Predstavljajmo si podjetje, ki je ustanovljeno za promocijo in gradnjo hiše. Hiša in parcela sta takrat premoženje podjetja.
Medtem ko se hiša gradi, se nekdo odloči za nakup hiše s 100 % pridobitvijo premoženjskih deležev družbe. Z drugimi besedami, »pridobitev« podjetja z nakupom 100 % lastninskih deležev.
Na ta način kupci neposredno »kupijo« podjetje, posredno pa pridobivanje nepremičnine.
– V primeru, da je do pridobitve nepremičnine prišlo neposredno, bi bil DDV plačan v primeru, da bi bila omenjena nepremičnina povezana s poslovnim premoženjem prodajalca.
– Vendar pa bi pridobitev nepremičnine plačala ITP (Davek na prenos), če ta nepremičnina ne bi bila prizadeta na prodajalčeva poslovna sredstva.
Toda ali v primeru, da gre za nakup družbe z nakupom vseh njenih delnic, plačuje DDV ali ITP? .
Odvisno….
Zakon o DDV izrecno navaja, da je pridobitev omenjenih delnic ali deležev OPROŠTENA, pod pogojem, da »resnična volja« oziroma namen omenjene pridobitve ni bila »izogibanje« plačilu davka, ki je nastal ob predpostavki neposrednega pridobitev nepremičnine.
Tako obstaja PRAVILO PROTI GOLJUFIJAM v španskem davčnem sistemu, ki izrecno določa naslednje (člen 108 zakona 24/1988 z dne 28. julija o borzi, veljavni člen 314 prečiščenega besedila zakona o trgu vrednostnih papirjev, odobrenega s kraljevim zakonodajnim odlokom 4/2015 , z dne 23. oktobra (v nadaljevanju TRLMV):
“1. Prenos vrednostnih papirjev/deležev bo oproščen iz davka na dodano vrednost in davka na premoženjske prenose in dokumentiranih pravnih aktov (davek na promet in kolkovina).
Vendar zakon tudi pravi:
Prenosi, ki bodo obdavčeni z DDV ali ITP, ko bi se s takimi prenosi »resnični namen« izogniti plačilu davka.
Brez poseganja v določbe prejšnjega odstavka se razume, če se ne dokaže drugače, da se dejanje izvede z »namerom izogibanja« plačilu DDV ali ITP v naslednjih primerih:
- Ko se pridobi nadzor nad subjektom, katerega premoženje je sestavljeno iz vsaj 50 odstotkov nepremičnin, ki se nahajajo v Španiji, ki niso povezani/prizadeti s poslovnimi ali poklicnimi dejavnostmi, ali ko se po pridobitvi navedenega nadzora kvota udeležbe v njem poveča.
- Ko se pridobi nadzor nad subjektom, katerega sredstva vključujejo delnice, ki mu omogočajo nadzor nad drugim subjektom, katerega premoženje je sestavljeno iz vsaj 50 odstotkov nepremičnin v Španiji ki niso povezani/prizadeti s poslovnimi ali poklicnimi dejavnostmi ali ko se po pridobitvi navedenega nadzora kvota udeležbe v njem poveča.
- Ko so bile prenesene delnice prejete z vložki nepremičnin, vloženimi ob ustanovitvi družbe ali povečanju njenega osnovnega kapitala, pod pogojem, da na takšna sredstva ne vplivajo poslovne ali poklicne dejavnosti in da med datumom prispevka in prenosom ni poteklo obdobje treh let. “
Ko pride do katerega koli od zgoraj navedenih primerov, bo španska uprava takoj uporabila Pravilo proti goljufijam, in bo omenjene primere obravnaval kot predmet ustreznega DDV ali davka ITP-AJD. Kupec bo imel »breme« dokazovanja, da njegov pravi motiv nikoli ni bil izogibanje plačilu tovrstnih davkov.
V primeru tega članka, prodaja delnic bi pomenila, da stranke dejansko prenašajo premoženje, kaj pa to počnejo z namenom goljufije? – Dejanska obveznost plačila DDV (ker bi bil v tem primeru DDV kot prvi prenos) bo odvisna od ali imamo opravka s poskusom goljufije ali ne.
Ključ, da ne plačate DDV ali ITP: Nepremičnine mora biti "prizadet" na ekonomsko dejavnost podjetja, ali v tem primeru promocija ali gradnja hiš, ali nakup/prodaja zemljišča, ali najem itd.
Zato prenos vrednostnih papirjev/delnic, na katere se pridobi nadzor nad družbo, katere premoženje sestavlja več kot 50 odstotkov nepremičnin, povezanih z gospodarsko dejavnostjo, ne izpolnjuje zahtev za uporabo pravila boja proti goljufijam.
Tako bo prenos takih delnic oproščen plačila davka na dodano vrednost in davka na prenose dediščine in dokumentirane pravne akte (ITP-Transfer Tax), razen če španska uprava preveri, da se je s takšnim prenosom nameraval izogniti plačilu davki, ki bi bili obračunani pri prenosu nepremičnin v lasti subjektov, za katere te vrednosti predstavljajo.
- ugotovitev:
Ta transakcija verjetno ne bi bila obdavčena z DDV in zato se delnice lahko prodajajo brez kakršne koli obdavčitve, saj je očitno, da na nepremičnino, ki je zgrajena, vpliva gospodarska dejavnost družbe, pa bi bilo treba še ugotoviti, ali gre za goljufijo ali ne, da bi vedeli celotne podrobnosti transakcije.
- Na primer razumemo, da če je bila gradnja korporativne strukture za izgradnjo enotnega premoženja in prodajo deležev izvedena ob zavedanju namena prodaje omenjenih deležev in z neposrednim dogovorom s kupcem od trenutka, ko se le-ta začne graditi. , potem bo inšpektor verjetno ugotovil, da gre za namen davčne utaje.
- Če smo po drugi strani začeli graditi z namenom, da prodamo in obnovimo več domov, a se je medtem pojavil kupec stanovanja, ki iz kakršnega koli razloga raje ostane v podjetju, potem bi lahko trdili, da ni DDV pri prenosu (niti TPO), tako da bi bila transakcija oproščena davkov.
Kot vidite, so interpretacije lahko številne in vse so sprejemljive, zato ponovno močno priporočamo, da se pred izvedbo kakršnega koli nepremičninskega posla obrnete na prave španske strokovnjake na tem področju.
