DECLARACION RESPONSABLE – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

NOVA NORMATIVNA VALENCIJSKA REGIJA 

– POSPEŠITE PROCES PRODAJE NOVIH STAVB

Uporabniško dovoljenje (v španščini “Licencia de Ocupación” ) – imenovano tudi »Potrdilo o bivanju« ali »Potrdilo o skladnosti« – je dovoljenje za vselitev hiše/stanovanja in potrjuje, da je bila gradnja izvedena v skladu z veljavnimi predpisi in da je torej gradnja lahko uporabljati kot "bivalni prostor".

Je zelo pomemben dokument, saj brez njega stavba zakonsko ne more biti uporabljena kot »hiša«.

Zaradi posebnega pomena podjetja za oskrbo z vodo in elektriko pogosto zahtevajo ta dokument za odobritev opravljanja storitev ali za spremembo lastništva pogodb na ime novih lastnikov.

obstajajo dve vrsti bivalnega dovoljenja odvisno od tega, ali se uporabljajo za novozgrajene hiše ali za rabljeno/preprodajo.

– PRVO UPORABLJENO DOVOLJENJE – NOVOGRADNJE

To je tisti, ki se izda takoj, ko so gradbena dela končana, v novozgrajenih hišah ali tistih, ki so doživele celovito reformo in je zahtevala spremembo njihove strukture.

To pomeni, da bodo predlagatelji po končanih gradbenih delih izdali potrdilo, ki dokazuje, da so dela zaključena. Za to mestnemu svetu predložijo ustrezno dokumentacijo in pridobijo dovoljenje za zasedbo omenjene stavbe z vsemi bivalnimi pogoji, ki se štejejo za »hišo«.

Ko bo pridobljeno uporabno dovoljenje, bo dovoljena uporaba stavbe kot »hiše«.

To dovoljenje se izda za novozgrajene hiše, pa tudi za tiste hiše, ki so bile podvržene celoviti reformi in je privedla do bistvene spremembe njihove strukture, kot so reforma streh, konstrukcije, temeljev, fasade, prizidkov obstoječih konstrukcij ali stavb. nove na posestvu itd.

– DRUGO DELOVNO DOVOLJENJE

Ta dovoljenja se podelijo, ko poteče rok veljavnosti prvih posestnih dovoljenj in ko pride do prenosa hiše ali ko se namerava spremeniti oskrbo z vodo in elektriko v drugo ime, ki se razlikuje od imetnika prve zaposlitve.

To so tudi dovoljenja, ki se izdajo v tistih starih hišah, ki nikoli niso imele prvega uporabnega dovoljenja.

V preteklosti je bil postopek pridobivanja uporabnih dovoljenj vir zmede, konfliktov in celo neskončnih sodnih postopkov med gradbeniki, posamezniki, kupci in prodajalci hiš v Španiji.

Ta članek se osredotoča izključno na novo normativo v regiji Valencia o DOVOLJENJAH ZA PRVO DELOVANJE (LO) v novih stavbah.

Gradbinci in razvijalci že vrsto let zahtevajo poenostavitev procesov pridobivanja LO, saj so bili velikokrat v situacijah, v katerih tudi gradnja končana in pripravljena za vselitev ni mogla biti prodana ali zasedena s strani novih kupcev do pridobljeno to poklicno dovoljenje.

PREJŠNJI POSTOPEK

V preteklosti je bil postopek za pridobitev poklicne licence dolg in zapleten proces. Tako se je, ko je predlagatelj LO od mestnega sveta zahteval od mestnega sveta, odprl postopek, s katerim je uprava po preučitvi dokumentacije in po odpravi morebitnih dokumentarnih ali postopkovnih napak zaključila z neposredni pregled enega od tehnikov mestnega sveta preveriti, ali je bila gradnja končana v skladu z gradbenim projektom in ali je navedena gradnja skladna in skladna s takrat izdanim gradbenim dovoljenjem.

Z drugimi besedami, postopek je bil odvisen od hitrosti ali počasnosti lokalne uprave pri upravljanju datoteke o podelitvi licenc, pa tudi od razpoložljivosti njenih tehnikov za opravljanje obiskov na kraju samem/inšpekcijskih pregledov, da bi preverili, ali je graditelj zgradil in dokončal dela v popolni skladnosti z pridobljeno gradbeno dovoljenje, ne da bi preskočili tam določene pogoje.

Šlo je torej za mehanizem nadzora, ki ga je vzpostavila uprava za odkrivanje morebitnih gradbenih vrzeli s strani gradbincev, spremljanje in zagotavljanje, da v vsakem trenutku dokončajo gradnjo hiš v skladu z dovoljenjem in odobreno gradnjo. projekti.

Postopki za pridobitev navedenega uporabnega dovoljenja pa bi lahko trajali mesece in celo leta, zaradi česar so bile v zapletenem položaju tiste hiše, ki jih gradbeniki, pripravljene za vselitev, niso mogli prodati niti jih kupci uporabljati, dokler ni odgovora od uprave.

SPREMEMBA PREDPISOV: VIDEZ “IZJAVE ODGOVORNEGA” – v španščini “Declaración Responsable« – »DR«

Da bi gradbincem olajšali in pospešili prodajo in zasedbo hiš, so pred nekaj leti v številnih regijah in avtonomnih skupnostih Španije (vključno z Valencijsko skupnostjo, Madridom, Katalonijo, Balearskimi otoki, Murcio in Andaluzijo), je bil vzpostavljen sistem, pri katerem je bila pridobitev prvega dovoljenja za opravljanje dejavnosti pospešena z izdelavo dokumenta, imenovanega »Izjava o odgovornosti«.

S tem mehanizmom je bil po končanih gradbenih delih in ob predložitvi dokumenta o izjavi o odgovornosti mestnemu svetu dovoljen zasedba nepremičnine novim lastnikom, medtem ko je uprava izdala dokončno »Posebno dovoljenje«.

S tem dokumentom nosilec del sam predloži vso dokumentacijo mestnemu svetu in na svojo odgovornost podpiše, da so bila izvedena dela zaključena v skladu s predhodno pridobljenim gradbenim dovoljenjem, pri čemer na lastno odgovornost prevzema kakršno koli neresnico. ali napaka v predloženi dokumentaciji.

Na ta način je bil storjen korak naprej v postopku pridobitve prvega poklicnega dovoljenja, saj je že s predložitvijo odgovorne izjave je bila zasedba hiš kupcem dovoljena in dovoljena, s čimer se je izognilo nepotrebnemu čakanju.

Vendar ta postopek ni odpravil izdaje dokončnega poklicnega dovoljenja s strani uprave. Tako je imel mestni svet po prejemu odgovorne izjave določen čas, da opravi ustrezna preverjanja in preverjanja ter preveri, ali so bile izjave graditelja oziroma izvajalca resnične. In v primeru, da bi mestni svet zaznal kakršno koli težavo ali napako v navedenem postopku, je bil sposoben preklicati izdajo pravnomočnega uporabnega dovoljenja, pri čemer je za morebitno škodo, povzročeno zaradi napak ali napak, neposredno odgovoren investitor oziroma graditelj sam. v postopku.

Ta postopek je pomenil premik garancije za gradnjo z javne uprave na investitorja. Na ta način je nosilec projekta, ki je neposredno prevzel odgovornost za prilagoditev hiše predpisom, osebno zagotovil pravno varnost postopka in omogočil hitro posodobitev zgrajenih hiš.

Vendar, kot pravimo, sta bili po prejšnjem postopku še vedno dve fazi:

– Prva je bila predstavitev odgovorne izjave

– Druga je bila izdaja dokončnega uporabnega dovoljenja s strani mestnega sveta.

In to je povzročilo, da so številne občine že vrsto let obravnavale odgovorno izjavo kot zgolj »prošnjo« ali »prošnjo« za pridobitev delovnega dovoljenja, ne da bi ji dale regulativne učinke istega dovoljenja za delo.

Z drugimi besedami, izjava o odgovorni osebi se ni štela kot "naslov, ki omogoča" zasedbo hiše, dokler po ustreznih pregledih ni bilo pridobljeno dokončno uporabno dovoljenje, ki ga je izdala uprava.

Posledica tega je, da so tudi z nastankom DR morali gradbeniki in kupci čakati na odobritev LO s strani uprave tako za prodajo kot za zasedbo objektov.

NOV POSTOPEK ZA JANUAR 2021 – SKUPNOST VALENCIJSKA

V obdobju januar–februar 2021 je bil ustvarjen nov regulativni postopek za pridobitev poklicnih dovoljenj v Valencijski skupnosti.

Z novimi predpisi, ki so predmet tega članka, je vlada valencijske skupnosti vzpostavila nov sistem po vsej regiji, po katerem ima odgovorna izjava enako učinkovitost in enak »omogočitveni naslov« kot dovoljenje za uporabo, kadar dovoljenje za prodajo in zasedbo hiš.

Na ta način se po predložitvi izjave o odgovornosti njeni učinki izenačijo z učinki Poklicne licence, s čimer se izključi postopek čakanja na pridobitev naslednje poklicne licence.

Z drugimi besedami, upošteva se le predstavitev »Izjave o odgovornosti« mestnemu svetu "zadosten naslov" pooblastiti graditelja/proizvajalca za prodajo hiše, kot tudi njeno zasedbo s strani kupcev. Tako lahko predlagatelj po končanih delih s predložitvijo odgovorne izjave mestni hiši od kupca zahteva in prisili dokončanje postopka nakupa ter plačilo preostalega dela cene.

Na enak način lahko kupec prek odgovorne izjave neposredno sklene pogodbe za storitve vode, elektrike itd., pri čemer uporabi odgovorno izjavo, ki jo je pridobil razvijalec.

Načeloma je področje uporabe te uredbe za vse mestne svete Valencijske skupnosti, razen tistih, ki izrecno še naprej spoštujejo prejšnjo uredbo.

Z drugimi besedami, lahko se zgodi, da obstajajo občine, ki sprejmejo te nove predpise, s katerimi bo odgovorna izjava imela enak učinek kot naselje prve zasedbe. Lahko pa se zgodi, da obstajajo druge občine, ki raje še naprej spoštujejo prejšnje predpise in zavrnejo veljavnost odgovorne izjave, ki zahteva pridobitev prejšnjega uporabnega dovoljenja z obiski inšpekcij neposrednih del. s strani mestnega sveta.

NAČIN KONTROLE IN GARANCIJA IZGRADNJE.

Kot pravimo v tem članku, popolna učinkovitost RD pomeni prenos konstruktivnega jamstva z uprave na predlagatelje, da se poenostavi proces. Vendar isto pravilo vzpostavlja nove nadzorne in inšpekcijske mehanizme, ki dopolnjujejo prejšnje postopke, pri čemer se vedno ohranja pooblastilo za obisk in fizični pregled dela za kasnejši čas.

NAŠE PRIPOMBE K TEMU ZAKONU:

Iz naše pisarne si zastavljamo naslednje vprašanje.

Kaj se zgodi v primeru, da gradbinec pridobi odgovorno izjavo kot uporabno dovoljenje, kupec za listino in dokonča prodajo nepremičnine ter da kasneje, v naknadnem inšpekcijskem nadzoru, mestni svet ugotovi pomanjkljivosti in celo razsodi o ničnosti uporabno dovoljenje, zaradi nepremostljivih gradbenih napak? –

V teh primerih bi se ustvarila figura pomanjkanja zaščite do potrošnika, ki v zaupanju v pravno varnost sistema kupi in pridobi nepremičnino, plača ceno, zasede hišo in pozneje uprava ga prekliče z odlokom o odgovornosti gradbenemu podjetju, ki, čeprav je predstavljeno kot neposredno odgovorno, civilno in kazensko, pusti v težkem uveljavljanju tako kupcu kot potrošniku.

Se pravi, ta kupec ali ta potrošnik bi se moral boriti za odškodnino s strani investitorja ali gradbenega podjetja na sodiščih in v pravnih postopkih, ki jih nihče ne želi.

Odgovor valencijske uprave v zvezi s tem je, da te uredbe ni spodbujala le Valencijska skupnost, ampak tudi njena lastna usklajevanje evropske zakonodaje ki že leta je od španske uprave zahteval veliko hitrejše pri teh zadevah in procesih ter večje zaupanje in odgovornost do gradbenih agentov v Španiji.

Zato se s to novo uredbo izvaja in razvija mehanizme in postopke, ki se že uporabljajo v drugih državah članicah Evropske skupnosti, da bi pridobili agilnejše in enostavnejše mehanizme gradbene in nepremičninske dejavnosti v Španiji.