POSTAVITEV B&B V ANDALUZIJI-TURISTIČNI -CASA RURAL- IN RUSTIKALNI NAJEM

KAKO POSTAVITI NOČITELJIŠČE V ANDALUZIJI

Obstaja velika zmeda glede tega, kaj je nočitev z zajtrkom (B&B), kakšen je njen koncept, kakšna je ureditev, kakšna je obdavčitev in kakšna je obravnava.

1.- KONCEPT – KAJ JE NOČITEV Z ZAJTRKOM (B&B)

To je koncept, ki izvira izven Španije. Zgodovinsko gledano je bilo to »prenočišče«, enostavnejše, cenejše in poznano kot »hotel«, kjer je gost dobesedno spal, zajtrkoval in včasih jedel z lastniki, celo uporabljal stranišča in skupne storitve, in za zelo omejen čas.

Storitve in udobje, ki jih ponuja Nočitev z zajtrkom je bila precej skromnejša od tiste, ki jo ponuja hotel , in tudi njegovo ceno. Zaradi tega je postal zelo priljubljen.

Vendar, v Španija , ta vrsta B&B zgodovinsko ni bilo konceptualizirano na enak način . Morda ga lahko primerjamo z zgodovinskimi »fondami«, hostli ali »paradami«.

Resnica je, da je danes koncept " hiter postanek z nočitvijo z zajtrkom ” postala standardizirana, predvsem zaradi prihoda turistov in tujih obiskovalcev, ki so povpraševali po podobni storitvi. In kar je še pomembneje, najdemo veliko število malih vlagateljev, ki se želijo uveljaviti v Španiji in ustvariti podjetje, podobno B&B.

Ideja, ki jo najpogosteje vidimo na trgu, je od teh tujci, ki se želijo uveljaviti v Španiji in najti velik in prostoren dom, ki jim omogoča bivanje v njem, hkrati pa ga lahko delijo z bodočimi gosti , s čimer ustvarja vir dohodka. da jim finančno pomagam v novem življenju v Španiji.

Kar pa se v drugih državah zdi zelo enostavno in hitro dosegljivo, je v Španiji veliko bolj zapleteno. Razlog za to je, da je nastanitev v Španiji vse bolj regulirana in nadzorovana, in je predmet regulirane dejavnosti v procesu zagotavljanja, da je gost/turist deležen kakovostne obravnave in storitev ob obisku Španije .

2.- ZAKAJ NOČITEV Z ZAJTRKOM?

Nočitev z zajtrkom vključuje dve storitvi:

• Jej
• Sleep

Kar zadeva " spanje “, v španski zakonodaji obstaja širok nabor vrst nastanitvenih storitev za turiste in goste, ki bi jih lahko uporabili kot sredstvo za ponudbo storitev „namestitve in postelje“:

• Sezonski najem : Gre za stanovanje/hišo, ki se oddaja na osnovi začasne namestitve, v kateri se lahko oddaja tudi po sobah.

Ta vrsta najema ni predmet nobene licence zahteve za registracijo itd. Enostavno je treba formalizirati sezonsko najemno pogodbo, v kateri najemnik uživa nepremičnino določen čas v zameno za ceno.

Pri tej vrsti najema običajno niso vključene druge storitve, kot so hrana, zajtrk, čiščenje sobe, pranje perila itd.

Kar se tiče nje trajanje , je ta vrsta najema, kot že ime pove, običajno »sezonska«. Z drugimi besedami, to ne bi bilo tradicionalno nočitev z zajtrkom, v kateri so običajno kratka bivanja za eno, dve ali celo do 10 – 15 noči. Ampak gre za srednje dolga bivanja do največ ENEGA LETA .

Pravzaprav v nekaterih regijah Španije, kot npr Andaluzija, sezonski najem za manj kot 30-60 dni se šteje za "turistične domove" ali "turistične najeme" in so predmet strogega nadzora, nadzora in omejitev Turističnih domov ali »Turističnih najemnin«.

• Turistični domovi/Turistične nastanitve/Turistični apartmaji/Turistične najemnine.

Kot smo pojasnili v prejšnjem primeru, se sezonski najemi, ko gre za kratka bivanja (običajno za obdobja, krajša od enega meseca) in se oglašujejo na digitalnih platformah, kot so Airbnb, Home Away itd., običajno obravnavajo z različnimi predpisi. . kot " turistična namestitev “, in zato pod zelo strogimi mehanizmi nadzora, pogojev, omejitev itd.

In tu nastopi zmeda. Regulacija turističnega najema in stanovanj je odvisna od regionalne zakonodaje, včasih pa tudi lokalne. Zato glede na regijo najdemo zelo podobna imena in koncepte, vendar z različnimi predpisi in pravnimi posledicami, ki se pomešajo in povzročijo preplet izrazov, kot so:

• “Turistični apartma”
• “Počitniška hiša”
• “Turistično stanovanje”
• “Turistična namestitev”
• Stanovanje s “turistično licenco”
• Stanovanja za turistične namene (VFT)
• Kmečka namestitev turistični domovi
• Podeželske hiše, kmetije, Cortijos itd.

… In dolg itd. različnih konceptov turističnih nastanitev, ki bi turistom ponujale »spalne« storitve, z različnimi predpisi in specifikacijami.

Ta vrsta nastanitve je na pol poti med »hotelom«, »hostlom« ali »penzionom«. “, in sezonski najem.

Ampak, do zdaj smo govorili o "spanju", ampak, kot lastniki najete hiše, ali lahko ” ponuditi hrano« našim gostom?

Na to vprašanje je težko odgovoriti.

S pravnega vidika in če se razumemo na preprost način, ponuditi " hrana ” našim gostom, ki jih potrebujemo isto vrsto licence kot restavracija, hotel ali kavarna . In to zelo oteži dejavnost.

Zakaj?

No, ker restavracijska storitev zahteva dovoljenja in poslovne, zdravstvene, okoljske in celo licence za ravnanje s hrano , ki jih ni vedno enostavno dobiti, ali zato, ker hiša ni v skladu z zakonskimi parametri za to, ali, preprosto, ker uporaba obnove ni dovoljena v tej hiši, ali v tej urbanizaciji ali na tem območju.

Vse predpisi v Španiji pravijo, da se lahko, če želimo ponuditi "nastanitvene" storitve, "izognemo" pridobitvi "dovoljenja za dejavnost" ali "restavracije" v času, ko ponujamo "hrano" Naši gostje so lastniki lokalov prisiljeni pridobiti dovoljenje za omenjeno dejavnost/gostinsko dejavnost, ki pogosto vključuje zapletene vrste visoko reguliranih in nadzorovanih stanovanj.

V drugih člankih na tej strani smo že govorili o hišah in turističnih nastanitvah v Andaluziji, vendar danes bomo govorili o nastanitvah s "hrano" v andaluzijski regiji, tako v mestih kot na podeželju.

4.- RAZLIKE MED PODEŽELSKIMI HIŠAMI, PODEŽELSKIMI NAMESTITVENIMI TURISTIČNIMI HIŠAMI IN HIŠAMI ZA TURISTIČNE NAMENE V ANDALUZIJI

I.- TURISTIČNE HIŠE – TURISTIČNI APARTMAJI

 Ti so splošno znani kot tista stanovanja ali hiše v urbanih območjih, ki so namenjena oddajanju v turistične namene. O tej vrsti stanovanj smo obširno razpravljali v našem članku:

 Stanovanje v turistične namene (Licenca za turistični apartma) v Andaluziji

 Urejeni so v Odlok 28/2016 z dne 2. februarja o stanovanjskih objektih za turistične namene in sprememba Odloka 194/2010 z dne 20. aprila o turističnih apartmajskih obratih.

 Kljub temu, kar nakazuje ta uredba, se ta vrsta najema lahko razvije na podeželju, če izvajajo se v »urbanih« okoljih. S katerim, to razumemo te vrste najema ni mogoče dovoliti v hišah ali jedrih, razpršenih na podeželskih območjih, zunaj urbaniziranih območij ali "podeželskih jedrih" ("nucleo rural").

 Kaj so »podeželska jedra« za andaluzijske zakonodaje?

 Za te namene vzpostavlja čl. 19 od Odlok 550/2022 z dne 29. novembra, ki potrjuje splošno uredbo zakona 7/2021 z dne 1. decembra o spodbujanju trajnosti ozemlja Andaluzije naslednje:

 Tradicionalno “ podeželska jedra” pravno ustanovljena na podeželju, ki izpolnjujejo naslednje zahteve Prav tako so del mestnega zemljišča:

•  Da imajo a cestni dostop ki omogoča vsaj normalen tranzit ljudi in motornih vozil v vremenskih razmerah, ki niso neugodne, poleg naslednjih storitev:

1. 1. Oskrba s pitno vodo preko javnega omrežja, individualnih vodnjakov ali skupnih cistern, ki imajo sanitarno garancijo, da so primerne za prehrano ljudi.
   2. Čiščenje odpadne vode preko javnega sanitarnega omrežja ali odobrenega sistema, ki ga za izpuste pooblasti pristojna uprava.
   3. Električna energija preko napajalnih distribucijskih omrežij ali preko objektov za samooskrbo z energijo.

• Da služijo kot podpora, v smislu 23. člena, za an mestno naselje , posamično, prepoznavno in, kjer je primerno, upravno diferencirano.
• Tista tradicionalna podeželska jedra ki niso na zemljiščih v javni lasti in so bila prvotno ustanovljena v skladu z veljavno zakonodajo v času ali pred zakonom 19/1975 z dne 2. maja, reforme zakona o zemljiškem in urbanističnem načrtovanju.
• Uvrstitev tradicionalnih podeželskih jeder med urbana zemljišča zahteva njihovo predhodno razmejitev z akti generalnega urbanističnega načrtovanja . Njena razmejitev bo izvedena z zarisom obodne črte na podlagi obstoječe parcele, pri čemer bo upoštevana bližina stavb, razmerje in koherentnost med kraji na istem območju z diferenciranim krajevnim imenom, pa naj gre za jedra ali druge populacijske entitete ter morfologijo in vrste stavb ter tradicionalnih parcel.

In kaj so "razpršena jedra v rustikalnem"?

V zvezi s tem Odlok 550/2022 z dne 29. novembra, ki potrjuje Splošno uredbo zakona 7/2021 z dne 1. decembra, ki spodbuja trajnost ozemlja Andaluzije, v svojem čl. 23 kot " habitat diseminado rural  " naslednji:

3. V skladu z drugim odstavkom 14.2. člena zakona so področja razpršen podeželski habitat sestavljajo teritorialno območje, na katerem a sklop objektov brez urbanistične strukture in so po izvoru vezani na kmetijsko dejavnost in podeželsko okolje, katerih značilnosti je treba ohranjati. . Razširjeni podeželski habitat predstavlja a naselje nemestnega značaja na rustikalnih zemljiščih in za ohranitev teh lastnosti prostorski akti ne smejo razmejevati območij niti predlagati načrtovanja le-teh, ki pomeni gostoto večjo od treh stanovanj na hektar. .

 Tovrstna stanovanja na podeželju lahko pridobijo samo licenco za turistični najem, ne bodo pa mogli pridobiti kvalifikacije »Podeželske nastanitve«, zato ne morejo koristiti njenih predpisov, niti ugodnosti, ki jih prinaša imeti to značko.

 Ta vrsta stanovanj je lahko namenjena stanovanjski ali turistični rabi in se lahko izvede na stanovanjskem zemljišču, ki omogoča turistični najem.

 II.- HIŠE IN TURISTIČNI APARTMAJI

 Ureja jih Zakon 13/2011 z dne 23. decembra o turizmu v Andaluziji

 Gre za apartmaje, stanovanjske bloke in turistična naselja, katerih storitev, ponudba in infrastruktura je popolnoma enaka ali podobna hotelom.

 Turistična raba je »izključna«, torej, kot pravi zakon na turistične nastanitvene obrate in na namestitvene enote, ki so del njih, bo vplivalo zagotavljanje turistične nastanitvene storitve, predmet registracije v turističnem registru Andaluzije, v času njegove veljavnosti pa jih je prepovedano razporediti v drugačno uporabo, pod katerimkoli naslovom.

 Zato tovrstna dejavnost se lahko izvaja samo na zemljiščih, ki so posebej dovoljena za hotelsko ali turistično stanovanjsko/apartmajsko rabo.

 Za te namene odlok 550/2022 določa naslednji koncept turistična uporaba :

 b) Turizem , ki vključuje podrobno uporabo turističnih nastanitvenih obratih in dejavnosti z vplivom na turistično področje (športne dejavnosti, ki se izvajajo na smučiščih, golf igriščih, marinah, polo igriščih ali drugih, dejavnosti namenjene prostemu času, zabavi in ​​rekreaciji, kot so tematski parki, vodni parki, živalski vrtovi ali botanični vrtovi, letovišča in zdravilišča in podobni)

 Za te objekte bodo poleg pogojenosti razvoja z urbanističnimi predpisi za uporabo zemljišča, na katerem se nahajajo, veljala enaka merila kakovosti in garancije storitev kot za hotelske storitve. V tem smislu je vključena v umetnost. 35 zakona iz leta 2011:

 "... izpolnjevati morajo minimalne infrastrukturne zahteve, varnostne, okoljske, varnostne in zdrave pri delu v skladu s predpisi o preprečevanju tveganj pri delu ter po potrebi tudi , ki jih zahtevajo drugi veljavni predpisi. Občine bodo v okviru svojih avtorizacijskih in nadzornih postopkov zahtevale dokazila o skladnosti z omenjenimi predpisi pri obdelavi ustreznih dovoljenj, če je to primerno.«

 Poleg tega morajo biti registrirani v Andaluzijski turistični register . Za njegovo registracijo bo to potrebno (člen 37 in naslednji).

 Upravljali jih bodo po načelu " enota za izkoriščanje “, to je domneva vpliv na opravljanje turistične nastanitvene storitve vseh namestitvenih enot, ki so del objekta ali samostojni in homogeni del od tega, ki ga zaseda vsak obrat, upravljanje celote pa izvaja podjetje z enim lastnikom.

kot pravimo, izrecno je prepovedano uporabljati namestitvene enote za namene, ki niso turistične namestitve, bodisi za stanovanjske ali druge namene.

Lahko se ustanovijo v okviru horizontalnega lastninskega režima, pod pogojem, da vsako posamezno individualizirano stanovanje še naprej vpliva na enoto izkoriščanja in na pogoje njegove uporabe za turizem.

III.- PODEŽELSKA NAMESTITEV

Urejata jih oba Zakon iz leta 2011 , in do UREDBA 20/2002 z dne 29. januarja o turizmu v podeželskem okolju in aktivnem turizmu.

 1.- VRSTE PODEŽELSKIH NAMESTITEV

Za te namene Odlok iz leta 2002 šteje za podeželsko nastanitev naslednje:

Nastanitveni obrati na podeželju so lahko specializirani za eno ali več od naslednjih posebnosti:

1. Kmečki turizem . Namestitev na aktivni kmetiji, kjer se turist kot dopolnilna dejavnost lahko udeleži tradicionalnih opravil, značilnih za kmetijo.
2. Albergue (Hostel) . Je objekt za krajše bivanje in je v osnovi namenjen specializiranemu uporabniku, ki ga zanima spoznavanje regije, narave ali lokalnega načina življenja.

Njegov glavni namen je sprejem obiskovalcev ter promocija javne rabe in naravnih vrednot okolja. Poleg tega lahko podpira okoljsko izobraževanje ali podobne dejavnosti.

Imeli bodo naslednje:

• Kuhinjske prostore za uporabnike, brez poseganja v možnost ponudbe prehrane in drugih storitev.
• V njih bodo dovoljene triposteljne sobe ali večposteljne sobe z dvoposteljnimi pogradi, in sicer do največ osem ležišč na sobo in po en pograd z dvema ležiščema na vsake 4 m površine prostora.
• Sanitarije so lahko skupne, vendar ločene po spolu, z razmerjem ena sanitarna naprava (WC, tuš, umivalnik) na 7 ležišč.
• Imeli bodo tudi prostore za skupno družbeno rabo, minimalno 1.5 m za vsak ureditveni prostor.

3. Aulas de la Naturaleza (Učilnice narave) . Namestitev z opremo, ki je namenjena predvsem izobraževalnim namenom in uživanju v naravi, namenjena izoliranim obiskovalcem in organiziranim skupinam, v večini primerov šolarjem, kjer se programi dejavnosti izvajajo v času krajšega bivanja.

Storitve, ki jih ponuja ta objekt, so povezane z interpretacijo naravnih procesov, okoljsko vzgojo in dejavnostmi, povezanimi s samim naravnim prostorom.

Poleg tega morajo biti ti centri opremljeni s potrebnimi objekti za zagotavljanje nastanitvenih in vzdrževalnih storitev uporabnikom.

4. Casa Forestal (Gozdna hiša) . Ustanova, izolirana v gozdnem območju in funkcionalno povezana z izkoriščanjem gozda, rezervoarjev ali ribjih virov v celinskih območjih.
5. Casa Molino (mlinska hiša). Izolirana ustanova, ki se nahaja v stavbi, ki ohranja tradicionalne objekte, stroje in mehanizme, značilne za brušenje.
6. Jamske hiše. Model trogloditskega bivališča, izkopanega v mehkih in neprepustnih materialih iz skalnatih območij. Pri klasični gradnji je dovoljeno do 50 % uporabne površine, kar zagotavlja ustrezno neposredno prezračevanje prostorov brez zunanjih oken.
7. Chozas y Casas de Huerta (Koče in sadovnjaki) . Izolirane hiše, narejene iz preprostih materialov, z značilnimi strehami iz tramov, trstičja, trstičja, palic, prepletenih rastlinskih vlaken ali arabskih strešnikov.
8. Cortijo – kmečka hiša . Konstrukcija, ki služi ali je služila kot središče upravljanja srednje ali velike kmetije, na splošno ustreza tipu hiše-terase, z osrednjim prostorom, okoli katerega so razporejene različne enote, ki predstavljajo tradicionalno konstruktivno in okrasno tipologijo. .

Na splošno je manjši od haciend in z večjo poenostavitvijo v svojih odvisnostih.

9. Kmečka šola. Nastanitveni obrat z dopolnilnimi storitvami, namenjen približevanju življenja na podeželju z izvajanjem dejavnosti, značilnih za kmetijo, kot so vrtnarstvo, živilstvo in obrtne delavnice, živinoreja in varstvo domačih živali, in je na splošno namenjen otroškim skupinam in mladostnikom.

Kar zadeva namestitev, se privzeto domneva številka hostel.

1. Hacienda . Izolirano na področju stavb za stanovanjsko in kmetijsko-industrijsko uporabo določene arhitekturne kompleksnosti in velikih dimenzij, ki se nahajajo v velikih kmetijah in predvsem oljčnih nasadih. Kompleks je strukturiran okoli velikega osrednjega dvorišča z objekti za agroindustrijsko preobrazbo, kot so oljarne, kleti ali hlevi, pa tudi stanovanja za lastnike in zaposlene.
2. Refugio (Shelter). Strešna konstrukcija, ki je ustvarjena za zagotavljanje zavetja in omogočanje počitka ali prenočitve za en ali več dni, običajno na poteh, ki jih je težko izvajati, in za pokrivanje stalnih potreb obiskovalcev v gorskih, visokogorskih in drugih izoliranih območjih ali območjih s težkimi dostopnost. . Uporabljena bo oprostitev dobave električne energije in cestni dostop.
3. Alojamientos especiales (Posebna prenočišča). V to posebnost sodijo vsi tisti objekti, namenjeni nastanitvi, katerih lastnosti ne omogočajo uvrstitve v nobeno od posebnosti, navedenih v tej prilogi. Za te namestitve bo potrebno posebno dovoljenje Generalnega direktorata za turistično načrtovanje in njihovo oglaševanje mora jasno in v celoti izpostaviti njihove posebne značilnosti.

2.- CASAS RURALES (CR) – PODEŽELSKE HIŠE

Kaj je podeželska hiša? Kot je določeno v čl. 47 zakona iz leta 2011.

“1. Podeželske hiše so tisti objekti, ki se nahajajo na podeželju in imajo posebne značilnosti gradnje, lege in tipičnosti; Zagotavljajo nastanitev in druge dopolnilne storitve ter so kot taki registrirani v Andaluzijskem turističnem registru pod pogoji iz tega zakona.

In v skladu z odlokom iz leta 2002 je v svojem členu . 15 opredeljuje "podeželske hiše" kot:

1. Podeželske hiše so zgradbe iz člena 41.1 zakona 12/1999 z dne 15. decembra o turizmu, ki izpolnjujejo naslednje zahteve:
2. a) V primeru samostojnih stanovanj, vključno z odvisnimi zgradbami, kot so orodjarne, hlevi, lope ali druge podobne narave.
3. b) V nobenem primeru v isti stavbi ne smejo biti več kot tri stanovanja.
4. c) Ne prekoračite njegove namestitvene kapacitete dvajsetih mest.

KAJ POMIŠLJA "PODEŽELSKO OKOLJE"

 V skladu s 3. členom Odloka iz leta 2002 se razume kot " Podeželsko okolje "

• Za namene tega odloka se podeželje razume kot tiste, v katerih se pretežno izvajajo kmetijske, gozdarske, rečne ribiške in živinorejske dejavnosti.
• Ne bodo upoštevali podeželskega okolja :

a) Zaščitna območja avtocest in njihova območja ter servisna območja v skladu z določbami zakona 8/2001 z dne 12. julija o andaluzijskih avtocestah.

b) Prebivalska središča na andaluzijski obali.

c) Prebivalna središča, ki po posodobljenem popisu presegajo dvajset tisoč prebivalcev.

d) Območja v bližini tovarn, industrij, odlagališč, objektov ali dejavnosti, vključenih v prilogi I in II zakona 7/1994 z dne 18. maja o varstvu okolja, ki povzročajo onesnaževanje, hrup ali neprijetnosti, ki vplivajo na turiste. . Z Odredbo Ministrstva za turizem in šport bodo določene oddaljenosti teh območij.

URBANISTIČNE OMEJITVE:

V primeru, da je podeželska hiša postavljena na zemljišča, razvrščena kot nezazidljiva , se registracija v Andaluzijskem turističnem registru brez poseganja v njeno predhodno obdelavo razume kot " ukrepanje v javnem interesu ” v skladu z veljavnimi predpisi.

ZAHTEVE:

Podeželske hiše morajo biti opremljene z naslednjimi objekti in opremo glede na njihovo kategorijo, ki jih je treba ves čas vzdrževati v dobrem stanju ohranjenosti in delovanja:

1.- Osnovna kategorija:

A) Neskupni nastanitveni obrati, v katerem bo odgovorna oseba, ki bo z občasnimi obiski skrbela za dopolnjevanje vode in goriva, če je potrebno, ter za dobro stanje objektov in katere ime, naslov in telefonska številka bo sporočena. uporabnikov.

a) Saloni in jedilnice: Jedilnica, primerna za največjo zmogljivost obrata, ustrezno opremljena za uporabo. Njegova velikost bo povezana z regulativno zmogljivostjo, z minimalno površino 12 m, ki jo je mogoče razdeliti med dva prostora.

Če obdobje obratovanja vključuje mesece oktober do vključno aprila, bodo opremljeni z ogrevanjem, ki bo med uporabo lahko doseglo in vzdrževalo temperaturo okolja 19 °C.

Pohištvo in dekoracija morata doseči optimalno raven ustreznosti glede na estetiko andaluzijskega podeželja.

b) Kuhinja:

Ima zadostno površino glede na namestitveno kapaciteto in mora biti opremljena s kuhinjo z več kuhalnimi ploščami, pečico ali mikrovalovno pečico, hladilnikom, posodo, jedilnim priborom, steklenimi posodami, kuhinjskimi in čistilnimi pripomočki.

Umivalnik in odcejalnik s toplo in hladno tekočo vodo.

Imel bo direktno ali prisilno prezračevanje za obnavljanje zraka in odvod dima.

c) Spalnice:

1. Minimalna površina sob bo za enoposteljne 7 m10, za dvoposteljne pa 4 mXNUMX. Za vsak dodatni prostor morate imeti dodatne XNUMX m. Površina, ki se uporablja za teraso, in površina, ki jo zavzema kopalnica, sta izključena iz izračuna, medtem ko je površina, ki jo zavzemajo omare, lahko vključena kot vgrajena.
2. Pohištvo v sobah mora imeti v vsakem primeru nočne omarice in eno ležišče na kvadrat velikosti najmanj 90 x 180 cm, če je enojno, oziroma 135 x 180 cm, če je dvoposteljno. Vzmetnica bo zelo toga in ne bo dovoljevala uporabe vzmetnic iz volne ali pene.
3. Omara za vsake štiri postelje, z ustreznim številom obešalnikov, ki se lahko nahajajo v kateri koli spalnici.
4. Svetlobna točka ob postelji.
5. Najmanjša prosta višina stropov bo 2.00 m. V prostorih s poševnimi stropi bo vsaj 70 % površine prostora imelo to minimalno višino.
6. Osvetlitev in prezračevanje bosta neposredno navzven ali na ustrezno prezračevane terase. Prezračevalna luknja bo imela velikost, ki bo ustrezala prostornini spalnice, kar ne bo dovoljevalo uporabe podpornih prezračevalnih sistemov. Okna bodo opremljena z žaluzijami, žaluzijami ali zavesami.
7. Če obdobje delovanja vključuje mesece od oktobra do vključno aprila, morajo imeti ogrevanje, ki je zmožno doseči in vzdrževati temperaturo okolja 19 °C med uporabo.
8. Dostop do njih bo vedno iz skupnih elementov. V nobenem primeru ni mogoče dostopati skozi drugo sobo.
9. Imeli boste ustrezno posteljnino za število oseb, in sicer za eno igro na teden.

d) Higienske storitve:

• Imeli bodo polno kopalnico za vsakih 6 ali del postelj, opremljeno s toplo in hladno vodo ter opremljeno z umivalnikom, kadjo ali prho in straniščem. Nahajati se mora v istem objektu kot sobe.
• Opremljena bo z ogledalom, obešalnikom za brisače, obešalnikom za plašče in polico za toaletni pribor.
• Pretok tople vode, ki je na voljo, mora zagotavljati čistočo, vključno s prhanjem, za vse uporabnike eno uro.
• Imeli bodo direktno ali prisilno prezračevanje.
• Imel bo ustrezno kopalniško perilo glede na število stanovalcev, in sicer dve tekmi na teden.

B) Skupni nastanitveni obrati. Določene so naslednje dodatne zahteve:

• Pohištvo v sobah mora imeti stol za vsaka dva sedeža, mizico in svojo omaro.
• Obstoj kuhinje po točki b) zgoraj, ki je na voljo strankam, je neobvezen.
• Kopalnica mora biti izključno za uporabo strank. Mora imeti polovično kad in bide.

2.- Višja kategorija:

A) Neskupni nastanitveni obrati.

Poleg zgoraj navedenih zahtev morajo izpolnjevati naslednje:

a) saloni in jedilnice:

• Minimalna velikost 15 m + 2 m za vsako osebo od tretjega.
• Ogrevanje z možnostjo vzdrževanja minimalne temperature 21ºC.

b) Kuhinja:

• Biti mora neodvisna od drugega prostora, čeprav je kuhinja-jedilnica dovoljena, če je samostojna in ločena dnevna soba.
• Kuhinja s štirimi gorilniki, pečica ali mikrovalovna pečica, pralni stroj.

c) Spalnice: 1. Najmanjša površina sob bo 10 m za enoposteljne sobe, 14 m za dvoposteljne sobe in 18 m za triposteljne sobe.

• Najmanjša velikost ležišča bo 190 x 90 cm za eno osebo in 190 x 140 cm za zakonsko posteljo. Kot postelje se ne štejejo niti raztegljivi kavči niti pogradi.
• Pohištvo mora vsebovati garderobno omaro na sobo, polno ogledalo, stol ali fotelj na osebo, pisalno mizo in okrasne elemente.
• Ogrevanje z možnostjo vzdrževanja minimalne temperature 19º C, s sistemom za regulacijo temperature.

d) Higienske storitve:

• Najmanjša kopalna površina bo 3.5 m
• Imeti mora popolno kopalnico (kad, bide, stranišče in umivalnik) na vsaka štiri ležišča.
• Količina akumulirane tople vode je določena na 20 litrov pri 90º C pomnoženo s številom stanovalcev ali v neprekinjenem toku (butanski grelniki in podobno).
• Ogrevanje.

e) Drugi pogoji:

• Ambientalno ogrevanje celotnega objekta s fiksno napeljavo, ki lahko hkrati vzdržuje minimalno temperaturo 19ºC v celotnem objektu in 21ºC v bivalnem prostoru, s sistemom regulacije temperature.
• Električna napeljava na 220 V po REBT, v celoti vgrajena in ozemljena.
• Posebna pozornost okoljskim vprašanjem, kot so odpadki, toplotna izolacija ter varčevanje z energijo in vodo, s konkretnimi ukrepi za zmanjšanje njihovih vplivov.
• Prevladujejo naravni materiali in elementi
• tradicionalno v gradnji, dekoraciji, pohištvu in opremi.

B) Skupni nastanitveni obrati. Določene so naslednje dodatne zahteve:

• Bivalni prostor, za izključno uporabo strank.
• Če je strankam na voljo kuhinja, mora biti drugačna od lastniške.
• Sestavine za pripravo zajtrka bodo strankam na voljo.
• Vse sobe morajo imeti popolno kopalnico (kad, bide, WC in umivalnik), integrirano v prostor. Tuš, WC in umivalnik zadoščajo, če je na voljo tudi skupna kopalnica s kadjo.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO PODEŽELJE – PODEŽELSKE NASTANITVE TURISTIČNE HIŠE – VTAR

Po čl. 48. člena zakona:

1. Podeželske nastanitvene turistične hiše so tiste, ki se nahajajo na podeželju, kjer se izvajajo nastanitvene storitve in so enkrat ali večkrat v letu ponujene javnosti v začasno ali občasno uporabo v turistične namene. anus.
2. Podeželske nastanitvene turistične hiše morajo biti opremljene in imeti potrebno opremo za takojšnjo uporabo.

 In v skladu z odlokom 2002, 19. člen Turistične hiše za namestitev na podeželju.

1. Podeželske nastanitve turistične hiše so tisti, ki izpolnjujejo naslednje zahteve:

a) V primeru samostojnih stanovanj, vključno z odvisnimi zgradbami, kot so orodjarne, hlevi, lope ali druge podobne narave.

b) biti ponujen javnosti za začasno ali sezonsko uporabo ali občasno zaseden, enkrat ali večkrat v letu.

c) Zagotavlja samo storitev nastanitve.

d) V nobenem primeru v isti stavbi ne smejo biti več kot tri stanovanja.

e) Ne prekoračite njegove namestitvene kapacitete dvajsetih mest.

Biti morajo opremljeni in imeti potrebno opremo za njihovo takojšnjo uporabo. Minimalne infrastrukturne zahteve za podeželske nastanitvene turistične domove bodo tiste, določene v Prilogi II; njegovi posebni predpisi bodo vsaj tisti, določeni v Prilogi III za osnovno kategorijo podeželskih hiš.“

NEKATERI VIDIKI, KI JIH JE TREBA UPOŠTEVATI MED RAZLIČNIMI VRSTAMI TURISTIČNE NASTANITVE

 1.- NAJDALJŠA DOBA IZKORIŠČANJA:

Če se osredotočimo na različne vrste analiziranih turističnih nastanitev, bomo najprej poudarili, da sta Casas Rurales-CR in Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR dve vrsti podeželskih nastanitev, ki imata skupne vidike, a tudi nekaj zelo pomembnih razlik.

Čeprav morata obe vrsti nastanitve izpolnjevati zahteve iz Odloka 20/2002 z dne 29. januarja o turizmu v podeželskih okoljih in aktivnem turizmu (Priloga II in III), s pravnega in davčnega vidika nimajo enake obravnave . In na enak način imajo VFT drugačno obravnavo za davčne namene kot CR.

Pomembna razlika med RC in VFT v zvezi s turistično namestitvijo na podeželju (VTAR), je, da se slednjemu naloži najdaljše letno obdobje za najem v turistične namene. . Že v odloku 20/2002 se zahteva, da je treba sporočiti omenjeno letno odpiralno obdobje. Vendar pa ta odlok ne določa časovne omejitve, čeprav navaja, da mora biti krajši od enega leta, z zbiranjem 19. člena, da se »njihova začasna ali sezonska uporaba ali zasedenost občasno, enkrat ali večkrat v letu«. Ta splošna omejitev je pozneje določena v zakonu 13/2011 z dne 23. decembra o turizmu Andaluzije (BOJA št. 255, 31. december), v členu 48.1, kjer je določeno najdaljše obdobje izkoriščanja, ob upoštevanju da je lahko več kot tri mesece v celem letu.

Za CR in VFT, kot je bilo navedeno, ni začasne omejitve najemnine.

2.- PONUJENE STORITVE:

V zvezi z Storitve ki jih te namestitve lahko zagotovijo, je treba razlikovati dejstvo, da v Podeželske turistične nastanitve in Samo VFT stroga namestitvena služba je mogoče zagotoviti (Zakon 12/1999, Odlok 20/2002, Zakon 13/2011 z dne 23. decembra in Odlok 28/2016 z dne 2. februarja).

V primeru Podeželske hiše , na drugi strani pa poleg nastanitvene storitve, zagotoviti je treba še kakšno drugo dopolnilno storitev, kot so turistične informacije, pranje perila, zajtrki, prehrana, aktivnosti aktivnega turizma itd.

3.- OBVEZNOST POSREDOVANJA TURISTIČNIH INFORMACIJ

VFT mora imeti na voljo in bo ponujal »turistične informacije, v fizični ali elektronski podpori, o območju, prostorih za prosti čas, restavracijah in kavarnah, trgovinah in trgovinah s hrano, najbližjih parkiriščih do doma, obstoječih zdravstvenih storitvah na območju, pomeni mestnega prometa, zemljevid mesta in vodnik po razstavah«. Z drugimi besedami, to je obveznost.

Vendar pa odlok iz leta 2002 določa, da bo ta storitev za videorekorderje »dopolnilna« in zato ni obvezna.

4.- MESTA

 O VFT možno najeti v celoti ali po sobah , v nobenem primeru pa v prvem primeru ne smejo presegati 15 ležišč, v drugem pa 6 ležišč.

Vendar pa v tem, kar se nanaša na podeželske hiše In VTAR , a največ 20 mest je ustanovljena, vendar v obeh primerih ne smejo biti v istem objektu oddane več kot 3 hiše.

5.- OBDAVČITEV IN DAVČNI VIDIKI

Povedati moramo, da ne moremo vzpostaviti ustreznega davčnega režima za vsako od možnosti CR, VFT in VTAR. Z vidika španske uprave obstaja široka razlaga različnih primerov, tako da lahko najdemo popolnoma različne primere in odločitve za isti primer, včasih pa celo nasprotujoče si.

Zaradi tega bo fiskalno načrtovanje projekta odvisno od posameznega primera in od osebnih okoliščin vsakega od lastnikov teh ustanov. Zato vam še posebej svetujemo, da se posvetujete z davčnim strokovnjakom, da preuči vaš primer in individualno načrtuje vaš projekt.

V preambuli Uredbe 28/2016 določa, da dejavnost nastanitvenih storitev za VFT in VTAR ni glavna dejavnost lastnika in zato ni glavni vir dohodka. S tem odlokom je določeno, da je v primeru RC nastanitvena dejavnost glavna dejavnost lastnika.

Poleg tega je samo bistvo obdobja opravljanja dejavnosti pri VTAR-jih, pri katerih je storitev omejena na 3 mesece letno, popolnoma nezdružljiva s poslovno storitvijo.

Po drugi strani zakon 13/2011, čl. 41. čl., ko se nanaša na načelo enotnosti delovanja turističnih nastanitvenih obratov iz 40. čl. XNUMX (Turistična stanovanja), med katerimi je Kmečka hiša, ko se ukvarja z vprašanjem, da mora ta nastanitev delovati po načelu enote izkoriščanja, v svojem besedilu navaja izraze "operativno podjetje", "podjetje, ki upravlja" itd. , je načeloma in torej iz besedila le-tega razvidno, da se izkoriščanje Kmečke hiše šteje za gospodarsko dejavnost.

Če povzamemo, lahko zaključimo, da se nastanitvena dejavnost v podeželski hiši šteje za poslovno dejavnost, ker se šteje za glavno dejavnost lastnika ali upravljavca in mora zagotavljati nekatere dopolnilne storitve nastanitve; Oddajanje VTAR in VFT v turistični najem se pravilno ne obravnava kot poslovna dejavnost, temveč kot izkoriščanje nepremičnine, katere dohodek se šteje za dohodek iz kapitala nepremičnin in ga je zato treba napovedati v letni dohodnini. vrnitev .

6.- DELOVNE OBVEZNOSTI IN OBVEZNOSTI IZ SOCIALNEGA VARSTVA

Vzporedno s fiskalnimi vidiki se glede obveznosti dela in socialne varnosti med seboj razlikuje tudi:

• Turistični domovi in ​​podeželske hiše: Za razvoj nastanitvene dejavnosti v podeželskih hišah, saj je to poslovna dejavnost, je potrebna registracija lastnika ali upravljavca v posebnem režimu samostojnih podjetnikov (avtonomnih) pri Zavodu za socialno varnost.
• VTAR: Te obveznosti niso potrebne za lastnike izkoriščanja.
• VFT: Načeloma tudi tovrstna obveznost ni zahtevana.

A kljub temu, kot pravimo, se bo treba zavedati specifične predpostavke, saj se lahko zgodi, da gre za imetnike VFT, ki imajo več aktivnih nepremičnin, z odgovorno osebo, zaposleno za upravljanje ali vzdrževanje, in da je to šteje za poslovno dejavnost, ki zahteva registracijo v režimu samozaposlenih ali podjetij; in lahko se zgodi, da imetnik RC svoje izkoriščanje izvaja, ne da bi bila to njegova glavna dejavnost, da to počne občasno in da to ni njegov glavni vir dohodka.

7.- DDV

Kot smo se spomnili v drugih člankih na našem spletnem mestu, v zvezi z DDV na turistične najeme zakon 37/1992 sam določa, da je leasing oproščen.

V primeru, da se izvajajo dodatne storitve čiščenja, cateringa, pranja perila ipd., značilne za hotelske storitve, bo ta vrsta storitve obdavčena z 21-odstotnim DDV.

V tem primeru bomo navedli nekaj primerov kazuistike:

Primer 1.- Lastnik kot plačilo prejme ceno najema stanovanja (bodisi pod režimom CR, VFT ali VTAR). To plačilo ne vključuje DDV.

Primer 2.- Lastnik pri VFT in CR zagotavlja prevoz, pranje perila itd. V tem primeru morate za te dopolnilne storitve izdati račun z DDV.

Primer 3.- Lastnik prenese dejavnost najema na tretjo osebo, na primer na podjetje, ki bo izkoriščalo najem izključno v zameno za plačilo, dogovorjeno z lastnikom. V tem primeru mora lastnik za storitev »prenos izkoriščanja« izdati račun z DDV in bo obračunal 21% DDV. V tem primeru mora podjetje, ki vodi najem, gostu izdati račun brez DDV. Z DDV bo fakturirala samo dopolnilne storitve pranja, čiščenja, vzdrževanja, transporta ipd., in to z 10% DDV (DDV na gostinstvo).

Primer 4.- Lastnik oddaja hišo preko portala ali posredniške agencije. V tem primeru je lastnik tisti, ki oddaja neposredno končnemu uporabniku. Lastnik bo izdal račun brez DDV, le v primeru dopolnilnih hotelskih storitev pa bo obračunan 10% DDV.

Posredniška agencija ( Booking , Airbnb ali nepremičninska agencija) bo izdala račun z 21% DDV (splošen DDV na storitve)

Kaj pomeni »dodatne storitve hotelirstva«?

Španski zakon o DDV v 23. členu določa, da:

“Za dopolnilne storitve se štejejo gostinske storitve, storitve čiščenja, pranja perila ali druge podobne storitve”

Po drugi strani pa to vključuje doktrina DGT v več njegovih zavezujočih posvetovanjih

»Za najemniško dejavnost je za razliko od dejavnosti oddajanja stanovanj v najem značilno, da običajno vključuje opravljanje vrste storitev, kot so sprejem ter stalna in neprekinjena skrb za stranko v za to namenjenem prostoru, periodično čiščenje nepremičnine in namestitev. , periodična menjava posteljnine in perila ter zagotavljanje drugih storitev za stranko (pranje perila, shramba za prtljago, tisk, rezervacije itd.), včasih pa tudi zagotavljanje gostinskih in restavracijskih storitev”.

Nasprotno, naslednje se ne štejejo za dopolnilne storitve, značilne za hotelsko industrijo:

• Storitev čiščenja apartmaja na vhodu in izhodu iz hiše
• Storitev menjave posteljnine v apartmaju na vhodu in izhodu iz hiše.
• Tehnična pomoč in vzdrževalne storitve za morebitna popravila vodovodnih inštalacij, elektrike, steklovine, žaluzij, ključavničarskih in električnih naprav.

 8.- DAVEK NA GOSPODARSKE DEJAVNOSTI – IAE

Razumemo, da mora biti izkoriščanje podeželskih hiš in VTAR registrirano v IAE, saj imata poseben okvir v nomenklaturi.

Za VFT pa menimo, da v primeru neposlovnega izkoriščanja ne bi bilo potrebno.