Zakon 12/2023 z dne 24. maja o pravici do stanovanja (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Kliknite tukaj za ogled zakona .
I.- SPLOŠNI VIDIKI
O Zakon o stanovanjski pravici je začel veljati 26. maja 2023 po objavi v uradnem državnem listu (BOE). Kljub kritikam nepremičninskega sektorja zakon s seboj prinaša predpise o deložacijah, zastavnih pravicah na praznih stanovanjih, zgornjo mejo posodobitev najemnin in nove davčne spodbude za lastnike.
Referenčni indeks nastal bo, ki bo nadomestil CPI pri obračunu dohodka. Glavna polemika se osredotoča na figuro »velike vilice« in na prepustitev ustvarjanja napetih najemnih območij v rokah avtonomnih skupnosti (CCAA), kar bo pomenilo nadzor nad najemniškim trgom.
INTERVENCIJSKA NARAVA DRŽAVE
Ta zakon je prvi državni predpis, ki ureja stanovanjsko pravico od potrditve ustave.
Gre za očitno intervencionistični zakon centralne države o regijah in avtonomnih skupnostih, saj omejuje in pogojuje pristojnosti na ravni nepremičnin in mest, ki so do danes ustrezale različnim regijam. Tako zakon določa pravila o pristojnosti, ki jih morajo uporabljati avtonomne skupnosti, ki imajo polno pristojnost v stanovanjskih zadevah.
Predvideva tudi jasen poseg javnih pooblastil v zasebno sfero, saj posega, omejuje in pogojuje zasebnopravna razmerja med posamezniki, ki se nanašajo tako na pogodbeno kot lastninsko pravico.
KAKŠNI SO CILJI TEGA ZAKONA?
Cilji tega zakona so:
- Uredi pravice in dolžnosti državljanov v zvezi s stanovanjem
- Olajšati dostop do dostojnih in ustreznih stanovanj ljudem z ekonomskimi težavami, zagotoviti funkcionalnost in varnost domov
- Opredelitev državnega stanovanjskega načrtovanja in programiranja
- Urediti pravni režim javnih stanovanjskih parkov
- Spodbujati razvoj stanovanjskih tipologij, ki ustrezajo različnim oblikam sobivanja
- Med drugim izboljšati zaščito pri nakupu in najemu stanovanj.
KATERE UKREPE UVAJA ZAKON?
Nekateri pomembni ukrepi zakona, ki bodo začeli veljati takoj, so:
- Obveznost lastnikov in posrednikov, da posredujejo podatke o stanovanjih in njihovih lastnikih
- Ustvarjanje novega referenčnega indeksa za posodobitev prihodkov
- Možnost obdavčitve praznih hiš.
Vendar bodo drugi ukrepi, kot so zgornja meja najemnin in obremenjena območja, predmet izjave CCAA in bodo zahtevali dodatne postopke in pogoje.
Če povzamemo, zakon o stanovanjski pravici skuša urediti različne vidike, povezane s stanovanjem, od pravic državljanov do oblikovanja cenovno dostopnih stanovanjskih javnih parkov.
Čeprav je sprožil polemike, pomeni mejnik, saj je prvi državni zakon, ki ureja to ustavno pravico, z izrazito intervencionistično naravo.
KATERI UKREPI SO V VELJAVNOSTI?
Ukrepi stanovanjskega zakona, ki že veljajo, so naslednji:
- Omejitev posodabljanja prihodkov od najemnin : Od marca 2022 indeks cen življenjskih potrebščin (CPI) ni več tako imenovani »referenčni indeks pri posodabljanju najemnin«.
Do 31. decembra 2023 letno zvišanje najemnin v obstoječih najemnih pogodbah ne sme preseči 2 %. Leta 2024 se bo ta meja povečala na 3 %.
Od leta 2025 se bo uporabljal nov indeks najemnin, ki ga bo vsako leto objavila španska javna uprava.
- Minimalne informacije pri nakupu in najemu stanovanj: Posredniki morajo pri nakupu in najemu zagotoviti podrobne informacije o nepremičninah in njihovih lastnikih. To vključuje ekonomske pogoje, delovno dovoljenje ali potrdilo o bivalni sposobnosti, bistvene značilnosti doma in stavbe ter identifikacijo prodajalca ali najemodajalca. Neupoštevanje lahko vodi do gospodarskih sankcij.
Podrobnejše informacije o obveznosti obveščanja kupca oziroma najemnika najdete v našem strokovnem članku UČINKI ZAKONA O STANOVANJSKI PRAVICI NA PROCES NAKUPA IN PRODAJE V ŠPANIJI .
- Izredna podaljšanja najemnih pogodb za ranljive: Obvezno podaljšanje za eno leto je določeno za najemne pogodbe, kadar najemnik izkaže socialno in ekonomsko ranljiv položaj, najemodajalec pa je lastnik velikega stanovanja.
- IBI doplačilo za prazne domove : Dodatna dajatev se izvaja pri davku na nepremičnine (IBI) za stanovanja, ki niso zasedena najmanj dve leti. Ta dodatek lahko znaša do 150 % in velja za nepremičnine z najmanj štirimi stanovanji na lastnika, razen če obstajajo utemeljeni razlogi za začasno praznjenje.
Ti ukrepi poskušajo urediti stanovanjski trg, nadzorovati cene najemnin, izboljšati preglednost transakcij in spodbuditi zasedbo nezasedenih stanovanj.
»ZAŠČITENO STANOVANJE« ALI »SPODBUJENO«
Stanovanjski zakon poleg prej omenjenih ukrepov vsebuje še druge določbe v zvezi z »varovanim« oziroma »stimuliranim« stanovanjskim režimom, elektronskim plačevanjem najemnine, figuro velikega lastnika stanovanja, stroški upravljanja nepremičnin in spremembami deložacij. , izvršbe in dražbe nepremičnin.
V zvezi z "varovanimi stanovanji" je določeno, da bodo ti domovi predmet stalnega javnega varstvenega režima, razen upravičenih izjem. Poleg tega bo za njegovo prodajo ali najem potrebno predhodno dovoljenje ustrezne avtonomne skupnosti.
Kar zadeva »spodbujena cenovno dostopna stanovanja«, lahko javna pooblastila spodbujajo obstoj teh stanovanj in uporabljajo omejitve cen, da se zagotovi dostop ljudem z ekonomskimi težavami.
PLAČEVANJE NAJEMNINE “V GOTOVINI” ALI “GOTOVINI” JE KONEC
Ugotovljena je obveznost, da plačila dohodkov iz najemnin se večinoma izvajajo z elektronskimi sredstvi , razen v primerih, ko ena od strank nima dostopa do teh sredstev, v tem primeru bo dovoljeno plačilo v gotovini v najetem stanovanju. .
KDO SE VELJA ZA “VELIKEGA POSESTNIKA” HIŠ?
Podoba velikega lastnika stanovanja je opredeljena kot fizična ali pravna oseba, ki ima v lasti več kot 10 urbanih nepremičnin ali zazidano površino več kot 1,500 m2 za stanovanjsko rabo .
Vendar pa je to definicijo mogoče prilagoditi v izjavah obremenjenih stanovanjskih tržnih okoljih , ki omogoča vključitev lastniki 5 ali več urbanih nepremičnin na teh območjih , odvisno od izjave pristojne uprave, to je avtonomnih skupnosti.
KDO BO PLAČAL PROIZVODNJO NEPREMIČNINSKI AGENCIJI?
Lastnik.
Ugotovljeno je, da mora stroške upravljanja nepremičnine in sklenitve pogodbe prevzeti najemodajalec.
DELOŽACIJE. VEČJA ZAŠČITA NAJEMNIKA V RANLJIVI POLOŽAJU
Zakon uvaja bistvene spremembe v postopkih deložacije, izvršbah in dražbah nepremičnin v ranljivih situacijah:
- Zaščita se razširi na stanovalca stanovanja v ranljivem položaju v postopkih deložacije in izvršbe.
- Vzpostavljen je sistem mirovanja postopka deložacije za obdobje 2 mesecev za fizične osebe in 4 mesece za pravne osebe.
- Določene so tudi dodatne zahteve za dopustnost zahtevka v primerih, ko je tožnik veliki lastnik stanovanja in je dom običajni dom stanovalca v ekonomsko ranljivem položaju.
- Pri dražbah nepremičnin mora izvajalec dokazati, ali je stanovalec v ekonomsko ranljivem položaju in da je bil med strankama izveden postopek sprave ali mediacije.
Ti ukrepi skušajo zagotoviti večjo zaščito stanovalcev stanovanj v ranljivem položaju in urediti različne vidike, povezane s subvencioniranim stanovanjem in nepremičninskim trgom nasploh.
RAZGLASITEV “NAPETEGA” STANOVANJSKEGA TRŽNEGA OBMOČJA
Stanovanjski zakon predvideva ukrepe, ki čakajo na razglasitev obremenjenih stanovanjskih območij. Ti ukrepi bodo uporabljeni, ko bo območje razglašeno za tako in bo pripravljen poseben načrt za odpravo ugotovljenih neravnovesij. Nekateri od teh ukrepov so naslednji:
- Trenutne pogodbe na območjih, ki so razglašena za obremenjena, bodo ohranile meje povečanja, določene na splošni ravni: 2 % leta 2023, 3 % leta 2024 in od leta 2025 novi referenčni indeks najema.
- Na obremenjenih območjih lahko najemniki zaprosijo za izredno podaljšanje do 3 let po izteku začetnega obdobja pogodbe, če so izpolnjeni določeni pogoji. Najemodajalec bo dolžan sprejeti to podaljšanje, razen če so bili dogovorjeni drugi pogoji ali če je dom potreben za osebno uporabo.
- V novih pogodbah, sklenjenih na razglašenih obremenjenih območjih, bodo veljali posebni pogoji glede na to, ali je najemodajalec mali ali veliki posestnik. V primeru malih lastnikov dogovorjena najemnina ne sme biti višja od zadnje najemnine iz prejšnje pogodbe, v posameznih primerih pa se lahko zviša za največ 10%. Za velike imetnike bo najemnina omejena s predhodno pogodbo oziroma z najvišjo ceno, določeno glede na indekse referenčnih cen.
- Na obremenjenih območjih se lahko stranki dogovorita, da nekatere splošne stroške, povezane z vzdrževanjem nepremičnine, nosi najemnik. Če pa ta klavzula ni bila vključena v prejšnjo pogodbo, se v novi pogodbi ne bo odražala.
- Vzpostavljen bo nov referenčni indeks za letno posodabljanje stanovanjskih najemnih pogodb, ki ga bo določil Državni inštitut za statistiko (INE) pred 31. decembrom 2024. Ta novi indeks bo služil kot referenčna meja, da se prepreči nesorazmerno povečanje najem najemnih pogodb.
- Davčne olajšave za najemodajalce bodo začele veljati 1. januarja 2024. Davčne olajšave so določene tako za neto donos od najemnin na splošno kot za posebne situacije, kot so znižanja najemnin v pogodbah na obremenjenih območjih ali oddajanje mladim na teh območjih. Ta znižanja davkov se bodo uporabljala samo na območjih, ki so razglašena za stanovanjske trge s stresom.
Pomembno je poudariti, da so ti ukrepi predmet razglasitve obremenjenih stanovanjskih tržnih območij in odobritve ustreznih posebnih načrtov.
DAVČNE SPODBUDE
Druga zadnja določba. Davčne olajšave pri dohodnini pri oddaji stanovanjskih nepremičnin v najem.
Z veljavnostjo za stanovanjske najemne pogodbe, sklenjene z začetkom veljavnosti tega zakona, so naslednje spremembe uvedene v Zakonu 35/2006 z dne 28. novembra o davku od osebnih dohodkov in del sprememb zakonov o davku od dohodkov pravnih oseb, dohodku nerezidentov in bogastvo:
ena. Spremeni se 2. odstavek 23. člena, ki se glasi:
“2. V primeru oddaje nepremičnine v stanovanjski najem se pozitivni čisti donos, izračunan po določbah prejšnjega poglavja, zmanjša:
a) Za 90 odstotkov ko je isti najemodajalec formaliziral novo najemno pogodbo za dom, ki se nahaja v an območje s poudarjenim stanovanjskim trgom , pri kateri je bila začetna najemnina znižana za več kot 5 odstotkov v primerjavi z zadnjo najemnino prejšnje najemne pogodbe za isti dom, potem ko je bila uporabljena klavzula o letni posodobitvi prejšnje pogodbe, če je primerna.
b) Za 70 odstotkov kadar zahteve iz točke a) zgoraj niso izpolnjene, nastopi katera koli od naslednjih okoliščin:
1.º Da je davčni zavezanec stanovanje najel prvič, pod pogojem, da se nahaja v obremenjenem stanovanjskem območju in je najemnik star med 18 in 35 let. Kadar je v istem stanovanju več najemnikov, se to znižanje upošteva za tisti del neto donosa, ki sorazmerno ustreza najemnikom, ki izpolnjujejo pogoje iz tega pisma.
2. Kadar je najemnik javna uprava ali neprofitni subjekt, za katerega se uporablja posebna ureditev, urejena v naslovu II zakona 49/2002 z dne 23. decembra o davčnem režimu nepridobitnih subjektov. in davčne spodbude za pokroviteljstvo, ki daje stanovanja v socialni najem z mesečnim dohodkom, nižjim od tistega, določenega v programu pomoči za najemnine državnega stanovanjskega načrta, ali v nastanitev za ljudi v ekonomsko ranljivem položaju iz zakona 19/2021, z dne 20. decembra, ki določa minimalni življenjski dohodek, ali ko je dom vključen v javni stanovanjski ali kvalifikacijski program, na podlagi katerega pristojna uprava določi omejitev dohodkov iz najemnin.
c) Za 60 odstotkov ko je bilo stanovanje predmet a rehabilitacijski ukrep v rokih iz 1. odstavka 41. člena davčne uredbe, ki bi se iztekel v dveh letih. pred datumom najemne pogodbe.
d) V 50 odstotkih , v vsakem drugem primeru.
Navedene zahteve morajo biti izpolnjene ob sklenitvi najema, znižanje pa velja, dokler so izpolnjene.
Ta znižanja bodo veljala samo za neto pozitivne donose, ki jih je davčni zavezanec izračunal v samoocenjevanju, predloženem pred uvedbo postopka preverjanja podatkov, omejenega preverjanja ali inšpekcijskega postopka, ki v svoj namen vključuje preverjanje teh obračunov. .
Zmanjšanja v nobenem primeru ne veljajo za tisti del pozitivnega čistega dohodka, ki izhaja iz nevštetih dohodkov ali neupravičeno odbitih odhodkov v samoobdavčitvi zavezanca in se urejajo v katerem koli od postopkov iz prejšnjega odstavka. , tudi če je te okoliščine prijavil ali sprejel zavezanec med vodenjem postopka. Prav tako znižanja ne bodo veljala za tiste pogodbe o najemu, ki niso v skladu z določbami 6. člena 17. člena Zakona o urbanem zakupu.
O pozitiven neto dohodek iz nepremičninskega kapitala ki izhajajo iz sklenjenih stanovanjskih najemnih pogodb pred začetkom veljavnosti zakona 12/2023 , z dne 24. maja, za stanovanjsko pravico, se bo z 2. decembrom 23 znižala iz 31. odstavka 2021. člena tega zakona v dosedanjem besedilu.«
DOPLAČILO IBI
V primeru nepremičnin za stanovanjsko rabo, ki so trajno nenaseljene, lahko občine zahtevajo doplačilo IBI do 50 odstotkov neto zneska davka.
Za te namene, lastnine ki ostaja nezasedena, neprekinjeno in brez opravičenega razloga, za a obdobje več kot dve leti , v skladu z zahtevami, dokaznimi sredstvi in postopkom, ki jih določa davčni odlok, štejejo za trajno nenaseljeno nepremičnino in pripadajo lastnikom štirih ali več nepremičnin za stanovanjsko rabo.
Doplačilo lahko znaša do 100 odstotkov neto zneska davka, ko je obdobje izpraznjenosti več kot tri leta , in se lahko spreminja glede na obdobje nezasedenosti.
Poleg tega lahko občine zvišajo pripadajoči odstotek pribitka v skladu z navedenim do 50 dodatnih odstotnih točk če gre za nepremičnine, ki pripadajo lastniki dveh ali več nepremičnin za stanovanjsko rabo ki so nezasedeni na istem občinskem območju.
V vsakem primeru so naslednji vzroki se bo štelo za upravičeno:
- začasna premestitev zaradi dela ali usposabljanja,
- sprememba naslova zaradi odvisnosti ali zdravstvenih razlogov ali socialne stiske,
- nepremičnine, namenjene uporabi v drugem stanovanju, z največ štirimi leti neprekinjenega praznjenja,
- nepremičnine, ki so predmet delovnih ali rehabilitacijskih ukrepov, ali druge okoliščine, ki onemogočajo njihovo učinkovito uporabo,
- da je glede stanovanja v teku tožba ali vložena sodna ali upravna odločba, ki onemogoča njegovo uporabo in razpolaganje ali da gre za nepremičnino, ki jo lastniki pod tržnimi pogoji ponujajo v prodajo, v tem primeru pa največ eno leto, ali za najem, z največ šestimi meseci v tem primeru.
Pribitek, ki ga bodo dolžni plačati zavezanci te dajatve, bo nastal 31. decembra in ga bodo občine obračunavale letno, potem ko bo na ta dan ugotovljena nezasedenost nepremičnine, skupaj z upravnim aktom, s katerim se razglašeno. .
Za prijavo občine kot trajno nenaseljenega premoženja bo potrebno predhodno zaslišanje davčnega zavezanca in akreditacija mestnega sveta o navedbah prostih delovnih mest, ki jih bo uredil navedeni odlok, v okviru katerega se lahko pojavijo tisti, ki se nanašajo na podatke občinskega registra, kot tudi poraba dobavnih storitev.»
TALNA REZERVA
Dodeliti ustrezno in zadostno zemljišče za proizvodno rabo in za stanovanjsko rabo, pri čemer je v vsakem primeru rezerviran del, predviden za stanovanja, za katera velja režim javnega varstva, ki vsaj omogoča določitev najvišje cene za prodajo, najem ali druge oblike dostopa do stanovanj, kot je površinska pravica ali upravna koncesija.
Ta rezervat bo določen z zakonodajo o prostorskem in urbanističnem načrtovanju oziroma v skladu z njo z načrtovalskimi instrumenti, zagotavljal bo razporeditev svoje lokacije, ki bo spoštovala načelo socialne kohezije in bo vključevala najmanj: zemljišča, ki so potrebna za izvedbo 40 odstotkov stanovanjske zazidljive površine, predvidene z urbanističnim načrtovanjem, na podeželskih zemljiščih, ki bodo vključena v nove urbanizacijske ukrepe, in 20 odstotkov na urbaniziranih zemljiščih, ki morajo biti predmet urbanizacijske reforme ali prenove.
TLACORP 2023
