V primeru, da ste se odločili za PRODAJO svoje nepremičnine, bodite pozorni na naslednje podatke:

1.- Preverite dokumente in zakonitost nepremičnine

1.-Preverite opis nepremičnine v lastniških listinah (»Escritura«) 

Preverite listine o lastništvu: Preverite v nepremičninskih listih, ali je nepremičnina pravilno opisana. Lastninske listine morajo imeti a popoln opis obstoječih gradenj na nepremičnini.

Pogosto se zgodi, da se nepremičnine, ki so že vrsto let v lasti različnih lastnikov, dogradijo z dozidavami (nova soba, zapiranje verande ali terase ipd.) ali z novogradnjami (garaža, bazen, gostišče). hiša).

Če realna velikost in konstrukcije ne sovpadajo z opisom v aktus    ne skrbite!  obstajajo postopki, ki jih je mogoče izvesti, in obstajajo načini, kako to urediti!. Morate pa jih poznati v istem trenutku, ko se odločite za prodajo, da bi natančno vedeli, »kaj« morate narediti in »koliko« bodo ta dejanja.

---

Na primer: imate 120 m2 veliko hišo s 50 m2 bazenom in garažo, preurejeno v gostišče. V listinah je hiša navedena le kot 120 m2, v listinah pa bazen ni omenjen. In garaža je v listinah opisana kot »garaža« in ne kot »gostišče«.

V tem primeru je treba vaše listine posodobiti in za to morate plačati. 

OPOMBA: Ne govorimo o "notranjem opisu" hiše, le o obodu nepremičnine, znanem kot "zgrajena velikost" (v španščini "superficie construida").

V listinah ni treba prikazati dejanskega opisa ali distribucije "znotraj" hiše. Če ste spremenili notranjost nepremičnine s spremembo notranjih sten, potem listine ne bo treba posodobiti. Dovolj bo, da novo razdelitev po zaključku prijaviš notarju.

Na primer, listine kažejo, da so 4 spalnice in ste jih ob nakupu nepremičnine spremenili v 2. V tem primeru aktov ni treba posodabljati. Kot lastnik imate svobodo preoblikovanja znotraj nepremičnine (vedno pridobite ustrezno licenco).

2.- Preverite, kako je nepremičnina registrirana v uradu Catastro (znan tudi kot "SUMA" ali "IBI" ali "COUNCIL TAX")

Enako kot v listinah mora biti nepremičnina vpisana v »Catastro«, kot je v resnici. Vsako leto računi Catastra prikazujejo dejansko velikost nepremičnine. Nato morate preveriti, ali zapisi Catastro prikazujejo dejansko velikost nepremičnine, kakršna je "v resnici", vključno z vsemi zunanjimi spremembami ali razširitvami, ki so bile izvedene.

Ne pozabite, da urad Catastro izračuna občinski davek glede na velikost nepremičnine, pri čemer upošteva vse gradbene komponente, kot so hiša, bazen, garaža itd. Če ste na nepremičnini naredili razširitve in niste obvestili urada Catastro, pravi trenutek za to je, ko se odločite za prodajo.

---

  OPOMBA: Prosim, sledite temu zgledu: Ob nakupu nepremičnine je bila hiša 120m2. To je bilo prikazano tudi v aktih in v predlogu zakona Catastro. Iz tega razloga so bili Catastro računi (IBI) 300 EUR.

Eno leto po tem, ko ste zgradili 50 m2 velik bazen in 40 m2 garažo. Niste jih prijavili Catastru. Če bi novi bazen in garažo prijavili Catastru, bi se računi za svetniško takso zvišali s 300 EUR na 350 EUR (približno), 50 EUR več zaradi novogradenj.

Zdaj, če bi se odločili za prodajo svoje nepremičnine, morate posodobiti podatke, registrirane v Catastro Officeu. Nato lahko obvestite Catastro Office o podaljšanju, ki ste ga naredili, nato pa vas lahko zahtevajo, da plačate 50 EUR (približno) razlike za neprijavljene podaljšanje do 4 let nazaj.

 VPRAŠANJE: Svoje premoženje sem podaljšal v času, v katerem sem bil lastnik, ali pa preprosto moja listina in Katastrofalen ne sovpadajo z realno velikostjo mojega premoženja. Kako naj to uredim?

3.- Preverite pravno stanje gradnje:

Za prodajo nepremičnine je obvezno pridobiti dokazilo o zakonitosti nepremičnine. DVA dokumenta vam lahko pomagata na ta način:

• bivalno potrdilo (CH)
• Potrdilo o brez prekrška (CNUI)

A)   Ali je potrdilo o bivanju ali delovno dovoljenje "obvezno" pri prodaji/nakupu nepremičnin v Španiji?

ODGOVOR: Odvisno od vrste nepremičnine

In "Nove" lastnosti, je gradbenik dolžan ta dokument posredovati kupcu po zaključku prodajnega postopka.

Ampak, prosim, upoštevajte to v "Preprodaji", ni zakona, ki bi prodajalca prisilil k predložitvi tega dokumenta ob zaključku prodaje. Španski zakoni pravijo, da mora "kupec" pridobiti ta dokument na svoje ime po zaključku, da lahko nadaljuje s spremembami vodnega in električnega imena.

Na tem mestu moramo povedati, da lahko uprava zavrne izročitev CH kupcu po dokončanju v primeru, da so bila na nepremičnini nepooblaščena dela, itd. od prejšnjega lastnika. Torej, če nepremičnina ni v popolnih zakonskih pogojih, lahko obstaja tveganje, da po zaključku tega dokumenta ne boste dobili odobritve. In to bi kupca lahko pripeljalo v zelo zapleteno situacijo, saj bi lahko imel potem težave pri pridobivanju komunalnih pogodb na svoje ime.

Zelo pomembna točka pri tem je, da obstoj ali veljavnost CH in ostali podatki o CH niso prikazani v listinah, temveč v lokalni mestni hiši tega območja!.

Vaš odvetnik mora torej skrbno preučiti to zadevo s svojim strokovnim znanjem in izkušnjami, da potrdi tako pomemben dokument, kot je ta.  

Iz zaključka, to potrdilo je OBVEZNO do prodaje nepremičnine, njeno potrditev pa je treba pregledati od samega začetka postopka nakupa/prodaje.

Vsi vemo, da je CH dokument, ki kaže, da je bila lastnina zgrajena ob spoštovanju in izpolnjevanju španskih gradbenih zakonov.

Ta dokument je potreben tudi za priključitev vode in elektrike na nepremičnino ob prvem nakupu nepremičnine ter za zagotovitev sprememb pogodb in dobave za drugega in naslednjega lastnika.

CH je bil včasih veljaven 5-10 let in ga je treba obnoviti vsakič, ko se nepremičnina proda ali prenese, pri čemer so prikazana imena trenutnih lastnikov.

Ckliknite spodaj, če želite izvedeti več o zahtevi po predložitvi potrdila o bivanju ob postopku nadaljnje prodaje:

Kaj je potrdilo o bivanju – Dovoljenje za opravljanje dejavnosti – Cedula de habitabilidad. Je to potrebno v Španiji?

 

B) – Ni potrdila o prekršku .- To se imenuje "Certificado de No Fracción Urbanística” (CNUI).

To je potrdilo, ki ga izda mestna hiša in potrjuje, da je nepremičnina prosta (ali ne) kakršnih koli glob na nepremičnini, ki izhajajo iz gradnje ali dejanja, narejenega na nepremičnini brez ustreznega dovoljenja.

Na primer, gradnja glavne hiše, garaž, gradbenih prizidkov, bazenov, del na zemljišču, pokrajine itd., brez ustreznih dovoljenj ali licenc mestne hiše.

Zakaj je za prodajo nepremičnine v Španiji potrebno potrdilo o kršitvi?

To bo pomagalo, da bo vaša prodaja potekala gladko. Če imate vse svoje dokumente urejene, kot so potrdila, iz katerih je razvidno, da je vaša nepremičnina brez gradbenih kazni, bosta proces in prodaja potekala hitreje in enostavneje.

Imeti vse dokumente nepremičnine na mestu ustvarja zaupanje v možnega kupca in njegovega lastnega odvetnika.

Upoštevajte, da če za vašo nepremičnino za gradnjo ali katero koli od prizidkov velja globa, IT V LISTIH NE BO PRIKAZAN in/ali ostali dokumenti iz nepremičnine. Te informacije je mogoče dobiti le v lokalni mestni hiši na tem območju.

Od zdaj naprej je to potrdilo BISTVO za prodajo nepremičnine in jo je treba pridobiti od lastnika  pred dokončanje.

Kako do »Certificado de No Infracción Urbanística« – Potrdilo o nekršitev v Španiji?

Najboljši način za pridobitev je, da zanjo zaprosite pri Mestni hiši. Za to lahko prosite svojega odvetnika.

Potrdilo o brezkršnem dejanju prikazuje nekatere kazni ali globe ali celo odredbe o rušenju, ali lahko v teh primerih prodam nepremičnino?. 

V primeru, da rezultat potrdila o brezkršnem dejanju pokaže kakršno koli informacijo o morebitnih denarnih kaznih, kaznih ali drugih, se morate pokazati strokovnjaku za gradbene odvetnike, da vam pove, kako nadaljevati. Včasih informacije iz tega potrdila vsebujejo zgodovinske globe, ki so že plačane ali so potekle, v drugih primerih pa obstajajo resne težave, ki bi lahko vplivale na prodajni postopek.

Nepremičnino je mogoče prodati, ker španski sistem kupcem omogoča nakup nepremičnin z gradbenimi kaznimi, vendar morajo biti kupci popolnoma obveščeni o podrobnostih teh kazni in posledicah, ki jih lahko imajo kot novi lastniki. V primeru, da so kupci ustrezno obveščeni in se izrecno strinjajo z nakupom nepremičnine s temi kaznimi, potem lahko prodaja poteka.

 

2.- Preverite svojo osebno davčno situacijo – Davčno načrtovanje pri prodaji hiše v Španiji

a) Kako izračunati kapitalske dobičke pri prodaji španske nepremičnine?

Prodaja španskih nepremičnin izhaja iz obveznosti kapitalskih dobičkov do prodajalcev.

Davek na kapitalske dobičke, ki ga je treba plačati, je 19 % »čistega dobička« od prodaje.

Če želite pridobiti »čisti dobiček« od prodaje, morate slediti tej formuli:

Prodajna cena – Nakupna cena – Stroški in davki na pridobitev – Stroški „strukturnih reform“, izvedenih na nepremičnini

---

Primer izračuna kapitalskih dobičkov: 

• V letu 2015 ste kupili nepremičnino za nadaljnjo prodajo za 200.000 EUR.
• V tistem trenutku ste plačali 24.000 EUR, kar je 12 % stroškov: 10 % davek na prenos + 2 % notarska, zemljiška knjiga, odvetniški stroški itd.
• Nato ste naredili notranje reforme za 17.000 EUR (menjava obdelave tal, popravilo bazena, nova okna).
• Nekaj ​​let kasneje ste zgradili garažo v vrednosti 20.000 EUR

Nato ste se odločili za prodajo zdaj za ceno 260.000 EUR.

Kaj je kapitalski dobiček deizvira iz ta prodaja?

OPOMBA: Preden naredimo izračun, moramo obvestiti, da bo španska uprava upoštevala vse zgoraj navedene koncepte za znižanje davka, razen tistega za "notranje reforme" v vrednosti 17.000 EUR. Razlog za to je, ker se "notranje" reforme, ki niso "strukturne", ne štejejo za davčne ugodnosti.

Uporabljamo formulo:

260.000 (prodajna cena) - 200.000 (cena nakupa) - 24.000 (Stroški in davki na pridobitev) - 20.000 (Nova garaža) =

16.000 EUR

To je "čisti dobiček", ki ga je treba pridobiti s prodajo

Ker je stopnja za kapitalske dobičke 19 %, bo znesek davka na dobiček iz kapitala:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

---

b) Kako plačati kapitalski dobiček pri prodaji španske nepremičnine

1.- Izračunajte španske kapitalske dobičke za španske rezidente

Ker niste davčni rezident v Španiji, je način plačila kapitalskih dobičkov naslednji:

– OB ZAKLJUČKU PRODAJE: 3 % ZADRŽANJE

: Po zaključku prodaje španska uprava prisili kupca, da zadrži 3 % od vrednosti prodajne cene. Torej ne prejmete celotne dogovorjene cene. Kupec obdrži 3 % celotne cene in jih je dolžan položiti pri davčnem uradu. To se naredi "isti dan po zaključku prodaje".

OPOMBA: V primeru, da je bila prodajna cena 260.000 EUR po zgornjem primeru, bi bila retenzija tlorisa s strani kupca 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

– PRED 6 MESECI PO ZAKLJUČKU PRODAJE: PRIJAVA KAPITALSKIH DOBIČKOV (19%):

Po zaključku prodaje imate 6 mesecev časa, da španskemu davčnemu uradu predložite »prijavo o kapitalskih dobičkih«. V tej izjavi morate vi (ali vaš odvetnik) izračunati davek po zgornjem primeru. V tem primeru je znesek, ki ga morate plačati 3.040 EUR.

OPOMBA: Kot je razloženo tukaj, znaša CG, izpeljana iz te transakcije, 3.040 EUR. Ker ste bili obdržani z višjim zneskom (7.800 EUR), potem imate pri španski upravi za razliko "kredit".

Torej, če vam španska uprava zadrži 7.800 EUR za CG davek, saj je končni rezultat davka samo 3.040 EUR, vam mora španska uprava "vrniti" razliko: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kako zahtevati to vračilo? Vaš odvetnik mora to dejstvo vključiti v isto izjavo o kapitalskih dobičkih, ki jo predloži davčnemu uradu.

2.- Izračunajte španske kapitalske dobičke kot španski davčni rezidenti 

V primeru, da veljate za »španskega davčnega rezidenta« (kar pomeni, da plačujete davek na dohodek v Španiji kot španski rezident), boste po izračunu kapitalskih dobičkov imeli naslednje ugodnosti pri davku:

• NI KAPITALSKIH DOBIČKOV ZA STALNO PREBIVALIŠČE: V primeru, da je nepremičnina, ki jo prodajate, vaše stalno prebivališče (uporabljate jo že več kot 3 leta kot svoj »stalni dom«), boste imeli naslednje ugodnosti:
  • Če ste mlajši od 65 let: Ne plačate CG za zneske, dosežene s prodajo, ki so bili »ponovno vloženi« v nakup nove nepremičnine, ki bo uporabljena kot vaše stalno prebivališče. Imate 2 leti, da izvajate to "ponovno vlaganje" (če 2 leti niste vložili teh zneskov, boste obdavčeni v celoti).
  • Če ste starejši od 65 let: Ne plačate CG za zneske, pridobljene pri prodaji. In to tudi, če ne »reinvestirate« v novo nepremičnino.
• NI 3 % ZADRŽEVANJA: Ob zaključku prodaje prejmete od kupca celoten znesek cene brez zadrževanja.

Običajno lastniki zamenjujejo »špansko davčno prebivališče« s »španskim prebivališčem«..

Z drugimi besedami, ljudje mislijo, da je »španska izkaznica za bivanje« ali »potrdilo o prebivanju«, pridobljeno v španski nacionalni policiji, dovolj za dokaz, da so »španski rezidenti za davke«, a na žalost ni tako.

"Španska rezidenčna izkaznica"(Ali"Špansko potrdilo o prebivanju“), ni veljaven dokument za spremembo vašega davčnega obračuna kot “davčni rezident”.

Španska izkaznica za prebivanje (ali potrdilo) služi samo za izjavo, da "živite" v Španiji, da se policiji omogoči boljši nadzor nad prebivalci na določenem območju.

Kaj je špansko davčno potrdilo, je enako kot »TIE«? 

Da bi postal španski rezident za davke, nato pa začnite plačevati davke v Španiji kot običajni španski državljan, morate pridobiti DAVČNO POTRDILO ŠPANSKOGA REZIDENTA izdal španski davčni urad ali španska carina, nato pa boste začeli plačevati davke v Španiji in ne v državi izvora.

In tudi, ko morate davčnemu uradu iz svoje države izjaviti, da ste španski davčni rezident in da ne želite nadaljevati kot davčno rezidentstvo v svoji državi-

Zato pri svojem davčnem svetovalcu preverite davke, ki jih trenutno plačujete, ker tudi če niste rezident Španije, bi morali prijaviti in plačevati DAVK NA DOHODKI NEREZIDENTI.

– ZAKLJUČKI

Ko ste se torej odločili za PRODAJO svoje španske nepremičnine, ko ste razložili vse zgoraj navedeno, upoštevajte to, da morate pridobiti/predstaviti naslednje dokumente pred prodajo:

1. Lastniški listi nepremičnine (Pisanje): Če je mogoče, ORIGINALNE. S pravilnim in posodobljenim opisom konstrukcij.
2. Zakon o davku sveta (IBI – SUMA) .- S pravilnim opisom konstrukcij.
3. Računi za vodo in elektriko.- najnovejše.
4. Bivalno potrdilo imenovan tudi "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Brez potrdila o prekršku .- To se imenuje "Certificado de No Fracción Urbanística".
6. Potrdilo skupnosti lastnikov (če je tako), ki dokazuje, da ste na tekočem s skupnostnimi pristojbinami.
7. Originalni NIE in originalni potni listi
8. Potrdilo o energetski učinkovitosti

DAVKI : Predložiti morate naslednje davčne dokumente:

Modela 210 ali 214 iz preteklih 3 let. Če ni španski davčni rezident

Model 100 iz preteklih 3 let. Če je španski davčni rezident