Kaj je gradbena zadruga?
Stanovanjska zadruga je skupina posameznikov, ki nameravajo imeti hišo. V ta namen se združujejo v zadrugo z namenom:
- Nadzor gradbenega projekta
- Dobiti ga po najnižji možni ceni
- Kontrola gradbenega procesa in kakovosti materialov
Nakup v smislu zadruge v Španiji postala zelo priljubljena v Španiji na območjih v desetletjih 50-90 let pred španskim gradbenim razcvetom, na splošno v velikih območjih, kot so Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia itd. To je bila pot od določene skupine posameznikov do povezovanja in razvoja gradbenih projektov za lastne hiše, pridobivanja nadzora nad projektom in prehod iz običajnega načina nakupa neposredno od gradbenikov.
Nakup zunaj načrta ima ekonomske prednosti v smislu cene in načina plačila. Zaprta cena na bikovskem trgu, kot je trenutni, je velika prednost, saj je ta znesek lahko 15% nižji od že zgrajene hiše.
V primeru zadruge, v kateri je član uspešni ponudnik in uporabnik nepremičnine, se lahko odpove nekaterim posrednikom, kar mu omogoča, da pridobi nepremičnino z nizkimi stroški. Znesek nakupa je lahko od 20 % do 30 % nižji kot pri hiši v prosti prodaji. To je eden glavnih argumentov zadružnikov, da se lotijo tovrstnega projekta.
Ustanovitev zadruge se začne s skupino več ljudi (družbenikov), ki prispevajo kapital za izvedbo projekta, v tem primeru gradnje hiš.
Ko je zadruga pravno ustanovljena, se pridobi zemljišče in a gradbeno podjetje je najet odgovoren za gradnjo nepremičnine. Zadružniki torej nastopamo kot promotorji projekta.
Običajno je najeti a družba za upravljanje, ki bo odgovoren za upravljanje sredstev in dnevno vodenje del. V mnogih primerih za temi menedžerji stojijo specializirani promotorji, katerih prednost je, da imajo bogate izkušnje in lahko dosežejo boljše ekonomske pogoje z dobavitelji, sindikati in materiali.
Upoštevati je treba, da čeprav obstaja državni zakon, vsako avtonomno skupnost urejajo posebni pravni pogoji, v tem primeru isti Statut Ustave skupnosti lastnikov.
Zgodovinsko gledano so bili primeri razvijalcev, ki so ustanavljali zadruge brez članov z namenom vnaprejšnjega zbiranja kapitala za začetek gradnje. V teh primerih projekt morda ne bo dokončan ali pa se lahko pojavijo težave in negotovosti za sodelujoče. Da bi se izognili situacijam nemoči in gospodarskim izgubam, je treba izvesti nekaj postopkov preverjanja:
- Lastništvo zemljišč in urbanistična dovoljenja
- Stroški, garancije in program financiranja
- Preučite ustreznost projekta in značilnosti: načrti, opisi, kvalitetni materiali in servisna poročila
- Načrt gospodarskega prispevka
- Trajektorija, bonitetno poročilo ter podatki o odgovornem vodji in graditelju
- Statut ter pravice in dolžnosti zadružnikov
Nakup stanovanja v zadružnem režimu je veljavna možnost, je le priporočljivo pretehtati prednosti in slabosti te formule in vsak posebej oceniti, ali je zanj primerna:
Prednosti nakupa stanovanja v zadružnem režimu:
- Gospodarski: Kot je bilo pojasnjeno na začetku, lahko zadružniki z opustitvijo drugih posrednikov in nastopajo kot poslovni partnerji pridobijo hišo po ceni, ki je med 20 in 30 % nižja od tržne za stanovanja v prosti prodaji.
- Po meri: druga prednost zadružnih domov je ta, da lahko člani prilagodijo svoj dom po svojih željah, tako da spremenijo načrt, materiale ali kakovost, vedno znotraj določenih parametrov.
- Člani se lahko udeležujejo skupščin in aktivno sodelujejo pri odločanju, kjer imajo glasovi vseh udeležencev enako težo. Srečanja se lahko nanašajo na vse vrste potreb in vprašanja, kot je namestitev varnostnih ali nadzornih elementov, se bodo postavljala na primer do dodelitve prostih mest ali dodatnih prispevkov.
- V mnogih primerih so lahko hipotekarni pogoji zadružnikov privlačnejši ali z boljšimi pogoji od običajnih na trgu.
- Zadružnik se lahko odjavi in vrne vplačane zneske. V primeru neupravičenih odstopov bo treba potrditi roke za vračilo ali celo odstotek kazni, če je ta vključen v statut. V tem konkretnem primeru smo v statutu videli, da ni pravice do odjave iz skupnosti lastnikov. Torej, v trenutku, ko član vstopi in zapoje, lahko ostali solastniki od njega zahtevajo plačilo vseh vplačil, ki jih je treba opraviti kot del cene. Skupnost lahko celo zahteva ta plačila po sodni poti.
Slabosti:
- Predujem kapitala: Za ustanovitev zadruge in začetek gradnje bodo potrebni glavni vložki družbenikov vnaprej.
- Časi gradnje so za zadruge pogosto vedno daljši, na splošno zaradi različnih razlogov, najpomembnejši je težji način sprejemanja odločitev v skupnosti.
- V nekaterih primerih zaradi računskih napak, nepredvidenih dogodkov, izboljšav, ki niso bile predvidene na začetku ... sredstev bo morda malo in morda bodo potrebni izredni prispevki.
- Obstajajo primeri promotorjev ali menedžerjev, ki da bi pritegnili partnerje, izvajajo zavajajoče oglaševanje ali pozivajo k pozornosti z netočnimi informacijami, kar lahko povzroči resne stiske. Zato je pomembno upoštevati nasvete za zbiranje informacij in preveriti zakonsko normo, njeno strukturo, načrte ter zavarovanja in garancije.
- Čeprav so družbe za upravljanje, najete za nadzor in kontrolo gradenj, strokovnjaki za to zadevo, obstajajo zgodovinski primeri podjetij, ki so zaradi slabega vodenja, pomanjkljivih pogodb ali ekonomskih odstopanj povzročila stečaj ali popolni stečaj. V teh primerih, ki zaradi veljavnih predpisov in nadzora niso pogosti, lahko družbeniki izgubijo vse svoje vložke. Nujno je poznati potek, izkušnje pogodbenih podjetij in zagotoviti, da so pravno, na ravni garancij, zavarovanja in postopki izvedeni pravočasno, da se zagotovi izpolnitev projekta.
- Stroški v zvezi z javno aktom o novogradnji in razdelitvi v horizontalnem lastninskem režimu ter stroški v zvezi s konstituiranjem in delitvijo enot gredo v breme promotorja v skladu z določbami veljavne zakonodaje.
- Včasih Estatutes povzroča težave članom, da zapustijo skupino po članstvu.
- »Skupnost lastnikov« bo »promotor« projekta. To pomeni, da bo vsa odgovornost in civilna odgovornost delavcev, varnost in zdravje ter celo napake na objektu na skupnosti.
- Finančno tveganje: Solastniki lahko prodajo svoje deleže v skupnosti tretjim osebam. Toda v primeru, da eden ali več solastnikov ne plača plačila, obstaja veliko tveganje za finančne težave pri projektu, ki lahko blokira nadaljnji razvoj, kar povzroči kazni, zamude ali celo izgubo projekta.
Ključne točke, ki jih morate upoštevati pri nakupu nepremičnine v zadrugi:
- Za preverjanje finančnega stanja in ugleda pri graditelju in družbi za upravljanje (kako dolgo podjetje posluje, finančna poročila itd.)
- Za preverjanje statuta zadruge
- Za potrditev načinov, na katere bodo zneski, ki jih je treba plačati, učinkovito uporabljeni za nakup parcele in/ali za dokončanje vsakega od korakov gradnje
TLACORP
