Pri nakupu in prodaji nepremičnin je zelo pomembno upoštevati odgovornosti, ki jih prevzemajo prodajalci in gradbeniki pri prodaji nepremičnine kupcem.
Zelo normalno je, da se na trgu najdejo nepremičnine, ki se prodajajo z napakami, v katerih kupec ne ve dobro, kako ravnati, niti kakšne so pravice po zakonu, ko odkrije težave ali konstruktivne napake, ki jih prej ni odkril. prodajo.
Pomembno je ugotoviti, kakšne so pravice in obveznosti od prodajalcev, od graditeljev in od kupcev, ki pridobijo nepremičnine v Španiji. Zato smo ustvarili to poročilo za pojasnitev konceptov in postopkov pri potrditvi vizualnih ali skritih napak.
NAPAKE:Najprej ugotovimo, kaj razumemo pod »napak”. Razumemo napake ali konstruktivne napake kakršne koli pomanjkljivosti, ki jih najdemo v konstrukciji in ki zmanjšujejo njeno kakovost. Ta ta napaka mora povzročiti tako, da lastnik ne more uživati in uporabljati nepremičnine na običajen način.
Poleg tega lahko ugotovimo, da lahko napako ali konstruktivno napako obravnavamo kot »resno"Ali"grob" v primeru, da, če bi jo kupec odkril pred prodajo, bi nakup zavrnil oziroma bi bil rezultat pogajanj o ceni s prodajalcem.
DVE VRSTI NAPAK: vizualne in skrite
Vidne napake so tiste, ki jih je mogoče zlahka zaznati z vizualnim pregledom, bodisi v procesu gradnje stavbe bodisi z vizualnim pregledom s strani kupca. To pomeni, da jih lahko vsakdo zlahka zazna brez gradbenega znanja ali priprave.
Za te vidne napake ni odgovoren prodajalec. Prodajalec torej ne odgovarja za vidne napake, ki bi jih kupec na ta način lahko odkril, še posebej, če ne vplivajo ali ne spreminjajo cene nepremičnine.
Skrite napake, so na primer tiste, ki jih v procesu gradnje ni bilo mogoče zaznati, ker niso zlahka vidni. Pri novogradnjah teh napak med gradnjo niso odkrili različni strokovnjaki, kot so arhitekti, inšpektorji ipd.
Vse napake ne morejo izhajati iz odgovornosti. Da bi bil to res, mora učinek izpolnjevati te pogoje:
- Da ga ni bilo zlahka zaznati
- Da kupec za to ni vedel
- Da je obstajala pred zaključkom nakupa
Kot primer bomo našteli, katere so najpogosteje ponavljajoče se skrite napake v kazuistiki:
- Poškodbe, ki vplivajo na strukturo stavbe. Gre za napake pri delu, ki bistveno vplivajo na stabilnost in strukturo objekta.
- Težave puščanja, hidroizolacije, ki povzročajo puščanje v hiši.
- Problemi poselitve stavb. Ko je stavba zgrajena, se lahko na njej pojavijo razpoke, razpoke itd., ki se pojavijo zaradi slabega posedanja stavbe in so posledica slabe kleti.
ODGOVORNOST
Pri obravnavi odgovornosti za skrite napake je treba razlikovati med novogradnjami in prodajnimi hišami.
V novih domovih je garancija in pravica kupca do uveljavljanja prikritih napak razdeljena na tri vrste:
- ENO LETO: Težave pri zaključnih delih kot notranji tlaki, zunanja dela, tesarstvo, novi aparati ipd. ENO LETO od datuma izgradnje oz. ŠEST MESECEV od dneva nakupa/dokončanja.
- TRI LETA: Za napake, ki nastanejo na posestvu in ki neposredno vplivajo na njihovo bivalno sposobnost. V tem primeru gre za težave, ki vplivajo na higieno, zdravje, vodotesnost, zdravstveno stanje itd. Ti primeri napak morajo zapustiti nepremičnino tako, da je v njej nemogoče živeti. Prosimo, upoštevajte, da "sekundarne napake", ki ne preprečujejo uporabe nepremičnine za bivanje, ne bodo zajete.
- In za težave, ki vplivajo na strukturo stavbe, kot so temelji, stebri, tramovi, tla itd., DESET LET. Te napake morajo biti takšne, da ogrozijo stabilnost stavbe.
V novozgrajenih nepremičninah, je v Španiji obvezno predložiti a DECENIALNO ZAVAROVANJE (ali DESET LETNO ZAVAROVANJE), ki krije strukturne poškodbe stavbe za 10 let. Te napake so pokrite tako, da mora kupec, če se pojavijo nekatere od teh napak, obvestiti svoje zavarovanje, da lahko uveljavlja in uveljavlja desetletno zavarovanje, ki ga je predhodno zagotovil projektant ali gradbenik objekta. Na ta način so zagotovljeni kupci, kot potrošniki novogradenj, ki so za te napake ustrezno pokrite XNUMX LET.
Tukaj je treba povedati, da v primeru hiš vAVTOPROMOCIÓN” (Samopromotor), sklenitev desetletnega zavarovanja ni obvezna, temveč prostovoljna. Za samopromocijo gre pri gradnji, ko je končni porabnik objekta isti lastnik parcele in najame graditelja samo za gradnjo hiše. Na ta način lastnik parcele prevzame položaj »promotorja« del in je tisti, ki opravlja najemanje različnih strokovnjakov kot so arhitekti, gradbeniki itd.
Glede na to, da se dom ne bo prodajal na trgu v iskanju kupcev, ampak ga bo uporabljal le isti lastnik, španska zakonodaja predlagatelju dovoljuje, da najame desetletno zavarovanje ali ne. V primeru, da se lastnik odloči, da omenjenega zavarovanja ne sklene, če se odloči za prodajo nepremičnine v garancijski dobi 10 let, mora morebitne kupce obvestiti, da hiša takega zavarovanja nima, kupci pa se morajo s tem izrecno strinjati.
To v smislu NOVIH nepremičnin…., ampak, kaj se zgodi pri PREPRODAJI? Ali so prodajalci odgovorni za skrite napake?
Odgovor je pritrdilen. Prodajalci, ki prodajajo stanovanja za nadaljnjo prodajo, so odgovorni tudi za skrite napake, ki jih lahko imajo te nepremičnine. Ta odgovornost se nanaša na skrite napake, ki obstajajo na nepremičnini in ki med ŠEST MESECEV, bo prodajalec odgovoren za vse vrste zgoraj omenjenih napak, ki bi se lahko odkrile pred šestimi meseci od zaključka prodaje.
Za uveljavljanje pravice kupca do prevzema odgovornosti za skrite napake je potrebno:
1.- Napako je treba odkriti.
2.- Prodajalca je treba pisno obvestiti, običajno s priporočeno pošto, ga seznaniti z napakami, razložiti, kakšni so lahko vzroki in kakšna so sredstva za odpravo težave.
3.- V primeru, da prodajalec ne priznava svoje odgovornosti, mora kupec pridobiti pisno poročilo neodvisnega strokovnjaka, po možnosti strokovnjaka, ki v uradnem poročilu ugotovi težavo, napako in kolikšni so stroški popravila.
Če je prodajalec prejel poročilo neodvisnega strokovnjaka, ki ugotavlja vzroke težave, njeno popravilo in stroške, ki jih to povzroča, in ne prevzame popravila, mora kupca o tem obvestiti odvetnik, da poglejte, kateri obstajajo zakoniti načini za rešitev problema.
Običajno je treba povedati, da so zahtevki Tribunala, ki izhajajo iz skritih pomanjkljivosti majhne vrednosti, običajno dragi in dolgi. Zato je vedno priporočljivo poskušati s prodajalcem doseči izvensodno poravnavo.
Za resne primere, v katerih obstaja resnična težava, ki vpliva na bivalnost ali strukturo stavbe, bo treba na najboljši možni način zagovarjati stališče kupca, pri čemer se vedno upošteva možnost, da se obrne na sodišče, če ne. najti dogovor s prodajalcem.
