NAKUP IN PRODAJA NEPREMIČNINE – PLAČILA NA NOTARSKI RAČUN vs ODPRTJE BANČNEGA RAČUNA V ŠPANIJI

Leta in celo desetletja je bil v Španiji zelo pogost naslednji način plačila:

• Delna plačila ali na račun končne cene : Ta vrsta plačila se izvede prek bančna nakazila , bodisi na račun zastopnika ali predstavnika prodajalca ali neposredno na račun prodajalca.
• Končno plačilo preostalega dela dogovorjene cene: Z dostavo a bančni ček prodajalcu s španskega bančnega računa.

Z drugimi besedami, v Španiji je to zelo običajna praksa delna plačila na račun končne cene ki ga je treba plačati prodajalcu bančni prenos , vendar je prodajalec vedno zahteval, da končno plačilo , ki je običajno najpomembnejši, poteka prek a bančni ček (bančni menica), ki zagotavlja popolno učinkovitost plačila.

Istočasnost plačila

Kot vidimo, je ne običajna praksa za končno plačilo cene ki ga je izdelal bančni prenos . Vzrok za to je v nerazumevanju glede "čas" za izvedbo omenjenega prenosa. Prodajalec bo vedno zahteval, da se omenjeno plačilo izvede "pred" podpis notarskih zapisov o prodaji, da se zagotovi, da je denar dejansko na njegovem bančnem računu, in kupec pa bo zahteval, da se omenjeni prenos izvede "po" je prodajalec podpisal kupoprodajno pogodbo in s tem zagotovil, da bo plačilo opravljeno, ko bo prodajalec izpolnil svojo dobavno obveznost.

Izbira bančnega čeka kot plačilnega sistema omogoča strankama sočasno plačilo s podpisom notarskih zapisov. Na način, da kupec obdrži ček pri sebi do podpisa prodajalca v prisotnosti notarja.

S katerim je sovpadanje trenutka plačila in izročitve nepremičnine popolno.

Poleg tega formula plačila z bančnim čekom daje prodajalcu dodatno garancijo, saj po svoji naravi ni kupec tisti, ki dejansko plača ali je dolžan plačati z bančnim čekom, ampak je to ista banka, ki je izdala bančni ček. preverite, kdo je zavezan k plačilu. Kar daje prodajalcu varno in natančno garancijo plačila.

Ček španske banke

Poleg tega prodajalec je za zagotovitev vašega plačila zahteval, da ta bančni ček izda španska banka . Razlog za to je, prvič, Nezaupanje ki jih lahko sprejemanje čekov tujih bank ustvari za prodajalca zaradi težav pri prepoznavanju njihovega obstoja in veljavnosti, in drugič zaradi dodatni stroški in stroški sodeluje pri obračunu čeka iz sredstev, najdenih v tujini.

Vse našteto je bilo zelo pomembno in je močno pogojevalo prodajo na obalnem območju in z visokim deležem tujih kupcev. To je posledica dejstva, da so bili mednarodni državljani prisiljeni odpreti bančne račune v Španiji z edinim učinkom, da se končno plačilo cene prodajalcu izvede z bančnim čekom, izdanim z računa, odprtega v imenu kupec v španski banki. in na katerega je kupec pred zaključkom prodajnega postopka nakazal dovolj sredstev za pokritje končnega zneska cene.

Zato je bila v Španiji zelo običajna praksa, da se tujim kupcem in vlagateljem priporoča, naj odprejo bančne račune v španskih bankah, da bi na koncu postopka lahko nadaljevali s to obliko plačila.

Dobaviteljska podjetja in Mestne hiše

Ta zahteva je bila okrepljena tudi z običajno prakso podjetja za oskrbo z vodo in elektriko, lokalni sveti itd., ki so se počutili veliko bolj udobno, ko so plačila računov, ki ustrezajo porabi nepremičnine, imeli na bančnih računih s sedežem v španskih bankah , izogibanje neposredni obremenitvi na tujih bančnih računih.

Če povzamemo, je bila običajna praksa, da se tujim strankam priporoča odprtje bančnega računa v Španiji, ko je bila nakupna namera formalizirana.

Notarski plačilni sistem v drugih evropskih državah

Ta zahteva po odprtju bančnega računa v španski banki je bila vedno sporna točka med španskim in tujim sistemom.

To je tako, ker v mnogih državah, predvsem v celinski Evropi, se vsa plačila v zvezi s kupoprodajno transakcijo izvedejo neposredno na račun vršilca ​​dolžnosti NOTARJA , ki je tisti, ki prejme vse zneske od kupca in zaupa plačilo Prodajalcu, ko so izpolnjene vse zakonske zahteve po predpisih.

Zato vlagatelji iz celinske Evrope že vrsto let vidijo kot nenavaden primer vsiljevanja odprtja bančnih računov v Španiji, pri čemer se funkcija notarja v tem pogledu preusmeri.

Poleg tega glede direktne obremenitve plačila potrošniških računov tujini kupci ali kupci niso razumeli, zakaj del podjetij dobaviteljev ne more sprejeti bančnih računov, ki so že odprti na njihovo ime v državah izvora, z veljavnim evropskim IBAN. domicilirati potrošnjo, ki izhaja iz njihovih storitev.

Poleg tega so zlasti v nekaterih narodnostih, kot sta Francija ali Belgija, še posebej vsilili ta položaj, saj so bili številni nakupi financirani prek hipotekarnih posojil, odobrenih v državah izvora .

Banke posojilodajalke teh držav pri izvrševanju plačila omenjenih posojil to običajno storijo neposredno na račun notarja. . S katerim so v primerih, ko je bil nakup in prodaja španskih nepremičnin s strani teh državljanov predmet odobritve bančnega posojila, iste banke posojilojemalke, ki izvirajo iz teh držav, določile kot obveznost sprostitve posojilnih sredstev, da te so bile nakazane na račun notarja, in ne na račun prodajalca ali na račun kupca.

Ponudba notarskih storitev

Zaradi tega razloga, v zadnjih letih število španskih notarjev ki so se prilagodili tej novi potrebi tujih strank, se je povečalo in so jim omogočili storitev sprejema in pologa denarja na račun pravnih poslov in poslov. pravo nepremičnine

Zato je predvsem v obalnih območjih in z velikim obsegom mednarodnih nepremičninskih transakcij ter velikim pritokom tujcev , se je razvila notarska praksa sprejema plačil na račun in končnih kupoprodajnih poslov na računih. notarske banke.

To je prostovoljno

Povedati je treba, da je ta dejavnost s strani notarjev popolnoma prostovoljna. Z drugimi besedami, omenjeni notarji niso dolžni ponuditi tovrstne storitve svojim strankam , pri čemer v praksi najdemo določene notarje, ki zavračajo tovrstno storitev, na drugi strani pa druge vrste notarjev, ki so glede tega bolj odprti in pripravljeni.

Postopek

Postopek, ki se običajno uporablja v praksi za pošiljanje omenjenih zneskov na notarjev račun, je običajno naslednji:

• Nepremičninski agent ali odvetnik kupca obvesti notarja o potrebi po instrumentalizaciji plačila preko svojega računa.
• Notar nadaljuje identificirati kupca , preučiti pogoje transakcije ter postopek obveščanja in spremljanje predpisov o pranju denarja.
• Ko je ta postopek končan, notar posreduje podatke o vašem bančnem računu navedenemu agentu ali odvetniku da ga posreduje kupcu.
• Kupec po prejemu bančnih podatkov NOTARJA opravi prenos na navedeni instrumentalni račun.
• Po končani prodaji notar z overitvijo kupoprodajne pogodbe izda čeke ali nakazila prodajalcu, zastopnikom in posrednikom na vaš bančni račun. , za plačilo davkov in drugih stroškov in Pristojbine , kot tudi nepremičninske agencije ali zakonitih zastopnikov kupca po navodilih kupca.

 Večje udobje in garancija kupcu

 Ta sistem očitno predvideva večjo garancijo pri nadzoru sredstev glede na kupca, saj v primeru, da kupoprodajni posel iz kakršnegakoli razloga ni izpeljan, lahko notar stranki vedno povrne položene zneske, da se lahko odločita, kaj bosta z njim

Običajno, če je bil depozit opravljen enostransko s strani kupca v v primeru nesprejemanja prodaje nadaljuje s takojšnjim vračilom sredstev kupcu.

Vendar pa če je bil ta depozit predhodno dogovorjen med strankama in obstaja predhodni notarski zapis o depozitu , ki določa pogoje, pod katerimi je treba voditi omenjeni depozit, notar, če prodaja ne bo izvršena, bo pregledal vsebino depozitne listine, dogovorjene med strankama, in bo vedno ravnal po njunem predhodnem dogovoru . V primeru, da se stranki ne dogovorita o obliki povračila omenjenih zneskov, bo notar prisiljen ta znesek položiti pri sodnih organih in španskih sodiščih, tako da so ti tista, kamor je denar namenjen. odločila. omenjena sredstva prek sodnih postopkov, ki jih bodo sprožile stranke.

Treba je izslediti plačilo

Očitno morajo biti vsa ta nakazila in plačila pravilno dokumentirana, bodisi v notarski zapis o depozitu ali v prodajni listini sama

Zaključek: Za nakup hiše ali nepremičnine ni treba odpreti bančnega računa v Španiji

Lahko bi rekli, da v Španiji ni več treba odpreti bančnega računa, zlasti v nekaterih regijah ali območjih, kjer notar strankam da na voljo svoj instrumentalni bančni račun.

Druga stvar bodo, odvisno od kraja, zahteve, ki jih je treba izpolniti v zvezi z nalogi za direktno bremenitev za porabo storitev, povezanih z domom, kot so alarm, varnost, Wi-Fi, internet, elektrika, plin itd.

Zato za postopek nakupa stanovanja v Španiji, iz naše odvetniške družbe odprtje bančnega računa v Španiji za naše stranke ne štejemo več kot obveznost . To ponujamo kot možnost, pod pogojem, da je na območju nakupa notar, ki ima na voljo vaš bančni račun za izvedbo plačila.

Kaj pa se zgodi po nakupu z zalogami?  

Po postopku nakupa, ko je ta zaključen, odvisno od območja, kjer se nepremičnina nahaja, potrebno bo potrditi pri dobaviteljskih storitvenih podjetjih, mestnih hišah itd., da se ugotovi, ali sprejemajo direktne bremenitve plačil na tujih bančnih računih, Sicer pa priporočamo našim strankam, tokrat da, in ko bo prodaja končana, da odprejo instrumentalni bančni račun v Španiji za te namene.

TLACORP 2023