Odvetniki TLA se že več kot 20 let ukvarjajo s transakcijami in primeri nepremičnin na rustikalnih območjih na celotnem španskem ozemlju. Iz Katalonije (Tarragona in Barcelona), regije Valencia (Castellón, Valencia in Alicante – Costa Blanca), Mallorce in Ibize, Murcie, Almerie (Dolina Almanzora) in Malage.

Kot rezultat naših bogatih izkušenj in priznavanja različnih regionalnih normativov smo pripravili nekaj vidikov, ki jih je treba upoštevati pri nakupu/prodaji nepremičnin tako v mestnem kot v rustikalnem okolju (podeželju), s posebnim poudarkom na težavah, ki jih priporočamo. ki se jim morate izogibati pri nakupu nepremičnin v Španiji.[/vc_column_text][vc_column_text]Zato vas vljudno vabimo, da spodaj najdete nekaj pogostih težav, ki lahko vplivajo na pravno obravnavanje nepremičnin in gradenj v Španiji:

 

Legalizacija gradenj v Španiji. Splošni vidiki

Ali potrebujem gradbeno dovoljenje za prenovo svoje hiše?

Da, za prenovo hiše potrebujete gradbeno dovoljenje. Vrsta licence, ki je potrebna za ta dela, je odvisna od del, ki jih je treba izvesti z reformo.

Licenca za manjša dela – “licencia de obra menor”: To je potrebno za spremembe namembnosti prostorov, razporeditev sten ipd. Za pridobitev te licence ni potreben projekt arhitekta, ker ga je mogoče uporabiti s podrobnostmi, samo razložitvijo del in vrednotenjem le-teh do plačila davki.

Zaradi boljšega razumevanja se ta licenca uporablja, kadar dela, ki jih je treba opraviti na nepremičnini, ne vplivajo na bistveno infrastrukturo nepremičnine, kot je sprememba strehe, nosilnih bimes ali konstrukcije stavbe ali notranjih stopnic.

Običajni primeri, v katerih je potrebna ta licenca: Reforma strehe (ne za popolno spremembo, samo za podaljšanje). Tukaj je nekaj primerov za zaprosilo za to licenco:

• Za gradnjo garaže, lope ali skladišča
• Za gradnjo ograje
• Za izgradnjo bazena (odvisno od območja)
• Za izgradnjo ograde itd.

Prosimo, upoštevajte, da se opisani primeri in pogoji za pridobitev licence lahko od območja ali regije do regije bistveno razlikujejo.

Licenca za večja dela – “licencia de obra mayor”: To je isto dovoljenje, kot je zahtevano za gradnjo hiše, razloženo v razdelku »Gradnja na rustikalnem zemljišču« in »Gradnja na urbanem zemljišču«. To dovoljenje je potrebno, kadar dela, ki se izvajajo v konstrukcijah, vplivajo na bistvene dele stavbe in zahteva projekt arhitekta. Na primer za gradnjo prizidka hiše (kot nova soba) ali za spremembo strehe.

• Za popolno menjavo strehe
• Za gradnjo nove sobe, ki razširi konstrukcijo
• Za gradnjo garaže s ploščicami in betonom
• Za gradnjo drugega nadstropja
• Za izgradnjo bazena (odvisno od območij in regij) itd.

 Ttukaj ni lastninske listine ali “pisanje” za zemljišče, ali razširitev oziroma meje zemljišča niso pravilne

Pogosto lahko ugotovimo, da za nekatere nepremičnine ni escriture (lastniških listov)., svojo pravico do lastnine pa morate dokazati s postopkom, imenovanim "expediente de dominio" ali "acta de notoriedad". To je zapleteno in vključuje objavo vašega zahtevka v Boletín Oficial de la Provincia (Uradni list). Razlika med obema postopkoma je predvsem v tem, da se "expediente de dominio" izvede v običajnem postopku na sodiščih, "acta de notoriedad" pa je postopek, ki se opravi pred notarjem območja. Ni treba reči, da je »acta de notoriedad« vedno bolj priporočljiv, ker je krajši, cenejši in hitrejši postopek od drugega. Običajno se izraz "expediente de dominio" uporablja, ko je stanje zemljišča in je lastništvo v sporu s sosedi ali ni jasno. In "acta de notoriedad" se uporablja, če je lastništvo dobro znano in obstajajo težave z mejami ali velikostjo nepremičnine.

Nato morate zagotoviti, da se zapisi Registro de la Propiedad in Catastro ujemajo in da so v skladu z lokalnim običajem za meje lastnine. Graditi je dovoljeno le na določenem odstotku površine zemljišča. Preveriti morate razpoložljivost komunalnih storitev – zlasti vode in elektrike. Preverite, ali obstajajo servidumbres de paso (prednost), saj jih ni mogoče blokirati. Potem ko ste "ustvarili" svojo lastnino, jo morate prvič registrirati. Za vse te zadeve potrebujete storitve svojega španskega odvetnika.

Pogosto je tudi to velikost zemljišča ni enaka pravi parceli. V teh primerih je treba ponovno narediti „expediente de dominio“ ali „acta de notoriedad“, da se potrdi, katere so dejanske meje zemljišča, in posodobita tako španski katastro kot španski zemljiški knjigi.

Kaj storiti, ko hiša ni vpisana v listini? 

Včasih se zgodi, da hiša (gradnja) sama ne sme biti registriran, bodisi iz zgodovinskih razlogov bodisi zato, ker se je tisti, ki ga je zgradil, želel izogniti davku in stroškom za registracijo. Na splošno je v takih primerih vse, kar se pojavi v zemljiški knjigi in uradni dokumentaciji, zemljišče.

V nekaterih drugih primerih je gradnja vpisana (pojavi se v aktih in zemljiški knjigi), vendar ne kot »hiša«, morda kot skladišče, lopa (»albergue« ali »almacén«) ali kakšna druga podobna gradnja. . To ne zadostuje, da bi bila gradnja pravno razglašena za "hišo". To stanje bi bilo treba poudariti že v fazi predpogodbe, saj mora biti razvidno iz nota simple.

V teh primerih mora vaš španski odvetnik – ali prodajalec – pred nakupom nepremičnine prvič registrirati hišo, če še ni registrirana, ali kot »hiša2, če je bila registrirana, vendar kot vse druge podobne konstrukcije (lopa, skladišče itd.). To naredi tako imenovano a “declaración de obra nueva” (prijava novih del). In to je treba storiti, čeprav je hiša tam več sto let, saj je po Registru to prva registracija ali vsaj prva registracija hiše.

"declaración de obra nueva" (DON) je postopek vpisa stavbe ali konstrukcije v zemljiško knjigo.. Postopek je zelo podoben kot pri novi hiši, razlike so zahtevani dokumenti, zveden pa je na izdelavo listine pri španskem notarju, v kateri se prijavi novogradnja z ustreznim opisom prostorov, storitve, velikosti in mer, načrti ipd.

Če je bila hiša zgrajena pred kratkim (običajno manj kot 4-8 let, odvisno od območja), so dokumenti popolnoma enaki, kot da je hiša nova, in sicer:

• Zemljiške listine na vaše ime- Za dokaz lastništva zemljišča.
• Gradbeni projekt vašega arhitekta – Za dokazovanje velikosti, opisa itd. hiše in stavbe.
• Gradbeno dovoljenje – za dokaz, da je nepremičnina pridobila ustrezno dovoljenje španskih oblasti.
• Licenca za končna dela – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Za dokaz, da so dela na španski lastnini končana.
• Deset letno zavarovanje (Seguro Decenal) – če ste se končno odločili skleniti to zavarovanje. V nasprotnem primeru morate notarju navesti, da niste nadaljevali na ta način, da bi kupce obvestili in pridobili potrdilo, da se strinjajo.
• Potrdilo o stanovanju mestne hiše – Kot dokaz, da španske oblasti menijo, da je stavba španska »hiša«.

Ampak, če hiša ni nova, je stara hiša (več kot 4-8 let, odvisno od območja), potem so zahtevani dokumenti različni. Ker je v tem primeru španska hiša stara, bo treba dokazati, koliko je star. Za to obstaja več sistemov:

Potrdilo o starosti, ki ga izda arhitekt ali inženir ali "Certificado de Antigüedad": Če hiša ni prijavljena v zemljiški knjigi, niti v ostalih uradnih registrih, kot je španski Catastro, mora nekdo tem institucijam potrditi, koliko je stara gradnja, kakšna je njena velikost in opis (koliko kvadratnih metrov, kako veliko nadstropij, kako velik je itd.). Za to je na nekaterih območjih Španije potreben pregled nepremičnine s strani specialista, ki bo potrdil približno starost stavbe z osebno anketo, opravljeno v nepremičnini, da preveri posest hiše, in glede na ostalo dokazi, kot so registri in evidence v mestni hiši ter druge javne ali zasebne baze podatkov.

Čeprav se ne uporablja za špansko zakonodajo za izdelavo DON, mora certifikat arhitekta spremljati risbe ali načrti za hišo, za dokaz meritev. Načrti bodo v prihodnosti zelo koristni za prijavo hiše v druge registre, kot sta Catastro ali Mestna hiša.

Nekateri to potrdilo zamenjujejo z "anketo" ali z "oceno", ki jo opravi banka, da bi odobrili morebitno hipoteko. Kot lahko vidite v tem poročilu, je potrdilo o starosti s strani arhitekta (včasih inženirjev) za merjenje hiše, podrobno opisovanje in tudi približno starost nepremičnine. To potrdilo je zelo specifično in se uporablja izrecno prijaviti špansko gradnjo v zemljiški knjigi s postopkom Declaración de Obra Nueva.

A "anketa" izdelujejo profesionalci, ki so lahko arhitekti ali ne, ki pač navedite stanje hiše in posestvo konstrukcije za odkrivanje napak v konstrukciji, uporablja pa se predvsem v postopku nakupa ali pridobitve nepremičnine. Pravzaprav se to ne uporablja, če so kupci in prodajalci Španci, vendar se v Španiji pogosto uporablja, ko je kupec iz drugih držav, na primer Britancev.

In končno "ocena" ki jo izdela hipotekarna banka, se razlikuje od »ankete« in od »potrditve starosti«, ker jo izdelajo profesionalci, običajno ne arhitekti, samo za »oceni« nepremičnino. Pomeni, da banka kot upnica kredita želi vedeti, kolikšno vrednost ima pred zagotovitvijo kreditnih sredstev, predvsem zato, da preveri, ali bo premoženje zadostno jamstvo za kritje tveganja in izposojenih sredstev.

Potrdilo o starosti mestne hiše."Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento". To je potrdilo, ki ga je izdala mestna hiša. To potrdilo v opisu konstrukcije ni tako podrobno kot tisto, ki ga je izdelal arhitekt, ampak služi za potrditev španski zemljiški knjigi in notarju, kakšna je točna ali približno starost konstrukcije.

Certifikat Catastro. “Certificado Catastra o del Catastro”. Na nekaterih območjih ima Catastro podrobno bazo podatkov o nepremičninah, gradnji in zemljiščih rustikalnih con. Na način, da kljub temu, da zemljiška knjiga ne more biti obveščena o trenutnem obstoju nepremičnine, Katastro zaradi svoje »avtomatske« ali »inšpekcijske« dejavnosti (zemljiška knjiga deluje le takrat, ko zainteresirani obvestijo o določeni transakciji). , nikoli ne deluje s svojim lastnim pregledom ali deluje samodejno), je predhodno zaznal obstoj hiše in lahko z več ali manj natančnostjo potrdi starost. V teh primerih in glede na območja notarji in zemljiške knjige sprejmejo potrdilo Catastro kot dokaz o obstoju in starosti nepremičnine v postopku DON.

 V obeh primerih mislim v primeru sorazmerne nove ali stare hiše, se zahtevani dokumenti posredujejo notarju, ki bo pripravil ustrezne listine, ki bodo vpoklicane Declaración de Obra Nueva, ki ga mora podpisati lastnik zemljišča. Ko bodo listine pravilno podpisane, bodo te veljavne nepremičninske listine, prejšnje, ki so vsebovale samo zemljišče, pa bodo razveljavljene.

Potem, ko imate vse te dokumente, jih morate prinesti k notarju. Notar bo pripravil lastninske listine o gradnji, vi pa podpiši jih. Ta postopek se imenuje Declaración de Obra Nueva. S tem bo razglašeno, da je nad že obstoječo parcelo zdaj konstrukcija, ki je hiša.

Potem boste potrebovali to prinesite te dokumente v zemljiško knjigo opraviti ustrezno spremembo vpisa zemljišča, zdaj vključno s hišo, in bo hiša pravno dokončana.

Torej bodo stroški DON v glavnem:

• Notarski stroški za pripravo DON listine
• Zemljiškoknjižne pristojbine za vpis DON v vpis zemljišča
• kolkovina – 1, 1,5, ,2 % (odvisno od površine) ocene nepremičnine

 V teh primerih je zelo priporočljivo, da se s prodajalci pogajate, da hišo registrirajo pri ustreznem DON-u, preden nadaljujete s prodajo. Dejansko, če dobivate hipoteko, banka ne bo mogla oceniti nepremičnine, dokler hiša ne bo vpisana z DON, ker do takrat (1) pravno obstaja; in (2) dokler ni registrirana, ni uradne oznake, kaj je nepremičnina (velikost, površina zemljišča in meje itd.). Prav tako ne more skleniti hipoteke na nepremičnini, ki ni vpisana. V tem primeru torej ni izbire: prodajalci ga morajo registrirati, preden ga lahko kupite.

Zemljišče je v listinah odlično vpisano in hiša se pojavlja, vendar njena celotna razširitev ni prijavljena, ali pa so drugi elementi, ki niso prijavljeni v aktih, kot so garaža, ali bazen, ali skladišča itd.

Ti primeri so res pogosti v rustikalnih deželah. To so tipični primeri, ko je nekdo v določenem času vpisal in razglasil zemljišče in celo hišo, niso pa vključevali drugih delov hiše ali drugih elementov, ker so bili zgrajeni po tem.

Na primer lastnik, ki po nakupu hiše zgradi bazen ali garažo, ali hišo dogradi z novo sobo, ali novo verando, ali novo etažo, ali teraso itd.

Ti primeri so izjemno problematični, saj je postopek razglasitve in posodobitve aktov z novo razširitvijo zahteva posebno študijo zadeve.

Obstaja toliko različnih verjetnosti in zahtev, odvisno od o KAKŠNA je velikost zemljišča; KJE se nahaja nepremičnina (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga itd.), z izjemno velikimi razlikami med regijami in celo med mesti; KO so bile te razširitve narejene (4 leta prej, 10 let, 20 let) in KAKO so bili zgrajeni (brez gradbenega dovoljenja, z dovoljenjem za reformo itd.), da je absolutno nemogoče podati veljaven pregled nad to zadevo, ki bi lahko služil prizadetim lastnikom kot vodilo.

Kaj je "Fuera de ordenación" za gradnje v Španiji? 

“Fuera de ordenación” je STARA gradnja ali STAR del objekta, ki je zgrajen brez licence, ne izpolnjuje gradbenih norm in ga ni mogoče legalizirati.

• Stara gradnja: Konstrukcija mora biti zgrajena več pred časom, ko mora španska uprava reagirati na gradnjo (rušiti+globa).
• Pred letom 2014 : 4 leta od trenutka izgradnje
• Po letu 2014 : 15 let od izgradnje
• Zdaj ne more pridobiti dovoljenja za legalizacijo

Pozitivne posledice:

• Lahko je ODLOŽENO: Lahko je del vaše dediščine ali osebnega bogastva. Lahko se vpiše v zemljiškoknjižni urad, pridobi hipoteko, proda, podeduje ipd.
• Gre za konstrukcijo, ki je do takrat že legalizirana in pravno utrjena, čeprav ne izpolnjuje normativno. Torej, s pravnega vidika, če trenutno ni glob, ki bi vplivale na nepremičnino, torej ni nobenih dejanj, ki bi jih mestna hiša lahko sprejela zoper to nepremičnino zaradi njene starosti in ni mogoče, da bi jo uprava porušila.

Negativne posledice:

Tudi zaradi tega Mestna hiša spoštuje obstoječe gradnje, vendar jih ni mogoče podaljšati. Torej, novogradenj v nepremičnini ni mogoče graditi. Mestna hiša dovoljuje notranje reforme tovrstnih nepremičnin, ne pa prizidkov, niti gradnje drugih objektov, kot so garaže ipd.

Toda zaradi dejstva, da nepremičnina ni normativno, mestna hiša ne bo odobrila dovoljenja za preoblikovanje bistvenih konstrukcijskih delov stavbe, kot so temelji, streha itd. Mestna hiša bo dovolila "reformacijo" obstoječe hiše, in "popravilo" obstoječe strukture, ne pa "odstranjevanje" iz starih delov za namestitev novih. Na primer, če pride do "požara" ali poplave, ki lahko vpliva na zgradbo hiše, mestna hiša ne sme dati pravice do "obnove" nepremičnine. Torej, kot zaključek, Mestna hiša dovoljuje notranje reforme za ohranitev gradnje, ne pa strukturnih reform od bine, temeljev, menjave strehe itd.

Morebitne težave pri obnovi/uporabi CH: Nepremičnine v Fuera de Ordenación lahko v prihodnosti najdejo težave pri pridobitvi/obnovi CH.

Kaj so polkonsolidirane urbanizacije v Španiji? Nedokončane urbanizacije

V tem poročilu smo razložili razlike med URBANA ZEMLJA in NEURBANIZATIVNO (RUSTIČNA ZEMLJA).

V povezavi z URBANA ZEMLJA, smo pojasnili, da gre za zemljišče, na katerem je dovoljeno graditi z določenimi specifikacijami, ki jih vsebujejo »razvojni načrti« mesta ali območja (Plan General de Ordenación Urbana), ali na posebnih območjih urbanizacije, imenovanih »delni načrti« (Planes Parciales) itd.

To zemljišče ima vse objekte in zahteve za bivanje v visoki gostoti prebivalstva, kot so primerna oskrba z vodo in elektriko za nepremičnine in konstrukcije ter javno elektriko in vodo. In druge oskrbovalne povezave, kot so kanalizacija, plin, telekomunikacije itd.

Urbano zemljišče ali »Suelo Urbano« je dežela mest ali vasi ali urbanizacij in uporablja za ustrezen dostop po cestah, s pločniki, ulicami, komercialnimi površinami, zdravstveno pomočjo, šolami, šolami, športnimi centri itd.

Toda, ko govorimo o urbanih zemljiščih, obstaja pomembna razlika med urbanimi zemljišči "KONSOLIDIRANO" in "NEKSOLIDIRANO" ali "POLKONSOLIDIRANO".

A ZDRUŽENA URBANA PARCELA je parcela, kjer vsa potrebna urbanizacijska infrastruktura je dokončana, parcela pa ima vse storitve, ki jih je treba šteti za »urbane« (elektrika, voda, cestni dostop, kanalizacija, itd.), in je že dala ves potreben prostor javni upravi za namestiti vso to urbanizacijsko infrastrukturo. Ta parcela je sodelovala pri plačilu infrastrukture in že dala (če je potrebno) dele zemljišča za to javno infrastrukturo.

Če parcela ne bo zgrajena, bo šlo za parcelo s pravimi gradbenimi pravicami, ki jih določa veljavna gradbena zakonodaja.

Če je parcela že zgrajena, bodo obstoječe gradnje, če bodo zgrajene po gradbenih zakonih, popolnoma legalne nepremičnine, saj bodo lastninske pravice popolnoma zaščitene pred javno upravo tako za zemljišča kot za gradnjo.

A NEKOMSOLIDIRANA URBANA PARCELA je nasprotno. Je zaplet kjer ni nameščena vsa potrebna infrastruktura, ki bi se štela za »KONSOLIDIRANO«.

Torej, če parcela ne bo zgrajena, bo mestna hiša pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja zahtevala dokončanje urbanizacijske infrastrukture na območju v skladu z veljavno gradbeno zakonodajo in/ali parcela ni dala prostora v javnost. uprava za namestitev te infrastrukture. Torej lahko na zemljišču čakajo morebitni stroški urbanizacij, na morebitne dele parcele pa lahko vplivajo urbanizacijski predpisi in jih potem, posledično, prisiljeni "oddati" javni upravi za namestitev, kot je infrastruktura.

Če je parcela že zgrajena, potem sčasoma stroški urbanizacije lahko vpliva na razvoj in uporabo teh konstrukcij, lahko pa tudi te konstrukcije prizadeti, če so sredi bodočih infrastrukturnih območij. To so primeri, v katerih so bile nepremičnine zgrajene, preden so bile površine preuredile v »urbane« (ker so bile precej stare) ali preprosto zato, ker so bile te konstrukcije zgrajene brez ustreznega gradbenega dovoljenja (nezakonito).

Lastninske pravice na parceli in morebitnih gradnjah lastnik v teh primerih ne utrjuje. Povedano drugače, javna uprava ima lahko fakultete za pridobitev dela (ali celotnega) zemljišča, pri prilagajanju parcele urbanizacijskim zahtevam pa lahko vpliva na gradnjo. Torej tako parcela kot konstrukcije nista v celoti vključena v lastninske pravice lastnika, saj lahko na oboje vplivajo urbanizacijske zahteve in projekti.

Znotraj NONSOLIDIRANIH območij obstaja tudi posebna klasifikacija, imenovana POL KONSOLIDIRANI . Polkonsolidirana območja so tista, ki so »urbana« v enem od naslednjih primerov:

• Nekaj ​​urbanizacijskih del je opravljenih, vendar ne vseh.
• Nekateri deli zemljišča so dani javni upravi za javno infrastrukturo, ne pa vse, kar zahtevajo zakoni.

To so tipični primeri, ki jih lahko najdemo na območjih iz Valencije, Alicanteja (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos itd.), nekaterih drugih iz Murcie, Almerie (Dolina Almanzora, Vera itd.), Málaga in Sevilla.

Običajno so to območja, kjer je zemljišče vedno veljalo za »rustikalno«, sčasoma pa je napredovala gradnja hiš z visoko gostoto zazidanosti (po veljavni normativi, več kot 6-8 na hektar). Na teh območjih so ti objekti bolj ali manj opremljeni z določeno infrastrukturo vode, električne energije, javnega dostopa in cest. Odvisno od primera lahko najdemo območja, kjer je vgrajena infrastruktura popolna, in druga območja, kjer je slabša.

V teh primerih so v polkonsolidiranih konstrukcijah zakonite. In "legalno", ker so bile zgrajene z ustreznim gradbenim dovoljenjem ali ker so bile po zgrajeni legalizirane.

V teh primerih torej lastnik »konsolidira« lastništvo stavbe, ne pa tudi lastništva zemljišča. Javna uprava torej ne more storiti ničesar proti gradnji, lahko pa na zemljišče vplivajo morebitni deli le-tega, ki bi jih dali v urbano infrastrukturo, ali pa nanjo vplivajo urbanizacijski stroški.

Tipične težave, ki jih lahko najdemo v teh lastnostih, so:

• Da bi za razširitev ali gradnjo hiš na parcelah znotraj teh območij, lahko mestna hiša zahteva, da se del zemljišča uporabi za postavitev javne infrastrukture (površine za pešce, kanalizacijski priključek, napeljava električne, plinske, vodovodne itd. .)
• Da lastnike zahtevajo, da plačajo del ali vse stroške urbanizacije območja (priključek na kanalizacijo, vodo, elektriko, postavitev sodobnih greznic, oddajo dela zemljišča za javne ceste itd.).

• GRADNJA LASTNE HIŠE V URBANEM ZEMLJIŠTU 
• GRADITE LASTNO HIŠO V “RUSTIKALNI DEŽELI”
• PROCES GRADNJE NEPREMIČNINE V ŠPANIJI ZA VAŠO
• LEGALIZACIJE, REFORMA IN SKUPNE PRAVNE TEŽAVE