POČITNIŠKI NAJEM. REGIJA VALENCIJA. POSTOPEK REGISTRACIJE IN DAVKI

Običajno obstajajo trije načini za najem nepremičnine:

• Kratkoročne najemnine: Ta vrsta najema je za turiste, ki želijo posest uporabljati za turizem/počitnice. Ta vrsta najema mora biti registrirana v posebnem registru v Valencii, ena od zahtev pa je potrdilo o stanovanju. Kratkotrajno bivanje: manj kot 2 meseca.
• Dolgoročni najem: To je takrat, ko želi najemnik nepremičnino uporabiti ne za turizem, temveč za dolgoročno bivanje in bivanje. Na ta način boste vedno pooblaščeni za oddajo nepremičnine, saj se ureditev tovrstnega najema razlikuje od turistične. Dolgotrajno bivanje: eno leto ali več.
• Srednjeročni najem: To je takrat, ko najemnik ne želi niti preživeti nekaj dni dopusta niti ostati v daljšem obdobju kot stalno prebivališče. Najemniki uporabljajo nepremičnino z namenom, da delajo za določen čas ali ostanejo na območju, da iščejo nepremičnine za nakup, ali študente za izobraževanje itd. Uredba: Enako kot na dolgi rok in ni podvržena strogim pogoji kot turistični. Srednje trajanje bivanja: od 2 do 11 mesecev.

Najvišji donos pri najemninah je ustvarjen iz dejavnosti Turistična dejavnost, kar je povzročilo višje najemnine pri tradicionalni dejavnosti enoročnih najemnin.

Toda zaradi naraščajočih zahtev za pridobitev turistične licence v sredini obeh najemov obstaja možnost boljšega dohodka kot dolgoročno: Srednjeročna dejavnost.  Kot je razloženo zgoraj, so srednjeročni najemniki tisti, ki nameravajo preživeti daljše bivanje v nepremičnini, vendar ne za trajne namene. Nepremičnino bodo bolj spoštovali kot turiste (ker jo bodo uporabljali nekaj časa), zaradi kratkotrajnosti bivanja pa bodo sprejeli višje najemnine.

Tudi srednjeročna dejavnost ne bo urejena s strogimi zakoni, ki ne urejajo turistične dejavnosti.

Povedano zgoraj, pogovarjajmo se o turistični dejavnosti.

---

TURISTIČNA DEJAVNOST:

POSTOPEK, REGULACIJA IN KORAKI REGISTRACIJE

 

Na španskem trgu najemnih nepremičnin v regiji VALENCIA (»Comunidad Valenciana«) vlada velika zmeda glede natančnih zahtev, obveznosti in postopka za razvoj najemne dejavnosti v regiji Valencia. Potem ko smo prejeli na desetine zahtev po informacijah v zvezi s tem, smo se odločili, da to poročilo izdelamo, da razjasnimo najpogostejša vprašanja, ki jih zahtevajo naše stranke in kontakti.

Predhodniki in zakoni:

Ko se odločite za najem nepremičnine v turistične namene, morate upoštevati dva pomembna vidika:

1. FORMALNE OBVEZNOSTI
2. DAVČNE OBVEZNOSTI

---

 

FORMALNE OBVEZNOSTI

Obstaja splošna uredba o turistični dejavnosti Decreto 92/2009, od 3^rd julija 2009 . Ta odlok ima za cilj:

– Potrditev zakonskih obveznosti in odgovornosti najemodajalcev

– Zagotavljanje varstva pravic potrošnikov in uporabnikov

– Nadzor nad dejavnostjo najemodajalcev

Ta zakon posebej pravi:

1.- Kaj je "bivalni prostor or Apartamento Turístico"?

Gre za nepremičnino, za katero so izpolnjeni naslednji pogoji:

– Ko obstaja nadomestilo za uporabo.

– Ko je stanovanje takoj dostopno.

– Ko je »uporaba« ali »usoda« stanovanja »turistična«

– Ko se izvaja »redno«. Redno pomeni, da ste v ONE naslednjih primerov

– Ko najemnino upravljajo veliki turistični operaterji/podjetja

– Ko nepremičnino objavite v turističnih kanalih (internet, časopisi, itd.).

– Če tudi niste »podjetje«, opravljate nekatere od teh storitev: vzdrževanje in popravilo nepremičnine, sobno postrežbo, čiščenje stanovanja, stranišč itd., pranje zasebnih oblačil ali opreme za stanovanje (rjuhe, brisače itd.), hrambo prtljage, itd.

Torej, ko najemate svojo nepremičnino za "stanovanjske" namene, pri čemer ga srednjeročno oddajajo družine ali posamezniki za »bivanje« in ne za »turizem«, vaša lastnina je izključena iz te uredbe o "turističnih nepremičninah".. »Najemnine za stanovanje« bodo urejene s splošnim zakonom o najemanju (ali »Ley de Arrendamientos Urbanos«). Torej vam ne bo treba upoštevati teh formalnih zahtev za registracijo, vendar, kot je razloženo spodaj, boste morali prijaviti svoje dohodke od najema za španske davke.

2.- Kakšne so formalnosti za razvoj te dejavnosti? –Vpis v register Holiday Rental Valencian (HRVR).

               - Če najamete samo od ena na 4 nepremičnine, potem se morate registrirati kot a "posebno".

                - Če najamete več kot 4 nepremičnine, potem se morate registrirati kot »podjetje " or "poslovni trgovec".

Toda tudi v primeru, da se odločite, da svoje nepremičnine ne boste vpisali v register iz Valencije, mora vaša lastnina izpolnjevati zakonske standarde kakovosti in opreme, kot je navedeno v naslednjem razdelku.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Od začetka veljavnosti Zakon 15/2018 z dne 7. junija, je treba dokazati, da ima turistična nepremičnina ugodno potrdilo o urbani združljivosti izda občina, v kateri je stanovanje odobreno za turistično rabo. To ugodno poročilo o združljivosti mora vsebovati varno verifikacijsko kodo (CSV), ki omogoča preverjanje celovitosti in pristnosti elektronskih dokumentov ter pridobivanje njihovih elektronskih kopij.[/gdlr_notification]

3.- Lastninske zahteve-Pravni standardi kakovosti in opreme:

Vsaka nepremičnina, registrirana ali neregistrirana, ki se ponuja na trgu kot najem za turistične namene, mora izpolnjevati zahteve, določene z zakonom za katero koli od obravnavanih razvrstitev: »Standard«, »Primarno« ali »Superior«. Za registracijo lastnine lahko pridobi vsaj "standardne" zahteve.

O prilogo zakona podrobno opisuje zahteve iz vsake od teh klasifikacij v smislu.

Poleg zakonsko določenih zahtev bodo naročnikom ponujene nepremičnine v popolnih bivalnih, ohranjenih, čistih, vse komunalije in storitve pa bodo pripravljene za prvi dan vselitve.

Lastniki od strank ne morejo zahtevati več kot 250 EUR po pologu/obveznici/garanciji, razen če se kupci izrecno strinjajo z višjim zneskom.

Zahtevano stanovanjsko dovoljenje/potrdilo o stanovanju

Nepremičnina mora imeti potrdilo o bivanju (»Licencia de ocupación« ali »Cédula de Habitabilidad«) in mora biti opremljena z vso belo tehniko in opremo za uporabo v popolnih pogojih in popolni higieni.

Hiše v rustikalnem zemljišču zahtevajo spremembo klasifikacije zemljišč

Če se nepremičnina nahaja v rustikalnem zemljišču, je treba spremeniti klasifikacijo zemljišča, da se omogoči ta uporaba. To je zelo zapleten postopek, imenovan »Declaración de Interés Comunitario«, pri katerem dvorana Twon z občinstvom regionalne vlade sprejme spremembo uporabe zemljišča. .

DRUGE FORMALNE OBVEZNOSTI:

Poleg morebitnih formalnih in davčnih obveznosti, ki jih zahteva zakon, vam še posebej priporočamo naslednje:

1. Certifikat arhitekta: Zelo pomembno je, da pridobite nasvet strokovnjakov, da potrdite, ali nepremičnina izpolnjuje zahteve po zakonu. Torej bo treba in arhitekt obiskati nepremičnino in potrditi, če je nepremičnina pripravljena za najem.
2. Energetska izkaznica: Nedavni španski normativi prisilijo najemodajalce, da pridobijo energetski certifikat za najem nepremičnin. To potrdilo je torej treba pridobiti, preden nepremičnino ponudite na trgu v najem. Kliknite tukaj za več informacij o zahtevah energetske izkaznice.
3. hišno zavarovanje: Kot najemodajalec vam posebej priporočamo, da sklenete zavarovanje za kritje kontejnerja, vsebine in civilne odgovornosti. Kliknite tukaj, če želite izvedeti več o zavarovanju pri najemu.

Če ste za svojo nepremičnino že sklenili zavarovanje, nato pa ste se odločili za najem, potem je to zelo pomembno OBVESTITE zavarovalnici o tem dejstvu. V nasprotnem primeru bodo velike možnosti, da zavarovalnica ne krije škode, ki nastane zaradi neprijavljenih dejavnosti.

4.- Postopek registracije

a) Oblika: Izpolniti morate uradni obrazec. Kliknite tukaj, da ga dobite. Prosimo, upoštevajte, da je ta obrazec »declaración responsable« (ali »izjava o odgovornosti«), kjer izjavljate in POTRJUJETE na lastno odgovornost, da so vključeni podatki in informacije RESNIČNI, pri čemer ste neposredno odgovorni za vključeno vsebino.

Torej, če vsebovani podatki niso točni (na primer izjavite, da je najmanjša velikost spalnic 8 m2, ko so v resnici manj), ste lahko odgovorni za lažno pričanje, goljufijo itd.

Če torej niste 100 % prepričani, da vaša nepremičnina zahteva VSE pogoje, da dosežete "Standard" ali da vidite, ali je vaša lastnina morda "Premium", potem naročite storitve arhitekta, da naredi raziskavo. ter preveriti in potrditi, da vaša lastnina izpolnjuje te pogoje.

b) Registracija. Ko je obrazec izpolnjen, ga morate predložiti v eni od vladnih uradov Valencije v Alicanteju, Valencii ali Castellónu:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencia

---

Prejeli boste dokument, ki potrjuje, da je registracija zaključena. Če ste pridobili registrsko številko, jo morate registrirati v VSE reklame, formate, pogodbe itd., ki izhajajo iz vaše dejavnosti.

5.- GLOBE

Ponudba storitev brez obvezne registracije ima lahko naslednje posledice:

– globe do 90.000 EUR

– Prekinitev dejavnosti na tej nepremičnini do 3 leta

– Prekinitev dejavnosti lastniku do 3 leta

6.- Drugi vidiki

Ali moram ob oglaševanju nepremičnine sporočiti in oglaševati svojo registrsko številko?

DA. Vaša registrska številka mora biti prikazana v vseh vrstah informacij, oglaševanja, oglaševalcev itd. registrska številka, dodeljena vsakemu stanovanju.

Ali lahko najamem svojo nepremičnino samo za sobe?

NE Nepremičnina mora biti v celoti oddana v najem in lastnik na njej ne more živeti.

Ali lahko nepremičnino najamem kot standardni KRATKOROČNI najem?

DA. Toda na ta način morate preklicati registracijo v Turističnem registru, saj zakon ne dovoljuje oglaševanja »standardnih najemnin« na turističnih kanalih. Ko se odločate za najem nepremičnine, obstajata dva načina:

• Vpis v standardni najem. Pomeni kratkoročno ali dolgoročno najemnino in je predmet najemne pogodbe in uporabe za turistične namene. Na ta način hiše ni mogoče objaviti v turističnih kanalih (kot na primer AirBNB).
• Registracija za turistično uporabo. V tem primeru se nepremičnina lahko oglašuje na turističnih kanalih.

Ali moram hraniti knjigo vpisov za goste?

DA. Voditi morate knjigo, v kateri so zabeležene vse stranke, v obliki, ki jo morate dobiti na lokalni policijski postaji ali Guardia Civil v kraju, kjer se nepremičnina nahaja.

---

DAVČNE IN DAVČNE ZAHTEVE

A) FORMALNOSTI – IZJAVA:

Ko ste lastnik nepremičnine in je ne uporabljate za stalno prebivališče, morate VSAKO LETO predložiti davčno napoved za svojo nepremičnino, in to, tudi če je nepremičnina v najemu ali ne. In to se naredi preko LETNE DAVČNE IZJAVE.

In ko oddate nepremičnino v najem in prejmete »dohodek«, morate prijaviti v istem trenutku, ko prejmete dohodek, v ČETRTETNI IZJAVE.

Ko najamete nepremičnino, prejmete »dohodek«, ki je predmet španskega »davka na dohodek«. V Španiji, odvisno od tega, ali ste »španski davčni rezident« ali »španski nerezident«.

Če ste rezident, je davek dohodnina rezidentov (IRPF-»Impuesto de la Renta de las Personas Físicas«), če niste rezident, pa je davek dohodnina nerezidentov (IRPFNR-»Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Če ste »španski davčni rezident«, morate svoje dohodke od najema prijaviti v naši LETNI DAVČNI izjavi (model 100).

Ampak, če ste nešpanski davčni rezident, morate svoje dohodke prijaviti v davku na dohodek nerezidentov (model 210) na naslednji način:

– ČETRTLETJE: Ko oddajate nepremičnino v najem, imate prijavo teh dohodkov v istem četrtletju leta, v katerem so ustvarjeni. Torej, tukaj v tem prispevku smo preučili primer, v katerem je najem za "turistične" namene, lahko pa tudi za "bivalne" namene. V obeh primerih morate dohodke prijaviti v ustreznem četrtletju v letu.

 »Stanovanjska najemnina«: pomeni, da najemate za »stanovanjske« namene, pri čemer ga srednjeročno najemajo družine ali posamezniki za »bivanje« in ne za »turizem«.

– LETNO: Kot rezident ali kot davčni nerezident morate izdelati letno davčno napoved (IRPF/IRPFNR). Torej, za obdobja v letu, ko ne oddajate nepremičnine v najem kot nerezident, je treba plačati davek, ki se prijavi ob koncu naslednjega leta.

Primer:

Ste nerezident in pridobite najemnino za turistično nepremičnino februarja 2015.

1.- Četrtletna izjava: Ta dohodek morate prijaviti v istem četrtletju. Predstavitev teh izjav je treba opraviti pred 20 dni po koncu četrtletja. V primeru primera je treba prihodke od najemnine od četrtletja januar-marec prijaviti v davčnih napovedih, ki jih je treba predložiti pred 20.^th aprila 2015.

Preostanek leta 2015 ni več najemnine na nepremičnini.

2.- Letna izjava: Nato morate pred koncem naslednjega leta 2016 predložiti davčno napoved in plačati čas, ko nepremičnina ni bila oddana.

Obveščamo vas torej, da imate ob najemu nepremičnine za turistične namene, skupaj z PRAVNO obvezo registracije nepremičnine, DAVČNO OBVEZNOST prijaviti dohodek ČETRTTLETNO, nato pa LETNO do konca leta.

Ali moram plačati DDV? Na trgu je velika zmeda, izogibajte se temu vprašanju. Zgolj dohodki od najemnin niso obdavčeni z DDV.

Torej, če oddajate svojo nepremičnino za obe, bivalne ali turistične namene, VAM NI TREBA IZLOŽITI RAČUN, transakcija pa NI OBDAVČENA Z DDV.

Ampak, to je samo v primeru, da so dohodki, ki jih prejmete, SAMO ZA NAJEM. Ko pa ponujate druge storitve, podobne hotelskim, na primer:

– Restavracija, hrana, zajtrk

– Čiščenje v notranjosti stanovanja

– pranje brisač, rjuh itd.

V teh primerih morate IZDSTAVITI RAČUN in zaračunati DDV na svojo storitev. Zahteve bodo:

– Izstavite račun vsakemu od vaših gostov

– obračunati DDV (10 %)

– DDV prijavi četrtletno

– Letno prijaviti DDV

– Registrirati se kot podjetnik pri davčnem uradu

– Četrtletno prijaviti dohodnino

– Letno prijaviti dohodnino

B) DAVEK ZA PLAČANJE:

Pojasnjeno zgoraj, bomo razmislili zdaj kako plačati dohodke, prejete prek počitniške hiše.

Na neto zneske, prejete od najemnine, lahko zmanjšate:

– Sorazmerne obresti (ne kapitala) hipoteke (ali katere koli druge vrste kredita, uporabljenega za nakup nepremičnine), plačane za pridobitev nepremičnine.

– Sorazmerna svetovna taksa, odvoz smeti, stanovanjsko zavarovanje, skupnostne pristojbine itd.

– Proporcionalna reforma, vzdrževanje, pohištvo, oprema, voda, elektrika, internet itd.

– Marketing, reklama, odvetniki itd.

Primer:  

»A« ima hišo na Costa Blanci, ki se ne uporablja kot stalni dom, in se odloči, da jo bo najel prek Airbnb ali katere koli druge podobne platforme.

• Priglasitev pridobljene najemnine: Hiša je ocenjena na 150.000 EUR, skupna pridobljena najemnina pa je znašala 6.000 EUR v 4 mesecih, maj, junij, julij, avgust 2015.

1. Svetski davek. Letno je 500 EUR. Torej 500/12*4 = 166,6 EUR. To je sorazmerni znesek davka Sveta v obdobju 4 mesecev, v katerem je bila hiša najena.
2. Hipotekarne obresti: »A« je tisto leto plačal 1.200 EUR hipotekarne obresti, tako da 400 EUR ustreza obdobju najema.
3. Stroški skupnosti: Letni so 600 EUR, torej 200 EUR ustreza obdobju najema.
4. Odvoz smeti: 150/leto. Torej, 50 EUR ustreza obdobju najema.
5. Zavarovanje hiše: 350/leto. Torej, 33,1 EUR ustreza obdobju najema.
6. Plačilo marketinških stroškov: 300 EUR
7. Voda, elektrika, plin, internet: 450 EUR ustreza času najema.

SKUPNI STROŠKI: 1.599,7 EUR. To bo skupni znesek, ki ga "A" lahko odšteje od prejetih dohodkov. Torej:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Plača znesek 4.400,3 EUR 836,057 EUR davkov, po spodnji lestvici:

Stopnja davka za leto 2016:

• Od 0 do 12.450 evrov – 19%
• Od 12.451 evrov do 200 – 24%
• Od 20.201 eur do 35.200 eur – 30 %
• Od 35.201 eur do 60.000 eur – 37 %
• Od 60.001 eur -45%

In ta davčna napoved bi morala biti opravljena v 2 napovedih, narejenih v ustreznem četrtletju leta 2015. Na ta način:

– Najemnina, pridobljena v maju in juniju, bi morala biti prijavljena v četrtletni izjavi pred 20.^th julija 2015.

– Najemnina, pridobljena v juliju in avgustu, bi morala biti prijavljena v četrtletni izjavi pred 20.^th od 2015. oktobra.

• Razglasitev preostalega leta: Ker hiša ni stalni dom, mora "A" prijaviti in plačati preostanek leta, da je hiša prazna. Torej, to se plača:

– V letni napovedi dohodnine. Če je bil »A« rezident Španije, pred koncem junija 2016 in če je bil »A« nerezident, pred 31.12.2016. XNUMX. XNUMX.

– Stopnja: povprečje 0,5 % od katastrske vrednosti.

 

---

Posvetujte se z našo registracijo od vrat do vrat!

Lahko registriramo vašo nepremičnino in pridobimo dovoljenje za registracijo

Samo kontaktirajte nas!