To je študija, ki so jo naredili naši arhitekti v zvezi z območjem, kjer je več kot 50 urbanizacij »nekonsolidiranih«: Lliria
Lliria je eno najpomembnejših mest na rustikalnih območjih iz Valencije. Občina Llíria z 229.82 km² je ena največjih v Valencijski skupnosti in predstavlja kontrastno pokrajino med gorskim območjem, ki pripada prvim oporom Sierra Calderona, in območjem sadovnjakov na levem bregu reke. reka Turia.
Z »urbanističnega« vidika je Lliria še posebej pomembna, ker je bilo na tem območju v preteklosti razvitih izjemno veliko urbanizacij, ki pa niso bile dokončane.
V Lliriji je več kot 50 urbanizacij. Nekateri od njih:
| UE 17 A – SANT GERARD | UE 30 – MONT-JARQUE |
| UE 17 B – CLOTXA DEL COSÍ | UE 31 – MONT-JARQUE |
| UE 18 – MONTEBLANCO | UE 32 – MONT-JARQUE |
| UE-19 A – OASI DE S. VICENT | UE 33 – VERGER DE SANT MIQUEL |
| UE 19 B – SANT VICENT | UE 34 – JARDÍ DE LAURO |
| UE 20 – EL REGALÓN | UE 35 – LA CANYADA DE CONFITES |
| UE 21 – EL CARAMELLO | UE 36 – SAFAREIG – CONFITES- EL SECANET |
| UE 22 – EL CARAMELLO | UE 37 – LA MAIMONA – CORRAL D'ALBERT |
| UE 23 – EL CARAMELLO | UE 38 – PUIG ILOS |
| UE 24 – EL CARAMELLO | UE 39 – CORRAL DE LA MARQUESA |
| UE 25 – EL CARAMELLO | UE 40 – MOGOČI |
| UE 26 A – LA XELVANETA | UE 41 – SAFAREIG |
| UE 26 B – LA XELVANETA | UE 42 – SAFAREIG |
| UE 27 A – XELARDO | UE 44 – ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 27 B – XELARDO | UE 45 – ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 28 – LA CANYADA DE TELLO | UE 46 – ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 29.A – EDETA | UE 47 – LA SIMA |
| UE 29.B – EDETA | UE 48.1 – MONTECOLLADO |
| UE 48.2 – MONTECOLLADO | UE 50 – MAIMONA-CONTIENDA |
| UE 56 – TOS PELAT | |
Od teh urbanizacij je bilo dokončanih in dokončanih le 6, ostale pa niso dokončane, ker urbanizacijski načrt ni izdan.
I.- ZAKLJUČENE IN KONSOLIDIRANE URBANIZACIJE:
- Vall de Lliria, Montejarque
- Xelardo,
- Sant Gerard,
- Puchilis
- Verger de S Miguel
Samo dve točki za dokončanje:
- Montaža zbiralnika za kanalizacijo za povezavo s čistilno napravo
- Izboljšanje električne infrastrukture
Te izboljšave bodo plačali lastniki, vendar stroški ne bodo preveliki.
Nepremičnine v teh urbanizacijah imajo lahko bivalno potrdilo, ki vedno:
- Obstaja obstoječe stanovanjsko potrdilo
- Gradnja nima nobenih glob za kakršno koli dodatno razširitev ali spremembo začetne gradnje,
- ter da se metri gradbene pravice parcele ne prekoračijo.
II.- NEDOKLJUČENE URBANIZACIJE: Ostalo
O preostalih urbanizacijah:
- Načrt urbanizacije ni izdelan, niti razvit. To pomeni, da uprava ne jamči za spoštovanje dejanske razdelitve parcel. Duh mestne hiše je "spoštovanje" obstoječih delitev in "spoštovanje" obstoječih konstrukcij. Nimajo namena ustvarjati škode in vplivati na sedanje lastnike z izgubami njihovega zemljišča ali njihovih objektov. Če pa je načrt dokončno potrjen, potem bodo v načrtu označene črte delitev parcel, ki lahko sovpadajo ali ne sovpadajo s trenutno razdelitvijo in velikostjo parcel, saj so lastniki biti prisiljeni prilagoditi svoje lastnosti tem delitvam.
- Urbanizacijska infrastruktura: Elementi urbanizacije, kot so: Javna razsvetljava, površine za pešce, asfalt, ulice, ceste, notranji kanalizacijski priključki (od hiše do ulice), zunanja kanalizacijska infrastruktura (od urbanizacije do vodovoda) itd., ni narejena oziroma ni v celoti izvedena. To pomeni, da bo v primeru odobritve urbanizacijskega načrta ta načrt vzpostavil infrastrukturo, ki je potrebna za dokončanje urbanizacije, dela za razvoj pa bodo plačali lastniki urbanizacije sorazmerno z velikostjo njihovih parcel. ali velikosti konstrukcije. Kako, veliko je lahko?. Nihče ne ve, saj bo odvisno od prihodnjega načrta in zahtev tega načrta, ki trenutno še ne obstaja.
Čeprav je bilo nekaj načrtov urbanizacije (imenovanih PAI), jih je večina v nespečnosti in niso potrjeni z nedavnim regionalnim zakonom iz leta 2014. Zato je treba ob spremembi zakona v letu 2014 predstaviti nove.
- Elektrika in voda: Obstaja nekaj povezav vode in elektrike, vendar so res slabe. Povečanje moči električnega do vsaj 5,75 KW je več kot priporočljivo, da bo kupcem zagotovilo zadostno preskrbljenost v prihodnosti.
- Obstoječe konstrukcije bodo prisiljene:
- Imeti notranji priključek na kanalizacijo (tudi če na območju ni glavne kanalizacije). To pomeni, da mora nepremičnina imeti vse cevi in strukturo, da je pripravljena za priključitev nepremičnine na kanalizacijo, ko ta prispe v urbanizacijo.
- Imeti greznico s popolnim oksidacijskim sistemom.
Po veljavni normativi, v teh urbanizacijah ni mogoče zgraditi nobene stavbe. Verjetno niti hiše niti bazeni niso bili zgrajeni z gradbenim dovoljenjem. Presoja Mestne hiše pri tem je, da so zaradi dejstva, da gre za staro stavbo, konstrukcije do takrat pravno utrjene, čeprav ne izpolnjujejo normativno. Torej s pravnega vidika trenutno ni nobenih glob, ki bi vplivale na nepremičnino, tako da ni nobenih ukrepov, ki bi jih mestna hiša lahko sprejela zoper to nepremičnino zaradi njene starosti.
Tudi zaradi tega lahko mestna hiša spoštuje obstoječe konstrukcije, vendar jih ni mogoče podaljšati. Torej, novogradenj v nepremičnini ni mogoče graditi. Mestna hiša dovoljuje notranje reforme tovrstnih nepremičnin, ne pa prizidkov, niti gradnje drugih objektov, kot so garaže ipd.
Toda zaradi dejstva, da nepremičnina ni normativno, mestna hiša ne bo odobrila dovoljenja za preoblikovanje bistvenih konstrukcijskih delov stavbe, kot so temelji, streha itd. Mestna hiša bo dovolila "reformacijo" obstoječe hiše, in »popravilo« obstoječe strukture, ne pa »odstranitev« iz starih delov za namestitev novih. Na primer, če pride do "požara" ali poplave, ki lahko vpliva na zgradbo hiše, mestna hiša ne sme dati pravice do "obnove" nepremičnine. Torej, kot zaključek, Mestna hiša dovoljuje notranje reforme za ohranitev gradnje, ne pa strukturnih reform od bine, temeljev, menjave strehe itd.
Posledice hiš, ki veljajo za "nestandardne":
- Če konstrukcije niso bile kaznovane v 15 letih, jih pozneje ni mogoče kaznovati ali porušiti po španskem sistemu. Do takrat je pravno konsolidirano.
- Obstoječe konstrukcije so po velikosti spoštovane, ni pa mogoče zgraditi novega konstrukcijskega elementa ali celo razširiti obstoječih.
- Tudi zaradi tega Mestna hiša spoštuje obstoječe gradnje, vendar je ni mogoče razširiti. Torej, novogradenj v nepremičnini ni mogoče graditi.
- Mestna hiša dovoljuje notranje reforme tovrstnih nepremičnin. Toda zaradi dejstva, da nepremičnina ni normativno, mestna hiša ne bo odobrila dovoljenja za preoblikovanje "bistvenih strukturnih delov" stavbe, kot so temelji, streha itd. Mestna hiša bo dovolila "reformiranje" obstoječega hišo, in "popravilo" obstoječo konstrukcijo, ne pa "odstranitev" iz starih delov za namestitev novih. Na primer, če pride do "požara" ali poplave, ki lahko vpliva na zgradbo hiše, mestna hiša ne sme dati pravice do "obnove" nepremičnine. Torej, kot zaključek, Mestna hiša dovoljuje notranje reforme za ohranitev gradnje, ne pa strukturnih reform od bine, temeljev, menjave strehe itd.
- Nepremičnina se obravnava kot »izven normativno«, če ni bila kaznovana v 15 letih po izgradnji. Za to je potrebno potrdilo mestne hiše za potrditev te točke. Imenuje se »Certifikat o nekršenju« in za to potrdilo smo že zaprosili, vendar lahko vlečnica v povprečju zahteva 4-8 tednov za izdelavo tega dokumenta.
- Nepremičnina nima “Potrdilo o stanovanju”. Za vašo informacijo je to dokument, ki ga izda Mestna hiša, kjer potrjujejo, da nepremičnina izpolnjuje bivalne zahteve. Ta dokument je potreben tudi za priključitev vode in elektrike na nepremičnino ter za spremembo pogodb za vodo in elektriko na vaše ime. To je razloženo spodaj.
Ker je lastnina "nenormalna", potem na tej nepremičnini ni potrdila o bivanju. Za pridobitev tega dokumenta bo potrebno dokončati urbanizacijska dela za celotno urbanizacijo in legalizirati obstoječe hiše.
SPREMEMBA NORMATIVA: MOŽNOSTI LEGALIZACIJE URBANIZACIJ?
Nedavna norma je bila uvedena v letih 2014–2019, kar prisili lastnike in mestne hiše v regiji Valencia, da »rešijo« obstoječo situacijo teh urbanizacij.
V bistvu zakon pravi, da je treba natančno preučiti, katero vrsto mestne infrastrukture je treba razviti v urbanizaciji, da se šteje za "popolno".
Na primer, če je treba povečati ceste, izboljšati asfaltne površine, površine za pešce, boljšo povezavo z vodo in elektriko ter kanalizacijo.
Zakon pravi, da če bodo hiše na tem območju izboljšane z urbanizacijskimi deli, ki jih zahteva normativno, bodo imele naslednje ugodnosti:
- Hiša bo veljala za "popolnoma legalno" hišo, zato ne bo več veljala za "izven normativno", torej bo dovoljena obnova obstoječih gradenj, strukturne reforme itd.
- Nepremičnina bo imela bivalno potrdilo
Očitno bodo stroške in stroške urbanizacijskih izboljšav krili sedanji lastniki.
Torej, naše priporočilo, ko ste v postopku za nakup hiše v Llirii ali v katerem koli od okoliških območij, kot so Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella itd., je, da pridobite ustrezen pravni nasvet od specializiranih odvetnikov v gradbeništvu.
