Kako zgraditi hišo na kmečkem zemljišču v Španiji – Neurbanizacijsko zemljišče
Splošni vidiki
Odvetniki TLA se že več kot 15 let ukvarjajo s transakcijami in primeri nepremičnin na kmečkih zemljiščih na celotnem španskem ozemlju. Od Katalonija (Tarragona in Barcelona), Regija Valencia (Castellón, Valencia in Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (dolina Almanzora) in Malaga.
Kot rezultat naših bogatih izkušenj in priznanja različnih regionalnih normativov, smo pripravili vodnik, ki ga je treba upoštevati za tiste, ki nameravajo kupiti parcelo/zemljišče v rustikalnih podeželskih območjih Španije, s projektom za gradnjo hiše na to.
Če kupujete zemljišče ali nepremičnino na podeželju, kot je kmečka hiša (cortijo), je nujno, da ugotovite, ali se nahaja v območje, kjer je urbanizacija dovoljena (v tem primeru se imenuje "finca urbana" ali "suelo urbano" ) ali kjer urbanizacija in stanovanjska gradnja ni dovoljena (»finca rustica« ali »suelo rustico«).
Zemljišča v Španiji so razvrščena v več vrst:
1. Ubanska dežela – “Urbana tla"
To je zemljišče, na katerem je dovoljeno graditi z določenimi specifikacijami, ki jih vsebujejo »razvojni načrti« mesta ali območja (Načrt General de Ordenación Urbana PGOU) ali na posebnih območjih urbanizacije, imenovanih »delni načrti« (Letala Parciales) Itd.
To zemljišče uporablja za vse objekte in zahteve za bivanje v visoki gostoti prebivalstva, kot so ustrezna oskrba z vodo in elektriko, priključek na kanalizacijski sistem, parki in zelene površine, šport, izobraževanje, bolnišnice itd.
Urbano zemljišče oz.Suelo Urbano” je tisti, ki ga uporabljamo za iskanje v mestih, vaseh ali urbanizacijah in je bil nekoč ustrezen dostop po cestah, s pločniki, površinami za pešce, ulicami, komercialnimi površinami, zdravstvenimi domovi, šolami, bolnišnicami, športi itd.
2. Neurbanizacijsko zemljišče – ” Suelo no Urbanizable"
“Ni mogoče urbanizirati” je vrsta zemljišča, kjer ni mogoče zgraditi nobenega industrijskega, stanovanjskega ali poslovnega zemljišča, ker je namenjena določanju zaščitenih rab, predvsem povezanih z gozd, kmetijstvo in drugo. Torej so na teh vrstah zemljišč druge uporabe, kot so stanovanjske, industrijske ali komercialne, zelo omejene, prepovedane in niso vedno dovoljene.
Znotraj »neurbanizirajočih« zemljišč najdemo razvrstitev v podtipe zemljišč, glede na dovoljeno rabo in stopnjo zaščite:
- Zaščiteno zemljišče (v španščini »Suelo No Urbanizable Protegido«): To je zemljišče, na katerem so iz določenih razlogov (običajno povezani z naravo, gozdom ipd.) omejene gradnje in druge vrste dejavnosti zaradi »varovanja« določene vrednosti.
- Nezaščiteno zemljišče (v španščini »Suelo No Urbanizable Comun«): To je zemljišče, kjer je glavna raba kmetijska in kmetijska in kjer so ob upoštevanju določenih pogojev dovoljene druge rabe (na primer stanovanjske, poslovne itd.).
"Rustikalna dežela” je ime, ki se običajno uporablja za Suelo No Urbanizable Commun v Španiji. Z drugimi besedami: območjih, kjer ni mogoče razviti urbanizacije, ki je namenjena kmetijski rabi, je dovoljena druga raba, kot je gradnja stanovanjskih objektov, industrij ipd., pri čemer se vedno upoštevajo določeni normativi in pogoji.
3.- Zazidljivo zemljišče – “Suelo Urbanizable"
To je vrsta zemljišča, kjer se lahko v prihodnosti razvije z urbanizacijami, komercialnimi območji, industrijskimi parki itd. Torej, v primeru odobritve javnega ali zasebnega gradbenega projekta, se lahko območje urbanizira.
Koraki za gradnjo stanovanjske hiše na kmečkem zemljišču
Zdaj govorimo o „rustikalna zemljišča“ je zemljišče, kjer je glavna dovoljena raba „kmetijska“ ali namenjena kmetom za razvoj kmetijske dejavnosti.
Toda na tem zemljišču je izjemoma dovoljena gradnja novogradenj s stanovanjsko rabo. Te konstrukcije morajo biti z zelo nizko gostoto gradnje, s čimer se je treba izogibati ustvarjanju grajenih območij z visoko gostoto, ki bi lahko povzročila "dejansko urbanizacijo".
Tako je zelo pogosto ugotoviti, da lahko šele, ko ima zemljišče najmanjšo velikost (5.000 m2, 10.000 m2 ali 20.000 m2 itd.), imate dovoljenje za gradnjo konstrukcije, imenovane tudi »cortijo«, »vila«, » masía”, chalé, “chalet”, “hacienda” itd.
Na španskem podeželju ali podeželju je precej pogosto najti hiše, zgrajene na parcelah manjših velikosti od tiste, ki je potrebna za pridobitev stavbne pravice (na primer hiše zgrajene na parcelah z manj kot 10.000 m2) To pa zato, ker so bili ti objekti zgrajeni pred uveljavitvijo novih predpisov ali preprosto, da so bili zgrajeni brez spoštovanja zakonov, zato se zdaj štejejo za gradnje.Fuera de Ordenación” (izven veljavnega normativa). Gre za nepremičnine, zgrajene pred časom, ki zdaj ne izpolnjujejo veljavnih normativov. Tovrstne nepremičnine so lahko zdaj popolnoma legalne, vendar z nekaterimi omejitvami uporabe (najpomembnejše je, da uprava spoštuje hišo in ostale obstoječe objekte na nepremičnini, vendar jih ni mogoče razširiti in ni pooblaščen za gradnjo novogradenj na tej parceli).
Torej, če nameravate razviti projekt za gradnjo hiše na območjih »rustikalnega zemljišča«, morate najprej preveriti pri pravnem organu (predvsem Mestna hiša, Svet = »Ayuntamiento«), katere so specifikacije, zahteve in omejitve, ki jih lahko tam zgradite.
1. Prvi korak: potrditi, ali je projekt mogoče razviti
"Gradbeno dovoljenje" ali "Gradbeno dovoljenje" ali "Gradbeno dovoljenje" (Licencia de Construcciónali Licencia de Edificaciónali Župan Licencia de Obra).
Kot smo že omenili, če nameravate razviti projekt na enem od območij »rustikalne dežele«, najprej preverite pri lokalnih oblasteh (predvsem mestni hiši ali občini = »Ayuntamiento«), ali alternativno svetovanje in nasvet pravniki specialisti za gradbeništvo in kmečko gradnjo.
Preden torej preidete na napredne korake postopka, je bistveno, da pridobiti ustrezne informacije o lokalnih predpisih in omejitvah območjaIn možnosti za razvoj in izvedbo vašega projekta. Tako kot v drugih državah bo pooblastilo za vaš projekt uradno odobreno, ko pridobite »gradbeno dovoljenje« ali »gradbeno dovoljenje« mestne hiše.
Torej, Prvi korak je vedeti, ali lokalni normativi dovoljujejo gradnjo hiše na tej parceli.
Zelo pomembno: Oskrba z vodo in elektriko
Kot je bilo pojasnjeno zgoraj, sta oskrba z vodo in elektriko ter kanalizacija zagotovljeni državljanom, ki živijo v urbanih območjih "suelo urbano". Toda v rustikalnem ozemlju je zunaj urbanih območij in pogosto zunaj glavnih točk povezave z vodo in elektriko.
Dejansko je Mestna hiša ni dolžna oskrbovati glavne vode in elektrike na kmečkih območjih. Samo v mestnem. Zato je zelo pomembno, da natančno preučite možnosti za pridobitev vode in elektrike na izbrani parceli.
Na primer: Če je v bližini zemljišča vodovod in elektrika in se lahko priključi, ni problema.
Toda včasih se zgodi, da najbližja točka priključka za elektriko ali vodo je daleč. Torej, to pomeni, da morate za povezavo plačati visoke stroške in stroške, da zagotovite oskrbo do nepremičnine.
samo svetovanje lokalnim električarjem in vodovodarjem, ali lokalnih gradbenikov, boste imeli potrebne informacije za potrditev možnosti dobave in priključkov vode in elektrike na to parcelo.
Zato morate to upoštevati od začetka postopka, preden nadaljujete s postopkom nakupa.
Vedno je mogoče dobiti vodo iz notranjega hranilnika, ki je nameščen na nepremičnini, in iz tipične španske vode “POZOS” = VODNI VODNIKI. Na enak način je možno pridobiti elektriko iz sončnih kolektorjev ali eolsko »vetrno energijo«. Vendar lokalne mestne hiše ne odobrijo vedno te vrste zalog za izdajo dovoljenja za gradnjo. Zato je treba te podatke upoštevati v zelo zgodnjih korakih postopka nakupa/gradnje.
Torej, svetujemo, da pred NAKUPOM parcele, ali pri sprejemanju kakršne koli odločitve o transakciji, ne pozabite imeti a PRELIMINARNA Študija PROJEKTA posvetovanje z lokalnimi odvetniki, arhitekti, gradbeniki ali gradbeno tehničnim osebjem iz gradbenega oddelka mestne hiše (Departamento o Concejalía de Urbanismo). S tem bo naložba varnejša, saj boste navsezadnje imeli konkretno predstavo in se zavedali pogojev in omejitev za gradnjo na tej parceli, preden boste nadaljevali z nakupom zemljišča. Več kot priporočljivo je, da opravite študijo odvetnika strokovnjak za gradbeništvo in po možnosti posvetovanje z arhitektom, ki bo razvil projekt in konstrukcijo.
Prav tako v tej predmilinarni študiji prosite svojega odvetnika, da potrdi ne le posebne stavbne pravice na parceli, ampak tudi ugotovi, kaj se načrtuje na tem območju, na primer nove ceste, avtoceste, železniška proga, industrijski parki, komercialna območja, ali celo urbanizacijo.
Te informacije lahko dobite pri vašem odvetniku na sestankih v mestni hiši, preučevanju lokalnega normativa in tudi pri mestni hiši z dokumentom z imenom “CÉDULA URBANÍSTICA”.
Ko natančno poznate vrsto stavbe, ki je dovoljena za gradnjo na tem zemljišču, morate skleniti pogodbo s storitvami arhitekta za razvoj PROJEKT GRADNJEali GRADBENI PROJEKT.
Pri gradbenem projektu mora vaš arhitekt vaše zamisli in želje prilagoditi posebnim predpisom mestne hiše na tem območju. Tako vas bo vaš arhitekt vodil skozi ta proces in vas obveščal o različnih možnostih za preoblikovanje vaše »idealne hiše« v konstrukcijo, ki izpolnjuje predpise območja.
Najpomembneje je, da vse podrobnosti določi vaš arhitekt. Naj vaš arhitekt pregleda načrte tako podrobno, kot lahko prenesete. Poskusite si predstavljati, kakšni bodo pogledi iz različnih oken in kakšne velikosti postelj lahko prenesejo sobe itd.
Z enostavnimi besedami: poskušajte od svojega arhitekta pridobiti čim več informacij o tem, kakšna bo končna hiša. Poskusite opremiti in živeti v hiši, dokler je še na papirju. Morda niste na kraju samem, da bi ujeli stvari, ki bi vas lahko motile v prihodnjih letih, na primer okno, ki je v spalnici zamaknjeno od središča, ali strešna okna, ki niso ravno nad mestom, kjer bodo kopalniški umivalniki.
Ko je projekt končan, mora biti vaš arhitekt prisoten pri gradbenem projektu v lokalni mestni hiši na gradbenem oddelku (“Departamento de Urbanismo" ali "Concejalía de Urbanismo”). Z uporabo gradbenega dovoljenja morate plačati občinsko takso, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, ki se uporablja za vse gradnje, ki potrebujejo gradbeno dovoljenje (ne glede na to, ali je zanj zaprosilo / podeljeno ali ne). Ta davek se lahko giblje od 2% do 4% stroškov gradnje, odvisno od mestne hiše na vašem območju.
Nato bodo preučili, kako primeren je vaš projekt za posebne pogoje ali omejitve na območju.
Če vaš projekt izpolnjuje normative in izpolnjuje predpise in zahteve za nadgradnjo na tem področju, vas bodo pooblastili za gradnjo z ustreznim "Gradbena licenca"Ali"Gradbeno dovoljenje«, tako da boste tam upravičeni zgraditi popolnoma enako nepremičnino, kot je bila predložena Mestni hiši s projektom.
2.- Drugi korak: Postopek gradnje
Prosim, kliknite spodaj da dobite podrobne informacije o procesu gradnje, ko ste se odločili za razvoj svojega gradbenega projekta v Španiji.
