REGISTRACIJA NEZAKONITIH OBJEKTOV – FUERA DE ORDENACION

Splošni vidiki

Španski predpisi določajo, da morajo notarji za dostop do nepremičninskega registra zahtevati gradbeno dovoljenje in vso gradbeno dokumentacijo, vključno s potrdilom o zaključnih delih itd.

To pravi kraljevi zakonodajni odlok 2015/30 z dne XNUMX. oktobra (prečiščeno besedilo zemljiškega zakona)

Kakšno je stanje tistih objektov, ki so zgrajeni brez gradbenega dovoljenja?  

V teh primerih isti zemljiški zakon v četrtem odstavku 28.4. člena določa, da tiste konstrukcije, stavbe in naprave, za katere ni več primerno sprejeti ukrepov za ponovno vzpostavitev urbanistične zakonitosti, ki pomenijo njihovo rušenje, zaradi poteka zastaranja. obdobja, ki ustrezajo, ima lahko dostop do nepremičninskega registra.

 Kakšen je namen stavbe »brez dovoljenja« za dostop do nepremičninskega registra?  

Temeljni razlog za to je, da gradnja, ki ni del nepremičninske knjige, ne more biti del nobenega pravnega posla. To pomeni, da ne morete kupiti, prodati, podedovati, zastaviti, plačati davkov itd.

S čimer vpogled v zemljiško knjigo omogoča, da je objekt predmet pravnega prometa in del lastninske pravice lastnika. In poleg tega implicitno implicira, da navedene lastnine pravni sistem ne more porušiti, porušiti ali kako drugače uničiti. S čimer lastnik tako utrjuje lastninsko pravico na omenjeni gradnji, tudi če je zgrajena brez dovoljenja.

Če gre gradnja, zgrajena brez dovoljenja, v nepremičninski register, ali je v celoti legalizirana? Z drugimi besedami, ali se lahko šteje za 100-odstotno zakonito?

Odgovor je zapleten.

Kot smo že povedali, vpogled gradnje brez dovoljenja v zemljiško knjigo pomeni, da je ta gradnja pravno prepoznavna.

Z drugimi besedami , ko je objekt zgrajen z gradbenim dovoljenjem, se mestni svet obvesti, da se bo gradnja izvajala , in španski pravni sistem upošteva omenjeno konstrukcijo. Kdaj je ta gradnja končana, je obveščen tudi s potrdilom o dokončanju del arhitekta in njeno prijavo pri notarju z ustrezno prijavo novogradnje. Na ta način je objekt, zgrajen z gradbenim dovoljenjem, samodejno identificiran in priznan s strani pravnega sistema.

Vendar pa konstrukcija, ki je bila zgrajena brez a gradbeno dovoljenje ni del pravnega prometa, ker njena gradnja ni bila prijavljena državni upravi . Mogoče obstaja evidenca omenjene gradnje za namene davkov, katastra in Ibi, vendar to ne pomeni, da za namene zakonitosti gradnje organi, pristojni za nadzor in nadzor del na ozemlju, se seznanili s to pravno konstrukcijo.

Poleg tega, če bi bilo tako, torej če bi se uprava zavedala, da gre za nelegalno gradnjo, bi morala avtomatsko ukrepati tako, da odredi rušenje omenjene gradnje, saj se je štela za nelegalno.

Kar se zgodi, je, da španska uprava , zaradi enakega načela varnosti v pravnem prometu pravnih in gospodarskih dejanj, ne more za nedoločen čas ukrepati proti tistim delom in gradnjam, ki so bile izvedene nezakonito.

S tem različni španski regionalni predpisi vedno določajo najdaljši rok za javne uprave, da odkrijejo dela in konstrukcije, ki so zgrajene brez dovoljenja, in jih tako lahko kaznujejo z upravnimi sankcijami, globami in celo nalogi za rušenje. Po tem času, ne da bi uprava zaznala ali ukrepala proti gradnji, postane le-ta legalizirana in lastninska v lasti lastnika.

»Fuera de ordenación« po regijah

Zdaj bomo govorili o dveh primerih, Valencijski skupnosti in Andaluziji.

Fuera de ordenación v regiji Valencia

V Valencijski skupnosti predpisi temeljijo na Zakon št. 5/2014 z dne 25. julija o "ozemeljskem načrtovanju, urbanističnem načrtovanju in krajini" valencijske skupnosti (bolj znane kot ” LOTUP “), ki je bil spremenjen lani 2019 z zakonom z dne 5. februarja, ki velja od 8. februarja 2019.

Ta zakon določa naslednje roki uporabnosti :

Za določitev roka veljavnosti dejanj uprave v teh primerih je treba razlikovati med dvema primeroma:

• Nezazidano zemljišče, rustikalno, zaščiteno . Za objekte, ki se nahajajo na nezazidljivem ali zavarovanem zemljišču, roka uporabnosti ni .

Zato lahko uprava ne glede na to, ali je prenehala možnost denarnega sankcioniranja omenjenih del, kadarkoli odredi rušitev objektov, zgrajenih brez dovoljenja, saj, kot pravimo, pravica uprave ne predpisuje.

• Urbano ali urbanizacijsko zemljišče: Na mestnih zazidljivih zemljiščih je zastaralni rok za tiste gradnje, ki ob uveljavitvi ZLOTUP (avgust 2024) niso imele predpisanega roka zastaranja po prejšnji zakonodaji. 15 let. Prejšnji zastaralni rok je bil 4 leta.

Z drugimi besedami, delo je mogoče prijaviti brez licence, če je bilo pred tem dokončano Avgust 20, 2010 . Ta datum je zelo pomemben, saj pomeni štiri leta pred uveljavitvijo LOTUP, to je bilo natanko 20.

S katero, dela na urbanih ali urbaniziranih zemljiščih, za katera je bil na dan uveljavitve tega zakona predpisan rok gradnje, ki je pretekel več kot štiri leta (to so vse gradnje, dokončane pred avgustom 2010), se lahko legalizirajo z dostop do nepremičninskega registra.

Vendar pa tiste gradnje na zazidljivih mestnih zemljiščih, ki so bile zgrajene brez dovoljenja po datumu 20. avgust 2010 , kot so na primer 2011, 2012, 2013 ipd., zastaralni rok odločb o rušitvi navedenih objektov. bo 15 let .

Enako se dogaja pri grajenih konstrukcijah skupno nepozidano zemljišče , Ki je lahko imajo dostop do registra nepremičnin, če so bili zgrajeni pred 20. avgustom 2010.

Vendar pa, kar je zelo pomembno, so tiste gradnje na nezazidanih zemljiščih, ki so bile dokončane avgusta 2010, predmet režima nezastarljivosti zakona pet/2014, LOTUP.

In glede na varovana nezazidana zemljišča se lahko razglasijo le tiste gradnje brez dovoljenja, ki so bile dokončane pred 1. februarjem 2002.

To je tako, ker ta datum sovpada s potekom štirih let, ki so veljala v prejšnji zakonodaji, in z začetkom veljavnosti valencijskega urbanističnega zakona 16/2003, ki je začel veljati 1. februarja 2006, ki je vzpostavil nezastarljivost za zaščitena zemljišča.

Koncept Fuera de ordenación v Andaluziji -»DAFO«

Enako se dogaja v Andaluziji, čeprav ni razlike med mestnim in neurbaniziranim. V obeh primerih zakon o urbanističnem načrtovanju Andaluzije 7/2022 v svojem besedilu po zadnji spremembi 8. februarja 2012 podaljšuje zastaralni rok pravice uprave, da zahteva rušenje del, s 4 na 6 let. . zgrajen brez licence.

Tako kot v skupnosti Valencia velja, da se to obdobje uporablja za dela brez licence, za katera je na dan odobritve zakona poteklo obdobje štirih let, določeno v prejšnji zakonodaji. Z drugimi besedami, legalizirati je mogoče vse objekte, zgrajene pred 4. februarjem 8.

Zato za tiste gradnje, zgrajene po tem datumu, zastara 6 let.

Interpretacija "Fuera de Ordenación" v Kataloniji

Enako lahko rečemo v Kataloniji. Zakonodajni odlok 1/2010 z dne 3. avgusta, ki potrjuje spremenjeno besedilo katalonskega zakona o urbanističnem načrtovanju, je podaljšal zastaralni rok za tožbo za ponovno vzpostavitev urbanistične zakonitosti stavb s 4 na 6 let.

Oziroma zahtevati njegovo rušenje oz.

Vendar pa v Kataloniji ni navedena andaluzijska in valencijska razlaga izraza, v katerem začne veljati novo podaljšano obdobje 6 let. Po katalonskih merilih bi tista dela, ki so bila zgrajena pred odobritvijo zakona, to je 3. avgusta 2010, imela zastaralni rok 4 leta. In tisti, ki so bili zgrajeni pozneje, bi bil izraz 6.

V REDU. Razume se!. Torej, če imam gradnjo brez dovoljenja, v kateri so obdobja, določena v zakonodaji moje avtonomne skupnosti, potekla, ne da bi bil sankcioniran, ali je moj dom 100 %?

Odgovor je nekoliko zapleten.

Kot smo navedli v tem poročilu, potek roka za sankcioniranje/kaznovanje gradnje daje pooblastilo za vpis te gradnje v zemljiško knjigo. To pomeni da:

Lastnik lahko "lasti" delo brez licence. Lahko ga zastavimo, damo v najem, prodamo, podedujemo, podarimo itd., španski sistem ne more več odrediti njegovega rušenja. 

Čeprav španski sistem takšno gradnjo priznava kot zakonito, ji ne more dati vseh pravic in prednosti, ki jih ima legalna gradnja. Z drugimi besedami, španski sistem ne more enačiti nezakonitih gradenj, ki niso spoštovale zakona, ki niso plačevale gradbenih davkov, arhitektov itd., z zakonitimi objekti, ki so šli skozi te postopke, so bili zgrajeni v skladu z zakonom in so bili Plačali so vse pripadajoče davke in stroške.

Zato so ti objekti, ki so bili zgrajeni brez dovoljenja, a so vpisani v zemljiško knjigo, posebej popisani. Imenujejo se "izven normative" ("FUERA DE ORDENACIÓN«) konstrukcije.

Za to vrsto gradnje veljajo nekatere omejitve glede legalnih gradenj:

• Ni jim dovoljeno več kot reformna dela, omejena na ohranjanje, varnost in zdravje. Zato ne smejo izvajati sanacijskih del.
• Širitvena dela obstoječe konstrukcije niso dovoljena.
• V primeru, da je konstrukcija naravno porušena (zaradi naravnih vzrokov, ruševin ali nesreč, poplav itd.), jih ni mogoče obnoviti. Ni jih mogoče obnoviti.
• Težave imajo s pridobitvijo potrdila o bivanju. Odvisno od regije lahko mestna hiša od njih zahteva, da izvedejo nekatera urbanistična dela (v rustikalnem jeziku), da pridobijo potrdilo o bivanju, ali pa v celoti zavrnejo ali celo zahtevajo rušenje nezakonitega dela stavbe, da izdajo potrdilo o bivanju.

Na tej točki govorimo o potrdilu o bivanju:

• Andalucia: Ne dovoli potrdila o bivanju za hiše ali zgradbe Fuera de Ordenación, vendar podaja, kar imenujejo »DAFO« (»Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación«), kjer je lastnina, čeprav ni predloženega potrdila o bivanju, se lahko na zakonit način priključi na vodo in elektriko.
• Comunidad Valenciana: Ne dovolite potrdila o bivanju na tej vrsti hiš, vendar je v rustikalnem zemljišču ustvaril sistem legalizacije, kjer, če se izvajajo nekakšna dela za izboljšanje okoliških cest, pločnikov in namestitev sodobnih sistemov za čiščenje ostankov vode, dovoljuje potrdilo o bivanju in celo možnost strukturnih reform v lastnini in celo pravice do obnove v primeru propada.

Majhna vodilna razlika Licenca za velika dela  in Licenca za manjša dela

Licenca za velika dela

Gre za gradbeno dovoljenje, pridobljeno s strani Mestne hiše za dela, ki zahtevajo tehnično zahtevnost in so ekonomsko pomembna. Zaradi tega morajo biti ta dela urejena s predpisi o varnosti, bivalnosti itd.

Za pridobitev dovoljenja za velika dela morajo ARHITEKTSKI PROJEKT izdelati arhitekti, inženirji itd.

Splošno pravilo je, da je glavno gradbeno dovoljenje potrebno v naslednjih primerih:

• Celovita sanacija stanovanja.
• Dela, ki vplivajo na konstrukcijo hiše (temelji, konstrukcija, fasada, streha itd.)
• Povečajte višino ali prostornino zgradbe.
• Ukrepi v zvezi s požarno zaščito.
• Rušitve ali delitve.
• Spremembe namembnosti objekta ali hiše.
• Kondicioniranje poslovnih prostorov.
• Novogradnja.
• Dela, ki vplivajo na skupne elemente stavbe.

Licenca za manjša dela

Manjša dela za reforme itd. prav tako zahtevajo licenco. Vendar so to enostavna dela, ki ne zahtevajo projekta ali specializiranih projektov in imajo veliko nižjo ceno. Primeri teh so lahko manjše reforme, spremembe sten ali oblog, projekti notranje opreme, odstranitev arhitektonskih ovir, menjava tlakov, obnova kuhinje ali kopalnice, namestitev ogrevanja, kanalizacije, vodovoda in elektrike, ankete, testiranja itd.

Primer legalizacije v regiji Valencia

Hiša, zgrajena na rustikalnem zemljišču v regiji Valencia leta 1979.

Nepremičnina je bila umeščena v RUSTIČNO območje na manj kot 10.000 m2 (minimalna velikost parcele za pridobitev stavbne pravice na tem območju). Zgrajena je bila od leta 1979. Torej je bila precej stara posest. Ker gre za staro posest, Mestna hiša spoštuje obstoječe gradnje, ki jih, ker so zgrajene na manj kot 10.000 m2, in »nenormativno« štejejo za »pravno utrjene s časom«. Trenutne ureditve na primer ni mogoče razširiti. Torej novogradenj na nepremičnini ni mogoče graditi. Mestna hiša dovoljuje notranje reforme na tovrstnih nepremičninah, ne pa tudi razširitve, gradnje drugih stavb, kot so garaže, bazeni itd.

Prav tako mestna hiša morda ne bo odobrila dovoljenja za reformo "bistvenih" konstrukcijskih delov stavbe, kot so temelji, streha itd. Mestna hiša bo priznala "reformacijo" obstoječe hiše in "popravilo" obstoječe strukture, vendar ne "odstranite" stare dele za namestitev novih. Na primer, v primeru naravne nesreče ali poplave, ki bi lahko vplivala na strukturo hiše, mestna hiša ne sme podeliti pravice do "obnove" nepremičnine. Torej, kot zaključek, mestna hiša dovoljuje notranje reforme za ohranitev konstrukcije, ne pa tudi strukturnih reform od bines, temeljev, menjave strehe itd. Zaradi tega dejstva priporočamo, da naročite svoji zavarovalnici, da naravne nesreče in drugi, ki vplivajo na obstoječe konstrukcije morajo biti krite z obveznim zavarovanjem za pogodbo o hiši ob dokončanju.

Videli smo, da območje NI priključeno na glavni kanalizacijski sistem.

Pravne posledice hiš, če se štejejo za »Fuera de Ordenación« v regiji Valencia 

 Če niso kaznovani pred avgustom 2010, ne morejo biti kaznovani pozneje in jih španski sistem ne more uničiti, do takrat pa so pravno utrjeni.

• obstoječi konstrukcije se spoštujejo v njihovi velikosti, ampak ni možna gradnja novogradnje element niti za podaljšanje obstoječegas.
• Tudi zaradi tega dejstva mestna hiša spoštuje obstoječe gradnje, vendar jih ni mogoče podaljšati. Torej novogradenj na nepremičnini ni mogoče graditi.
• Mestna hiša omogoča notranje reforme na tovrstnih nepremičninah. Toda zaradi dejstva, da nepremičnina ne ustreza normativom, Mestna hiša ne bo odobrila dovoljenja za reformo "bistvenih strukturnih delov" stavbe, kot so temelji, streha itd. Mestna hiša bo priznala "reformacijo" obstoječe hišo in »popravilo« obstoječe strukture, ne pa »odstranitev« starih delov za vgradnjo novih. Na primer, v primeru "požara" ali poplave, ki bi lahko vplivala na zgradbo hiše, mestna hiša ne sme dati pravice do "obnove" nepremičnine. Torej, kot zaključek, mestna hiša dovoljuje notranje reforme za ohranitev konstrukcije, ne pa strukturnih reform od bines, temeljev, menjave strehe itd.
• Eden od pogojev za pridobitev ocene "izven norme" je dokazilo, da nepremičnina ni bila kaznovana v 15 letih po izgradnji.

Potrdilo o stanovanju 

Druga točka je, da so lastnine v »Fuera de Ordenación« odvisno od mestne hiše območja in posameznih pravnih pogojev gradnje in/ali parcele. lahko ima ali ne potrdilo o bivanju in glede na to lahko mestna hiša zahteva določene pravne vidike ali dela v lastnini za pridobitev ali obnovitev tega potrdila.

Za vašo informacijo, to je dokument, ki ga je izdala mestna hiša območja, kjer potrjujejo, da je nepremičnina izpolnjuje bivalne zahteve.

Ta nepremičnina ni pridobila "Potrdilo o bivanju« (CH), in na Mestni hiši so nam potrdili, da tega potrdila trenutno ni mogoče pridobiti.

Ta dokument je potreben tudi za priključitev vode in elektrike na nepremičnino in za spremembe pogodb o vodi in elektriki v vašem imenu.

Stroški urbanizacije za razvoj do dokončanja postopka legalizacije v regiji Valencia

V bližnji prihodnosti Mestna hiša lahko od sedanjih lastnikov zahteva, da v smislu boljše in udobnejše uporabe svojih nepremičnin opravijo/plačajo nekatera dela za izboljšanje tamkajšnje infrastrukture, kot so ulice (območja za pešce), pločniki, javna razsvetljava, kanalizacija in tako naprej, in celo dodelitev dela parcel cestam, pešcem ali zelenicam.

Videti bo treba, kakšna dela bo mestna hiša v prihodnje zahtevala od lastnikov in kdo jih bo plačal. V tem trenutku, nov zakon, ki je bil nedavno sprejet leta 2019 (LOTUP), ima duh za delovanje s tovrstnimi skupinami hiš, da bi razvili nekatera urbanistična dela, ki še niso potrjena z zakonom.

Naj poudarim, da je najdražji strošek urbanizacije priključitev na kanalizacijski sistem mesta. Ker so te nepremičnine precej oddaljene od mesta, je mogoče sprejeti, namesto povezave z glavnim kanalizacijskim sistemom omogočiti lastnikom namestitev greznice s čistilnimi sistemi za filtriranje in čiščenje odpadne vode

Večina nepremičnin na tem območju nima uradno urejenih ali sodobnih greznic za čiščenje ostankov vode. Torej, če bo projekt Mestne hiše predstavljen v prihodnosti, takojšen strošek bo namestitev sodobne greznice v nepremičnino.

Kot nam sporočajo iz nepremičninske agencije, greznice niso v skladu z veljavnimi predpisi, kar se pogosto dogaja.

Medtem ko urbanizacijski načrt ni predstavljen in urbanizacija ni dokončana, bi lahko mestna hiša povzročila težave pri odobritvi strukturnih reform na posestvu. Obstoječe konstrukcije so v svoji velikosti spoštovane, vendar je morda težko pridobiti licence ali dovoljenja za gradnjo novega gradbenega elementa ali celo za razširitev obstoječih.

Toda če se hiše na tem območju izboljšajo z urbanizacijskimi deli, ki jih zahteva urbanizacijski načrt (imenovan MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIJENTAL), bodo imele naslednje koristi:

• Hiša se bo štela za »popolnoma legalno« gradnjo, torej ne bo več obravnavana kot »nenormativna«, torej bo dovoljena obnova obstoječih konstrukcij, strukturne reforme, obnova itd.
• Nepremičnina bo imela bivalno potrdilo