Za pravilno identifikacijo španskih davkov, ki izhajajo iz nakupa parcele ali zemljišča, namenjenega za gradnjo, je treba upoštevati več dejavnikov:
- Davčni status prodajalca
- Davčni status kupca
- Naravoslovna ali urbanistična klasifikacija zemljišča ali parcele
- Naravoslovna ali urbanistična klasifikacija gradnje
NARAVA PRODAJALCA
V teh primerih moramo razlikovati med:
Zasebni prodajalec ali fizična oseba:
V teh primerih, ko je lastnik zemljišča posameznik ali fizična oseba, se transakcija ni predmet španskega DDV, ampak Davek na promet (ITP).
Glede na zgoraj navedeno pa je treba opozoriti, da prodajalec v vsakem trenutku ne sme delovati kot »podjetnik«. To je pomembno, ko govorimo o ZAZIDLJIVO zemljišče (“Urbanizable”) ali V PROCESU URBANIZACIJE, saj španski zakon o DDV izrecno navaja, da bodo tisti posamezniki, ki spodbujajo urbanizacijo zemljišč ali zazidljivih parcel, obravnavani kot "podjetniki«, in torej, če bodo omenjene parcele prodali pred koncem urbanizacije, omenjeno prodajo bi bil predmet in ne oproščen plačila DDV.
Podjetnik, podjetje ali profesionalni prodajalec:
Kadar je prodajalec zemljišča podjetnik ali poklic, moramo razlikovati glede na naravo zemljišča, ki je predmet prodaje.
Urbanistično, zazidljivo ali z objekti v gradnji:
Ko gre za katero koli od naslednjih vrst zemljišč:
- Stavbno zemljišče (parcela ali katero koli drugo z upravnim dovoljenjem za gradnjo).
- Zemljišče v procesu urbanizacije
- Zemljišča v razvoju ali v procesu urbanizacije (razen tistih, ki so namenjena parkom in javnim vrtovom ali cestam za javno rabo).
- Zemljišča (tudi nezazidljiva) z objekti v gradnji (razen objektov agrarne narave, ohromljenih, porušenih ali propadlih).
V teh primerih je izročitev zemljišča je predmet DDV, torej mora podjetnik izdati račun z DDV (pri 21%), ne glede na stanje kupca.
Rustikalno ali nezazidljivo zemljišče
V primeru podeželskega zemljišča (vključno s kmetijskimi stavbami) ali drugih nestavbnih objektov (vključno s tistimi, ki so namenjeni za javne parke in vrtove ali ceste za javno rabo), je njegova prodaja predmet in oproščen iz naslova DDV, če pa je kupec podjetnik, ki lahko odbije vstopni DDV v celoti ali delno, se lahko odpove oprostitvi in plača DDV (pri 21%) namesto ITP.
»Zgradljivo» pomeni zemljišče, na katerem je »možnost gradnje“. To možnost gradnje izkazuje dejstvo, da je na njem gradbeno dovoljenje. Potem bi se v teh primerih, če je prodajalec podjetnik, srečali s primerom prodaje, obdavčene z DDV po 21 %.
Če je oprostitev oproščena, mora podjetnik kupec prijaviti dolgovani DDV za naložbo davčnega zavezanca v poljih 12 in 13 obrazca 303 (če je vključen v poenostavljeni režim, v polju 53).
Podjetnik prodajalec pa mora napovedati davčno osnovo v polje 61 obrazca 303.
Če ni oprostitve plačila DDV, mora kupec plačati znesek, ki ustreza ITP z oddajo obrazca 600 v enem mesecu od podpisa prodajne pogodbe ali notarskega zapisa, brez poseganja v morebitne popuste.
V vsakem primeru bo prodajalec obvestil o prodaji v obrazcu 390 (polje 105 in dodatno polje 107, če gre za naložbeno blago, oziroma polje 106, če gre za neobičajno operacijo).
Če ste oproščeni vložitve obrazca 390, boste davčno osnovo prodaje v četrtem četrtletju / mesecu decembru obrazca 303 vpisali v polje 83 in poleg tega še v polje 99, če gre za investicijsko blago ali v polje 79. ko gre za neobičajno operacijo.
Po drugi strani pa je račun, ki ga izda podjetnik prodajalec, ni obračunan DDV.
Odvisno od primera, na računu mora biti navedena naslednja navedban:
- Če se kupec zemljišča ne odpove oprostitvi, vključiti mora sklic na člen 20.One.20 zakona 37/1992 in/ali navesti, da je operacija izvzeta (člen 6.1.j) kraljevega odloka 1619/2012 z dne 30. novembra).
- Če se lastnik zemljišča oprostitvi odpove, mora navesti besede "obrnjena davčna obveznost davčnega zavezanca" (čl. 6.1.m) kraljevega odloka 1619/2012).
