Obeti za trg nepremičnin v Španiji po koronavirusni krizi: 2020-2021
Smo v času, ko je na španskem nepremičninskem trgu resna negotovost, predvsem zaradi izrednih razmer, v katerih smo se znašli.
Tukaj ne bomo razlagali, kaj se je zgodilo v Španiji in v preostalem svetu. Razlog za to poročilo je analiza možnosti za razvoj španskega nepremičninskega trga v preostalem delu leta 2020 in 2021.
Za to bomo na španskem nepremičninskem trgu razlikovali med več zelo različnimi sektorji:
– Španska nacionalna zahteva: prvo in drugo prebivališče
– Mednarodno povpraševanje: prvo in drugo bivališče
– Novo in izven načrta ter rabljeno (preprodaja)
– trg dolgoročnih najemov in kratkoročni turistični najem – in »sezonski najem«
– Položaj lastnika, ki želi zdaj prodati svojo nepremičnino
1.- ŠPANSKO POVPRAŠEVANJE: Državljani in prebivalci Španije
Začenši s povpraševanjem po nakupu PRVO BIVALIŠČE, in v zvezi z nacionalnim trgom, če to razumemo kot povpraševanje po domovih s strani Špancev (državljanov ali prebivalcev), bo trpelo velika stagnacija.
To je sektor, ki je bil v zadnjih letih zelo prizadet, in kljub dejstvu, da se cene stanovanj v glavnih prestolnicah in mestih Španije povečujejo, se pridobitna moč srednje povprečnega španskega državljana ni povečala v enakem razmerju. To je povzročilo, da je srednješpan španski državljan iz leta v leto postopoma izgubljal kupno moč, kar je omejevalo (in celo blokiralo) dostop do nakupa hiše.
Zato je v zadnjih letih prišlo do upada trgovanja med španskimi državljani (predvsem med mladimi), prav zaradi izgube kupne moči, dviga najemnine kot edinega načina dostopa do stanovanj med mladimi v Španiji.
Logično je misliti, da bo odslej v kriznih razmerah, v katerih smo se znašli, razmere slabše, saj se bo gospodarska sposobnost povprečnega španskega državljana močno zmanjšala.
S čimer se pričakuje, da se bo povpraševanje po glavnih bivališčih v Španiji precej zmanjšalo vsaj do leta 2022.
Na enak način, DRUGO BIVALIŠČE Na trg, torej na nacionalno povpraševanje po drugem bivališču, bo vplivala krizna situacija, v kateri smo se znašli, saj bo preudarna pozicija varčevanja, ki vodi v to krizo, splošna norma vsaj nekaj let.
Govori se že o padcih prodajnih cen stanovanj med 15 in 30 %.
Povedano vse skupaj bodo vlagatelji oziroma varčevalci, ki trenutno ohranjajo kupno moč, našli prave priložnosti na trgu, še posebej od letošnje jeseni, ko se bodo začeli na trgu trdneje beležiti gospodarski učinki te krize.
S čimer se je z »vlagateljskega vidika« in tako kot se je zgodilo po krizi 2008 in 2011, Španija bo znova zanimiva destinacija, privlačna za varčevalce, domače in mednarodne vlagatelje.
2.- TUJI KUPEC – Vlagatelji in posamezniki
Glede mednarodnega povpraševanja po tujcih razumemo, da DRUGO BIVALIŠČE bo imel močan vpliv in ne pričakujemo ponovnega vzpona do leta 2021.
Predvsem kar se nanaša na trg za prodaja novogradnje, in v gradnji, razumemo, da bo a ustavitev pri gradnji drugega doma, zlasti v turističnih krajih, kot so Sredozemlje, Balearski in Kanarski otoki.
Z vidika "vlagatelja" največ priložnosti bo na rabljenem trgu v škodo novogradnje. To je tako, ker imajo posamezniki lahko večjo maržo znižanja prodajne cene, saj so glede na čas nakupa morda amortizirali velik del ali celoten kupnine, kar omogoča večji interval znižanja prodajne cene. cena. .
To, glede na nova gradnja, ne bo tako in bomo videli manjše znižanje in ponudbe na trgu, glede na to gradbeniki imajo manjšo stopnjo znižanja cene kot posamezniki.
S tem je trg za nadaljnjo prodajo ali rabljeno tisti, ki bo ponudil najbolj zanimive priložnosti na trgu, vsaj dokler ne izginejo učinki gospodarske krize, ki jo imamo zgoraj.
Zato bodo, kot smo omenili, na nacionalnem trgu resnične priložnosti za mednarodnega vlagatelja-varčevalca, ki ima kupno moč na rabljenem trgu v Španiji.
Glede mednarodnega trga za pridobitev PRVO BIVALIŠČE domovi, imenovani tudi "izseljenci (ali "izseljenci"), ki nameravajo priti v Španijo, da bi živeli, bodisi za boljšo kakovost življenja, bodisi za preživetje "pred" ali "upokojitvijo" «, verjamemo, da bo razvoj zelo pozitiven.
Španija je ena najbolj zaželenih držav na svetu za stalno prebivanje. To je stalnica že več kot 30 let. Dejansko, predvsem pa od leta 2000-2002, je obseg odkupnih poslov upokojenih ali pred upokojenih tujcev tudi v času krize ostal visok.
Predčasno upokojeni ali upokojeni, predvsem iz evropskih držav, kot so Združeno kraljestvo, Francija, Belgija, Švica, Nemčija itd., se štejejo za "latentno povpraševanje". Se pravi: Vedno imajo namen priti v Španijo, da bi preživel upokojitev, motivirani zaradi dobrih vremenskih razmer, kakovosti življenja, komunikacij, varnosti in javnega zdravja.
Vendar pa je ta vrsta povpraševalcev v zadnjih letih utrpela upad njihove kupne moči, ki je posledica povišanja cen stanovanj v Španiji.
Zato in kot posledica te trenutne sanitarne krize, ta vrsta kupcev bo priča nastajanju resničnih nakupnih priložnosti, po zelo nizkih in zanimivih cenah, na območjih in nepremičninah, do katerih do pred enim letom preprosto ne bi imeli dostopa.
Ta vrsta kupca, običajno starejše starosti, poleg cene oziroma stopnje kakovosti življenja upošteva tudi ravni pomoči španskega javnega zdravja.
- Zato je vredno razmisliti oziroma se vprašati, kakšen je odziv pri tovrstnih strankah, način, kako je španski sistem obvladal koronavirusno krizo.?
Z našega vidika moramo kot Španci, ki so živeli v ospredju obvladovanja te zdravstvene krize, reči, da podoba španskega javnega zdravja se je okrepila.
Glavni neuspeh pozornosti in odziva na virus ni bila obstoječa infrastruktura in človeški viri v Španiji (prenapolnjeni le na nekaterih območjih, in to začasno), temveč sekundarni elementi, ki so bili predvsem pomanjkanje opreme.
Preproste zadeve, kot so maske, respiratorji ali ustrezna oblačila.
Vendar, kot pravimo, preostala oprema in infrastruktura, zlasti človeška ekipa, zdravniki, medicinske sestre in zdravstveni delavci, so bili kos nalogi, saj so pokazali svojo učinkovitost in reakcijo na vpliv takšne količine, tudi v situacijah popolne odsotnosti opreme in ustrezno zaščito.
(Kot Španci smo res vsi PONOSNI NA NAŠO SANITARNO EKIPO)
Z drugimi besedami, se je izkazalo, da španski javni zdravstveni sistem deluje ter da ima pljuča in infrastrukturo za oskrbo tovrstnih strank.
Poleg javnega zdravja, obstaja visoko kakovostno zasebno zdravje v Španiji s cenami, ki so precej nižje od zasebnih zdravstvenih držav izvora teh kupcev, kot so Francija, Nemčija, Združeno kraljestvo itd., zaradi česar skupaj z učinkovitostjo našega javnega zdravja oba dosegata zelo kakovostna podoba pri tovrstnih kupcih, predvsem evropskega porekla.
Po drugi strani pa glede drugih držav na svetu, Španski sistem javnega zdravstva se je izkazal za veliko učinkovitejšega in z veliko več jamstvi zaščite kot tisti, ki obstaja v državah, kot sta ZDA in Združeno kraljestvo, kjer je zdravstveno varstvo Javno zelo osnovno in kjer prevladuje zasebno zdravstvo.
Kot rezultat zgoraj navedenega, večje zanimanje za nakup prvega prebivališča v Španiji pričakujejo v državah, kot so Velika Britanija, ZDA in druge latinskoameriške države, kot so Mehika, Venezuela, Argentina, Brazilija itd., s strani državljanov teh držav, ki bodo ugotovili, da je špansko javno zdravje bolj zaščiteno in zanj skrbelo kot v njihovih državah izvora.
Na koncu naj dodam še eno točko, ki jo ta vrsta kupca-stranka zdaj upošteva pri odločanju o nakupu, je ekonomski stroški življenja in storitev. Prav zaradi te krize bomo nekaj let priča v Španiji občutno znižanje cen tako hrane in izdelkov kot storitev. S čimer bo to znižanje ugodno vplivalo na ekonomske stroške življenja te vrste kupcev, kar bo olajšalo njihovo odločitev o nakupu v Španiji.
Zato sklepamo, da Tako znižanje prodajne cene nepremičnin, kot tudi potrditev doslednega javnega zdravstvenega sistema in kakovostne zasebne zdravstvene storitve, bosta zagotovo naredila ciljno usmerjenost kupčevih nakupnih namer. mednarodne v domovih prvega prebivališča.
Glede DRUGO BIVALIŠČE, kot kaže domači trg, srednji tuji kupec ni pričakovati enakega obsega pridobitev, kot smo ga imeli v zadnjih letih.
Predvsem od leta 2015 smo doživeli povečanje obsega nakupov drugega stanovanja s strani mednarodnih kupcev, kar je olajšano z gospodarskim izboljšanjem, ki izhaja iz gospodarskega razcveta v preteklih letih, pa tudi z upanjem na donos teh nepremičnin. preko najema, predvsem turističnega najema.
Očitno je, pričakujemo izgubo oziroma zmanjšanje perspektiv glede možnosti turističnega najema, saj bo vsaj v letih 2020 in 2021 raven potovanj in komunikacij vplivala na turistični sektor in s tem na tiste, ki si želijo investirati z namenom oddajanja za turistične namene.
Vendar in v zvezi z RAVNA ROKA, kot smo omenili v zvezi s prvo rezidenco, se bodo zagotovo pojavile velike priložnosti tako v mestih z velikim turističnim potencialom kot v glavnih mestih Španije, ki bodo z dobrim zavarovanjem pritegnila pozornost mednarodnih varčevalcev-vlagateljev.
3.- TRG NAJEM – Stalni najem – Turističen – Sezona
Kar se tiče najemnega trga, bomo razlikovali med najemom prvega in drugega doma.
Glede NAJEM PRVEGA STANOVANJA, v zadnjih letih smo priča dvigu cen najema, ki temelji na lastnikovem upanju na višje donose v sektorju turističnega najema, predvsem motiviranega s pojavom platform, kot je Airbnb ipd.
To je posledično povzročilo resničen problem med Španci, zlasti mladimi, zaradi pomanjkanja trajne najemne ponudbe, zlasti v glavnih mestih Španije, kar je povzročilo reakcijo španskih uprav z uvedbo omejevalnih predpisov o uporabi nepremičnine kot turistični najem, da bi favorizirali najem prvega bivališča in se na ta način poskušali izogniti dvigu cen najema prvega bivališča.
Ena glavnih posledic koronavirusa v Španiji je prav popolna izguba turistične dejavnosti, ki naj bi narasla šele naslednje poletje 2021.
Zato marsikateri lastnik se zagotovo že sprašuje, kaj narediti s tistimi hišami, ki so do zdaj služile turizmu, in da jih bodo v iskanju donosnosti prisiljeni uporabiti za najem svojega prvega stanovanja. S katero, kmalu bomo doživeli povečanje ponudbe domov za prvo bivanje v Španiji. Tako v velikih mestih kot na obalnih območjih.
In glede NAJEM DRUGE REZIDENCE, čeprav turistični najem, torej »za dni« ali »za tedne«, menimo, da bo prizadet zaradi zdravstvene krize, mislimo, da "sezonsko" ne bo ....
V preteklosti je bil tradicionalni turistični najem v Španiji »sezonski najem”. Se pravi najemnina po mesecih ali letnih časih: poletje, jesen, zima, pomlad itd.
Šele revolucija digitalnih platform, kot je Airbnb, ki je omogočila skrajšanje časa bivanja in upravljanje zasebnih najemniških dejavnosti na skoraj podjetniški način, je spremenila ta sistem in zmanjšala število nočitev na gosta.
Zato pričakovati je zmanjšanje obsega kratkoročnih najemnih poslov, zagotovo pa bo prišlo do ponovnega vzpona pri »sezonskih najemih«.
Povedati moramo tudi, da je dejavnost »turistične rente« izjemno omejena s strani regij ali lokalne uprave, na določenih območjih pa celo prepovedana. Prehaja iz zelo zapletenih dokumentov, zahtev itd. Vendar to ni enako kot pri »sezonski najemnini«.
Najem za "sezonski najem" je popolnoma brez zelo strogih omejitev "turistične najemnine". Je popolnoma brezplačen. Na primer, za najem kot »sezonsko« vam ni treba vpisati nepremičnine v posebne registre, niti pridobiti potrdila o bivanju, nepremičnino pa je mogoče najeti »po sobah« (v regiji Valencia hiš ni mogoče najeti po posameznih sobah v turistični najem).
Tako pričakujemo, da bomo imeli več najemnih poslov po formuli »sezonska« kot »turistična«.
Po naši razlagi bodo španske in tuje družine še naprej dopustovale, še naprej pa bodo želele priti na počitnice na španske plaže ali v španska mesta.
Obseg poklicnega povpraševanja se bo zmanjšal, vendar najemnina ne bo izginila. In pri organizaciji počitnic bodo turiste pogojeni z:
- Bolj omejena gibanja in zato več časa na vsakem mestu.
- Varnostni in higienski pogoji
- Izognili se bodo gneči ali natrpanim prostorom
Zato bodo tovrstni turisti pri izbiri namestitvenih možnosti izbrali tiste, v katerih jim je zagotovljena varnost in dezinfekcija pred pandemijo. in ta garancija varnosti in dezinfekcije bo v apartmajih veliko večja kot v hotelih.
To je tako, ker hoteli, kjer je običajno velik pretok gostov, lahko sprva med njimi ustvarijo negotovost pri zagotavljanju ustrezne zaščite. in to se ne zgodi pri bivanju v apartmaju, kjer bo pretok gostov in prenočitev manjši kot v hotelih, saj ga lahko za tedne ali mesece najame ista družina.
Zaradi vsega naštetega menimo, da bo »sezonska najemna dejavnost« odlična priložnost za tiste lastnike, ki še posebej na obalnih/turističnih območjih, kjer je povpraševanje po prvem bivališču majhno.
4.- KAJ NAJ NAREDITI LASTNIK, KI ŽELI V ČASU KRIZE PRODATI SVOJE PREMOŽENJE?
Do prejšnjega meseca je bil prodajalec tisti, ki je določal pravila na bikovskem nakupovalnem trgu. Visoko povpraševanje po prodajnih transakcijah v zadnjih letih je prodajalce spodbudilo k prevzemu močnih stališč pri pogajanjih o prodajnih pogojih.
Vendar se je od zdaj naprej trg spremenil...
Zdaj je kupec tisti, ki bo sčasoma zavzel močne položaje v pogajanjih s prodajalcem.
Posledica tega je, da bo kupec veliko bolj zahteven pri pogajanjih o nakupnih pogojih s prodajalcem, ne le glede cene, ampak tudi glede dokumentacijo o nepremičnini.
Z drugimi besedami, če je bil kupec v zadnjih letih manj strog pri zahtevanju zakonskih omejitev za nepremičnine, bo od zdaj naprej kupec bo od prodajalca zagotovo zahteval izpolnjevanje vseh pogojev in zahtev zakona. glede njihovih lastnosti, kot so urbanistične razmere, uporabna dovoljenja ali potrdila o bivalnosti, učinkoviti priključki za vodo in elektriko, greznice itd.
Za vse to tistim lastnikom, ki nameravajo svoje nepremičnine dati naprodaj, priporočamo, da opravijo natančen in poglobljen študij dokumentacije in pravnih situacij, v katerih se njihova nepremičnina nahaja, da bi jim olajšali prodajo.
Študija, ki jo je izvedel TLA-Abogados aprila 2020
