Najem z možnostjo nakupa (RTB)

Glede stanovanjskega trga nepremičnin, torej nakupa in prodaje prvega/stalnega bivališča, smo govorili o »latentno povpraševanje” ki obstaja v Španiji za tiste tujce iz drugih držav, ki želijo priti v Španijo, da bi stalno živeli.

Dejstvo, ki je stalnica v zadnjih dveh desetletjih, je prihod tujcev, ki so za stalno prebivališče izbrali Španijo in jih običajno identificiramo kot »izseljenci"Ali"izseljenci”. TObseg in število izseljencev, ki so v zadnjih dveh desetletjih izbrali Španijo za svoje prebivališče, je bilo vedno konstantno in se je celo povečalo v kriznih ali postkriznih obdobjih, kot so bila v Španiji leta 2008, in 2011.

Z več kot 15 leti v nepremičninskem sektorju je naše podjetje to preverilo prav v obdobij takoj po krizi se je povečalo število izseljencev, ki se zanimajo za nakup nepremičnin v Španiji.

In kot rezultat naših izkušenj smo opazili, da so bile prve pridobitve, ki so bile sklenjene v teh trenutkih, še posebej zapletene zaradi nestabilnosti in negotovosti, tako z vidika financiranja kot morebitnega razvoja stanovanjski trg.

Se pravi, kupec, ki si privošči vlaganje v Španijo za nakup stalnega bivališča, je potopljen v negotovost, ki jo povzroča razmišljanje, ali smo že v zadnji fazi krize ali je še pot navzdol. (“Ali bom kupil po ugodni ceni?").

Je pa pri tovrstnih kupcih zanimanje za nakup jasno. Jasen jim je tudi trenutek. Zdaj želijo kupiti. Vedo, da je čas, vendar jim ni jasno, ali bodo cena in prodajni pogoji najustreznejši, dokler ne izgine ali razblini postkrizno ozračje negotovosti.

Na tej točki je kot rešitev predlagan instrument za najem z možnostjo nakupa.

Najem z možnostjo odkupa (RTB) Za kaj gre?

Najem z možnostjo nakupa, je pogodba, s katero želi kupec pridobiti nepremičnino za stalno bivanje, jo želi vseliti in uporabljati takoj, vendar želi končno odločitev o nakupu preložiti na kasnejši čas.

In poleg tega bUyer želi, da v času uporabe nepremičnine prodajalec nepremičnine ne more ponuditi na trgu, tako da si pridrži izključno možnost nakupa za kupca, in sicer ves čas trajanja pogodbe. Tu je najpomembnejša razlika pri tej pogodbi in »običajni najemni pogodbi«, kjer lahko najemodajalec proda nepremičnino nekomu drugemu, tudi če obstaja najemna pogodba.

Zato v pogodbi RTB obstajajo vključena dva glavna koncepta:

– To je kupoprodajna pogodba z “možnostjo nakupa”.

To je, kupec želi hišo kupiti, vendar zahteva, da ima hišo na razpolago, dokler ne potrdi svoje odločitve. Z drugimi besedami, želi, da bi bila možnost nakupa zaradi njegove ekskluzivnosti. Torej, vzajemno z izključno pravico do nakupne opcije na nepremičnini, kupec plača znesek prodajalcu, da mu povrne čas, ko je hiša rezervirana za kupca, in izven prodajnega trga.

Ko je rok ali pogoj, dogovorjen v pogodbi, izpolnjen, nastopi trenutek, v katerem se mora kupec odločiti za uveljavitev pravice do nakupa nepremičnine. V tem trenutku obstajata dva scenarija:

• Kupec lahko uveljavlja svojo pravico do nakupa, in v tem primeru dokončajte nakup. Tako bi kupec plačal preostanek cene prodajalcu in prodajna transakcija bi bila zaključena.
• Kupec želi odstopiti od nakupa, zato prevzame izgubo zneska, ki ga je plačal po »opciji nakupa«, pri čemer ta znesek prepusti računu prodajalca, ki ga nakaže na svoj račun glede na čas, ko ima hišo rezervirano za kupca. .

– To je najemna pogodba.

Kupec želi hišo takoj vseliti, vendar kot je pojasnjeno zgoraj, formalizacijo in končno odločitev o nakupu raje pusti za kasneje. S čimer se predlaga, da se prevzame lik »najemnika« ali »najemnika«, dokler se ta ne odloči, da bo uveljavil ali opustil nakupno možnost v času, določenem v pogodbi.

Na ta način se kupec, zdaj najemnik/najemnik, v času trajanja pogodbe s prodajalcem, zdaj najemodajalcem, dogovori o pogojih najema in o plačilu najemnine.

In na enak način kot v zvezi z uveljavljanjem nakupne opcije, ko poteče najdaljši rok za uveljavljanje, ima kupec ali najemnik/najemnik več možnosti:

• Za izvedbo nakupne opcije in dokončanje prodaje. V tem primeru se najemna transakcija prekine in se zdaj pretvori v prodajo.
• Kupec bot uveljavlja možnost nakupa. V tem primeru je tudi najemna pogodba razveljavljena. Očitno je v primeru, da se obe stranki dogovorita, najemno pogodbo mogoče podaljšati ali skleniti novo najemno pogodbo, potem pa bo pogodba le za najem.

Pomembna vprašanja:

1.- Kaj se zgodi z zneskom, plačanim pri nakupni možnosti?

Ali se šteje kot del cene? Z drugimi besedami, ali je možnost odšteti od končne cene za plačilo nepremičnine?

Odgovor je zelo preprost. Tako se bosta strinjali obe strani. To pomeni, da se znesek, plačan za opcijo, odšteje od cene, če se obe strani strinjata. V tem primeru se znesek, plačan za nakupno možnost, diskontira od preostale cene za plačilo nepremičnine.

To je najbolj razširjena možnost na trgu.

Lastnik pa lahko zahteva tudi, da se znesek, plačan za nakupno možnost, ne zniža od cene za plačilo nepremičnine. To pomeni, da ta znesek preprosto pokriva čas, ko je bila nepremičnina zunaj trga, in da ne predstavlja dela cene. S čimer se v tem primeru plačilo nakupne opcije ne bo znižalo od cene, ki jo je treba plačati lastniku za prodajo.

Očitno je to za kupca veliko bolj škodljiva možnost in se v praksi ne uporablja tako pogosto.

Katera koli od možnosti mora biti izrecno vključena v pogodbo, da se razjasni usoda plačila opcije.

2.- Kaj se zgodi z zneski, plačanimi za najemnino?

Ali se odštejejo od končne cene za plačilo prodaje?

Odgovor je enak kot zgoraj. to je, stranke se bodo morale dogovoriti, ob strinjanju s pogoji pogodbe, če je najemnina znižana od končne cene ali ne, v primeru potrditve nakupne odločitve.

3.- Agentske provizije/provizije. Kdaj so plačani?

Tu bo spet tisto, kar se dogovorita stranki in nepremičninska agencija.

Vendar s pravnega vidika, razen če se stranki ne dogovorita o nasprotnem, razumemo, da je treba zastopniško provizijo/provizije plačati ob podpisu opcijske pogodbe. Razlog za to je, da ta pogodba vključuje sklenitev kupoprodajne pogodbe med kupcem in prodajalcem. In to, čeprav je izpolnitev omenjene pogodbe odložena na kasnejši datum.

Kot pravimo, ko je RTB pogodba podpisana, je "sporazum" med strankama dosežen, in to s posredovanjem agenta. Zato je treba agentovo provizijo/nadomestilo plačati, ko je RTB formaliziran.

Lahko se šteje za nepošteno pogojitev plačila provizije zastopnika do veljavne nakupne odločitve, ki bo ostala v rokah kupca in izpod rok/nadzora zastopnika.

4.- Kako je RTB formaliziran?

Običajno gre za zasebno pogodbo, ki je ni treba notarsko overiti.

Zato je najpogostejša praksa priprava zasebne pogodbe med strankama, ne da bi morali iti pri notarju. Čeprav je, kot bomo videli, bistveno, da pogodbo sestavi odvetnik specialist.

Za večjo varnost najemnika pogodba se lahko opravi pri notarju in vpiše v knjigo nepremičnin. Vpis pogodbe o nakupu opcije pri zemljiškoknjižnem uradu bo imel naslednje stroške:

• Notarski in zemljiškoknjižni stroški
• Odvetniški honorarji
• davki

Upoštevajte, da se v zemljiško knjižno pisarno sprejemajo le RTB pogodbe, ki trajajo največ 4 leta.

Zato je najpogostejša praksa priprava zasebne pogodbe med strankama, ne da bi morali iti pri notarju. Čeprav je, kot bomo videli, bistveno, da pogodbo sestavi odvetnik specialist.

5.- Davki, vključeni v pogodbo Option-To-Buy:

a) Ko je najemodajalec podjetje: Predstavljajmo si, da se gradbeno podjetje s širokim naborom hiš, ki jih ni mogoče prodati, odloči za formalizacijo RTB pogodb. V tem primeru bo pogodba predmet DDV, če gre za prvi prenos hiše. The DDV stopnja bo 10%, razen če imamo opravka z zaščitenimi stanovanji (znižan DDV 4%). Povedano drugače, posameznik se bo moral soočiti s tem davkom, ki ga kot končni potrošnik ne bo mogel odbiti.

Če je pogodba vpisana pri zemljiškoknjižnem uradu, je potrebno plačati Kolek (0,5% -2% odvisno od regije).

poleg dogovora o mesečni najemnini so lahko vzpostavili možnost nakupa, znano kot a »premium« ali »možnost nakupa« (plačilo za možnost, da bo morala stranka kupiti hišo v določenem časovnem obdobju). Ta znesek bo tudi obdavčen z DDV (ker se po podatkih GD za davke šteje za opravljanje storitev) po splošni stopnji 21 %.

Če se najemojemalec odloči za kasnejšo formalizacijo nakupa, bo prenos obdavčen z DDV (po stopnji 10% ali 4%). V primeru, da se potencialni kupec odloči, da se za nakup ne odloči, obstaja možnost odpovedi pogodbe in odločitve za formalizacijo drugega najema brez možnosti, ki ne bo predmet DDV. Ne pozabite, da posameznik tega davka ne bo mogel izterjati ali odbiti.

b) Če je najemodajalec fizična oseba

V tem primeru je pogodba RTB (to se šteje za drugi prenos) transakcija, ki bo predmet Davek na prenos (ITP), pri čemer je najemnik davčni zavezanec.

Kar zadeva nakupno opcijo (premija), bo tudi ta obdavčena z davkom na prenos (ITP), saj so tudi »obljube in opcije« obdavčljive s tem davkom.

O davčna osnova bo sestavljen iz plačana cena za možnost nakupa. V primeru, da ta možnost ni dogovorjena ali je manjša od 5 % skupne cene nepremičnine . Veljavna stopnja se bo razlikovala glede na avtonomno skupnost, saj gre za odpuščeni davek (na splošno med 6 % in 10 %).

---

PRIMER

»A« je določen najemodajalec, ki z »B« sklene RTB pogodbo z zneskom premije 7.500 evrov. Cena nepremičnine bo 250.000 evrov.

5 % cene nepremičnine je 250.000 x 5 %= 12.500 eur.

 Ker je torej 5 % višja od dogovorjene premije, bo osnova davka za to možnost 12.500 evrov. 

 Ker je najemodajalec posebna oseba, bo premija obdavčena z davkom na prenos – ITP. Ta davek v regiji Valencia in Katalonija je 10 %. 

Torej, 12.500 x 10 % TPO = 1.250 evrov ITP.

---

In kasneje, v času prenosa hiše, v primeru, da ga uveljavlja kupec, bo transakcija ponovno obdavčena z (ITP) Transfer Tax. Kot je razloženo zgoraj v tem razdelku, upoštevajte, da možnost nakupa, ki ji sledi prodaja, pomeni, da smo pred sklenitvijo dveh pravnih poslov (povezanih, vendar neodvisnih), tako da se zgodita dva različna obdavčljiva dogodka, kar bo logično povečalo obdavčitev transakcije.

V slednjem primeru (najem z opcijo odkupa med fizičnimi osebami) je treba pojasniti obdavčitev transakcije z vidika dohodnine, z vidika najemodajalca/prodajalca, saj je pobiranje »opcije« kupiti« bo »dobiček« za prodajalca/najemodajalca.

Ko pride najdaljši rok za uveljavitev nakupne opcije in v primeru, da kupec uveljavi omenjeno opcijo, bodo stroški in davki, ki izhajajo iz transakcije, običajni stroški prodaje, to je ITP (»prenos lastnine Davek ”), Notarske pristojbine, registracija, odvetniki itd.

Po drugi strani pa je treba opozoriti, da se ob uveljavljanju nakupne opcije, torej nakupu dokončno zaključenem, davki, ki izhajajo iz nakupa, ne zmanjšajo s predhodnimi davki, plačanimi za pridobitev opcije. To je zelo pogosta zmeda, ki je v praksi zelo pogosta. Razlog je v tem, da se izbirna pravica in prihodnja prodaja davčno obravnavata kot samostojni in ločeni obdavčljivi transakciji.

Druga stvar je, da se lahko znesek "možnosti nakupa" dogovori, da se odšteje od cene, ki bo plačana v prihodnji prodaji. Povedano drugače, stranki se lahko dogovorita, da se v primeru, da se prodaja končno izpelje, vsi vplačani zneski, vključno z možnostjo odkupa, odbijejo od cene nepremičnine (na enak način, kot se odbije varščina).

6.- Katere so najpogostejše težave, ki se običajno pojavijo pri RTB transakcijah?

Ko je pogodba RTB podpisana, običajno obstajata dve vrsti konfliktov, ki se običajno ponavljata pri tej vrsti transakcij:

– Spori glede fizičnega stanja nepremičnine. Povedano drugače, tako kot pri ostalih najemnih pogodbah se najemnik velikokrat ob prevzemu hiše sreča z različnimi gradbenimi napakami ali težavami, ki lahko privedejo do konflikta z lastnikom.

Zato bosta morali obe stranki v pogodbi čim bolj podrobno navesti pogoje, v katerih se nepremičnina nahaja, da bi se izognili tovrstnim konfliktom med trajanjem pogodbe.

– Pravni problemi nepremičnine. Čeprav se v nasprotju s fizičnimi težavami, v katerih se nepremičnina nahaja, ki se jim je mogoče zlahka izogniti s pravilnim pregledom nepremičnine pred zasedbo nepremičnine, se v praksi pri morebitnih pravnih težavah, ki bi lahko vplivale na nepremičnino, do istega ne pojavlja. .

Kot smo poročali v tem članku, se morda zdi urejanje pogodbe RTB bolj ali manj enostavno in preprosto. To pomeni, da je to mogoče narediti zasebno, ne da bi šli pri notarju, tako da lahko daje vtis, da gre za enostavno pogodbo: najemno pogodbo, preprosto z uvedbo možnosti nakupa.

Na ta način se v mnogih primerih zaradi prihranka stroškov stranke pripeljejo v transakcije, kjer te vrste pogodb redigirajo nekvalificirani strokovnjaki ali celo nespecializirani odvetniki. Razlog za to je, ker je očitno to "pogodbo, ki jo je enostavno popraviti". Torej, torej ne posvečamo potrebnega časa in upoštevamo, da ta transakcija vključuje.

Kot pravimo, to ni »posebna« najemna pogodba ... to je kupoprodajna pogodba s posebnimi pogoji.

Zato v veliko, veliko primerih ugotovimo, da so kupci sklenili pogodbeno razmerje z lastnikom, plačali precejšnjo vsoto denarja kot nakupno možnost, da so v nepremičnini nekaj časa živeli kot najemniki in, ko je čas pride do uveljavljanja možnosti nakupa, preden gredo na podpis notarskih aktov, ali pa žal še kasneje ugotovijo, da na nepremičnini obstajajo pravne težave, kot so težave pri inštalaciji elektrike, vode, urbanistični problemi, urbanistični prekrški, kazni , težave pri podaljšanju bivalnega certifikata ali, še huje, da ni bivalnega potrdila, neupoštevanje urbanističnih predpisov, dozidave ali predelave objektov, ki se izvajajo brez licence ali gradbenega dovoljenja ipd.

Odkrivanje tovrstne pravne težave po podpisu RTB je zelo nevarno.

Zato kot odvetniki priporočamo, da se pravno preučevanje nepremičnine opravi v postopku formalizacije pogodbe in ne pozneje.

Pravne preiskave na nepremičnini morajo biti opravljene med formalizacijo RTB pogodbe, pogodba pa mora biti pogojena za pridobitev potrebnih pravnih informacij za potrditev, da nepremičnina ustreza pravnim in gradbenim normativom.

Zato, ko ste kot kupec vključeni v pogodbo RTB, zahtevajte pogodbo:

– Piše odvetnik, specializiran za premoženjsko pravo. Se pravi, kdo obvlada zakone in predpise v zvezi s pripravo pogodb ter iz njih izpeljane pogodbene obveznosti in pravice strank.

To vam bo pomagalo pripraviti pogodbo z največjimi garancijami.

– Piše odvetnik, ki je tudi specialist za gradbeno in urbanistično pravo.

Vsi odvetniki za nepremičnine niso strokovnjaki za gradbeno pravo. Biti strokovnjak za gradbeno pravo je bistvenega pomena, da lahko raziščeš vse bistvene pravne vidike lastnine, meja, gradbenih dovoljenj in dovoljenj, zgodovino gradnje (to je, kako je bila zgrajena, kako je bila reformirana ali razširjena) , če je v skladu z vsemi lokalnimi urbanističnimi predpisi, če je treba plačati mestne pristojbine v urbanizaciji ali če je treba parcelo zmanjšati, da se del odda za morebitna dela v urbanizaciji itd.

TLA – PRAVNIKI – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN