DAFO – LEGALIZACIJA ANDALUCIJSKIH NEPREMIČNIN BREZ GRADBENEGA DOVOLJENJA
V Andaluziji, kot tudi v mnogih drugih regijah v Španiji, je veliko objektov, zgrajenih z ustreznim gradbenim dovoljenjem. Te konstrukcije so lahko podvržene globam, kaznim ali celo ukazom za rušenje s strani uprave.
Leta 2012 je regionalna vlada vzpostavila postopek legalizacije nepremičnin, imenovan “DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN” – DAFO.
V bistvu uprava Andaluzije dovoljuje te gradnje ki se gradi brez ustreznega gradbenega dovoljenja (tudi včasih zgrajena na zaščitenih območjih) da bi se izognili rušenju, v primeru, da gre za stare nepremičnine in da nepremičnina ni bila predmet rušitve.
Običajno je čas, ki ga zahteva gradnja del tega postopka legalizacije, enak 6 let od izgradnje.
Tako lahko na primer objekti, zgrajeni čez več kot 6 let, za katere ni bila izdana odločba o rušitvi, potem lahko sodelujejo v tem postopku legalizacije.
Za to, kar mora lastnik narediti je, da upravi predstavi projekt to poskušati hišo pravno »učvrstiti«. Če je odobreno, potem španski organi obravnavajo gradnjo z DAFO, ki kot rezultat pridobi upoštevanje "Hiša uporabna za bivanje in brez možnosti rušenja s strani uprave".
V primeru, da lastnik dobi pozitiven rezultat, lastnik pridobi nadomestilo "Fuera de ordenación"Ali"izven normative“. Tovrstno upoštevanje velja za objekte, ki so »pravno utrjeni s svojo starostjo«, tako da posledično niso predmet morebitnih odredb uprave za rušenje.
Za te vrste nepremičnin, čeprav uprava z DAFO potrjuje, da ne bodo nikoli porušene, in ker so bile zgrajene brez gradbenega dovoljenja, mestna hiša dovoljuje notranjo reforme samo iz varnostnih ali sanitarnih razlogov, Vendar ne strukturne reforme, ali druge gradbene razširitve, niti katere koli druge konstrukcije, kot so garaže, bazeni itd.
Ker gre za precej stare objekte, mestna hiša upošteva, da so te nepremičnine legalizirane s časom. Z drugimi besedami, ker se štejejo za »stare objekte«, so te gradnje takrat pravno utrjene, tudi brez izpolnjevanja gradbenega normativa.
Tako s pravnega vidika, če za te nepremičnine ni nobenih »nedavnih« kazni za gradnjo, ki trenutno vpliva na nepremičnino, mestna hiša ne bo mogla ukrepati proti tej nepremičnini zaradi njene starosti, na primer, prihodnje globe ali odredbe o rušenju obstoječih zgradb.
Kakšne so posledice DAFO?
- Varnost lastnine ne bo imel nobenih kazni ali rušenja naročila za obstoječe konstrukcije
- Dovoljenje za uporabo in bivanje v nepremičnini z enak učinek kot "potrdilo o bivanju". Oskrbo z vodo in elektriko je torej mogoče skleniti z DAFO.
Torej so z DAFO vse te nepremičnine popolnoma legalizirane?
Ne. Nepremičnina z DAFO bo še naprej "izven norme" in za to mestna hiša ne bo nikoli odobrila dovoljenja za reformo bistvenih strukturnih elementov stavbe, kot so temelji, streha itd. Mestna hiša bo priznala omejeno »reforme« iz varnostnih ali sanitarnih razlogovin "popraviti" obstoječo strukturo, vendar ne »odstraniti« starih delov hiše, ne zgraditi novih, niti ne obnoviti konstrukcije.
Na primer, v primeru nesreče ali naravne nesreče (poplave ipd.), ki lahko vpliva na hišo na njeni konstrukciji, mestna hiša ne more dati pravice do "obnove" nepremičnine. Skratka, mestna hiša dovoljuje notranje reforme za ohranitev gradnje, ne pa tudi strukturnih reform, kot so nepremičnine, temelji, menjava strehe itd.
Zato vam priporočamo, da pri zavarovalnici zahtevate, da naravne in druge nesreče, ki bi lahko prizadele obstoječe objekte, krije obvezno zavarovanje stanovanja, ki ga morate skleniti ob nakupu hiše.
POSLEDICE DOMOV, KI SE ŠTEJEJO ZA “IZVEN NORMATIVE”:
- Obstoječe konstrukcije so v svoji velikosti spoštovane, ni pa mogoče zgraditi novega gradbenega elementa ali celo povečati obstoječih.
– Tudi mestna hiša torej spoštuje obstoječe konstrukcije, vendar jih ni mogoče širiti. Tako novogradenj v nepremičnini ni mogoče graditi.
– Mestni svet dovoljuje notranje reforme na teh vrstah nepremičnin. Toda zaradi dejstva, da je nepremičnina nenormativna, mestna hiša ne bo odobrila dovoljenja za preoblikovanje "bistvenih strukturnih delov" stavbe, kot so temelji, streha itd. Mestna hiša bo priznala "preoblikovanje ” obstoječo hišo in “popravilo” obstoječe strukture, ne pa “odstranitev” starih prostorov za namestitev novih. Na primer, v primeru "požara" ali poplave, ki bi lahko vplivala na zgradbo hiše, mestna hiša morda ne bo dala pravice do "obnove" nepremičnine. Tako sklepno mestna hiša dovoli notranje reforme za ohranitev konstrukcije, ne pa strukturnih reform od binov, temeljev, menjave strehe itd.
– Eden od pogojev za pridobitev »nenormativnega« nadomestila je dokazati, da nepremičnina v 15 letih po izgradnji ni bila kaznovana.
Ali je DAFO isto kot POTRDILO O PREBIVALIŠČU?
Potrdilo o bivanju je dokument, ki ga izda mestna hiša območja, kjer potrjuje, da nepremičnina izpolnjuje stanovanjske pogoje.
Ta dokument je potreben tudi za priključitev vode in elektrike na nepremičnino ter za spremembe pogodb o vodi in elektriki v vašem imenu.
Nepremičnine DAFO NIKOLI ne bodo pridobile »Certificat d'Habitation« (CH). Toda, kot je pojasnjeno zgoraj, DAFO zagotavlja uradno dovoljenje za uporabo in bivanje v nepremičnini z enakimi učinki kot »potrdilo o bivanju«.
