitev, utemeljitev in opredelitev, glede na značilnosti ukrepa, naslednjih skrajnosti:

• a) Javni ali družbeni interes ali nezdružljivost za umestitev dejavnosti na mestno zemljišče, kot je primerno, v skladu s členom 30.
• b) Izvor ali potreba po izvedbi na podeželskih zemljiščih in utemeljitev konkretne predlagane lokacije.
• c) Združljivost ukrepa z režimom podeželskih zemljišč ter s teritorialnim in urbanističnim načrtovanjem uporabe.
• d) Utemeljitev skladnosti z zadevnimi področnimi predpisi, skupaj z dokumentacijo, ki jo ta zahteva.
• e) Upoštevanje ukrepov za preprečevanje nastanka novih naselij.
• f) Analiza teritorialnega, krajinskega in okoljskega vpliva ter opredelitev korektivnih ukrepov za vplive, ki bi lahko nastali.
• g) Ekonomsko-finančna upravičenost ukrepa.
• h) Če je primerno, trajanje urbanistične kvalifikacije zemljišča.

Kakšne so obveznosti, ki jih prevzema nosilec izredne dejavnosti (v tem primeru gradnje)?

33. člen v 4. točki izrecno našteva obveznosti, ki jih prevzema nosilec dejavnosti in so naslednje:

• a) Tisti, ki ustrezajo pravnim dolžnostim režima podeželskih zemljišč.
• b) Zavezanost vzdrževanju povezava med zgradbami in rustikalnimi rabami tal ki utemeljujejo svoje pooblastilo in vrniti zemljišče v naravno stanje v primerih, ki jih določa pravilnik.
• c) Plačilo nadomestilo za podeželska zemljišča , v skladu s členom 22.5 zakona.
• d) Vloga za urbanistično dovoljenje , v skladu z odobrenim akcijskim projektom, največ v roku enega leta od zaključka postopka predhodne odobritve.

O potek navedenega obdobja bo določil potek veljavnosti pooblastila , o čemer se bo izreklo po zaslišanju zainteresirane stranke.

Zato, kot vidimo , ima interesent EN LETO od izdaje predhodnega dovoljenja zahtevati gradbeno dovoljenje. Čeprav je, kot smo videli v členih zakona, dovoljena skupna vložitev zahteve za predhodno obravnavo in gradbenega dovoljenja.

Ali je dovoljenje za opravljanje gradbene dejavnosti časovno?

34. člen ureja trajanje kvalifikacije zemljišča na naslednji način:

– Na splošno je rok neomejen. Z drugimi besedami, po pridobitvi predhodnega dovoljenja in licence kvalifikacija zemljišča za opravljanje gradbene dejavnosti ni več predmet roka.

– Vendar, in to je pomembno, predpisi določajo, da v primeru prenehanja dejavnosti, ki naj bi se opravljala neprekinjeno PET LET zaporedoma, to povzroči izgubo veljavnosti pooblastila.

To pomeni, da če je nepremičnina zapuščena ali preneha z uporabo za neprekinjeno obdobje najmanj 5 let, bo uprava v tem primeru odvzela dovoljenje, zemljišče pa se mora vrniti v prvotno stanje, kar bo pomenilo rušenje. zgrajenih zgradb.

– Izredni ukrepi, ki dovoljujejo uporabo ali dejavnosti z omejenim trajanjem, tisti, ki zahtevajo upravno koncesijo na zemljiščih v javni lasti, in tisti, ki so dovoljeni na zemljiščih, vključenih v območja preoblikovanja, predvidena v instrumentih za prostorsko in urbanistično načrtovanje.

Pooblastilo bo v teh primerih določilo obdobje kvalifikacije ob upoštevanju časa, ki je bistvenega pomena za amortizacijo naložbe, in po potrebi trajanje ustrezne upravne koncesije, ki predvideva možnost podaljšanja na zahtevo zainteresiranih, pred njegovim zaključkom.

Potek roka bo povzročil izgubo veljavnosti pooblastila, s čimer bodo subjekti in predlagatelji oziroma subjekti, ki so subrogirani v svojih obveznostih, prisiljeni povrniti zemljišče v naravno stanje brez pravice do odškodnine.

Navedeni pogoji bodo v skladu z določbami hipotekarne zakonodaje evidentirani v dovoljenju za opravljanje dejanja in v zemljiškem knjigi.

Kompenzacijsko plačilo

Projekt gradnje rustikalne hiše se šteje za »izredno« rabo zemljišča, zato predpisi določajo, da je za to dejavnost poleg plačila taks in davkov, ki izhajajo iz tega, treba plačati tudi nadomestilo. o izdaji delovnega dovoljenja.

35. člen je tisti, ki vključuje določila in pogoje kompenzacijsko plačilo :

• To je korist nedavčne narave
• Plačilo je upravljala in izdelala občini
• Omenjeni znesek bo namenjen občinski zemljiški dediščini
• Znesek je deset odstotkov (10 %) proračuna materialne izvedbe del ki jih je treba izvesti, razen stroškov, ki ustrezajo strojem in opremi, brez poseganja v znižanja, ki se jih lahko izvede v skladu z določbami občinskih odlokov.
• Vendar znesek v primeru enodružinskih hiš bo v vsakem primeru petnajst odstotkov. (15%).
• Dejavnosti v obstoječih objektih, ki ne pomenijo spremembe namembnosti, ne bodo predmet kompenzacije .

Zakon določa, da višina nadomestila za izredna dejanja se lahko zmanjša v občinskih odlokih v skladu z naslednjimi merili, ki so lahko kumulativni:

• a) Obseg investicij za izvedbo proizvodne rabe.
• b) Vpliv ukrepa na lokalno gospodarstvo in zaposlovanje.
• c) Prispevek k varstvu zgodovinske dediščine in okolja.
• d) Vključevanje energetskih objektov iz obnovljivih virov.
• e) Dodatni ukrepi poleg tistih, ki so nujno potrebni za vključevanje ukrepa v okolje in krajino.

Ali obstaja obveznost plačila nadomestila pri dozidavah legalno zgrajenih objektov?

Odgovor je DA.

Predpisi določajo, da se znesek nadomestila pri gradbenih dejanjih, ki obsegajo razširitev zakonitega objekta, izračuna ob upoštevanju izključno proračuna za materialno izvedbo razširitvenih del in se obračunava brez poseganja v potrebo po obdelavi novo predhodno dovoljenje v skladu s členom 25.3.

To pomeni, da bo širitev legalno zgrajenih rustikalnih domov zahtevala:

• Pripadajoče predhodno dovoljenje
• Predhodno dovoljenje mestnega sveta
• Plačilo nadomestila za 10 ali 15% proračuna dela.

KONSTRUKTIVNI UKREPI NA RAZŠIRJENEM PODEŽELSKEM HABITATU

Kaj je mišljeno z "razširjenim podeželskim habitatom"?

23. člen zakona določa, da so v skladu z 14.2. odstavkom XNUMX. člena zakona področja oz razširjeni podeželski habitat sestavljajo teritorialno območje, na katerem a sklop objektov brez urbanistične strukture in so po izvoru povezani s poljedelstvom in živinorejo. podeželsko okolje, katerega značilnosti je treba ohranjati.

Razširjeni podeželski habitat predstavlja a naselje nemestnega značaja na rustikalnih zemljiščih in za ohranitev teh lastnosti prostorski akti ne smejo razmejevati območij niti predlagati načrtovanja le-teh, ki pomeni gostoto večjo od treh stanovanj na hektar. .

Kakšne vrste predstav so dovoljene v »razširjenem podeželskem habitatu«?

V skladu s 36. členom so ukrepi, ki se lahko izvajajo na razsejanem podeželskem habitatu:

1. Na območjih, opredeljenih kot podeželski habitat, razširjen s splošnimi urbanističnimi instrumenti ali s posebnimi načrti, se lahko izvajajo urbanistični ukrepi, ki prispevajo k njegovemu ohranjanju, vzdrževanju in izboljšanju ter so združljivi z varstvenim režimom kategorije kmečkih tal. kjer se nahajajo.

To bo storjeno z instrumenti urbanistične ureditve, imenovanimi »posebni načrti«.

2. Lastniki zemljišč in stavb, vključenih v ta območja, so dolžni plačati za pridobitev zemljišča, namenjenega za javne namene in dela za izboljšanje infrastrukture in storitev, predvidenih v urbanističnem aktu, ki jih določa.
3. Posebni načrti, ki bodo urejali posege, ki se lahko izvajajo na teh »razpršenih območjih«, bodo poleg urbanizacijskih pogojev, infrastrukture ipd., potrebnih za razvoj teh posegov v skladu z zakonom, določili tudi pogoje gradnje. domov na tem območju.

In za to morajo novogradnje upoštevati naslednje pogoje:

1. a) Tipološke, estetske in konstrukcijske značilnosti bodo skladne s podeželsko krajino in tradicionalnimi gradnjami naselja.
2. b) Tradicionalne vrednote bodo ohranjene, pri čemer bodo prednostni ukrepi za sanacijo, prenovo in regeneracijo obstoječih stavb.
3. c) Na splošno je največja višina stavb bo dve nadstropji .
4. d) Onova hiša na parcelo bo zgrajena in največja zazidljiva površina bo povprečje za območje.
5. e) Ne bodo odobreni, če njihova izvedba pomeni prekoračitev gostote, določene v členu 23.3.

Kakšne uporabe se lahko izvajajo in so dovoljene v "razširjenih podeželskih habitatih"?

39. člen določa, da bodo dopustne rabe v razširjenem podeželskem habitatu na splošno naslednje:

1. a) Stanovanjska uporaba s tipologijami, značilnimi za kmečko zemljo.
2. b) Potrebna uporaba objektov.
3. c) običajne rabe podeželskih zemljišč, ki ne spreminjajo značilnosti območja.
4. d) Terciarna raba, ki dopolnjuje stanovanjsko rabo.
5. e) Turistične uporabe v obstoječih stavbah.

Katere uporabe so prepovedane?

Člen 40.

• a) Stavbe, tipologije in značilne rabe mestnega zemljišča.
• b) Razdelitve in dejanja, ki spremenijo morfologijo jedra.
• c) Urbanizacijska dela, razen tistih, ki so potrebna za izvedbo infrastrukture ali dograditve, predvidene v področnih predpisih ali aktu načrtovanja, in tistih, ki prispevajo k ohranjanju, vzdrževanju in izboljšanju habitatnih razmer.

Katero vrsto urbane infrastrukture je mogoče izvesti v razpršenem podeželskem habitatu?

Člen 41.

1. Implantacija novih zgradb
2. Ohranjanje, vzdrževanje in izboljšanje obstoječih
3. Izvedba sredstev in skupnih infrastruktur za zagotavljanje osnovnih storitev in telekomunikacij, pod pogojem, da so upravičeni pri ohranjanju, vzdrževanju in izboljšanju razmejenih območij.

Poleg tega se lahko izvajajo ukrepi urbanističnega načrtovanja, namenjeni pridobivanju sredstev, in se lahko uporabljajo tehnike iz 114. člena zakona za pridobitev splošnih in lokalnih sistemov z nesistematičnim upravljanjem modalnosti .

Ukrepi, predvideni v instrumentih načrtovanja, bodo predmet ustreznih občinski preventivni nadzor ter izvajanje rednih in izrednih dejanj, ki v njih niso predvidena, se prilagodijo pogojem in postopkom, ki jih določa pravilnik.

Vodenje nesistematične izvršbe je lahko (42. člen):

1. a) Javno , s plačilom kvot ali, kjer je primerno, z uvedbo posebnih prispevkov, v skladu z določbami 109. člena in naslednjih členov zakona.
2. b) Zasebno , v primeru, da obstaja pobuda več kot 50 % lastništva zemljišč razpršenega podeželskega habitata, z ustanovitvijo sodelujočega subjekta z namenom prevzemanja ustreznih stroškov v režimu pravične razdelitve dajatev, ki velja v podobno kot je navedeno v 241. do 249. členu.

Lastniki kmetij, vključenih v obseg razširjenega podeželskega habitata, bodo obvezno vključeni v sodelujoči subjekt, če se ne bodo držali roka, določenega v členu 132.7.

Z drugimi besedami, lastniki tovrstnih nepremičnin bodo solidarno plačali stroške infrastrukturnih del, ki naj bi se razvila na »razpršenem območju« po zakonu ali po »posebnih načrtih« urbanizacije.

Zato vas prosimo, da bodite previdni pri nakupu nepremičnin v razpršenih.

TLACORP maj 2023