NAKUP NEPREMIČNIN V ŠPANIJI. POMEN POTRDITEV ZAKONSKEGA STANJA

Če kupujete nepremičnino v Španiji, ste poročeni v nekaterih državah, kot so Francija, Belgija, Italija, Nemčija, Švedska, Kanada, ZDA, Latinska Amerika itd., je pomembno, da potrdite zakonski status in zakonski sistem.

Običajno obstajata dva zakonska sistema:

SKUPNOST PREMOŽENJA: 

Francija, Nemčija, Belgija, Nizozemska, Švedska, Švica, Danska, Norveška, Poljska, Luksemburg, ZDA (v nekaterih državah)

V teh državah je osnovni sistem sistem premoženja skupnosti po poroki.

LOČITEV PREMOŽENJA:
V drugih državah, kot je npr Združeno kraljestvo, Irska, Škotska, Združene države (nekatere države), Turčija in muslimanske države, je ločitev premoženja.

Kljub temu je veliko naših francoskih, belgijskih, nizozemskih itd. strank poročenih v "ločitvi premoženja", kar pomeni, da so izbrali režim, ki ni temelj njihove države. Če je temu tako, vas moramo obvestiti, da boste morali na koncu prodajnega postopka predložiti ORIGINAL zakonske pogodbe, legaliziran pred notarjem, z apostille, in preveden v španščino (če španski notar ne govori vašega jezika).

Pri tem se pogosto zgodi, da je kupec, ki želi dokazati svoj zakonski režim, dolžan razumeti dokument, ki ga mora predložiti za dokazovanje svojega zakonskega razmerja. Mnogi od njih imajo izpisek iz matične knjige, kjer je dokazano le, da sta poročena, vendar to poročilo včasih ne beleži zakonskega režima, zato bodite previdni pri tem.

Zato mora kupec, ki je poročen v »ločitvi« premoženja v kateri koli državi s sistemom »skupnosti« premoženja, pridobiti enega od naslednjih dokumentov:

– Izvirna zakonska pogodba – V tem primeru, če je "original" in ga je izdalo glavno mesto itd. ali kateri koli javni subjekt, kot je občinski svet itd., apostil ni potreben. Pravzaprav so nekatere države, kot so Francija, Belgija itd., sklenile sporazume s Španijo, v katerih je navedeno, da je dokument, ki prihaja od javnega subjekta, izvzet iz obveznosti apostila. Vendar pa naš kabinet praviloma priporoča, da je v vseh primerih vedno bolje pridobiti apostille. Dalo nam bo varnost.

– Kopija notarske poročne pogodbe – V tem primeru je treba pridobiti apostil, saj mora biti tako notarsko dejanje, ki ne prihaja od javne osebe, ampak od notarja, apostilirano.

V primeru tistih, kjer, prihajajo iz ene od držav, kjer je sistem skupnost premoženja, in poročen z ločitvijo, in to kupce do ne predloži poročne pogodbe, prodaja je lahko zaključena. Z drugimi besedami: notar bo odobril prodajo. Vendar se lahko pojavijo naslednje težave:

– Če se oba odločita za zasebni nakup le enega od zakoncev, se lahko nepremičnina vpiše na ime obeh (v »skupnosti«).
– Če kupec kupuje s hipoteko, lahko banka zavrne odobritev posojila, če zakonski režim ni dokazan.

Zato vam priporočamo, da če želite kupiti nepremičnino v Španiji in iz ene od držav, kjer je osnovni zakonski sistem skupnost premoženja, da:

– Poiščite izvirnik vaše poročne pogodbe, ga apostilirajte in ga uradni prevajalec prevede v španščino.
– Če izvirnika nimate, se obrnite na notarja v regiji, ki z notarskim aktom dokaže vaš zakonski režim, ga nato apostilirajte in prevedite.
– Pridobite lahko tudi izpisek iz matične knjige (kjer mora biti vaš zakonski stan označen kot „ločitev“) in ga prevesti z apostille + prevod v španščino.

PRIMER “PAREJA DE HECHO”: NEPOROČENI PAR - DOMAČI PARTNERJI ALI POGODBENO SOŽIVLJENJE: 

Španski sistem ureja in priznava civilni status Pareje de Hecho, da bi uredil civilno življenje in partnerstvo para.

Registracija kot domači partner v Španiji daje partnerjem pravice, ki jih določa španski sistem, ki so običajno naslednje:

• Enake posvojitvene pravice za oba partnerja
• Možnost pridobitve španskega prebivališča drugemu partnerju
• Enake očetovske pravice do otrok
• Ekonomsko je mogoče urediti s pogodbo/dogovorom, ki ga skleneta par, da uredita ekonomski delež/udeležbo na svojem premoženju
• Prednostne pravice do obdržanja/oddaje nepremičnine ob najemu
• Enake davčne ugodnosti za španski dohodninski davek
• Pravica do pokojnine kot vdova

Po drugi strani pa biti domači par ne daje prednostnih pravic ali bonifikacij pri davku na dediščino, čeprav bo odvisno od regije, obstajajo le nekatere vrste ugodnosti ali pravic v postopku dedovanja, vendar ne toliko kot tiste kot poročeni pari.

KAKO SE TUJI “PAREJAS DE HECHO” ALI DOMAČE PARTNERSTVO UPOŠTEVAJO PRI NAKUPU ŠPANSKE NEPREMIČNINE?.

V postopku nakupa nepremičnine v Španiji domače partnerstvo, tudi veljavno in registrirano v svojih državah, v Španiji ni priznano v postopku nakupa nepremičnine. Španski notarji in zemljiškoknjižni uradniki so prisiljeni ugotavljati "zakonski stan" kupcev.

Torej, ker domača partnerska zveza ni nobena vrsta zakonske zveze, španski sistem to izjavlja par ni poročen. 

ZAKAJ JE POMEMBNO UPOVEDATI CIVILNI STATUS MEDNARODNEGA PARA?

Ker bo potrdil morebitne pravice/obveznosti, na primer v primeru prodaje ali dedovanja.

Čisto španski sistem ne ureja civilnega statusa in predpisov zakonske zveze/partnerstva para. Poroko ali domačo partnerstvo mednarodnega para, njeno civilno razmerje, učinke, pogoje in zahteve ureja izključno država, v kateri je bila sklenjena zakonska zveza/pogodba.

Dejstvo, da par kupuje nepremičnino v Španiji, torej ne bo vplivalo na civilni režim, vzpostavljen v njuni državi izvora, ki je oblikovan v skladu z njihovimi zakoni. Španiji ni dovoljeno urejati osebnega statusa, če so registrirani v drugi državi (Španija lahko nadzoruje ali ureja španske poroke, ko so pari poročeni in registrirani v Španiji, vendar Španija ne more urejati mehiških, nemških ali nizozemskih porok).

Tako način, na katerega par upravlja, ima v lasti in razpolaga s špansko lastnino, bo podvržen zakonodaji, kjer je registrirana zakonska zveza/domače partnerstvo. 

V postopku nakupa nepremičnine, ko zahteva španski sistem potrditev zakonskega stanu, je samo zabeležiti v Španiji "dejstvo" zakonske zveze in njene vrste. Vendar to ne pomeni nobenih posledic več kot to »obveznost obveščanja o osebnem stanju«. 

Glavni razlog je samo nadzor nad zakonskim stanom v primeru prodaje ali dedovanja. To je vse.

Torej, pri nakupu nepremičnine v Španiji, je "priporočljivo" navesti zakonsko-civilni stan, vendar ne bo imelo nobenih učinkov do trenutka, ko je treba opraviti transakcijo po pridobitvi. 

Kot je razloženo v tem poročilu, bo španski sistem v nakupnem procesu od kupcev zahteval, da navedejo svoje osebno stanje. V primeru, da je sistem drugačen od tistega, ki se uporablja kot "privzeti" ali če ni pogodbe/dogovora para, bo španski sistem zahteval predložitev dokazil o tej poroki.

Kakšne pa so pravne posledice, če par ne predloži dokumentov, potrebnih za dokaz »drugačnega« ali »posebnega« zakonskega sistema?.

Običajno bo španski sistem menil, da zahteva po identifikaciji zakonske zveze ni izpolnjena, lastnina pa bo registrirana na ime para, kar pomeni, da sta bila poročena "v skladu z nacionalnimi zakoni".

Kdaj je torej obvezno dokazilo o osebnem stanju? 

Potreben trenutek, ko je obvezno potrditi osebni status, je ko je opravljena transakcija z nepremičnino. Na primer, kredit, hipoteka, prodaja, postopek dedovanja, Itd

Čeprav lahko rečemo, da v postopku nakupa ni bistveni pogoj postopka, nakup pa je mogoče zaključiti brez teh podatkov, ko se odpre postopek prodaje ali dedovanja, bo moral prodajalec/dedič dokazati svojo povezavo z nepremičnino, ter njegovo razmerje do drugega solastnika/oporočitelja.

V postopku prodaje/dedovanja bo španski notar ali zemljiškoknjižni uradnik  od prodajalca/dedičev zahtevati potrditev pravic oziroma obveznosti, ki jih imajo glede svojih deležev.  Nato bodo prodajalci/dediči španskemu notarju predložili ustrezne dokumente za potrditev svojih pravic do prodaje/dedovanja iz svojih držav izvora/prebivanja. Če ti dokumenti dajejo potrebne pravice partnerju/zakoncu/dediču za ukrepanje v postopku v skladu z njihovimi zakoni, potem Španski sistem ne bo imel ničesar povedati, in bo odobril in izvršil transakcijo po tuji normativi.

Tako kot Sklenitev:

• V primeru, da ste poročeni z drugačnim sistemom od "ob odsotnosti zakonske zveze", morate to dokazati, na koncu v postopku nakupa ali obvezno pri prodaji/dedovanju.
• Domače partnerstvo se v postopku nakupa ne šteje za akreditirano v Španiji in oba partnerja se bosta štela za ločena deleža drug od drugega. V primeru kakršnih koli nadaljnjih transakcij v Španiji, ki bi lahko vplivale na pravice do enega od partnerjev, bo moral prizadeti iti v državo, kjer je registrirano partnerstvo, da zahteva svoje pravice. In ko dobi odločbo o svoji državi, potem to odločitev izvrši v Španiji.