TURISTIČNI NAJEM NEREZIDENT LASTNIK – DDV ali BREZ? – POSLOVNA DEJAVNOST?

Davčne posledice za turista, ki najame nepremičnino v Španiji s strani NEREZIDENTA v Španiji.

Čisto, najem nepremičnine ni predmet DDV. Ta oprostitev DDV vključuje vse vrste najemnin:

• Kratkoročni najem / Turistični najem
• Srednjeročni najem
• Dolgoročni najem

Razlog za to je, ker španski sistem meni, da tam ni "poslovna" ali "komercialna dejavnost" pri najemu nepremičnine (tudi v smislu turistične najemnine)

Ko pa rečemo, da »turistična najemnina« ni predmet DDV, moramo upoštevati naslednje situacije:

• Primer 1. – Nestalna poslovna enota. Brez poslovne dejavnosti

Lastnik preprosto oddaja nepremičnino gostom z lastnimi marketinškimi orodji ali z uporabo drugih zunanjih spletnih platform, kot so AirBNB, Homeaway itd.

Kontakt z gosti poteka neposredno s strani lastnika (ključi, sprejem gostov, urgenca, vzdrževanje itd.). Spletna platforma se ukvarja samo s tržno platjo in obveščanjem javnosti o najemnini, rezervaciji ter tudi za upravljanje plačil najemnine in zbiranja.

Prav tako lastnik v določenih obdobjih v letu oddaja nepremičnino brez »poslovnega« interesa, pri čemer si rezervira določen čas na leto za zasebno uporabo.

Lastnik lahko sklene lokalne strokovne storitve za čiščenje, vrtnarjenje, vzdrževanje itd., vendar v »izključni« dejavnosti za najemnino in ne kot zaposleni.

V teh primerih bo najemnina niso predmet DDV.

• Primer 2.- Stalna poslovna enota – Brez poslovne dejavnosti

Isti nerezidentni lastnik skupaj z najemnino ponuja čiščenje sobe, čiščenje oblačil in celo hrano/pijačo.

V teh primerih bi se DDV uporabljal, ko lastnik gostom zagotavlja "hotelske storitve". V teh primerih bo veljavni DDV znašal 10 %, lastnik pa bo moral gostom za te storitve izstaviti ločene račune.

Katere pa se štejejo za »hotelske storitve«?. Tukaj moramo razlikovati med:

• Čiščenje in druge storitve, ki so na voljo samo PRED pregledom in PO odjavi. Te storitve se ne bodo štele za »hotelske storitve«, saj so na voljo za vzdrževanje nepremičnine v pravilnih pogojih uporabe za goste.
• Dnevno čiščenje sobe, storitve pranja oblačil in hrane (zajtrk, večerja, itd.): V teh primerih je storitev razvrščena kot "hotelska storitev", zato bo DDV v uporabi.

• Primer 3.- Stalna poslovna enota – Poslovna dejavnost

Lastnik nerezident se odloči najeti enega ali več zaposlenih v Španiji, da bodo v hiši čistili, vzdrževali, služili strankam in sprejemali, držali ključe itd.

V tem primeru se bo zaradi dejstva, da lastnik zaposli osebo za nedoločen čas (socialna varnost, pogodba o zaposlitvi ali pogodba o zaposlitvi za nedoločen čas), da njeno delo posebej nameni najemnini, to štelo za »poslovno dejavnost«, torej obdavčen z DDV.

Pravzaprav se bo iz tega razloga lastnik štel za »delodajalec«, v poslovni dejavnosti, ta dejavnost pa se bo v Španiji štela za »stalno poslovno enoto«, torej zanjo veljajo davčne in formalne obveznosti kot nerezidenčni subjekt s stalno poslovno enoto«v Španiji.

• Primer 4.- Poslovna dejavnost

Isti nerezidenčni lastnik, tudi če nima pogodbenega razmerja z zaposlenim za nedoločen čas, se odloči skleniti pogodbo o storitvah z »Agentom za najem« ali »Platformo«, da odstopi, sklene pogodbo ali podizvajalec za najem nepremičnine v celotnem ali pomembnem obdobju čas med letom, za določeno plačilo, odškodnino ali drugo.

V tem primeru je agent/platforma tisti, ki se neposredno ukvarja s komunikacijo gostov, prijavo, odjavo, vzdrževanjem itd. Lastnik nima stika s končnimi uporabniki/gosti agenta, platforma pa je tista, ki ima izključni dostop in pravico do uporabe/najema nepremičnine v času najemne pogodbe.

Torej, spet bo španski sistem upošteval, da čeprav lastnik nima "poslovne" strukture za razvoj najemnine, jo ima isti agent/platforma, s katero je sklenjena pogodba. Torej, na koncu se razvije "poslovna" dejavnost, torej se lastnik šteje za poslovno dejavnost, najemnina za poslovno dejavnost, ta dejavnost pa se v Španiji šteje za "stalno poslovno enoto", torej podvržena davčne in formalne obveznosti kot nerezidenčni subjekt s stalno poslovno enoto« v Španiji.

Davčne posledice

• DDV 21 %
• Zadržki 19 % 

Torej, katere formalne obveznosti mora lastnik upoštevati v zadnjih obeh primerih s stalno poslovno enoto? Po umetnosti. 164 iz Ley 37/1992, naslednje:

1. Predložiti napovedi o začetku, spremembi in prenehanju dejavnosti, ki določajo njihovo obdavčitev. Temu pravimo "registro Censal" kot pasivni predmet davka na dodano vrednost.
2. Od Uprave zahtevajte davčno številko in jo sporočite ter akreditirajte v ugotovljenih primerih.
3. Za vse svoje poslovanje izdaja in dostavlja račune, prilagojene predpisom.
4. Vodi računovodstvo in evidence, vzpostavljene na način, kot ga določajo predpisi, brez poseganja v določbe gospodarskega zakonika in druge računovodske standarde.
5. Občasno ali na zahtevo Uprave posreduje informacije v zvezi z njenim gospodarskim poslovanjem s tretjimi osebami. Četrtletni model 303 (DDV) in model 115 (pridržki)
6. Oddajte ustrezne izjave-poračune in vnesite znesek dobljenega davka.
7. Letna skupna izjava.