Kako kupiti nepremičnine v San Sebastianu – Donosti

SPOZNAVANJE DONOSTI – SAN SEBASTIAN ZA BODOČE KUPCE NEPREMIČNIN IN INVESTITORJE V NEPREMIČNINE

Mesto San Sebastian – Donosti

Uvod – Donostijev izvor

Zgodovinsko rečeno je, da je bila naselbina, iz katere je nastal San Sebastián, samostan San Sebastián el Antiguo, pa tudi grad Monte Urgull in mesto v grobišču, ki ga je povezovalo z deželo, katere prebivalci pravijo, da so zgodovinsko so bili namenjeni ribolovu in komercialni dejavnosti.

Okolica je bila posejana s kmetijami, ki so se ukvarjale tudi s kmetijskimi deli.

Povedati je treba, da se San Sebastián nahaja kot stična točka med dvema različnima regijama: morjem in notranjostjo. Za dostop do notranjih ozemelj so imele kopenske poti reko Urumea za dostop do obale in tako za razvoj trgovske in trgovske dejavnosti z notranjostjo.

Pravzaprav je imelo mesto pomorsko pristanišče in drugo rečno pristanišče (ali Santa Catalina), poleg pristanišča Pasajes, ki je bilo več let pod jurisdikcijo San Sebastiana.

Sancho El Sabio je bil tisti, ki je temu skromnemu naseljenemu središču podelil listino, saj se je že začelo razvijati komercialna dejavnost.

Skozi leta in zaradi bližine meje je imela tudi določen vojaški pomen, kar je vodilo v gradnjo različnih utrdb, ki so se skozi čas razvijale vse do sredine 19. stoletja.

O urbani razvoj San Sebastián- Donosti ima več faze :

Prvi do uničenja z obleganjem leta 1813 (vojna za špansko neodvisnost) .

Od srednjega veka do 16. stoletja mesto ni doživelo večjih strukturnih sprememb. Je obzidano urbano jedro s pravilnim geometričnim tlorisom, s pomembno jurisdikcijo nad sosednjim kmetijskim ozemljem in nekaterimi manjšimi jedri, ki so ga obdajala.

Iz okolice primitivnega srednjeveškega gradu Urgull so bili zgrajeni različni pasovi obzidij, ki bodo vse do 19. stoletja omejevali urbani razvoj.

V 16. stoletju so se začela gradbena dela in razširitev novega obzidja.

Ta dela se nadaljujejo v 17. stoletju in v manjšem obsegu v 18. stoletju.

Ta stopnja se konča s skoraj popolnim uničenjem mesta leta 1813. Na ta datum je mesto uničeno zaradi obleganja mesta s strani vojvode Wellingtona (vojna za neodvisnost) in je bilo ponovno zgrajeno, tako da je sedanji del star.

Leta 1854 je bil San Sebastián določen za glavno mesto Gipuzkoe.

V teh datumih se komercialnim in upravnim dejavnostim mesta pridruži pomembna turistična dejavnost, saj je bilo od sredine 19. stoletja izbrano za poletno rezidenco kraljeve družine.

V tistih letih je bilo dovoljeno rušenje obzidja, tako da mesto ni več bilo vojno območje.

V teh letih se je začel razvoj območja Ensanche z izgradnjo južnega San Sebastián Ensanche, ki je zasedel tudi močvirje in Arenales de Urumea.

Ensanche ima pravilen vzorec z ravnimi ulicami, ki tvorijo kvadratno mrežo, ki poudarja tako imenovano Avenida de la Libertad.

To območje ima pomembno turistično in rekreacijsko uporabo s Paseo de la Concha. Ima tudi pomembno stanovanjsko, upravno in poslovno rabo.

Industrijske dejavnosti se selijo proti Ibaeti, Antiguu in tistemu, kar bo kasneje postalo Barrio de Gros.

Najskromnejši razredi se koncentrirajo v starem delu ali pa se selijo proti staremu.

Kasneje so se začela dela Ensanche de Gros ali Zurriola v Arenalesu, ki se je raztezal med reko Urumea in pobočjem gore Ulía.

Območje, ki danes velja za Center, je bilo zgrajeno med letoma 1867 in 1910. Težišče mesta se je premaknilo s trga Gipuzkoa na Avenida de la Libertad, ki danes predstavlja os Donosti. Staro mestno jedro je zaradi težkega okvirja izpodrinjeno v območje rekreacije in manjših trgovin, saj ni pripravljeno na razvoj sodobne komercialne, prometne in prometne dejavnosti.

Kasneje se je urbani razvoj polariziral na ulice San Martín, mrežo ulic okoli trga Buen Pastor in ulico Prim, izstopajo pa gradnje na ulicah Gross, Antiguo in Amara Viejo.

Donostijevi trgi

Donosti ima veliko in raznolikih trgov, kot npr Plaza de la constitución, ki je prostor za družabne odnose in dogodke popularne, športne in kulturne narave, pod svojimi arkadami pa pušča trgovske etaže, na katerih so hiše.

Poleg Plaza de la Constitución ima Donosti naslednje trge:

• O Trg Trojice, ki ima namen kulturne in športne dejavnosti.
• O Plaza de Zuloaga kjer je vrt, in muzej San Telmo.
• Poleg tega najdemo majhne Plaza Lasala.
• Najdemo tudi Boulevard Alameda, katerega osrednji prostor zavzemajo vrtovi in ​​javne službe, ki je ena od temeljnih osi cestnega omrežja in povezave med starim delom in širitvijo.
• O Plaza de Gipuzkoa, z vrtom v osrednjem delu, je prostor za rekreacijo in rekreacijo z majhnim ribnikom. Okoli katerega so poslovni prostori, nad njimi pa hiše, pisarne ter Palača sveta province Gipuzkoa. Predstavlja mesto privlačnosti in osrednjega mesta mesta, prav tako zavzema osrednji položaj v širitvi.
• O Plaza del Buen Pastor je območje za prosti čas. Na tem trgu je katedrala, ki jo obdajajo hiše s poslovnimi nadstropji. Okoli tega trga so edinstvene stavbe Correos in kulturni center Koldo Mitxelena.
• O Plaza de Bilbao se nahaja tudi na eni od strani obtočnega območja Calle Prim.
• O Plaza del Centenario je povezovalna točka med soseskama Amara Nuevo in Amara Viejo.
• O Plaza de Pío XII se nahaja med enim najpomembnejših notranjih in zunanjih povezovalnih območij mesta. Preko nje se poveže z avtocesto Bilbao-Behobia. V njem je vladna poddelegacija, avtobusna postaja in hotel Amara Plaza.
• O Plaza de Irún, v soseski Amara Nuevo. Mreža povezav, ki povezuje Madridsko avenijo, reko Urumea in povezave z Loiolo, se nahaja na tem trgu. V njej izstopa nakupovalno središče ARCCO.
• Preostali trgi v soseski Amara Nuevo se nahajajo znotraj blokov, nekateri od njih so predstavljeni v svojih nizkih poslovnih obratih, garažah in delavnicah, drugi pa so zasedeni z majhnimi vrtovi in ​​rekreacijskimi površinami.

To so kvadratki Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, in Študije.

• O Plaza de Zaragoza je kraj prehoda in rekreacije v središču in Miraconcha.
• O Plaza de Euskadi in Plaza de España sta prehoda med ulicami, ki prek teh trgov in mostu Santa Catalina povezujejo soseske Gros, Amara, Egia -Atocha in Centro.

Soseska Donosti

Altza

Soseska Altza se nahaja na enem od hribov, ki prevladujejo nad zalivom Pasaia in zasedajo njegova pobočja. Je najbolj vzhodna soseska mesta, ki se nahaja na meji z območji Pasaia in Rentería. Razprostira se na hribu, na vrhu katerega je bilo naseljeno središče, ki je v zadnjih štiridesetih letih dalo mesto za postopno zasedbo severnega, vzhodnega in zahodnega pobočja ter gradnjo pred državno avtocesto in v dolinah Txingurri in Molinao, ki predstavljajo jasno prepoznaven del mesta.

Same značilnosti fizičnega okolja in zlasti njegove topografije, poudarjene s postavitvijo velikih infrastruktur, ki se izvajajo v njegovi okolici (pristanišče Pasaia, avtocesta Bilbao – Behobia in njene povezave z La Herrero in pristaniščem), sestavljajo danes Danes, meje soseske so popolnoma določene, razen rešitve kontinuitete na vzhodu v okrožju Antxo v Pasaii in območju Garbera, ki se nahaja na jugozahodu.

Razprostira se na skoraj 230 ha. da PGOU razdeli na petindvajset določenih urbanih intervencijskih območij (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (odsek La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular in Luzuriaga.

Soobstoj nezdružljivih rab in potreba po ponovnem razvoju nedokončanih prostorov sestavljata še dve značilnosti soseske, v kateri se nahaja skupno 7,501 stanovanj, 139,716 m2 za industrijsko rabo in 55,207 m2 za terciarno rabo.

Na ravni zagotavljanja skupnostne opreme ima Altza standard nad občinskim povprečjem, ki izhaja iz ukrepov, izvedenih v zadnjih letih: športni center Larres, hiša kulture Casares, zdravstveni center, izobraževalni centri itd., ki so jih začeli pomemben proces prestrukturiranja.

Glede na problem se PGOU odloča za sanacijo urbanega tkiva, prenos industrij, pripravo alternativnih industrijskih zemljišč, ponudbo terciarnih zemljišč itd. Kar zadeva konkretne ukrepe, moramo izpostaviti naslednje: preoblikovanje Herrera in dostopi Buenavista; izvedba novih dostopov iz Intxaurronda in Molinaa; notranja reforma Herrera, Larratxo in Buenavista; celostna rehabilitacija v Altzi, Arrii in Molinau; dokončanje območij Oleta in Darieta ; oblikovanje industrijskih zemljišč v Landarru in Miamarki; napoved trgovskega in pisarniškega središča v Lardi-Alde ; izvedba parkov Arria, Garberako Gaina in Larres; in širitev športnega kompleksa Larres.

Amara Berri (Amara Nuevo)

S skupno površino 132 hektarjev je na severu omejena z reko Urumea v meandru, ki meji na polotok Mundaiz. Na vzhodu in jugu po »obvoznici«, na zahodu pa po evropski železniški progi Trenbideak in novi cesti Amara-Ayete. Vključuje ravnine ravnine Urumea ter korita Anoeta in Morlans (v spodnjem delu), ki predstavljajo naravne podaljške ravninskih tal. Vključen je tudi del pobočja parka Alkolea (območje Ibaialde), čeprav se nahaja na desnem bregu reke. PGOU večino soseske obravnava kot urbano zemljišče, razen območij Ensanche de Amara IV in Riberas de Loyola, ki sta razvrščeni kot gradbena zemljišča v razvoju.

Amara-Berri je ena najpomembnejših sosesk v stanovanjskem razvoju mesta z načrtovanimi skupno 13,199 domovi v razvojnem obzorju generalnega načrta.

anorga

Soseska Añorga je sestavljena iz dveh velikih žepov prsti, ki se nahajata na obeh straneh avtoceste NI, na odseku med povezavo z variantno cesto proti jugu Ibaete in občino Lasarte.

Zavzema površino približno 123 ha. Neustrezni dostopi iz NI do obstoječih stanovanjskih območij s posledično izoliranostjo, ki jo to povzroča, in nizka opremljenost sta problematiki, ki negativno izstopata.

Stara Ondarreta

Soseska El Antiguo-Ondarreta zavzema severni del ravninskih območij Vega de Ibaeta do obale in hriba Lugaritz (Seminario), ima površino 116 hektarjev in je na severu omejena z dostopnimi cestami do Igeldo in plaža Ondarreta ; na jugu s Camino de los Pinos in dostopom za pešce do Fundación Matía; na vzhodu z ulicama Palacio in dr. Marañón ter na zahodu z Avdo. de Tolosa in pobočje Monte Igueldo.

V devetdesetih letih prejšnjega stoletja je prišlo do pomembnega zagona tako pri gradnji domov kot pri opremi (športni center, ambulanta ipd.).

Razdeljen je na naslednja urbana akcijska območja: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, Severni univerzitetni kampus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I in II.

Ategorrieta-Ulia

Soseska Ategorrieta-Ulia se razvije ob vznožju južnega pobočja gore Ulia. Ima površino 67.53 ha in meji na zahodu na Sagüés, na jugu na Avdo. de Navarra in železnico RENFE, na vzhodu pa Alto de Miracruz.

Njegov razvoj je v bistvu linearen, najprej ga podpira stara cesta Ategorrieta, kasneje pa avenije Navarra in Ategorrieta, ki se vzpenjajo na pobočje hriba Ulía in ohranjajo razmeroma homogeno najvišjo referenco venca. Tipologija naselij, čeprav ni sodobna, se v svoji splošnosti odziva na nizko razvite stanovanjske obrate in izolirana stanovanja, med katerimi se množijo samostanske parcele, ki jih zasedajo velike zgradbe, ki so kontrastne v stanovanjskem okolju.

V soseščini se razlikuje pet območij: Manteo, Ulía -Barren, Mitxelene, Toki-Eder in Ategorrieta, ki so za namene izvedbe načrtovanja razvrščena kot mestna zemljišča.

Kljub navidezni homogenosti so Barrijevi problemi raznoliki. Obstaja potreba po prenovi zaradi težav, kot so nezadostno cestno omrežje, velika gostota na določenih območjih, mešanica rab ter pomanjkanje parkirišč in prostih mest.

Na območju Manteo je večja gostota naseljenosti s konflikti glede dostopnosti, medtem ko imajo druga območja višjo kakovost okolja, ki pa jo spremljajo tudi pomanjkljivosti na tem istem področju. Tipologija soseske z nizko gostoto povzroča disperzijo javnih prostorov, ki dosegajo visoke standarde v Manteu po posegih, ki so se zgodili v zadnjih letih, in zmanjšani na območjih vrtnih mest, kot je običajno v teh tipologijah.

Upošteva se obveznost ponovnega razvoja območja, ki je v obliki niza urbanih ukrepov: preoblikovanje industrijske rabe v terciarno, ustvarjanje novih trgov in prostih prostorov v Santa Teresi, Manteu itd., urbanizacija parka Ulía v območja, ki mejijo na sosesko, izgradnja športnega centra in zagotovitev podzemnih parkirišč v Manteu. Po drugi strani pa je treba tudi utrditi nizko zgoščeno stanovanjsko tipologijo kot značilno rabo, prilagajanje in prioritetno urejanje cestnega omrežja, razvoj praznih intersticijskih površin, reševanje pomanjkljivih povezav in večinsko utrjevanje rabe opremo.

Ayete

Soseska Ayete leži v osrednjem delu mesta in zavzema vrh in pobočja Alto de Ayete, ki se nahaja med ravninama Ibaeta in Urumea.

Ima približno površino 233 hektarjev in na jugu meji na različico San Sebastián, na severu na Paseo de Miraconcha in Camino de San Roque, na vzhodu na železniške proge Eusko. Trenbideak , nova cesta Amara – Ayete in cesta Errondo , na zahodu z robovi prelaza Lugaritz pa cesta Ibaeta – Ayete in Avenida de Tolosa.

Ayete se na splošno odziva na značilnosti vrtnega mesta s srednjo gostoto v pozidanih območjih in na pomanjkanje komunalne opreme, pomanjkljive cestne povezave med različnimi razvitimi območji in malo podpore komercialni dejavnosti. Zaradi vseh teh razlogov je načrtovana izvedba nekaterih urbanih akcij: športni center Txantxa-Erreka ter športna območja Lanberri, Puyo in Pagola; Txantxa - nakupovalno središče Erreka ; gradnja ceste Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); in ustanovitev parkov Puyo in Arbaizenea.

Center-Centro

Na severu meji na odprto morje, na vzhodu na reko Urumea, na zahodu na Bahía de la Concha in hribovje Ayete, na jugu pa na novo Ensanche de Amara, središče, za namene Generalni načrt sestavljajo zgodovinska četrt, Ensanches iz 19. stoletja, Paseo de Miraconcha in hrib San Bartolomé, ki so vsa pozidana območja, ki sta jim dodana gora Urgull in otok Santa Clara.

Zavzema površino 116 hektarjev in je razmejen na naslednji način: Urgull -Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Stara Amara) in Paseo de Miraconcha. Vsi so razvrščeni kot mestna zemljišča.

Kot območje visoke okoljske, arhitekturne in urbanistične kakovosti so ukrepi, ki jih PGOU načrtuje za Center, v osnovi usmerjeni v ohranjanje njegovih značilnosti.

Tako je v zadnjem desetletju 20. stoletja nastal Načrt obnove zgodovinske četrti, zaščita stavbne dediščine, še en Načrt prestrukturiranja prometa, ki upošteva možnost zasutja euskih cest. Trenbideak , in izvedba Ensanche na območju San Bartolomé3, Kulturni center v stari Pescaderíi (1999) in možna lokacija avtobusne postaje. Izjemnega pomena je načrt za preureditev in obnovo Boulevard (1999) in Alderdi Eder (1998), ukrepov, ki naj bi skupaj z ureditvijo pešcev, ki izhaja iz nove ureditve cestnega sistema, predstavljala temeljni dejavnik za izboljšanje kakovost okolja. Ensancheja in njegove komercialne privlačnosti. Za konec s tem področjem navedite, da je Kulturni center Koldo Mitxelena (1993) eno od del, ki so bila izvedena in z velikim uspehom v vseh pogledih.

Egejsko morje

Egia predstavlja jasno prepoznavno sosesko v urbanem tkivu s pogoji središčnosti, ki so delno amortizirani zaradi njene lokacije vzhodno od železnice in njene topografije.

Soseska ima popolnoma prepoznavne fizične meje, ki deloma predstavljajo ovire v njenem odnosu do preostalega mesta. Tako na severu meji na traso železnice RENFE, na zahodu in jugu na tok reke Urumea in na vzhodu na dolino Marrutxipi in območje Baratzategi, kjer pa se pojavi kontinuiteta parcele. bolj očiten.

Da bi urbani del mesta vključili v mesto, je prostor, ki ga zasedata stari stadion Atocha in Mercado de Frutas, namenjen za gradnjo hiš, odprtih prostorov in terciarne uporabe (Palača pravice), pri čemer se zavzema za generalni načrt za rešitev komunikacije okoli viadukta Iztueta, ki ga dopolnjujejo povezave za pešce preko njega v višini mostu Santa Catalina in novi most, načrtovan pred parkom Araba, preureditev obstoječega nadvoza na postaji (1999). Poleg tega PGOU predlaga nov cestni dostop od Amara Osinaga in Intxaurrondo itd. Neobstoječi športni objekti Egie so privedli do izgradnje športnega centra, igrišča fronton in dopolnilnih stez na lokaciji Mármoles Cantabria, s čimer so rešili problem. Po drugi strani pa je bila povezava te soseske z Intxaurrondom izboljšana z razširitvijo Avde. de Ametzagaina . Omembe vredna je tudi gradnja domov na Paseo del Urumea in v Bateilli (1999-2000).

Big

Ima približno 44 ha površine in predstavlja sosesko, razmejeno s PGOU manjše širine. Predstavlja vzhodno širitev mesta, načrtovano v zaporednih fazah, ki so vključevale postopno fizično zasedbo zemljišča, pridobljenega iz reke in morja. Trenutno nedokončano, predvideva se, da se določi njegova končna konfiguracija.

Ozemlje je opazno vodoravno in je kljub osrednjemu mestu v mestu jasno prepoznaven kos zaradi svojega zgodovinskega spomina in kategoričnosti svojih meja: reka Urumea na zahodu, železniška proga RENFE na jugu, Avda. Navare in vznožja Monte Ulíe na vzhodu ter morja na severu.

Celotna soseska je razvrščena kot urbano zemljišče. Omeniti velja posege, ki vključujejo preoblikovanje plaže in sprehajališča Zurriola (1995), izgradnjo avditorija in konferenčnega centra Kursaal (1999), urbanizacijski in sanacijski načrt za Sagüés, pa tudi rušenje tržnice Gros in gradnjo hiše na svojem mestu (1997).

Ibaeta

S površino 192 hektarov zavzema ravninske predele istoimenske nižine od križišča variant v Añorgi do Ensanche de Ondarreta ter del pobočij Lugaritza in Iguelda, ki jo omejujejo na vzhod oziroma zahod.

Prekomerna pozidava je vidna na pobočju, med seboj nepovezana, delno neusklajeno načrtovanje prostih con, pomanjkanje ustrezne osnovne cestne oblike in lokalnih prostih površin. Napovedi posegov za ublažitev teh pomanjkljivosti so izvedba stanovanjskih zgradb (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio itd.), industrijskih območij Igara, El Infierno in Zuatsu, ceste Ibaeta-Aiete … Tudi to pričakuje se izboljšanje Avda. de Tolosa kot temeljni konfiguracijski element urbanega razvoja celotnega območja, dokončati univerzitetni kampus, zgraditi Benta – Berri (1999) in univerzitetne športne centre, parka Almorza in Lugaritz ter drugo vrsto parkov in vrtov.

Podobno je predlagan integriran in kompleksen program uporabe, ki soseski, skupaj s preostalim delom Vege, ki pripada soseski El Antiguo-Ondarreta, omogoča pogoje centralnosti, ki so potrebni za ustvarjanje alternativnega pola urbanemu središču.

Ukrepi v Muitegi (ustvarjanje »športnega parka«), Beriyo (mešani stanovanjski razvoj »odprte gradnje« in »v razvoju«), Igara (vzdrževanje industrijske uporabe.), Errotaburu (gradnja hiš in dveh terciarnih stolpov). uporabe, eden od njih je sedež provincialne blagajne Guipízcpa) in Zuatsu (ustvarjanje novega območja »industrijske uporabe«, namenjenega uvajanju načinov, ki ne onesnažujejo, na pol poti med industrijsko idejo in tehnološkim parkom.

Igueldo

To sosesko sestavljajo tri jasno ločene urbane enklave, vstavljene v nezazidljivo ozemlje Monte Igueldo, s skupno površino 25.8 hektarja.

Enklave, na katere smo namigovali, so v prvi vrsti območje, ki vključuje vzhodno pobočje Monte, omejeno z dostopnimi cestami do Iguelda (»Faro« in »Pueblo«) in vrhom. Drugo sestavlja stanovanjsko območje »Amezti«, sestavljeno iz ozkega pasu zemljišča, ki se nahaja na severnem pobočju Monte in je na jugu omejeno z dovozno cesto do mestnega območja Igeldo. Slednji skupaj z na novo razvitim ozemljem, ki je razmejeno v njegovi okolici, predstavlja tretjo izmed prej omenjenih enklav, ki sestavljajo Igueldo.

Urbani problem, ki obstaja v Igueldu, je naslednji: pretirana zgostitev stanovanjskih območij, mimoidoči promet in potreba po omejenem in postopnem razvoju v Cascu. K temu je treba dodati razgledni pomen pobočij Iguelda.

Da bi se izognili zgoščevanju, je predvideno, da se obstoječa stavba konsolidira, pri čemer se ne predvideva več gradenj določenega pomena od tistega, ki ustreza območju »Igeldoko Zabalpena«. Zaradi težav, ki jih ima Casco, bi cestni promet, ki poteka skozi njega, odpravil z izgradnjo obvoznice »Pueblo de Igueldo«. Poleg tega PGOU predvideva širitev zabaviščnega parka in ustvarjanje odprtih površin v splošnem obsegu.

Intxaurrondo

Intxaurrondo se nahaja vzhodno od mesta in se dviga na njegovih pobočjih, da bi se približal visokim predelom Ametzagaine, potem ko je preskočil umetni rez, ki je bil ustvarjen v 1970-ih z izgradnjo obvoznice Donostia-San Sebastián.

Omejuje se na sever s postavitvijo železnice RENFE, razen prvotnega jedra; na zahodu s sosesko Egia (območje »Jai-Alai« in pokopališče Polloe); na jugu z dostopi do avtoceste in parkom Lau-Haizeta, ki vključuje gričevje Ametzagaina, na vzhodu pa s povezavo Herrera – Intxaurrondo omenjene variante.

Njegova širina sega na območje 156 Ha., na katerem so opazne tipične težave obrobja mesta: izoliranost, slaba cestna dostopnost, pomanjkanje prostih mest v določenih sektorjih, parkiranje in oprema. Kljub vsemu se je velik del teh težav bistveno izboljšal z izvedbo novih dostopov iz Avde. de Ategorrieta in varianta.

Za njeno rešitev so bile predlagane številne urbanistične akcije, nekatere so že bile izvedene: vkop železnice; nastanek Paseo de Zubiaurre; novi cestni dostopi skozi Marrutxipi, Altza in Amara Berri; napoved novih javnih pobud stanovanj v Monsu in Baratzategiju; zagotavljanje nakupovalnega središča v Marrutxipi; oblikovanje parkov v Marrutxipi in Baratzategi, vrtov in trgov; izgradnja športnega centra, zdravniške ordinacije, šole in bivališča za starejše; zagotavljanje parkirišč.

Loiola-Martutene

S približno površino 114 Ha., soseska Loiola-Martutene zavzema ravna zemljišča nižine reke Urumea, ki poteka skozi jugovzhodno območje občine, vključno s hribom La Salle, ki ločuje območji Loiola in Shores od Loiola .

Na severu je omejen z reko Urumea in variantno cesto, na vzhodu in zahodu s pobočji Intxaurrondo-Altza oziroma Zorroaga, na jugu pa sega do meje občine San Sebastián z Astigarrago.

Prekvalifikacija razmeroma neurejene in premalo opremljene urbane strukture obstoječih stanovanjskih in industrijskih središč je nedvomno eden temeljnih ciljev posega v to sosesko, kot tudi njena ustrezna povezava na urbani ravni s sosednjo sosesko Amara-Berri.

Loiola torej trpi zaradi težav s parkiranjem, prometom, pomanjkanjem opreme in prostih mest. Poleg tega ima visoko gostoto, obstaja mešanica nezdružljivih uporab in težave s poplavami so ponavadi prepogoste.

Zaradi vseh teh razlogov so predlagani posebni sanacijski načrti v Loioli, Txomin Enea in Martutene, projekti za kanaliziranje reke in postavitev avtoceste, sprehod ob reki in izgradnja športnega parka v Martuteneju. Upoštevajte, da je bil športni center La Salle, ki ima garaže in pisarne, dokončan leta 1997.

Miracruz -Bidebieta

Leži na južnem pobočju gore Ulia, vzhodno od mesta, meji na Pasaio in sega proti jugu do železniške proge RENFE. Ima površino 57.10 ha, njegova časovna in fizična konfiguracija pa se odziva na različne trenutke in tipologije. Tako osamljene enodružinske stavbe, odprti poligoni z visokimi stolpiči in objekti, ki so nastali izven plana, nanizani pred cesto, tvorijo podobo te soseske.

Če pogledamo urbanistično načrtovanje območja, ugotovimo, da sta na obeh straneh Avenide Alcalde Elosegi dve zelo različni situaciji. Na severu se nahajajo zazidave linearnih blokov in stolpičev, kjer se diagnosticira problem specializacije, hierarhije in upravljanja s prostimi prostori, ki se jim dodajo še obstoj nezazidanih praznin, negotovost pogojev dostopnosti določenih objektov, pomanjkanje parkirišč in mistifikacija uporab, včasih z očitnimi nezdružljivostmi, kot je primer Gomistegi.

Na jugu se naselja odzivajo predvsem na tipologije nizke zazidave, kar pomeni, da sta cestni odsek in dostopnost kot posebna problema.

Glede na to opisano situacijo PGOU predlaga ukrepe na cesti, projektiranje novih povezav v Gomistegi za izboljšanje okolja in pogojev dostopnosti. Spremenjena je tudi raba cestnega odseka, s čimer se v severni coni zmanjšajo vozišča v korist parkirišč in pločnikov, v južni coni pa se projektirajo ceste soobstoja odseka in zmanjšane hitrosti.

Skratka, utrdi se razvoj, ki spodbuja notranjo reformo območja Gomistegi ter preureditev in ponovni razvoj javnega prostora.

Miramón-Zorroaga

Ta 265 hektarjev velik prostor se nahaja južno od občine in leži na hribih, ki prevladujejo nad dolino Urumea ter potokoma Barkaiztegi in Añorga. Na severu meji na avtocesto, na zahodu na Añorga-Txiki, na jugu na Oriamendi in dolino Barkaiztegi ter na vzhodu na kamnolome loiola in pobočja, ki se spuščajo na Martutene.

Trenutno je to redko naseljeno območje, v katerem so hiše, pretežno izolirane tipologije, in veliki objekti naseljeni na razpršen način: Ciudad Sanitaria, Poliklinika Guipúzcoa, Euskal Telebista itd.

Negativni problemi, ki jih je treba rešiti, so dostopnost in neustrezno cestno omrežje. Upamo, da bo z vzpostavitvijo novega dostopa z avtoceste in izboljšanjem cest Aldapeta in Anoeta zagotovljena rešitev.

Predlog predvideva tudi specializacijo območja v poselitvi rabe in tipologije, podobne tistim, ki obstajajo, razširjene na dejavnosti, značilne za tehnološki park Miramón in rekreacijske objekte Illumbe, v katerih je bil zgrajen center za prosti čas (1999), ki vključuje bikoborska arena (1998).

Zubieta

Območje, ki ga obravnavamo v prispevku, se nanaša na območja, ki ne sodijo med nezazidana zemljišča, to je nekaj več kot 46 ha. od 770 ha. ki približno sestavljajo celotno to zahodno enklavo, ki se nahaja v prej omenjeni ravnini ali neposredno ob njej in je torej naseljena na precej ravnem ozemlju, pred katerim se nahaja tudi tako imenovana hiša Aizpurua in območje, ki ga zaseda Donostia -Hipodrom San Sebastián ter različni objekti in oprema.

Tako enklava kot prej omenjena naselja ne pripadajo v celoti občini Donostia, delno ustrezajo sosednji občini Usúrbil glede na nedavno dogovorjeno razmejitev.

Urbanistična problematika soseske je osredotočena na potrebo po rešitvi prehodnega prometa skozi jedro in splošno dostopnost. V ta namen namerava PGOU izboljšati ceste in zagotoviti pločnike do dostopne ceste iz Lasarte-Oria in Txikierdi. Prav tako se zdi primerno določiti smernice stanovanjskega razvoja jedra, ki je predmet nenehnih pobud, ki do danes niso obrodile sadov, da bi ustvarili stanovanjsko ponudbo, ki se izogiba napetostim nediskriminatorne zasedbe v ravnini.

Po drugi strani pa obstaja potreba po preureditvi objektov hipodroma, njegove neposredne okolice in njegovih morebitnih zahtev in možnosti širitve ter možnosti pridobitve zemljišč za različne rabe z ugodnimi topografskimi in dostopnimi pogoji, ki varujejo ravnino v vseh prostorih. Ovitek. Sever in v vsakem primeru ob upoštevanju posebnih okoljskih pogojev ozemlja.

V zvezi z urbanističnimi posegi na nezazidanih zemljiščih mora PGOU poleg Mendizorrotza, Ulie, Lau – Haizete in Oriamendija izpostaviti odprtje nadzorovanega odlagališča za inertne odpadke.

Urbani okvir Donosti

Najdemo lahko zaprte in odprte bloke (s prostimi prostori v sredini), pravilne (imajo definirane geometrijske oblike) in nepravilne (brez pravilne poligonalne oblike).

Po drugi strani pa je v načrtu opaziti simetrijo in enotnost v tem, kar imenujemo osrednje mesto in del njegovega komplementarnega območja, pri čemer je mogoče razlikovati med različnimi stopnjami njegovega razvoja.

Razvoj urbanega okvira in strukture skozi zgodovino mesta je bil analiziran že prej. Zdaj se bomo ustavili pri trenutnem urbanističnem okviru celotnega občinskega prostora.

Šele načrt starega mestnega jedra nam lahko da nejasno predstavo o prvih urbanih tkivih mesta. Ne smemo pozabiti, da je do 18. stoletja prevladovala srednjeveška ravnina. V načrtih pred 18. stoletjem se obzidano ograjo zdi v celoti zasedeno s hišnimi bloki, ki jih pravilno prerezujejo ulice in kantoni, kar spominja na vojaški tabor. V teh blokih so hiše združene kompaktno, ne da bi zapustili kakršen koli odprt prostor, z izjemo trga Plaza Vieja, ki je vodil do Puerta de Tierra. V 18. stoletju je bila uvedena velika novost Plaza Nueva v središču mesta s čudovitimi portiki.

Požari, o katerih smo že govorili, niso vnesli sprememb niti v strukturo niti v urbano morfologijo mesta. Hiše so bile obnovljene, z enakimi karakteristikami, na svojih starih parcelah.

Po požaru leta 1813 je bilo mesto obnovljeno, še vedno znotraj obzidja. Delo je trajalo 36 let in njegov rezultat je bila sedanja Parte Vieja, ki je vključena med Monte Urgull, sedanji Boulevard, pristanišče in ulico San Juan, s površino 10 hektarjev.

Naročilo za obnovo je dobil arhitekt Pedro Manuel Ugartemendía, ki je po nekaj sporih z lastniki parcel skupaj z arhitektom Alejo de Miranda nadaljeval z obnovo mesta na že obstoječih parcelah. Na ta način je arhitektom preostala edina tolažba, da so uredili in razširili nekatere ulice ter določili nekatere predpise za tipologijo in morfologijo stavb.

Po dovoljenju za rušenje obzidja (1863) so se leta 1864 začela dela na južnem Ensancheju po predlogu Antonia de Cortázarja, ki je z zaporednimi razširitvami vplivala na približno 70 Hasov v obdobju približno trideset let. V tem času so bili uvedeni ugledni. Kompleks je strukturiran okoli osi sever-jug (sedanja Hernanijeva ulica), ki je nadaljevanje Županove ulice v starem mestnem jedru. Vzporedno z ulico Hernani in po toku reke med mostovoma Santa Catalina in Zurriola je Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard in Alameda de la Libertad zapirata severni del Ensancheja na severni oziroma južni strani.

V tem severnem delu najdemo trg Plaza de Guipúzcoa s portikom kot osrednjo točko. Urbano tkivo sestavljajo pravokotni bloki, ki merijo 56 × 84 metrov, od katerih jih je enajst poravnanih s temi značilnostmi med ulicami Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo in Plaza de la República Argentina. Ulice Peñaflorida, Bengoechea, Andía in Camino sekajo prejšnje in dopolnjujejo urbano strukturo tega sektorja. Med Paseo de la República Argentina in ulico Oquendo je vrt, kjer se nahajata gledališče Victoria Eugenia in hotel María Cristina. Ostala sta dva bloka, ožji pravokotni na koncu, ki gleda na zaliv La Concha, in še en trapezast med ulico Oquendo in Paseo de la República Argentina na koncu, ki gleda na reko Urumea.

Južni del Ensanche se razteza od Avenide de la Libertad do Plaza del Buen Pastor, druge meje pa so zaliv La Concha in reka Urumea. Ulice San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé in Alfonso XIII tvorijo vodoravne osi, pravokotnice pa ulice Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara in Echaide. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao in Plaza de Zaragoza dopolnjujejo ta sklop, katerega osrednje jedro je Plaza del Buen Pastor, ki zaradi večje površine tega sektorja Eixample ostaja nekoliko premaknjena proti zahodu. Tu prisotni bloki so po oblikah bližje štirikotnim, s 56 × 54 metri.

Na hribu San Bartolomé je bil odpravljen del, ki je oviral razširitev ulice Easo. Generalni načrt iz leta 1995 predvideva razširitev omenjene jase in preoblikovanje območij v bližini Amara Vieja.

Treba je poudariti, da smo na tem območju trenutno priča krepitvi razvoja gospodarske dejavnosti ter kulturne, rekreacijske in prostočasne ponudbe. Glede na spremembe, ki jih je ta del mesta doživel, moramo izpostaviti predvsem predel Buen Pastor, kjer se nahaja tudi kulturni center Koldo Mitxelena. Poleg tega je urbanizacija Boulevard (1999) in Alderdi Eder (1998). Ta načrt mora skupaj s prehodi za pešce, ki izhajajo iz ureditve novega cestnega sistema, predstavljati temeljni dejavnik za izboljšanje okoljske kakovosti Eixample, pa tudi njegove komercialne privlačnosti.

Tako imenovani vzhodni Ensanche se je razvil med starim mestnim jedrom in izlivom reke Urumea, pri čemer je od morja pridobil zemljo ter uredil in kanaliziral levi breg reke. Glavni sklop je uokvirjen med Paseo de Salamanca in ulico Aldamar. Ker je obdobje gradnje tega območja v okviru razvoja Ensanche de Cortázar, imajo bloki podobne značilnosti, z manjšimi terasami in pravokotnim tlorisom, s čimer poskušajo kar najbolje izkoristiti 5.3 hektarja. zmagal z morja. Most Zurriola in Boulevard povezujeta to razširitev z Grosom oziroma središčem mesta.

V Miraconchi najdemo mešanico vil in luksuznih domov; Danes stare graščine in koče prepuščajo svoja mesta luksuznim stanovanjskim objektom.

Soseska Gros je bila zgrajena na sipinah in peščenih bregovih, ki se nahajajo med ustjem reke Urumea in vznožjem gore Ulía, prav tako pa je pridobila pomembno ozemlje od morja. Začeli so se graditi enodružinski kompleksi in majhni hoteli, kmalu pa so bile dovoljene vse vrste zlorab nepremičnin, mešanje rezidenc z delavnicami, manjše industrije, zelene in odprte površine pa so izginile. Plaža Zurriola je bila zmanjšana na majhno območje, odprto močnim valovom. Vendar je to eno od področij, kjer se je struktura v večji meri spremenila. Poudarili bomo preureditev obale kot promenade za pešce od Mompása do mostu Zurriola. Prav tako želi utrditi novo plažo Gros in nov nasip, zgrajen kot podaljšek desnega brega reke. Ob teh dveh akcijah je morda najpomembnejša izgradnja kulturnega kompleksa Avditorija in konferenčnega centra.

V soseski Gros imamo enega najbolj kaotičnih primerov sansebastianskega urbanizma; bloki so skrajno nepravilni, v labirintu ulic, nasičenih s poslovnimi etažami, delavnicami, manjšimi obrati, skladišči, garažami ipd., ki ustvarjajo določen občutek zatohlosti in kaosa.

Najbolj pravilne poravnave najdemo po Avdi. de Navarra, v sektorju, imenovanem Nuevo Gros, v katerem je bilo zemljišče starega trga Plaza de Toros uporabljeno za gradnjo niza komercialnih blokov in kleti, ki prispevajo k urbani nasičenosti in zastojem. soseske, čeprav gre za kakovostne domove. To območje, kjer zgradbe ohranjajo večjo pravilnost, se nadaljuje vzdolž Avde. de la Zurriola in Paseo de Ramón María de Lilí.

Med najpomembnejšimi urbanističnimi spremembami v soseski Gros izstopa ureditev tako imenovane »Corazon de Gros« za pešce. Na enak način se namerava dokončati izgradnja cestnega omrežja širitve in obravnavati notranjo prenovo prizadetih območij (okoli Grosove tržnice), prilagajanje novih rab in površin za javno rabo.

Najpomembnejši odprti in zeleni prostor, ki obstaja v soseski, je Plaza de Cataluña, pod katerim je bilo v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja zgrajeno podzemno parkirišče.

Soseska Sagüés, med plažo Zurriola in vznožjem Monte Ulía, je majhen niz stanovanjskih blokov slabe kakovosti, ki se ne odziva na noben prejšnji načrt in je načrtovana njena sanacija.

Kompleks Ulía-Ategorrieta predstavlja vrsto enodružinskih hiš, skupaj z majhnimi stanovanjskimi bloki z nizkimi dohodki, nekaterimi izobraževalnimi, zdravstvenimi in verskimi centri ter luksuznimi vilami.

Južno od Grosa se začneta kompleksa Atocha in Eguía. V Atochi najdemo pravilno traso vzdolž Paseo del Duque de Mandas, pred starim nogometnim igriščem Atocha in stavbami Abastos, stare vojaške bolnišnice in Tobačne tovarne.

Omembe vredna je tudi morebitna preureditev območja viadukta Iztueta in izgradnja programa "uradno zaščitenih stanovanj", "garaž" in dopolnilnih "pisarniških" prostorov na Paseo s strani Oddelka za urbanizem, stanovanja in okolje baskovske vlade. del Urumea in v skladu s tipologijo "odprte stavbe" s sosednjimi "zasebnimi vrtovi".

V soseskah Antiguo in Ondarreta najdemo velike tipološke razlike. Pred nekaj leti so v Ondarreti prevladovale vile in nizke gradnje, v bližini Monte Iguelda pa sta bili dve vrsti hiš slabe kakovosti. Danes opažamo izginotje obeh poravnav. Prav tako je treba omeniti Ensanche de Ondarreta, ki ima nizko gostoto, in izginotje tovarne Lizariturri, kjer je bilo v zadnjih petih letih 20. stoletja zgrajenih veliko število domov.

V soseski Antiguo je stanovanjski sektor na visoki ravni, v 6 blokih, ki so poravnani po Avenida de Zumalacárregui, omejeni pa so z Calle Matía, iz katere najdemo pester niz ulic in hiš vseh vrst. El Antiguo se razteza v stanovanjska, izobraževalna in industrijska območja Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara in Añorga.

Ta soseska v San Sebastianu je ena tistih, ki so se najbolj spremenile, zato je primerno izpostaviti nekaj dejanj. V Venta berri se razvija »stanovanjsko« in »terciarno« območje, ki je konfigurirano kot »središče« dejavnosti in reprezentativno za urbani kompleks, ki ga sestavljata soseski El Antiguo in Ibaeta. Razviti je treba tudi univerzitetno mesto v Ibaeti: severni in južni univerzitetni kampus UPV ter Fakulteto za inženirstvo (Univerza v Navarri).

V Beriyu je predlagan mešani stanovanjski razvoj "odprte stavbe" in "v razvoju", ki utrjuje obstoječe šolske zgradbe in ustvarja cestno omrežje, ki omogoča neposreden odnos med območjem in okolico. V Illarri je predvidena gradnja novega naselja nizke gostote, tako kot v Izi. Območju Errotaburu je treba dodeliti "značilno rabo" "stanovanja", dopolnjeno s precejšnjim deležem "terciarne rabe".

Končno je bilo v Zuatsuju ustvarjeno novo območje »industrijske uporabe« za izvajanje načinov, ki ne onesnažujejo okolja, uokvirjeno v tako imenovano »visoko tehnologijo« ali »R + R« (raziskave in razvoj).

Polpodeželski sektor El Antiguo doseže točko povezave s kompleksom Ayete in vrtnim mestom Etxadi, ki se povezujeta z Aldapeto, Bidebieto-2 in Alto de Miraconcha.

S teh območij in z enako razpršenostjo lahko dostopate do priljubljenih sosesk ter majhnih in starih zgradb Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans in Amara Viejo. Z mesta Alto de Errondo lahko dostopate do območja zdravstvenih storitev in oskrbe Zorroaga – Miramón, kjer so bolnišnica, zdravstvena rezidenca, poliklinika, azil, Finca de Miramón itd.

V soseski Amara Nuevo, ki se razvija s kanaliziranjem Urumee in sušenjem močvirja, je treba razlikovati med več območji, ki so skupna vsem, veliki bloki hiš z visoko gostoto prebivalstva, in pomanjkljiva struktura v njegovi urbanizaciji.

Najbolj odprto in kakovostno območje se razteza od Avde. de Carlos I do Paseo de Errondo in Podavines . Njena osrednja os je ulica José María Salaverría, ki pušča nepozidane parcele. Z vzhodne strani Avda. de Carlos I, do reke, železniške proge in Paseo de Zorroaga , se razteza starejši in slabše kakovosti sektor, katerega glavna os je Avda. de Madrid.

Severno od trga Plaza de Pío XII se začne severno območje soseske, ki doseže Parque de Álava in Plaza del Centenario, ki vodi do soseske Amara Viejo in kompleksa Ensanche, ki se razteza od trga Plaza od Buen Pastorja do tega sektorja Amara Nuevo, ki ima podobne lastnosti kot ostali Ensanche, vendar z večjo morfološko in funkcionalno degradacijo, s prisotnostjo manjših in nepravilnih blokov. Os tega sektorja tvorijo ulice Easo, Urbieta in Prim, kot odprto območje pa ima Paseo del Árbol de Guernica, ki sledi toku reke Urumea.

Južni kompleks soseske Amara Nuevo je zaključen s športnim območjem Anoeta, vrtovi Plaza de Pío XII, cerkvijo Sagrada Familia in kompleksom vladne poddelegacije, Inštituta za srednješolsko izobraževanje, drugih izobraževalnih centrov in avtobusna postaja, poleg hotela Amara Plaza. V Anoeti izstopa športno območje.

V tako imenovanem Apendix de Amara (Amara-Osinaga) so stavbe razvite v blokih, namenjenih stanovanjski rabi. V "pritličju" so poleg trgovskega centra ARCCO tudi "terciarne rabe".

Po toku Urumee iz soseske Amara pridemo do skupine, ki sta jo sestavljala Loyola in Txomin-Enea, kjer najdemo majhen sektor vil, spomin na poskus oblikovanja vrtnega mesta, vojašnice, vojaške hiše, razpršeno stanovanjsko območje Txomin-Enea in neurejeno združevanje Loyola.

V drugih delih mesta (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta itd.) obstajajo močna nasprotja med razpršenostjo in koncentracijo. Prevladujejo nizkokakovostna stanovanja, veliki bloki, slabe komunikacije in dostopnost, pomanjkanje ali odsotnost odprtih prostorov, šibkost storitev ipd., z veliko gostoto prebivalstva, čeprav se je v zadnjih letih opazno izboljšalo v vsem, kar je povezano z opremo in storitve.

Na območju Intxaurrondo in Alza moramo omeniti razvoj pomembnega »stanovanjskega območja« v Baratzategi in Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), kot tudi nakupovalno središče Garbera.

Morfološka območja iz Donosti

V nadaljevanju se bomo sklicevali na fizično stanje stavb, ki nam bo skupaj z zgornjim omogočilo videti stopnjo homogenosti različnih morfoloških območij mesta.

Staro mestno jedro je očitno morfološko ohranitveno območje, čeprav teži k določeni revitalizaciji svojih funkcij, ki ne zmanjšuje zgodovinske in sentimentalne vrednosti te enote.

V to skupino ohranitvenih območij, čeprav iz drugih razlogov (lepota pokrajine, rekreacijski prostori itd.), vključujemo sektorje Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta in Zorroaga – Miramón, čeprav v In pri prvih štirih je potekal dokaj hiter proces prenove z izginjanjem urejenih dvorcev, ki so jih nadomestili višji in gostejši stanovanjski kompleksi.

Obstajajo območja v El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros in drugih obrobnih soseskah, v katerih so stare stavbe, delavnice in majhna industrijska skladišča zamenjali ali jih bodo zamenjali novi stanovanjski objekti. Na ta način smo pred procesom prenove na propadajočih območjih.

Obstajajo tudi zelo dotrajana območja, kjer se prenova še ni začela.

Na Avenida de la Libertad je potekal pospešen proces morfološke prenove, s pojavom luksuznih domov in stavb za banke, pisarne itd.

V starih deželah, ki jih zaseda Plaza de Toros, je prav tako potekal proces prenove in pospešenega preoblikovanja, ki je oblikoval tako imenovani New Gros. Tako je nastal niz stanovanjskih blokov in poslovnih prostorov. V tem istem smislu so bili pospešeni procesi v Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 in 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha in drugih majhnih sektorjih periferne naprave soseske.

Logično je, da so ti procesi bolj ali manj dinamični v povezavi s splošnim razvojem središča, osrednjega mesta ter medsebojnimi odnosi in soodvisnostmi, ki se pojavljajo v celotnem kompleksu, ki ga tvorita San Sebastián in njegovo obrobje.

Urbani model iz San Sebastiana

S tem poimenovanjem se nanašamo na približek morfološko-funkcionalne realnosti urbanega kompleksa, ki tvori prestolnico Gipuzkoan in vrsto bližnjih občin, od katerih nekatere tvorijo somestje z Donostio, ki zavzema del obale, med zalivi Concha in Pasaia ter iz Las Vegasa del Urumea, Oria, Oiartzun in Regata de Añorga.

Ta urbani model se ne zdi izoliran, ampak je del začetnega procesa njegovega oblikovanja višje enote: mestne regije Guipúzcoa. V naši provinci najdemo kompleksno mrežo razpršenih kmečkih hiš, majhnih podeželskih območij, ki so porazdeljena po vsej gipuzkoanski geografiji, v polzaprti in orientirani pokrajini, ki se postopoma umika določeni izvirnosti, ko se urbani pojav razvija. industrija in proces urbanizacije.

Guipúzcoa lahko obravnavamo kot prostor, ki ga organizira San Sebastián s svojim obrobnim območjem, znotraj pomorskega podsistema, kot vozlišče baskovsko-obrobnega urbanega sistema kot celote.

Glavno mesto Gipuzkoan je zelo dinamična občina, če upoštevamo vse občine v provinci, ki povečuje svojo središčnost zaradi povečane koncentracije blaga in storitev. Vendar to povečanje, ki je precejšnje glede na provinco, ne velja za neposredno obrobne občine, ki začenjajo gostiti komercialne funkcije, značilne za osrednje mesto.

Ta urbani model s svojimi oblikami, rabo zemljišč, objekti, infrastrukturo, družbeno-ekonomskimi dejavnostmi, tokovi itd. Konfiguriran je bil skozi različne stopnje:

1) Do srede 12. stoletja je prevladoval podeželski značaj.

2) Od sredine 12. stoletja do začetka 15. stoletja, z ustanovitvijo prestolnice in njeno utrditvijo kot prvega urbanega središča regije, njeno utrjevanjem, povečanjem prebivalstva in nadzorom nad velikim občinskim območjem ter razvojem pristaniškega gospodarskega in cestnega omrežja.

3) Od začetka 15. stoletja do konca 18. stoletja izstopata vojaška vloga mesta in upad njegove gospodarske moči, zmanjšanje njegovega občinskega mandata, rast predmestij Antiguo, San Martín in Santa Catalina in širitev pristanišča.

4) Od začetka 19. stoletja do rušenja obzidja leta 1863, etapa, v kateri izpostavljamo požar leta 1813, obnovitvena dela leta 1816, začetek turizma leta 1845, otvoritev avtoceste N-1. leta 1847, prestolnica pa 1854.

5) Od leta 1864 do 1955, z razširitvijo Cortázarja na Avenida, južnim razširitvijo, vzhodno razširitvijo, razvojem drugih sosesk, zasedbo dela Vega del Urumea, splošno rastjo celotnega osrednjega in obrobnega urbanega kompleksa, in generalni načrt iz leta 1950.

6) Od leta 1956 do danes, z zemljiškim zakonom, generalnim načrtom San Sebastiána iz leta 1962 in drugimi načrti v občinah obrobnega območja, urbanističnim načrtom Guipúzcoa iz leta 1966, zakonom o prostorskem načrtovanju iz leta 1990 in njegovimi direktivami iz 1994, generalni načrt Donostie iz leta 1995, oblikovanje mestnih obrobij, funkcionalnih območij in proces konfiguracije metropolitanskega območja z osjo Donostia-Baiona.

Enote urbanega modela so naslednje:

* Central City z osrednjim okrožjem (CBD) in komplementarnim območjem.

* Periferno območje s submetropolitanskim koridorjem in primestnimi koridorji.

Mesto San Sebastian-Donosti

Glavna os osrednjega okrožja je Avenida de la Libertad, ki se razteza od te osi do Boulevard in do Plaza del Buen Pastor. Na tem območju izstopa Plaza de Guipúzcoa s palačo deželnega sveta. Smo v najbolj reprezentativnem in uradno delujočem območju mesta, z veliko finančno in komercialno dejavnostjo.

Komplementarno območje ima heterogen značaj, s storitvami in dejavnostmi, ki se vrtijo okoli funkcije osrednjega okrožja, pri čemer računa tudi na pomembno prisotnost stanovanjske dejavnosti. Na tem območju imamo zahodni in južni sektor Ensanche, ki tvorita del centra, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo in Benta Berri, kot razširitve zahodnega in Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria in Miramón, kot razširitve južnega sektorja. Poleg tega so tu še območja starega mestnega jedra, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia in Mundaiz.

Preostale urbane enote so vključene v tisto, kar imenujemo periferno območje, v katerem razlikujemo submetropolitanski koridor z največjo gostoto in urbano kontinuiteto ter primestne koridorje, ki predstavljajo manjše značilnosti gostote in urbane kontinuitete.

V submetropolitanskem koridorju imamo Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo in občine Pasaia, Lezo, Rentería in Oiartzun.

V jugovzhodnem primestnem koridorju imamo Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani in Urnieta. Po drugi strani pa imamo v Suroriental-Occidentalu Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil in Andoain.

Obrobje Donosti

Najprej je treba opozoriti, da je Guipúzcoa ozemlje, na katerem najdemo kompleksno mrežo razpršenih zaselkov, majhnih podeželskih središč in mreže mest in vasi, ki so razporejene po njenem ozemlju v pokrajini, na katero močno vpliva urbano-industrijski pojav. . , s čimer jo lahko opredelimo kot urbano regijo.

Na tem območju obstaja določeno ravnovesje v prostorski razporeditvi prebivalstva in urbanih središč, vendar z resnimi urbanističnimi in okoljskimi problemi, tako v njegovih zgodovinskih središčih in na obrobju, kot tudi v ravni infrastrukture in opremljenosti.

Urbani okvir, razvit na obali in v dolinah, je povzročil številna somestja, to je dve ali več jeder, ki rastejo ločeno in se na koncu združijo v urbani kompleks, kot je to v primeru San Sebastiána in njegovega obrobnega območja; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; itd

Regiji Donostia-San Sebastián in Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) sta konfigurirali nekaj, čemur lahko rečemo metropolitansko območje, ki kot značilnosti predstavlja obstoj glavnega jedra ali osrednjega mesta s svojim vplivnim območjem, znatno koncentracijo prebivalstva z delovna mesta v regijah, prevlado terciarnih dejavnosti, razmerja soodvisnosti med različnimi jedri, visoko stopnjo medsebojne povezanosti v gospodarskih in družbenih komunikacijah ter obstoj prometnega in komunikacijskega sistema, ki je dovolj razvit za vzdrževanje odnosov med osrednjim mestom in njeno vplivno območje, hkrati pa omogoča njeno povezavo z drugimi bližnjimi urbanimi sistemi.

Prej smo že komentirali, da je San Sebastián občina z visoko središčnostjo. Vendar občine na njegovem obrobnem območju, kot sta Rentería in Hernani, ohranjajo svoj funkcionalni položaj glede na glavno mesto; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain in Lasarte-Oria postopoma povečujejo svojo središčnost; vendar pa v Lezu in Oiartzunu vidimo, da se terciarna obdarjenost ne povečuje (z izjemo hipermarketov) sorazmerno s številom prebivalcev.

Vsa ta obrobna območja težijo k povečanju koncentracije blaga in storitev glede na povečanje prebivalstva. Če upoštevamo primat, je mogoče opaziti, kako se občina Donostia nagiba k zmanjšanju, medtem ko se obrobje zmerno povečuje.

Vključitev Donostie-San Sebastiana v preostali del obrobnega območja

Z urbanim sistemom mislimo na niz mest z njihovimi značilnostmi, plus razmerja med mesti, med mesti in njihovimi značilnostmi ter med značilnostmi.

Z besedo odnosi označujemo možne medsebojne odnose, medsebojne povezave, soodvisnosti in interakcije, ki se lahko pojavijo v sistemu kot celoti.

V Baskiji se je postopoma oblikovalo tisto, čemur zdaj pravimo urbani sistem, pri čemer je bila Guipúzcoa vključena vanj kot urbana regija s svojimi okrožji in funkcionalnimi območji.

Kot zgodovinske determinante oblikovanja baskovskega urbanega sistema imamo temelje srednjeveških vil in vpliv industrializacije v obalnih provincah.

Trenutno najdemo v baskovskem urbanem sistemu demografsko-prostorsko strukturo z malo vidnosti, na čelu z Bilbaom, ki mu sledijo Comarcas ali metropolitanska območja San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria in Bayona. Poleg tega lahko razlikujemo obalni podsistem, v katerem je Guipúzcoa skupaj z Bizkaio in obalo Laburdi, in celinski podsistem z deželami Álava, Navarra, Benabarra in Zuberoa.

V obalnem podsistemu izstopa močna koncentracija območja Bilbao in Baiona v primerjavi z Gipuzkoansko razpršenostjo srednjih in majhnih jeder, ki zagotavlja boljše ravnovesje v smislu odnosov, povezav, rabe zemljišč, razvoja regij in politik načrtovanja. ozemlja.

Upoštevati moramo tudi razvojne osi, ki se oblikujejo, kot je primer Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; tisti iz Bizkaia-Cantabria; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarra; in Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, ki sta povezani z glavnimi osemi, kot so Atlantski lok, dolina Ebro – sredozemska obala ali N-1 proti deželam Castilla-León, Madrid, Extremadura in Portugalska.

Znotraj tega sistema Guipúzcoa zavzema strateško mesto glede odnosov z evropskim mestnim prostorom prek povezav z obalo Laburdi, ki ji predseduje Baiona, ki tvori pomembno somestje, ter odnosov s preostalo avtonomno skupnostjo in z Navaro proti os Ebro. Provinca Guipúzcoa s svojo tradicionalno dinamiko in ozemeljsko uravnoteženostjo predstavlja zelo pomemben prispevek k celotnemu baskovskemu urbanemu sistemu, da ohrani svojo dinamiko, privabi naložbe in izboljša kakovost okolja. Hkrati se izboljšujejo upravne meje doseči regionalne prostore, vključene v velike evropske urbane sisteme, ki se trenutno zelo hitro razvijajo in obstaja tveganje, da ostanejo na njihovem obrobju.

V Guipúzcoi izstopa vloga metropolitanskega območja Donostia-San Sebastián, ki sega do Irún-Hondarribia s pomembnimi stanovanjskimi, komercialnimi in industrijskimi območji. Po drugi strani pa je povezovalna avtocesta s Pamplono okrepila odnose z Navaro in dolino reke Ebro.

Donostia-San Sebastián in njeno obrobno območje sta neprekinjen urbani prostor, ki se povezuje z obalo Laburdi, ki je ključni element baskovskega urbanega sistema in je v metropolitanski fazi. Prestolnica skupaj z Renterío, Pasaio in Lezom tvori somestje, ki, če ga združimo z Irún-Hondarribia in obalo Laburdi, tvori koridor Donostia-Baiona. Po pomembnosti jim sledijo Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta in Astigarraga. Funkcionalna specializacija in ne razmerja odvisnosti so tista, ki vzpostavljajo stopnjo odnosov med urbanimi središči.

Kljub visoki gostoti (1,007 Preb./Km2) je prostorska porazdelitev prebivalstva dokaj uravnotežena, s počasno rastjo je najbolj razvit urbani prostor v terciarnem sektorju avtonomne skupnosti, ki zaseda 58 % aktivnega prebivalstva. Gradbeništvo zavzema 6 %, industrija 33 % in primarni sektor 3 %. Skratka, glavno mesto Guipúzcoe izstopa po svojih finančnih, zavarovalniških, osebnih storitvah in prometnih funkcijah, ki se razprostirajo po središčih obrobja (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta in Usurbil), pristaniških, industrijskih in majhnih komercialnih sektorjev. .

Na koncu je treba opozoriti, da ta niz vpliva tudi na območje Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna in severozahodno Navarro.

Izvor in vir: g. Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIJA IN ZGODOVINA DONOSTIE-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Nasveti in praktični vidiki pri nakupu hiše v San Sebastia-Donosti 

Kakšni so davki ob nakupu hiše v San Sebastianu? 

Preprodaja hiš

Davek, ki ga je treba plačati, je "davek na prenos premoženja", ki je naslednji:

• 7 %: Prenos nepremičnin
• 4 %: Prenos hiš
• 5 %: prenos običajnega prebivališča
• 4 %: prenos živali in osebne lastnine

Novogradnje/hiše

Plačajo se naslednji davki:

• • DDV: 10%
  • AJD: 0.5 %

Drugi pravni vidiki pri nakupu hiše v San Sebastianu – Potrdilo o bivanju

• Dovoljenje za opravljanje dejavnosti prodajalca ni potrebno. Pred leti so v Baskiji stari “Potrdilo o bivanju«, ki ga je podelila regionalna vlada, je bilo razveljavljeno in nadomeščeno s »prvim dovoljenjem za uporabo«, ki ga trenutno izdajajo lokalne vlade/mestne hiše v novozgrajenih domovih.
• Priporočljivo je, da pri mestnem svetu potrdite, da pri gradnji ni urbanističnih kršitev in da se nepremičnina ne šteje za "neuporabno".
• V Urban propertys je treba potrditi, da je stavba prestala ITE (»gradbeno tehnični pregled«) ki se opravi vsakih 10 let od 50. leta dalje.
• Kataster: Baskija ima lastno katastrsko organizacijo, do katere se dostopa drugače kot do preostale države.
• Davčna vrednost: V katastrskem listu nepremičnine je navedena in potrjena njena davčna vrednost

Postopek in zahteve za pridobitev registracije turistične licence v Donosti-San Sebastian

V skladu z določbami členov 8 in 9 splošnih urbanističnih predpisov splošnega urbanističnega načrta San Sebastiána urbana raba turističnih stanovanj predstavlja terciarno rabo in znotraj nje predstavlja hotelsko rabo. Najem sob v običajnem prebivališču za turistično rabo pa je raba, ki je enaka rabi stanovanjskih objektov.

Uporaba turističnih domov ali najem sob v običajnem prebivališču za turistično rabo v javnih varstvenih stanovanjih in nastanitvah za obdaritve se ne sme razvijati.

Vloga za turistični najem stanovanja se opravi z PRIJAVO ODGOVORNOSTI in mora biti kot taka evidentirana. Ko bo vaša registracija končana, bo prikazana v POPISU TURISTIČNIH STANOVANJ DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Porazdelitev con za ureditev turističnega najema v Donostih

Dostop do predpisov :

Turistična uporaba mesta San Sebastián je razdeljena na tri cone :

• Območja A (nasičena območja) . V conah A ali nasičenih conah so izvedbe urbane rabe turističnih stanovanj popolnoma prepovedano, kot tudi najem sob v običajnem prebivališču za turistične namene. Nepremičnine, ki so pred uveljavitvijo tega odloka pridobile dovoljenje ali imajo evidentirano ustrezno predhodno komunikacijo, v kateri je izdano ugodno urbanistično poročilo v skladu s takrat veljavnimi predpisi, ne bodo prizadete z razglasitvijo zasičenega območja. .
• Cone B (cone visokega povpraševanja) .: V conah B ali conah velikega povpraševanja, določenih v načrtih tega odloka, se delna zasedba stanovanjskega objekta za uporabo kot turistično stanovanje bo dovoljeno v skladu z naslednjimi splošnimi merili:

1. a) V pritličju , urbanistična raba turističnih stanovanj bo dovoljena v primerih in pogojih izvajanja rabe stanovanj v istem, določenih v Generalnem urbanističnem načrtu in v občinskem odloku o urejanju izvajanja rabe stanovanj v različnih načrtih stanovanjskih stavb. , kot tudi že obstoječe stanovanjske enote.
2. b) V prvem nadstropju ali asimilirano, urbanistična raba turističnega stanovanja s skupnim dostopom do stanovanja bo dovoljena, če bo njegova uporabna površina, prišteta k preostali nestanovanjski rabi v stavbi s skupnim dostopom do stanovanja, enaka ali manjša od 250 uporabnih kvadratnih metrov. v celotnem objektu in mora izpolnjevati tudi pogoje za izvajanje stanovanjske rabe, določene v Generalnem urbanističnem načrtu in Občinskem odloku o urejanju izvajanja stanovanjske rabe v različnih etažah stanovanjskih stavb ter pred- obstoječe stanovanjske delitve.
3. c) V zgornjih nadstropjih ki se nahajajo nad prejšnjimi, bo dovoljeno turistično stanovanje s skupnim dostopom do stanovanj, pod pogojem, da nobeno od tistih, ki se nahajajo pod njim, ni namenjeno ali se načrtuje, da bo namenjeno stanovanjski rabi, tako da morajo biti vsa ta nadstropja namenjena drugim vrste dovoljene rabe, ki ni stanovanjska raba, in da je njihova uporabna površina, dodana preostalim nestanovanjskim rabam v stavbi, s skupnim dostopom enaka ali manjša od 250 uporabnih kvadratnih metrov v celotni meji m² (u) stavbe 250 uporabnih kvadratnih metrov nestanovanjske rabe s skupnim dostopom do stanovanj ni presežena v celotnem objektu, bo dovoljeno eno samo turistično stanovanje s skupnim dostopom do stanovanj brez uporabe zahteve, da ne obstaja. ali je stanovanjska raba predvidena pod tisto, ki se zahteva za turistična stanovanja v zgornjih nadstropjih v stavbah z najmanj 7 nadstropji (B+6) in drugo turistično stanovanje za vsakih 6 dodatnih nadstropij, ki se nahaja v katerem koli od dodatnih nadstropij.

• Cone C (cone z možnostjo povečanja ponudbe turističnih namestitev) . V teh conah C, z možnostjo povečanja ponudbe turističnih namestitev, v cono B dve turistični hiši v nadstropjih v stavbah z minimalno 7 etažami (B+6 ); in še dve hiši za vsakih 6 dodatnih nadstropij, ki se nahajata v katerem koli od dodatnih nadstropij.

 Takšna dovoljenja bodo veljala pod pogojem, da v zgoraj navedenih primerih v celotnem objektu ne bo presežena meja 350 uporabnih kvadratnih metrov za nestanovanjske namene, vključno s turističnimi stanovanji, s skupnim dostopom, niti omejitev uporabnih kvadratnih metrov za nestanovanjske namene. stanovanjske uporabe. stanovanjske, razen turističnih stanovanj, s skupnim dostopom do hiš.

Štiri vrste turističnih nastanitev za turistično licenco Donosti

Na ta način bo mestni svet Bilbaa v skladu z zakonom 13/02016 z dne 28. julija o turizmu v Baskiji združil različne modalitete, ki jih vključuje, in jih združil v štiri različne kategorije:

• Turistične sobe : V tej vrsti namestitve mora biti imetnik dovoljenja za turistično dejavnost prijavljen v hiši (mora stalno prebivališče), v kateri se sobe oddajajo v turistični najem. Za uporabo doma veljajo enaki pogoji oziroma možnosti, kot so dovoljeni v primeru izključno stanovanjske rabe in ista oseba v nobenem primeru ne sme ponuditi sob v več kot enem domu.
• Turistično stanovanje : so tiste, ki so v celoti namenjene turističnim namenom in morajo biti locirane v stavbah za stanovanjsko rabo in izključno v prvih nadstropjih le-teh - ali v zgornjih nadstropjih, če se nahajajo pod hišami in imajo neodvisen dostop. tem z javne ceste.
• Hoteli, hostli ali penzioni : Ostajajo enaki uporabi opreme in njena ureditev ostaja v enakih pogojih, kot je trenutno odobrena, v skladu s predpisi splošnega urbanističnega načrta glede njene lokacije - in PER Casco Viejo in PERRI iz Bilbao la Vieja v primeru, da se izvajajo na omenjenih območjih-.
• Turistični apartmaji in apart-hoteli : v skladu z opisom v zakonu 13/2016 z dne 28. julija o turizmu v Baskiji se za apartmaje štejejo tisti, ki nimajo samo spalnice, ampak imajo tudi stranišče in kuhinjo. Za to skupino turističnih obratov bodo – poleg pogojev, ki jih določa občinsko načrtovanje za hotelsko rabo na splošno – veljala skladnost s tehničnimi specifikacijami v zvezi s svetlobo, prezračevanjem in drugimi higiensko-sanitarnimi pogoji, ki se zahtevajo za sobe v običajnih domovih.