Postopek gradnje pri gradnji hiše v Španiji za svoje
Ko imate gradbeno dovoljenje, morate skleniti pogodbo za storitve gradbenika ali konstruktorja, za izvedbo projekta in gradnjo hiše.
Ta graditelj mora upoštevati navodila iz arhitekt da bi se konstrukcija izvedla tako, kot je strogo projektirana.
Arhitekt
Na tej točki je zelo pomembno biti pozoren na delo arhitekta. Ko se za izdelavo projekta gradnje sklenejo storitve španskega arhitekta, bo ta dokončal svoje delo, ko bo projekt pridobljen. Lahko pa tudi naročite njegove storitve "nadzor" dela, ki jih je izvedel gradbenik, in zagotoviti, da so vsi koraki gradnje izvedeni, kot je določeno v projektu. V španščini je to "Control de Obra" ali "Supervisión Técnica de la Obra". Seveda bodo honorarji od arhitekta višji, če arhitekt prevzame to delo, vendar bodo garancije za gradnjo višje, saj bo dela gradbinca občasno pregledoval arhitekt.
Zelo pomembno je, da mora biti arhitekt vpisan v Uradni kolegij za arhitekte regije.
Nato morate imenovati arhitekta in se z njim dogovoriti za pogodbo, ki natančno določa, za kaj je odgovoren, časovne okvire in stroške zgradb. V honorar arhitekta je vključena priprava “memoria de calidades” (Seznam specifikacij kakovosti materialov). Biti mora podroben, vključno z na primer formulo za beton, vrsto materialov in velikostjo cevi, načrti itd.
Arhitekt bo poučil an vrv, usposobljenega arhitekta, ki bo nadziral objekt, izvajal preglede na kraju samem in zagotavljal, da bo objekt zgrajen po zahtevanih standardih. Izdal bo spričevala arhitekta, ki so potrebna za pridobitev španščine Certificado de Fin de Obra (Potrdilo o zaključku – ali dovoljenje za zaključna dela), in Licencia de Primera Ocupación (imenovana prva poklicna licenca ali bivalno potrdilo).
Za zgradbo boste morali pripraviti natančno specifikacijo in nato poiščite zanesljivega graditelja. Vaš arhitekt lahko prevzame odgovornost za to in za nadzor. Dogovoriti se morate za datum dokončanja, s klavzulo o kazni v vašo korist za prepozno dokončanje. To je treba vključiti v pravno zavezujočo pogodbo, ki jo je treba podpisati z graditeljem.
»Seguro Decenal« ali »Desetletno zavarovanje
Prav tako je v tej točki zelo pomembno, da razmislite, kaj se imenuje SEGURO DECENAL ali DESET LETNO ZAVAROVANJE.
Ko kupite zunaj načrta od španskega graditelja ali razvijalca ali zgradite novo nepremičnino (kar je zdaj primer), vam mora graditelj ali razvijalec skupaj z arhitektom zagotoviti, da so bistveni in najpomembnejši deli nepremičnine gradnja bo varna vsaj deset let.
Da bi potrdili to odgovornost, španski predpisi prisilijo graditelje novogradenj, da zavarujejo najpomembnejše dele gradnje, kot so temelji, notranja konstrukcija, bini itd. Ostale napake, ki vplivajo na bivalnost nepremičnine, se krijejo za 3 leta. . Ostale manjše napake so krite 1 leto. V zadnjih dveh primerih zavarovalno kritje ni potrebno, bo pa očitno, če lahko gradbinec to ponudi kot dodatno jamstvo, bolje.
Prav tako je dodatno jamstvo za gradnjo, saj bo ista zavarovalnica gradbinca prisilila, da opravi določne preglede kakovosti, da preveri kakovost materialov in opravljenih del na nepremičnini, da bi dal ustrezno polico.
Špansko desetletno zavarovanje (ali »Seguro Decenal«) je obvezno in obvezno, če je predlagatelj podjetje z dejavnostjo gradnje hiš za prodajo.
Vendar je prostovoljno, če je razvijalec določen, običajno lastnik parcele. To se v Španiji imenuje "Avtopromotor«, prevedeno kot »Samopromotor" ali "Samorazvijalec”. To je primer, ko določeni kupi zemljišče v Španiji z namenom, da bi mu zgradil hišo, vendar nima dejavnosti nakupa za prodajo. V teh primerih španska zakonodaja daje možnost, da te podrobnosti ne zaprosijo za to zavarovanje, ker španska vlada razume, da bo določena oseba, če gradi nekaj za bivanje v notranjosti, poskrbela za potrebno gradnjo na varen in varen način . Tako se lahko posameznik odloči, ali bo prihranil stroške in se izognil plačilu tega zavarovanja; ali na primer skleniti to zavarovanje za boljšo zaščito pred gradbenimi težavami in napakami.
Če pa se kot samopromotor odločite, da ne boste zaprosili za to zavarovanje, vas v prihodnosti, če ste se odločili prodati hišo drugim kupcem, španska zakonodaja prisili, da morebitne kupce obvestite, da gradnja ni pokrita s to garancijo. , in to morajo izrecno sprejeti kot bistveni pogoj od prodaje. Z vidika morebitnega kupca bo vedno boljša možnost nakup nepremičnine s tem zavarovanjem. Torej morajo biti ustrezno obveščeni in potrditi, da nepremičnina na ta način ni zavarovana.
Gradbenik
Kot promotor gradnje morate skleniti pogodbo za storitve gradbenika, ki bo izvedel gradnjo po projektu in po navodilih arhitekta. Eden najpomembnejših elementov izgradnje nepremičnine je gradbena pogodba z graditeljem. Graditelj bo vedno poskušal zaščititi svoje interese, in če nimate izkušenj s tovrstnimi pogodbami, je lahko vaša nepremičnina na koncu cenejša od pričakovane ali traja dvakrat dlje od obljubljene ali celo slabše.
Da se zaščitite, se vedno prepričajte, da vaš odvetnik sestavi pogodbo ali se neposredno pogaja o pogodbi, ki jo predlaga graditelj.
Najpomembnejši elementi pogodbe so zagotoviti, da pogodba upošteva:
- Polno ime in številka CIF (Davčna številka podjetja) gradbenega podjetja, vključena sta tudi lastnik.
- Da je gradnja izdelana čim bolj podrobno po načrtih in opisu stavbe, ki ga je zagotovil arhitekt, in vključuje tudi podroben seznam materialov in kakovosti (“memoria de calidades").
- Da so dodatki (kot so garaža ali bazen itd.) vključeni v ceno
- Da je v pogodbi vključen datum začetka in prenehanja, upoštevajoč tudi kazni za zamudo pri dokončanju.
- Plačilni pogoji (nove nepremičnine plačajo več kot 20-30% pred datumom začetka gradnje, vsa preostala plačila pa fiksirajo na različne faze gradnje. Priporočljivo je tudi, da zadržimo 5-10% cene za popravilo morebitne napake po končani gradnji).
- Da je treba ob zadnjem plačilu dati potrdila arhitekta, električarjev in mestne hiše.
- Davki, vključeni v transakcijo, z razlago in podrobnostmi, koliko je za IVA (DDV) in kolkovina ("Dokumentirani pravni akti“), notar, pristojbine za zemljiško knjigo itd.
Drugi vidik priporočamo, da se dogovorite z graditeljem:
- Zagotoviti, da bo graditelj organiziral končne korake postopka glede dokumentacije. To pomeni, da bo graditelj sam pridobil Potrdilo o zaključnih delih (Certificado Final de Obras), ali Izjava o novogradnjiali Horizontalna delitev (Declaración de Obra Nueva o de Division Horizontal), in kar je najpomembneje, Poklicno dovoljenje - Potrdilo o stanovanju (Uporabno potrdilo). Ti predmeti so izjemno pomembni v rustikalna zemlja, v katerem ni običajno najti dovolj električnih ali vodnih točk priključka na električno omrežje.
- Za zagotovitev, da boste imeli, ko boste plačali končno plačilo cene gradnje priključen števec za vodo in elektriko, in s pogodbami, podpisanimi na vaša osebna imena.
Zakaj je pomembno pridobiti od graditelja Potrdilo o stanovanju, priključku na vodo, elektriko ipd.?
Ker je zelo pogosto, da gradbenik zapusti zadevo, ko je dokončal gradnjo ali ko pridobi licenco za zaključna dela – CFO (Certificado Final de Obra) in Deklaracijo o novogradnji-DON (Declaración de Obra Nueva).
Graditelj s temi potrdili izjavlja, da je novogradnja končana (s finančnim direktorjem), da je gradnja končana in že prijavljena v zemljiškoknjižni (DON).
Toda v tej fazi končna upravna deklaracija stavbe ni popolna. Ostaja za pridobitev potrdila o bivališču – CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Ta dokument je zelo pomemben, ker ga potrebujete za prenos pogodb o dobavi vode in električne energije iz dobave »Dela« v »Domačo« uporabo.
Ta koncept bomo razložili na boljši način:
Ob strogem tolmačenju pogodbe z gradbenikom ta zaključi službo v trenutku, ko je nepremičnina fizično dokončana in se v zemljiški knjigi (Registro de la Propiedad) pojavi kot »hiša«. To se pridobi z zgoraj navedenima dokumentoma:
- Licenca za zaključna dela (Certificado Final de Obra), ki je dokument, s katerim arhitekt, ki je projektiral objekt, potrjuje, da je objekt že dokončan, z izpolnjevanjem obeh, projekta in gradbenega dovoljenja;
- Deklaracija o novogradnji-DON (Declaración de Obra Nueva), ki je postopek vpisa novogradnje v zemljiško knjigo (Registro de la Propiedad) nad obstoječo parcelo.
V tem trenutku imate kot predlagatelj hišo dokončano in ustrezno vpisano v zemljiško knjigo. Prav tako sta v nepremičnini elektrika in voda. Torej, lahko mislite, da je nepremičnina pripravljena za bivanje v notranjosti….. PA… NE. Za vašo informacijo, nepremičnina še ni pripravljena, za bivanje v njej nepremičnina še ni "hiša", je "gradnja", ker da bi bila "hiša" potrebujete naslednje predmete:
- POTRDILO O DOVOLJENJU ZA PREBIVALIŠČE/ZAKLJUČEVANJE (»CÉDULA DE HABITABILIDAD ali LICENCIA DE OCUPACIÓN: To je potrdilo mestne hiše, da je nepremičnina pripravljena za bivanje, in se uporablja, ko je nepremičnina končana z dovoljenjem za zaključna dela (Certificado Final de Obra), in vpisana v zemljiško knjigo z Deklaracijo o novogradnji-DON (Declaración de Obra Nueva).Ta dokument potrebujete za pridobitev dovoljenja mestne hiše za bivanje v hiši. Preden ga dobite, je tisto, kar imate, konstrukcija, ne pa »hiša«.Ta dokument bo potreben za pridobitev posamezne dobave glavnih javnih služb na vaše ime in z uporabo porabe za "hišo".
- CERTIFIKAT O ELEKTRIČNI PRIKLJUČKI (Boletín de Electricidad) : Preden gradbenik pridobi stanovanjsko dovoljenje, je lahko v objektu prisoten vodovod in elektrika, saj je normalno, da gradbenik pridobi ta priključek za izvedbo del na hiši (za cestnine, stroje itd.). Toda dobava, pridobljena od graditelja, je dobava za »dela«, ne pa za »hišno« porabo. Včasih so kupci ali promotorji več let prepuščeni v svojih nepremičninah z elektriko in vodo »za uporabo pri delih«, ker graditelj ni pridobil ustreznega potrdila o bivanju. Imajo vodo in elektriko, vendar v zelo slabih razmerah in dražjo od običajne oskrbe za hišo. Torej, da bi zagotovili, da boste kot kupec ali promotor pridobili ustrezno CH s strani gradbenika, bo priporočljivo, da del plačila cene, dogovorjene z gradbenikom, pustite plačati, ko CH se pridobi. Na ta način bo to prisililo graditelja, da dela pravilno in se potrudi, da ta dokument čim prej dobi.
Torej, kot je pojasnjeno zgoraj, wToplo priporočam, da kot promotor ali kupec pridobite garancije, da vam bo graditelj izročil nepremičnino vseljivo s CH, z ustrezno oskrbo z vodo in elektriko (kot »hiša«) in z varnostjo, da v prihodnje s tem ne boste imeli težav.
Gradbenik pozna okolico, pozna arhitekta, tudi mestno hišo, in te dokumente bo dobil trikrat hitreje in ceneje kot vi. In če želi z njim skleniti pogodbo z vami, mora le pridobiti te predmete. Če tega noče storiti, bo razumen argument, da se obrne na drugega.
Promotor hipoteka za financiranje gradbenih del španske hiše
Zelo pogosto morate kot promotor zaprositi za hipoteko za plačilo gradnje nepremičnine. V tem primeru obstaja posebna hipoteka, ki jo ponuja banka, da pridobi dovolj finančnih sredstev za izgradnjo nepremičnine.
To se imenuje: Hipoteka promotorja ali hipoteka samopromotorja (Préstamo ali Hipoteca Promotor ali Auto-Promotor).
Situacija je naslednja: imate parcelo in začetno idejo o hiši, ki ste jo projektirali z arhitektom, zdaj pa ste našli graditelja, ki bo izdelal gradnjo. Ampak potrebujete denar in za gradnjo hiše morate prositi za posojilo. Potem greš na svojo banko in povprašaš o finančnih možnostih. Po preučitvi vašega osebnega in ekonomskega položaja potrdite, da boste dobra stranka za vračilo hipotekarnih plačil, nato Če banka sprejme in vam ponudi, da vam posodi denar za projekt. Vendar vam banka na začetku ne bo dala celotnega zneska gradbenih stroškov, sredstva vam bo dala po korakih. Kateri koraki?, tisti, ki izhajajo iz istega razvoja konstrukcije.
Na primer: Slika, da za dokončanje del potrebujete 100.000 €. Banka vam bo dala 20 % za nakup zemljišča in za izdelavo temeljev, 20 %, ko bo konstrukcija končana; 30 %, ko je streha dokončana itd., ostalo pa, ko arhitekt naredi »certificiranje licence za zaključna dela« ali Licencia de Final de Obra.
Vaša banka bo od vašega arhitekta zahtevala posodobitev stavb za izdajo potrdila, ki potrjuje, da so dela zadovoljivo dokončana.
Potem boste to potrdilo prinesli na banko in posodili vam bodo ustrezen odstotek za ta korak glede na globalno. Vaša banka vas bo morda prosila, da imate parcelo na vaše ime, preden vam izda soglasje za hipoteko in da hišo v zemljiški knjigi prijavite kot »v gradnji«. To je zato, ker vam včasih graditelj ponudi eno od parcel, ki so na njegovem imenu, za gradnjo tam, parcela pa ostane v imenu graditelja do dokončanja.
Torej, da bi banki dali boljše jamstvo, lahko zahtevajo spremembo zemljišča v vaše ime in obvestijo zemljiško knjigo, da se na tem zemljišču gradi hiša. Če je temu tako, potem morate iti k notarju in pridobiti zemljiške listine na svoje ime. Z zemljiškimi listinami na vaše ime morate v zemljiško knjigo skupaj z gradbenim projektom in gradbenim dovoljenjem. Na ta način bo zemljiška knjiga imela hišo v gradnji na tem zemljišču.
Zadnji korak – pravni in davčni dokumenti za dokončanje gradnje
Licenca za končna dela – Licencia o Certificado Final de Obra
Kot je bilo že pojasnjeno, ko so dela končana, je potrebno, da nekdo potrdi, da je delo končano. To je delo arhitekta. Obvezno je oditi v objekt in preveriti, ali so dela v celoti končana ter upošteva navodila in specifikacije, ki so zapisane v njegovem projektu in pridobljenem gradbenem dovoljenju. To se naredi preko Certificado Final de Obra.
Toda medtem gradnja ni prijavljena v zemljiški knjigi. Torej obstaja postopek za vpis gradnje v zemljiško knjigo, ki se imenuje: Declaración de Obra Nueva. S tem postopkom bo gradnja prijavljena v zemljiško knjigo.
Izjava o novih delih – Declaración de Obra Nueva (DON)To je postopek, ki se opravi pred španskim notarjem, ki bo pripravil listine o hiši na že obstoječem zemljišču ali parceli.
Za pripravo DON za nove hiše bo potrebno pridobiti potrdilo o stanovanju (CH) iz španskih predpisov, odobrenih leta 2007 (Ley del Suelo de 2007) zemljiškega zakona. Pred letom 2007 so se nove hiše lahko vpisovale v zemljiško knjigo brez CH.
Kot rezultat DON notar izdela listine iz hiše, ki so ustrezno vpisane v zemljiškoknjižnem uradu.
Torej, za dokončanje registracije nepremičnine so potrebni naslednji dokumenti:
- Gradbeni projekt vašega arhitekta.
- Gradbeno dovoljenje
- Licenca za končna dela – (finančni direktor) Licencia o Certificado Final de Obra
- Deklaracija o novogradnji-DON (Declaración de Obra Nueva).
- desetletno zavarovanje (Seguro Decenal) – To je prostovoljno
Stroški in davkiNa tej točki je zelo pomembno razlikovati dva konceptaki se na trgu najbolj uporabljajo, ko nekdo kupuje posamezno parcelo za gradnjo:
1.- Za nakup končne zgradbe od promotorja ali razvijalca. Nato pridobitev položaja običajnega "kupca" izven načrta. Pomeni, da gradbenik prevzame položaj promotorja in vam po zaključku del ponudi nepremičnino.
Na ta način graditelju plačujete ceno po fazah, dokler delovni proces napreduje. In pridobite posest nad stavbo, ko so dela končana.
Po tem konceptu:
- Graditelj je “Promotor”: To pomeni, da je gradbeno dovoljenje na “njegovo” ime in ne na “vaše”.
- Nimate lastništva parcele. V rokah graditelja ostane do konca gradbenega procesa.
- V primeru, da stavba ne uspe, ne morete izterjati zneskov, plačanih v postopku pridobivanja parcele ali obstoječih konstrukcij, ki so trenutno zgrajene. Kar imate, je "dolg" do gradbenika.
- Graditelj je prisiljen skleniti pogodbo o "gradbeni garanciji", da zagotovi, da so zneski, plačani na račun cene, zavarovani na zajamčenem bančnem računu. Torej, če projekt ne uspe, jih lahko preprosto izterjate neposredno od banke.
- Graditelj je prisiljen skleniti pogodbo o "desetletnem zavarovanju" za kritje strukturnih napak v stavbi za 10 let.
Torej, ko je nepremičnina dokončana, plačate končno ceno nepremičnine, kot tudi, če ste nepremičnino kupovali zunaj načrta z naslednjimi stroški:
- 10% DDV na celotno prodajno ceno.
- Notarske in zemljiškoknjižne pristojbine za prodajo.
- 1-2 % kolkovine nad prodajno ceno.
2.- Sprejeti položaj samopromotorja
V tem primeru ste VI in ne gradbenik tisti, ki zavzamete stališče predlagatelja gradbenega projekta.
Po tem konceptu:
- VI ste "Promotor": To pomeni, da je gradbeno dovoljenje na "vaše" ime.
- Vi imate lastništvo parcele. Drži se v vaših rokah, dokler se ne odločite za prodajo.
- V primeru, da objekt propade, ali imate pravni spor z graditeljem, boste vedno obdržali parcelo in obstoječe objekte, ki so trenutno zgrajeni.
- Graditelj NI prisiljen skleniti pogodbe o »Garanciji za gradnjo«, da zagotovi, da so zneski, plačani na račun cene, zavarovani na zajamčenem bančnem računu.
- Graditelj NI prisiljen skleniti pogodbe o "desetletnem zavarovanju" za kritje strukturnih napak na stavbi v obdobju 10 let. Lahko se sklene prostovoljno, če tako želite.
To pomeni, da prevzamete položaj Promotorja, zato morate plačati naslednje stroške:
- Cena parcele (Ne pozabite, da morate najprej kupiti parcelo)
- Pristojbine za projekt arhitekta
- Pristojbine za licenco za zaključna dela arhitekta
- Stroški in materiali gradbenika
- Notarski stroški za pridobitev zemljišča
- Notarske pristojbine za Declaración de Obra Nueva-DON
- Zemljiškoknjižne takse za razglasitev stavbe v gradnji
- Zemljiškoknjižne takse za vpis DON
Davki za:
- Gradbena licenca: 3-5 % nad proračunom gradnje. Ta proračun je določen v istem projektu, ki ga je izdelal vaš arhitekt
- Potrdilo o stanovanju: okoli 200-1.000 € (odvisno od območja).
- Davki na zemljišče:
- Če zemljišče pripada določenemu in ne podjetju, potem 6-10 % davek na prenos nad ceno zemljišča. To je treba plačati, ko se zemljiški akti prenesejo na vaše ime.
- Če je zemljišče v lasti podjetja, potem 21 % DDV.
- 1-2% kolkovine nad celotno ceno gradnje. To je proračun hiše, ko je prijavljen za DON. In je potrebno, ko prinesete listine DON v zemljiško knjigo, da vpišete hišo na zemljišče.
- DDV (IVA) za honorarje za gradbinca, arhitekta in za material.
- Arhitekt: 21 % DDV
- Graditelj: 10 % DDV
- Materiali:
- Če ste material kupili neposredno sami: 21 % DDV.
- Če gradbenik dobavlja material: 10 % DDV
Kot lahko opazite, so razlike med »kupcem zunaj načrta« in »samopromotorjem« zelo velike, zato odločitev za sprejetje enega ali drugega zahteva podrobno preučitev, ki jo je treba preučiti neposredno s svojim pravnim svetovalcem.
Registracija v katastru (»Catastro«) za mestni davek ali »IBI«
V položaju samopromotorja se Katastro nad zemljo imenuje "rustika". Z drugimi besedami, zemljišče plačuje svetniški davek kot »zemlje«.
"Catastro" je institucija, ki obravnava nepremičnine za zemljevide, risbe, načrte in za namene občinskega davka.
Medtem ko je "Registracija nepremičnine ” (zemljiškoknjižni urad), inPisanje” (notarski zapisi o nepremičnini) lahko potrjujejo lastništvo nepremičnine in pogoje tega lastništvo, na primer kdo je lastnik nepremičnine, v kolikšnem odstotku, če obstaja omejitve ali dajatve (kot so hipoteka, javne dražbe, sodni spori itd.),kataster” boste bolje razumeli meje nepremičnine (običajno v vizualni obliki) ter velikost in opis nepremičnine.
Toda, ko dokončate gradnjo hiše na tem zemljišču, morate obvestiti Catastro (Svet Davčni organ), da je nad tem zemljiščem zdaj »hiša«, z določenimi specifikacijami. Če tega ne storite, se lahko v prihodnosti pojavijo težave.
Obstajajo območja v Španiji (kot sta Andaluzija in Murcia), kjer notar, ko razglasi novo hišo na že obstoječem zemljišču, pošlje listine v Catastro, da obvesti o spremembi. Torej, ko imate listine DON v zemljiški knjigi, je delo na ta način končano. Toda na drugih območjih, kot je regija Valencia, morate, ko predložite listine o lastnini z DON v zemljiški knjigi, prinesti kopijo finančnega direktorja in gradbeno dovoljenje v Catastro, da jih obvestite, da, nad zemljo je zdaj hiša. Če tega ne storite, vas bodo v bližnji prihodnosti kontaktirali in jim posredovali te dokumente.
Ko je gradnja pravilno vpisana v Catastro, je delo končano in kmalu (včasih traja približno 1 ali 2 leti) boste začeli prejemati račune od Council Tax- IBI BILLS.
