Davki na prodajo španskih nepremičnin. Kapitalski dobički

Če ste se odločili PRODATI svojo špansko nepremičnino, bodite pozorni na naslednje koncepte, ki vam bodo pomagali vedeti o davku na kapitalski dobiček, ki ga morate plačati ob prodaji:

1.- CENA NABAVE: To je skupna cena nepremičnine, plačana prodajalcu ob zaključku nakupa nepremičnine.

2.- STROŠKI PRIDOBITVE: To so skupni stroški in davki, ki ste jih plačali poleg cene, kot so: notarske pristojbine, zemljiškoknjižne pristojbine, davek na prenos, odvetniški stroški itd.

3.- REFORME, SPREJETE ZA ZMANJŠANJE KAPITALSKIH DOBIČKOV: Prosimo, upoštevajte, da stroški za reforme nepremičnine niso vedno sprejeti za zmanjšanje kapitalskih dobičkov. Samo reforme, ki se štejejo za "strukturne", so koncepti, ki lahko zmanjšajo ta davek.

Običajno bodo dela in reforme, opravljene na nepremičnini, odbitne, če so del strukturne reforme na nepremičnini, ki so običajno zajete v »Mayor Worls License«, in ne za druga dela, ki ne vplivajo na strukturne dele gradnje ( "Licenca za končna dela").

V primeru »dovoljenja župana« španska uprava kot odbitne zneske sprejme zneske, navedene v projektu arhitekta, ki se uporablja pri uporabi teh vrst licenc. Ti projekti arhitekta običajno vključujejo ekonomsko študijo del, ki jih je treba izvesti, ki se upoštevajo kot skupni stroški del. Znesek, naveden kot skupni stroški, je tisti, ki se lahko šteje za odbitnega glede na kapitalske dobičke.

Za boljše razumevanje, katera dela ustrezajo posameznemu primeru (večja in manjša dela), si oglejte spodaj:

Licenca za velika dela

Gre za gradbeno dovoljenje, pridobljeno s strani Mestne hiše za dela, ki zahtevajo tehnično zahtevnost in so ekonomsko pomembna. Zaradi tega morajo biti ta dela urejena s predpisi o varnosti, bivalnosti itd.

Za pridobitev dovoljenja za velika dela morajo ARHITEKTSKI PROJEKT izdelati arhitekti, inženirji itd.

Splošno pravilo je, da je glavno gradbeno dovoljenje potrebno v naslednjih primerih:

• Celovita sanacija stanovanja.
• Dela, ki vplivajo na konstrukcijo hiše (temelji, konstrukcija, fasada, streha itd.)
• Povečajte višino ali prostornino zgradbe.
• Ukrepi v zvezi s požarno zaščito.
• Rušitve ali delitve.
• Spremembe namembnosti objekta ali hiše.
• Kondicioniranje poslovnih prostorov.
• Novogradnja.
• Dela, ki vplivajo na skupne elemente stavbe.

Licenca za manjša dela

Manjša dela za reforme itd. prav tako zahtevajo licenco. Vendar so to enostavna dela, ki ne zahtevajo projekta ali specializiranih projektov in imajo veliko nižjo ceno. Primeri teh so lahko manjše reforme, spremembe sten ali oblog, projekti notranje opreme, odstranitev arhitektonskih ovir, menjava tlakov, prenova kuhinje ali kopalnice, namestitev ogrevanja, kanalizacije, vodovoda in elektrike, ankete, degustacije itd.

4.- ZADRŽANJE ZA KAPITALSKI DOBIČEK: Pri prodaji nepremičnine, ko prodajalec ni davčni rezident Španije, se zadrži 3 % cene, dogovorjene za prodajo, ki se ne plača prodajalcu. Kupec je dolžan "zadržati" 3 % od cene in jih položiti španskemu davčnemu uradu kot "predplačilo" kapitalskih dobičkov, ki jih bo plačal prodajalec.

IZRAČUN KAPITALSKIH DOBIČKOV

Prodaja španskih nepremičnin izhaja iz obveznosti kapitalskih dobičkov do prodajalcev.

Davek na kapitalske dobičke, ki ga je treba plačati, je 19 % »čistega dobička« od prodaje.

Če želite pridobiti »čisti dobiček« od prodaje, morate slediti tej formuli:

Prodajna cena – Nakupna cena – Stroški in davki na pridobitev – Stroški „strukturnih reform“, izvedenih na nepremičnini

---

Primer izračuna kapitalskih dobičkov: 

• V letu 2015 ste kupili nepremičnino za nadaljnjo prodajo za 200.000 EUR.
• V tistem trenutku ste plačali 24.000 EUR, kar je 12 % stroškov: 10 % davek na prenos + 2 % notarska, zemljiška knjiga, odvetniški stroški itd.
• Nato ste naredili notranje reforme za 17.000 EUR (menjava obdelave tal, popravilo bazena, nova okna).
• Nekaj ​​let kasneje ste zgradili garažo v vrednosti 20.000 EUR

Nato ste se odločili za prodajo zdaj za ceno 260.000 EUR.

Kaj je kapitalski dobiček deizvira iz ta prodaja?

OPOMBA: Preden naredimo izračun, moramo obvestiti, da bo španska uprava upoštevala vse zgoraj navedene koncepte za znižanje davka, razen tistega za "notranje reforme" v vrednosti 17.000 EUR. Razlog za to je, ker se "notranje" reforme, ki niso "strukturne", ne štejejo za davčne ugodnosti.

Uporabljamo formulo:

260.000 (prodajna cena) - 200.000 (cena nakupa) - 24.000 (Stroški in davki na pridobitev) - 20.000 (Nova garaža) =

16.000 EUR

To je "čisti dobiček", ki ga je treba pridobiti s prodajo

Ker je stopnja za kapitalske dobičke 19 %, bo znesek davka na dobiček iz kapitala:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

NAČIN PLAČILA KAPITALSKIH DOBIČKOV

1.- ZA ŠPANSKE NEDAVČNE REZIDENTE

Ker niste davčni rezident v Španiji, je način plačila kapitalskih dobičkov naslednji:

• OB ZAKLJUČKU PRODAJE: 3 % ZADRŽEVANJE: Po zaključku prodaje španska uprava prisili kupca, da zadrži 3 % od vrednosti prodajne cene. Torej ne prejmete celotne dogovorjene cene. Kupec obdrži 3 % celotne cene in jih je dolžan položiti pri davčnem uradu. To se naredi "isti dan po zaključku prodaje".

OPOMBA: V primeru, da je bila prodajna cena 260.000 EUR po zgornjem primeru, bi bila retenzija tlorisa s strani kupca 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• PRED 4 MESECI PO ZAKLJUČKU PRODAJE: IZJAVA O KAPITALSKIH DOBIČKAH 19% velja tako za državljane EU kot za državljane NEEU): Po zaključku prodaje imate 6 mesecev časa, da španskemu davčnemu uradu predložite »prijavo o kapitalskih dobičkih«. V tej izjavi morate vi (ali vaš odvetnik) izračunati davek po zgornjem primeru. V tem primeru je znesek, ki ga morate plačati 3.040 EUR.

OPOMBA: Kot je razloženo tukaj, znaša CG, izpeljana iz te transakcije, 3.040 EUR. Ker ste bili obdržani z višjim zneskom (7.800 EUR), potem imate pri španski upravi za razliko "kredit".

Torej, če vam španska uprava zadrži 7.800 EUR za CG davek, saj je končni rezultat davka samo 3.040 EUR, vam mora španska uprava "vrniti" razliko: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kako zahtevati to vračilo? Vaš odvetnik mora to dejstvo vključiti v isto izjavo o kapitalskih dobičkih, ki jo predloži davčnemu uradu.

2.- KAPITALSKI DOBIČEK V PRIMERU ŠPANSKIH DAVČNIH REZENTOV: 

V primeru, da veljate za »španskega davčnega rezidenta« (kar pomeni, da plačujete davek na dohodek v Španiji kot španski rezident), boste po izračunu kapitalskih dobičkov imeli naslednje ugodnosti pri davku:

• BREZ KAPITALSKIH DOBIČKOV ZA STALNO PREBIVALIŠČE: V primeru, da je nepremičnina, ki jo prodajate, vaše stalno prebivališče (uporabljate jo že več kot 3 leta kot svoj »stalni dom«), boste imeli naslednje ugodnosti:
  • Če ste mlajši od 65 let: Ne plačate CG za zneske, dosežene s prodajo, ki so bili »ponovno vloženi« v nakup nove nepremičnine, ki bo uporabljena kot vaše stalno prebivališče. Imate 2 leti, da izvajate to "ponovno vlaganje" (če 2 leti niste vložili teh zneskov, boste obdavčeni v celoti).
  • Če ste starejši od 65 let: Ne plačate CG za zneske, pridobljene pri prodaji. In to tudi, če ne »reinvestirate« v novo nepremičnino.
• BREZ 3 % ZADRŽAVE: Ob zaključku prodaje prejmete od kupca celoten znesek cene brez zadrževanja.

OPOMBA: Lastniki navadno zamenjujejo »špansko davčno prebivališče« s »špansko prebivališče«.

Z drugimi besedami, ljudje mislijo, da je »španska izkaznica za bivanje« ali »potrdilo o prebivanju«, pridobljeno v španski nacionalni policiji, dovolj za dokaz, da so »španski rezidenti za davke«, a na žalost ni tako.

"Španska rezidenčna izkaznica"(Ali"Špansko potrdilo o prebivanju“), ni veljaven dokument za spremembo vašega davčnega obračuna kot “davčni rezident”.

Španska izkaznica za prebivanje (ali potrdilo) služi samo za izjavo, da "živite" v Španiji, da se policiji omogoči boljši nadzor nad prebivalci na določenem območju.

Da bi postal španski rezident za davke, nato pa začnite plačevati davke v Španiji kot običajni španski državljan, morate pridobiti DAVČNO POTRDILO ŠPANSKOGA REZIDENTA izdal španski davčni urad ali španska carina, nato pa boste začeli plačevati davke v Španiji in ne v državi izvora.

In tudi, ko morate davčnemu uradu iz svoje države izjaviti, da ste španski davčni rezident in da ne želite nadaljevati kot davčno rezidentstvo v svoji državi-

Zato pri svojem davčnem svetovalcu preverite davke, ki jih trenutno plačujete, ker tudi če niste rezident Španije, bi morali prijaviti in plačevati DAVK NA DOHODKI NEREZIDENTI.

NEKAJ VPRAŠANJ GLEDE 3 % ZADRŽANJA PRI PRODAJI NEREZIDENTOV

Zakaj vaditi 3-odstotno zadržanje od prodajalca?

Ker predstavlja jamstvo za špansko upravo, da bodo davki, ki izhajajo iz kapitalskega dobička, ki ga pridobi prodajalec, plačani v Španiji.

 Kaj se zgodi, če 3% zadržanje ni plačano?

V primeru, da kupec ne izvaja zadržanja, lahko španska uprava izterja dolg za omenjeno plačilo v blagu ali nepremičninah, ki so predmet prodaje.

S čimer lahko v primeru, da kupec ne izvrši plačila, niti ne zadrži prodajalca, utrpi morebitne postopke izvršbe dolga in v njegovem primeru rubež pridobljenega premoženja.

Kaj mora prodajalec storiti, ko se uporabi 3-odstotno zadržanje?

Davčno napoved, model 210, boste morali predložiti v roku štirih mesecev od datuma podpisa prodaje.

V tem primeru v primeru, da je bil zadržan manj kot znesek, ki izhaja iz izračuna kapitalskega dobička, to je če je bilo od prodajalca zadržanih 10,000 €, rezultat izračuna kapitalskega dobička pa je 15,000 €. . , boste morali preostalih 5,000 € prispevati ob predstavitvi modela 210, in sicer v roku štirih mesecev od dneva prodaje.

V nasprotnem primeru, če je prodajalec zadržal znesek, večji od zneska, ki izhaja iz plačila davka na kapitalski dobiček, bo imel pravico do vračila tega zneska. To mora biti predloženo v štirih mesecih od datuma prodaje.

Na tej točki je pomembno, da v primeru, da obstaja pravica do vračila 3 % ali dela omenjenega zadržanja španski upravi, bo to zahtevalo, da je prodajalec predhodno izpolnil davčne obveznosti, ki jih bil je dolžan kot lastnik v Španiji v svojem konceptu nerezidenta. To je na predstavitev letnega pripisanega davka na dohodek IRPFNR drugega prebivališča, ki so ga dolžni plačati vsi lastniki nepremičnin v Španiji kot nerezidenti. Običajno se ta obveznost zahteva za obdobje štirih let. Z drugimi besedami, španska uprava ne bo zahtevala, da se pripisani davki na dohodek uredijo in ne plačajo več kot zadnja štiri leta pred datumom prodaje.

Koliko časa ima španska uprava, da vrne zadržani presežek 3 %?

Uprava ima 6 mesecev časa, da vrne opravljeno preseženo zadržanje. Po 6 mesecih bo uprava dolžna vrniti navedeni znesek skupaj z zamudnimi obrestmi.

Posebno pozornost je treba nameniti roku vračila, saj lahko španska uprava v nekaterih primerih vzame več kot eno leto za izvedbo vračila.

Upoštevati je treba tudi, da ima uprava do ŠTIRI LETA in en mesec od dneva prodaje (5. člen zakona po modelu 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) za izvajanje vračila ali povračila. Torej, v primeru, da boste potrebovali več kot eno leto, da dobite vračilo, boste morali najeti storitve strokovnjaka, ki bo ohromil roke poteka pravice do vračila.

Ali je v primeru donacij nepremičnin v Španiji obvezno 3 % zadržanje?

V primeru donacij nepremičnin, ki se nahajajo v Španiji, ker so te brezplačne, zanje ni treba plačati nobene cene, kar pomeni, da ni nadomestila, ni obveznosti zadrževanja 3 % vrednosti donacijo ali vnos prek modela 211.

Ali je v primeru razveze etažne lastnine oziroma prenehanja solastnine obvezen 3% odtegljaj?

Ne običajno . Z drugimi besedami, razveza etažne lastnine je nevtralno dispozitivno dejanje, ki ne povzroči prenosa premoženja za nobeno stranko. Zato se ne šteje, da obstaja dobiček.

Vendar , v primeru, da se enemu od solastnikov prisodi večji del od tistega, ki mu pripada , se bo v tem primeru štelo, da navedeni del predstavlja kapitalski dobiček za solastnika, s katerim zadrževanje je treba vaditi. 3 % na navedeni presežni del .

Z drugimi besedami, na primer, predstavljajmo si, da obstaja primer, v katerem imata »A« in »B« nepremičnino v Španiji, v kateri je 65 % deljenih za »A« in 35 % za »B«. V tem primeru, če pride do razveze etažne lastnine, pri kateri se ugotovi, da ima vsak 50% lastnine, se šteje, da je »B« pridobil 15% več, kot je prispeval. To pomeni, da je prispevanje vrednosti 35 % prineslo rezultat 50 %, pri čemer se bo teh 15 % presežka štelo za kapitalski dobiček, »A« pa bo prisiljen zadržati 3 % vrednosti teh 15 % za "B".

Na enak način si predstavljajmo, da obstaja še en primer, v katerem ”B” prejme poleg svojih 35% premoženja še gotovinski pogovor v višini 50,000 €. Na enak način bi bilo omenjeno nadomestilo v denarju predmet 3-odstotnega zadržanja, ker predstavlja eno od obstoječih sredstev »B«.

DRUGI DAVKI ZA PRODAJALCE-PLUSVALÍA

V glavnem, PLUSVALÍA, je davek na povečanje vrednosti zemljišča, v katerem je vaša nepremičnina, od nakupa in od časa prodaje. To je edini davek, ki ga pred prodajo ne moremo izračunati, ker je odvisen od posebnih meril mestne hiše.

V teh primerih za kritje plačila tega davka zadostuje zadržanje od kupca do prodajalca. Na splošno, ko prodajalec zapusti državo po prodaji.

KONTAKTIRAJ NAS!