V prejšnjih poročilih smo razlagali razlike med URBANA ZEMLJA in RUSTIČNA ZEMLJA.
V povezavi z URBANA ZEMLJA, smo pojasnili, da gre za zemljišče, na katerem je dovoljeno graditi z določenimi specifikacijami, ki jih vsebujejo »razvojni načrti« mesta ali območja (Plan General de Ordenación Urbana), ali na posebnih območjih urbanizacije, imenovanih »delni načrti« (Planes Parciales) itd.
To zemljišče ima vse objekte in zahteve za bivanje v visoki gostoti prebivalstva, kot so primerna oskrba z vodo in elektriko za nepremičnine in konstrukcije ter javno elektriko in vodo. In druge oskrbovalne povezave, kot so kanalizacija, plin, telekomunikacije itd.
Urbano zemljišče ali »Suelo Urbano« je dežela mest ali vasi ali urbanizacij in uporablja za ustrezen dostop po cestah, s pločniki, ulicami, komercialnimi površinami, zdravstveno pomočjo, šolami, šolami, športnimi centri itd.
Toda, ko govorimo o urbanih zemljiščih, obstaja pomembna razlika med urbanimi zemljišči "KONSOLIDIRANO" in "NEKSOLIDIRANO" ali "POLKONSOLIDIRANO".
A ZDRUŽENA URBANA PARCELA je parcela, kjer je dokončana vsa potrebna urbanizacijska infrastruktura, parcela pa ima vse storitve, ki jih je treba šteti za »urbane« (elektrika, voda, cestni dostop, kanalizacija, itd.) in je že dala ves potreben prostor za javna uprava, da namesti vso to urbanizacijsko infrastrukturo. Ta parcela je sodelovala pri plačilu infrastrukture in že dala (če je potrebno) dele zemljišča za to javno infrastrukturo.
Če parcela ne bo zgrajena, bo šlo za parcelo s pravimi gradbenimi pravicami, ki jih določa veljavna gradbena zakonodaja.
Če je parcela že zgrajena, bodo obstoječe gradnje, če bodo zgrajene po gradbenih zakonih, popolnoma legalne nepremičnine, saj bodo lastninske pravice popolnoma zaščitene pred javno upravo tako za zemljišča kot za gradnjo.
A NEKOMSOLIDIRANA URBANA PARCELA je nasprotno. Je parcela, na kateri ni nameščena vsa potrebna infrastruktura, da bi se štela za »KONSOLIDIRANO«.
Torej, če parcela ne bo zgrajena, bo mestna hiša pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja zahtevala dokončanje urbanizacijske infrastrukture na območju v skladu z veljavno gradbeno zakonodajo in/ali parcela ni dala prostora v javnost. uprava za namestitev te infrastrukture. Torej lahko na zemljišču čakajo morebitni stroški urbanizacij, na morebitne dele parcele pa lahko vplivajo urbanizacijski predpisi in jih potem, posledično, prisiljeni "oddati" javni upravi za namestitev, kot je infrastruktura.
Če je parcela že zgrajena, potem sčasoma stroški urbanizacije lahko vpliva na razvoj in uporabo teh konstrukcij, lahko pa tudi te konstrukcije prizadeti, če so sredi bodočih infrastrukturnih območij. To so primeri, v katerih so bile nepremičnine zgrajene, preden so bile površine preuredile v »urbane« (ker so bile precej stare) ali preprosto zato, ker so bile te konstrukcije zgrajene brez ustreznega gradbenega dovoljenja (nezakonito).
Lastninske pravice na parceli in morebitnih gradnjah lastnik v teh primerih ne utrjuje. Povedano drugače, javna uprava ima lahko fakultete za pridobitev dela (ali celotnega) zemljišča, pri prilagajanju parcele urbanizacijskim zahtevam pa lahko vpliva na gradnjo. Torej tako parcela kot konstrukcije nista v celoti vključena v lastninske pravice lastnika, saj lahko na oboje vplivajo urbanizacijske zahteve in projekti.
Znotraj NONSOLIDIRANIH območij obstaja tudi posebna klasifikacija, imenovana POL KONSOLIDIRANI. Polkonsolidirana območja so tista, ki so »urbana« v enem od naslednjih primerov:
- Nekaj urbanizacijskih del je opravljenih, vendar ne vseh.
- Nekateri deli zemljišča so dani javni upravi za javno infrastrukturo, ne pa vse, kar zahtevajo zakoni.
To so tipični primeri, ki jih lahko najdemo na območjih iz Valencije, Alicanteja (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos itd.), nekaterih drugih iz Murcie, Almeríe (Dolina Almanzora, Vera itd.), Málaga in Sevilla.
Običajno so to območja, kjer je zemljišče vedno veljalo za »rustikalno«, sčasoma pa je napredovala gradnja hiš z visoko gostoto zazidanosti (po veljavni normativi, več kot 6-8 na hektar). Na teh območjih so ti objekti bolj ali manj opremljeni z določeno infrastrukturo vode, električne energije, javnega dostopa in cest. Odvisno od primera lahko najdemo območja, kjer je vgrajena infrastruktura popolna, in druga območja, kjer je slabša.
V teh primerih so v polkonsolidiranih konstrukcijah zakonite. In "legalno", ker so bile zgrajene z ustreznim gradbenim dovoljenjem ali ker so bile po zgrajeni legalizirane.
V teh primerih torej lastnik »konsolidira« lastništvo stavbe, ne pa tudi lastništva zemljišča. Javna uprava torej ne more storiti ničesar proti gradnji, lahko pa na zemljišče vplivajo morebitni deli le-tega, ki bi jih dali v urbano infrastrukturo, ali pa nanjo vplivajo urbanizacijski stroški.
Tipične težave, ki jih lahko najdemo v teh lastnostih, so:
- Da bi za razširitev ali gradnjo hiš na parcelah znotraj teh območij, lahko mestna hiša zahteva, da se del zemljišča uporabi za postavitev javne infrastrukture (površine za pešce, kanalizacijski priključek, napeljava električne, plinske, vodovodne itd. .)
- Da se od lastnikov zahteva, da plačajo del ali vse stroške urbanizacije območja.
Torej, če kupujete na območjih, kot so Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Dénia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, okolica Valencije (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant itd.), Vera, dolina Almanzora , Málaga, Costa del Sol, priporočamo, da se posvetujete s strokovnjaki za gradbeno pravo kot TLA CORP.
