Postopek razlastitve v Španiji. Ali je mogoče razlastiti vašo špansko lastnino? Kako?

Razlastitev je opredeljena kot "odvzem zemljišča brez soglasja lastnika ...".

Težko si je predstavljati izvajanje državne oblasti, ki bi lahko bolj neposredno vplivalo na lastninsko pravico lastnika kot odvzem zemljišča lastnika brez soglasja lastnika.

Kot strokovnjaki se z nami pogosto posvetujeta oba lastnika zemljišč v zadevah razlastitve. Pogosto so vprašanja vrednotenja, ki se pojavljajo pri zahtevkih za razlastitev, zapletena.

Razumevanje razlastitvenega postopka je lahko v veliko pomoč cenilcu, ki se že sooča s precejšnjo nalogo.

Ta predstavitev je namenjena splošnemu pregledu in razumevanju postopka razlastitve od začetka do konca. Razumljivo je, da je postopek razlastitve zelo tehničen in specializiran, tako za lastnike zemljišč kot za organe za razlastitev pa lahko strokovni nasveti o ključnih strateških vprašanjih z razumevanjem procesa naredijo razliko med poštenim in pravičnim rezultatom in katastrofo.

Če je razlastitev utemeljena z namenom »javne uporabnosti«, lastnik ne more nasprotovati tej odločitvi uprave.

Nujna ali obvezna razlastitvena uporaba je vzrok za nezaupanje med državljani, saj pomeni, da jih prisili, da upravi predajo svoje premoženje ali premoženje. Pri gradnji ceste, mostu ali športnega območja (javna infrastruktura) je zelo pogosto potrebno uveljavljati lastništvo zemljišča, ki sodi v posest. Upoštevati je treba, da je javna uprava edini subjekt, ki ima dovolj sposobnosti, da prisili podatke, da dajo svoje lastnine. In proti tej moči se posameznik ne more upreti.

Lastnik na primer prejme odškodnino za gospodarsko škodo ali zamenjavo za drugo premoženje. To nadomestilo je znano kot "poštena cena" (Justiprecio), ki pa na žalost zelo pogosto ni tako »pošteno« kot zaželeno in je najbolj bojna točka v procesu.

Vzroki za razlastitev. Španski zakoni

Obvezna razlastitev pomeni prenos lastništva posameznega na upravo, ki ga lahko pridobi tudi brez soglasja lastnika. To je urejeno v Zakon o obvezni razlastitvi iz leta 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), regulativni akt iz leta 1957 (RD 1957), in nove Zakon o povrnjenih zemljiščih z dne 20. junija 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Glavna posledica teh predpisov je obveznost oddaje premoženja, ki ga zahteva uprava, kadar je namen uporabe v skladu z zakonodajo.

Zakon potrjuje, da o razlastitvi lahko odločata posest, deželna vlada (Avtonomna skupnost), provinca (provinca), Otok ali krajevni svet (Ayuntamiento), in je najbolj absolutna manifestacija Javne moči, pred katero partikular ne more narediti nobenega pravnega nasprotovanja, če je dejanje ustrezno utemeljeno in v skladu z zakoni.

Ali je iz tega razloga prvi korak v postopku razlastitve izjava o "Javna služba" od lastnine ali pravice do razlastitve. Pravzaprav je absolutno nepogrešljivo razglasiti to pravico ali lastnino kot »javno podjetje«.

Ta zahteva »javne službe« je tako pomembna, da mora biti organizem, ki mora izvesti razlastitev, »javni«. To na primer pomeni, da je pri projektu AVE v regiji razlastitvena institucija Ministrstvo za javno infrastrukturo (Ministerio de Obras Públicas) in ne RENFE niti ADIF.

Katere predmete je mogoče razlastiti?

Čeprav v večini primerov gre za razlastitve nad lastništvom nepremičnin, je lahko predmet razlastitve kakršno koli premoženje, kot so umetniška dela, avtomobili, plovila, obveznice, delnice in vse druge pravice, ki se v določenih okoliščinah lahko razlastijo. potrebno za »javno službo«.

Postopek razlastitve

Prvi korak je izjava o »javni uporabnosti«. Ta izjava mora biti vedno podana s pravnim aktom ali v soglasju Sveta ministrov (Consejo de Ministros), razen v primerih, ko je posestvo ali premoženje absolutno „bistveno“ za javne projekte, ki jih razvija Posestvo.

V teh zadnjih primerih se »javna služba« šteje za implicitno in uprava mora objaviti samo sredstva ali posestva za razlastitev v javnem uradnem biltenu (Boletín Oficial del Estado – BOE), v uradnem glasilu pokrajine (Boletín Oficial de la Provincia) in eden najbolj priljubljenih časopisov v provinci.

Po tej objavi se bo začel časovni interval od 15 dni informacij javnega značaja. Zadevnim podrobnostim bo prepustil morebitno nasprotovanje in popravilo nepravilnosti v informacijah.

Po teh 15 dneh sledi še 20 dni, v katerih uprava preuči vsako od dobljenih ugovorov ali nepravilnosti. Po tem času uprava razglasi "potrebo po zasedbi" (necesidad de ocupación), ki jo je treba objaviti in obvestiti posamezno vse prizadete.

Pravzaprav je zelo pomembno posamezno obvestilo zadevnih podrobnosti. V nasprotnem primeru razlastitev ne more biti »zakonita«. Zoper to obvestilo posameznik ne more nasprotovati, lahko pa v upravnem postopku in na sodiščih šteje za neveljavno izjavo o »javni koristnosti« njihovega posestva in/ali izjavo o »nujnosti zasedenosti«.

Eden izmed najbolj priljubljenih vzrokov za nasprotovanje postopku razlastitve so napake v 15-dnevnem postopku obveščanja javnosti.

Ko prejmejo obvestilo, imajo podatki 10 dni, da nasprotujejo temu obvestilu. Ta ugovor bo neposredno vložen v upravni postopek, ne na sodišča, uprava pa bo imela 20 dni za odločitev. Medtem bo postopek razlastitve v pripravljenosti z omejitvijo 30 dni.

»Poštena cena« – Justiprecio

Ko bo razlastitev potrjena, bodo prizadeti imeli pravico do odškodnine, ki je znana kot »poštena cena« ali »Justiprecio«. Znesek te odškodnine je izračunan s predhodno oceno razlastitvenega premoženja in pravic in se lahko »prijateljsko« dogovorita med deli v 15 dneh.

Če je ta znesek dogovorjen, bo postopek končan.

Na primer, če deli ne pridejo do točke soglasja s to ceno, se mora začeti nov postopek, v katerem uprava pusti lastnikom 20 dni, da predstavijo svoje premisleke o cenitvi nepremičnine in predlagajo ceno (Hoja de Aprecio ).

Uprava lahko nato ta predlog sprejme ali zavrne. Če sprejme, bo postopek končan.

Na primer, če uprava zavrne sprejetje predlagane cene dela, bo naredila novo cenitev (Hoja de Aprecio), ki bo lastnika obvestila, naj jo preuči za obdobje 15 dni.

Če sprejme, bo postopek končan.

Na primer, če lastnik ne sprejme zadnje cene, ki jo je ponudila uprava, se zadeva odnese v provinco razlastitvena sodišča (Jurado Provincial de Expropiación), ki bo končno tista odločala o pošteni ceni.

Ta sodišča so v glavnem mestu province (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz) in jih sestavljajo en predsednik in štirje pomočniki, ki so javni funkcionar, predstavnik Združenja kmetov (Cámara Agraria) in notar. Njihova funkcija je preučiti predloge cen iz delov in dati ustrezno odločitev. Teoretično bi morali porabiti največ 8 dni, da sprejmejo odločitev (iz mojih izkušenj vem, da potrebujejo, včasih eno ali dve leti!).

Odločitev razlastitvenih sodišč se lahko zavrne in pošlje višjemu sodišču. Če pride do zamude pri odločitvi razlastitvenih sodišč za več kot 6 mesecev, se lahko znesku odškodnine pridružijo obresti. In če obstaja odločitev o ceni, vendar uprava ne plača več kot 2 leti, je treba nepremičnino prevzeti na novo oceno, da se preveri njena vrednost po tem času, to se imenuje "retasación".

Po predstavitvi »retasación« znova začnite postopek za pridobitev nove »poštene cene«. Ko je nova cena pridobljena in plačana, lahko nepremičnino zasede uprava za omejen čas. Včasih se uprava odloči, da bo ceno zamenjala za plačilo razlaščenega premoženja z drugo nepremičnino.

Pravice za vračilo

Postopek razlastitve se lahko podaljša za več let, dokler se oba dela ne dogovorita o »pošteni ceni«, čeprav to ne pomeni, da se postopek razlastitve pri tem ustavi. Na ta način je Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) uvedel „pravico do vrnitve“. Ta pravica lastniku omogoča povrnitev nepremičnine v celoti ali delno z ustreznim vračilom prejete odškodnine, če projekt, ki je povzročil razlastitev, ne poteka.

To so primeri:

• Uprava se odloči, da projekta ne bo nadaljevala
• Po dveh letih od zasedbe nepremičnine iz uprave, ne da bi opravili kakršna koli dela v nepremičnini.

• Projekt je bil razvit, vendar funkcija, ki zdaj izpolnjuje lastnino, ni »javna služba«. Na primer, v primeru AVE je bilo zemljišče vzeto za postavitev železniške postaje, zdaj pa se ta postaja sploh ne uporablja, lastnik ali njegovi dediči lahko izkoristijo pravico do ponovnega pridobitve nepremičnine ob plačilu odškodnine prejela za razlastitev (ki bi bila do takrat posodobljena).– Če zemljišče ne služi za prej obravnavano rabo, se pa lahko uporablja

  za drugo "javno uporabo".

Od tega pravila obstajata le dve izjemi, pri katerih pravica do povratka ne more delovati:

– Če zemljišče ne služi za prej obravnavano rabo, se pa lahko uporablja

za drugo "javno uporabo".

– če se zemljišče uporablja za gospodarske javne službe več kot 10 let.