UŽIŽTVO V ŠPANIJI ZA NEPREMIČNINE IN NEPREMIČNINE

 

»Uživanje« v lastništvu nepremičnine je pravica do uporabe in koristi od nepremičnine, ki ni lastnik. Kot bi bili najemniki, a ne plačevali najemnine.

Torej so lastniki nepremičnine različni ljudje od uporabnika. Ta vrsta lastnikov se imenuje "Goli lastniki".

"Goli ali goli lastniki” so tisti, ki so lastniki nepremičnine. Vendar ne morejo »uporabljati« nepremičnine, niti »živeti« na nepremičnini, niti »najeti« nepremičnine, saj je ta pravica izrecno dana »užitkarjem«. Pravzaprav goli lastniki morda nimajo pravice do "dostopa" do lastnine, če jim užitkarji tega ne dovolijo.

"užitkarji” so tisti, ki imajo pravico do ”bivanja”, ”najema” in ”uporabe” nepremičnine ter celo blokirajo dostop ”golim lastnikom”, če bi to želeli.

Naj vam ta koncept bolje razložimo na naslednji način:

Pravno "lastninsko" pravico na nepremičnini sestavlja skupina pravnih pravic, kot so:

• Za omejitev lastnine (na primer s prednostjo)
• Uporaba nepremičnine kot jamstva za dolg (na primer hipoteka)
• Za najem nepremičnine
• Za uporabo in koristi od lastnine

1.- Konstitucija španskega užitka

Obrazec

Užitka se lahko ustanovi na naslednje načine:

1. Na podlagi a zakonsko določilo . Trenutno je edini primer zakonitega užitka na državni ravni tisti, ki je priznan v korist ovdovel zakonec.
2. By pravni posel , kar pa je mogoče ugotoviti z vzrokom smrti (oporočno užitovanje) ali inter vivos, ne glede na to, ali je neodplačno ali kočljivo (na primer darovanje) . Po drugi strani pa je mogoče narediti inter vivos konstitucijo

Sposobnost

Za pridobitev užitka ni potrebna posebna sposobnost. Če pa je lastnik pravna oseba, je trajanje užitka najdaljše 30 let. Če pravna oseba pred tem datumom preneha, preneha tudi užit.

Za ustanovitev užitka je potrebna pooblastila za razpolaganje s stvarjo užitka.

Hkratni užit

V primeru, da je užitk vzpostavljen hkrati v korist več oseb, veljajo naslednja pravila:

• Za užitk veljajo pravila premoženjske skupnosti
• Užitkarska pravica, ki je bila ustanovljena v korist več oseb, ki so živele ob njeni ustanovitvi, nastopi s smrtjo zadnjega preživelega.
• Pri oporočnem užitku je pravica do povečanja med užitkarji urejena v pogojih, ki so določeni za dediče (987. in 982.1. odstavek XNUMX. člena CC): pravica do povečanja nastane, ko sta dve ali več oseb poklicani k isti dediščini oz. njen del brez posebne določitve strank in eden od poklicanih umre pred zapustnikom ali se odpove dediščini ali je ni sposoben prejeti.
• Če je bila užitnost ustanovljena z darilom, ni pravice do povečanja, razen če darovalec želi drugače.. Izjema je v primeru, da je darovanje možu in ženi skupno, pri čemer obstaja pravica do povečanja, razen če darovalec ne določi drugače.

Zaporedna užitka

Zgodi se, ko je užit uveljavljen v korist več oseb, ki se skozi čas izmenjujejo. V tem primeru ne gre za en sam užit, ampak za več, od katerih se vsako začne, ko preneha prejšnje.

Če je naslov konstitucije oporočen in je zaporedoma poklicanih več oseb, učinkuje užit le toliko časa, dokler ne preseže druge stopnje ali če je sklenjena v korist ljudi, ki so živi ob zapustnikovi smrti.

Pravice in obveznosti užitkarja so tiste, ki jih določa lastninska pravica, ki sestavlja užit, v nasprotnem primeru pa tiste, ki jih določa civilni zakonik, ki ga pojasnjujemo v naslednjih razdelkih.

Razlikujemo med obveznostmi pred ustanovitvijo užitka, sočasno z njo in končnimi obveznostmi.

Obveznosti pred ustanovitvijo užitka

To so naslednje:

• Za inventuro . Zaradi varstva koristi tistega, ki naj stvar prevzame po prenehanju užitka, mora užitkar opraviti popis in dati varščino. Popis je treba opraviti na poziv lastnika ali njegovega zakonitega zastopnika, da se pohištvo oceni in z opisom lastnosti. Ker ni potreben noben poseben obrazec, se lahko izvede v javni ali zasebni listini.
• Plačati varščino kot garancijo  . Njegov namen je zagotoviti izpolnjevanje obveznosti užitkarja. Vezava je lahko osebna ali stvarna, v vsakem primeru pa mora zadoščati za izpolnjevanje navedenih obveznosti.

Prodajalec ali darovalec, ki je pridržal užit na prodani ali podarjeni nepremičnini, in ovdoveli zakonec glede na užitkarsko kvoto, ki jo daje zakon, so oproščeni obveznosti zagotavljanja tega jamstva, razen če sklenejo naknadno zakonsko zvezo.

Tako obveznost popisa kot obveznost zagotavljanja garancije se lahko opusti , ne glede na vrsto užitka, če nikomur ne povzroči škode. Odpustek lahko izhaja bodisi od golega lastnika bodisi od sodne oblasti na zahtevo užitkarja. Možna je tudi dispenzacija, ki jo zapustnik naredi v svoji oporoki. Za izvedbo odpovedi je potrebna izrecna izjava.

 Kršitev

V primeru, da užitkar ne izpolni obveznosti popisa ali zavarovanja, nastopijo naslednje posledice:

• Goli lastnik lahko preužitkarju odvzame posest nepremičnine in lahko zahteva, da se nepremičnine dajo v upravljanje, da se proda pohištvo, da se javni predmeti ali imenski ali prinosniški krediti spremenijo v lastninske vknjižbe. javni dolg ali so deponirani pri bankah ali javnih ustanovah ter da so glavnica oziroma zneski v gotovini in prodajna cena premičnin naloženi v varne vrednostne papirje. Deleži in proizvodi premoženja, danega v upravljanje, pripadajo užitkarju.
• Goli lastnik lahko obdrži premoženje tudi kot upravnik, z obveznostjo, da izroči užitkarju likvidni produkt, odštevši znesek, ki je za to upravljanje dogovorjen ali sodno določen.
• Pri premičnini lahko lastnik, ki ne želi, da se proda zaradi umetniške vrednosti ali zaradi nizke cene, zahteva, da se mu izroči, pri čemer jamči za plačilo zakonitih obresti na njeno ocenjeno vrednost.
• Vendar sme užitkar, tudi če ni dal varščine in pod preprosto prisego, zahtevati, da se izroči pohištvo, potrebno za njegovo uporabo, da se mu dodeli soba zase in za njegovo družino v hiši, vključeni v užitk. , in instrumenti, orodja in druge premičnine, potrebne za panogo, ki ji je namenjen, sodnik pa odloči glede na posebne okoliščine primera.
• Ko je varščina dana, ima užitkar pravico prejeti vse izdelke od dneva, ko bi jih moral v skladu z lastninsko pravico, ki sestavlja užitk, začeti prejemati, kar pomeni, da je izpolnitev obveznosti dajanja varščine prevzeta. ima retroaktivne učinke.

Obveznosti v času posesti stvari

Užitkar je dolžan:

• Ohraniti obliko in vsebino lastnine, razen če zakon ali ustanovni naslov ne določa drugače.
• Lastnika obvestite o naslednjih dejstvih:
  • Potreba po nujnih popravilih, ki so odgovornost lastnika.
  • Vsako dejanje tretje osebe, s katerim ste seznanjeni in ki lahko krši lastninske pravice. Če tega ne storite, odgovarjate za škodo, kot da bi nastala po vaši krivdi.
• Za premoženje užitkov skrbite kot dober oče družine. Če se ob izpolnjevanju te obveznosti stvar zaradi uporabe naravno pokvari, goli lastnik ne more ničesar zahtevati od užitkarja. Če pa je nasprotno ta obveznost prekršena in je lastniku povzročena velika škoda, lahko lastnik zahteva, da se mu stvar izroči, pri čemer se zaveže, da bo užitkarju letno plačal tekoči produkt iste, po odbitku stroškov in nagrada. ki ga dodeli njegova uprava. V vsakem primeru je užitkar golemu lastniku odgovoren za škodo, ki jo z goljufijo ali malomarnostjo utrpi na stvari, ki je predmet užitka.
• Opraviti redna popravila stvari, lahko lastnik od njega zahteva izpolnitev te obveznosti, če pa zahtevi ne ugodi, jih lahko opravi na stroške užitkarja. Užitkar mora plačati obresti, ki ustrezajo zneskom, ki jih je lastnik porabil za popravilo ali plačati prispevke na lastnikove stroške. Za izredna popravila je odgovoren goli lastnik, ki ga mora užitkar obvestiti, kadar je to nujno.
• Plačati letne dajatve in prispevke ter tiste, ki se štejejo za obremenitve plodov. Za plačilo tistih, ki so neposredno naložena kapitalu, je odgovoren goli lastnik.
• Plačilo stroškov, stroškov in kazni tožb zaradi užitka.

 Obveznosti ob prenehanju užitka

Po prenehanju užitka mora užitkar izročiti posest užitka lastniku.

2.- Pravice užitkarja

 Pravice preužitkarja so tiste, ki jih določa ustanovni naslov, če tega ni ali zaradi njegove pomanjkljivosti, pa tiste, ki jih določa civilni zakonik.

Uporabite lastnino

Užitkar ima pravica do uporabe užitka na nepremičnini, pridobivanje neposredna in takojšnja posest.

Takoj ko nastane užitna pravica, pridobi užitkar pravico do posesti in uživanja užitka.

Zaznavanje sadov/dohodka

 Užitkarju je priznana pravica prejemati plodove/najemnine, bodisi naravne, industrijske ali civilne.

• Naravni in industrijski plodovi, ki so v teku ob nastopu užitka, pripadajo užitku brez obveznosti plačila kakršnih koli stroškov lastniku. Če so v teku ob koncu užitka, jih naredite za svoje, vendar plačate stroške lastniku.

Za civilne plodove se šteje, da se prejemajo na dan in pripadajo užitku v sorazmerju s časom, ko traja užit. Če je užitkar dal zemljišča, dana v užitk, v zakup in mu ta preneha pred zakupom, prejme le sorazmerni del zakupnine, ki jo mora plačati zakupnik.

• Pri užitku pravice do prejemanja dohodka ali občasne pokojnine, bodisi v denarju bodisi v plodovih, se vsaka dospelost šteje kot plod te pravice.
• Pri užitku nad obveznostmi ali prinosniškimi naslovi, ki ustvarjajo obresti, se vsaka zapadlost šteje za plod teh pravic.
• Če je užit sestavljen iz uživanja koristi udeležbe v komercialnem ali industrijskem izkoriščanju, katerega razdelitev nima določene zapadlosti, se koristi štejejo za plodove.

Pravica do najema nepremičnine

Užitkar lahko odda užitkarsko stvar drugemu v najem, vendar vse pogodbe, sklenjene kot užitkar, s prenehanjem užitka prenehajo.

Stanovanjske najemne pogodbe, ki jih je sklenil užitkar, prenehajo ob koncu užitka (člen 13.2 LAU). Najemna razmerja za uporabo, ki ni stanovanje, se na tej točki urejajo z določbami civilnega zakonika, razen če se stranki dogovorita drugače.

Po drugi strani pa se ob prenehanju užitka šteje, da se najem kmečkih posesti preživlja v kmetijskem letu. Poleg tega lahko te pogodbe veljajo v času, določenem v pogodbi, tudi po prenehanju užitkarjeve pravice, če je lastnik prisostvoval njeni podelitvi. Ohranjanje pogodbe med kmetijskim letom, ki je obvezno, ne pomeni nove najemne pogodbe.

Fakultete za odstranjevanje

Užitka je odtujljiva in zastavna stvarna pravica.

Prenos je lahko odplačen in neodplačen, pri čemer pridobi prevzemnik užitka pod enakimi pogoji, pod katerimi je bila ustanovljena. Opozoriti je treba, da:

• Zaradi doživljenjske narave užitka je običajno odvisno od življenja odstopnika in ne od prevzemnika.
• Užitkar mora odgovarjati za škodo, ki nastane na užitkarski stvari po krivdi ali malomarnosti tistega, ki ga nadomešča, s čimer izročitelj postane porok za prevzemnika.

Kar zadeva hipoteko, ta ugasne vsakič, ko užitkar preneha zaradi dogodka, na katerega užitkar ne more vplivati ​​(npr. zaradi njegove smrti). Če bi bilo to po njegovi volji (na primer z odpovedjo), prenehanje hipotekarnega upnika ne oškoduje, tako da hipoteka na užitku traja do izpolnitve zajamčene obveznosti oziroma do izteka časa, v katerem bi užitka običajno prenehala, če bi ni bilo nobenih intervencij. dejstvo, ki je temu naredilo konec.

---

SKLEPI

V glavnem obstajata dve vrsti užitkov:

• "Začasno"  or " Pogojen”: Ko ima uporaba nepremičnine pravočasno rok ali je pogojena.
•   Za življenje: Ko je uporaba Lastnine za celotno življenjsko dobo uporabnika.

Uživanje izvira iz rimskih zakonov in je precej pogosto v dednem in družinskem pravu v evropskih celinskih državah, kot so Španija, Francija, Portugalska, Nemčija itd.

V procesu dedovanja, je precej pogosto, da oporočitelj prepusti užitkov stalnega doma preživelemu zakoncu, preostanek lastništva nepremičnine pa prepusti otrokom (golo lastništvo). Na ta način pokojni del poskrbi, da bo preživeli zakonec kljub morebitnim konfliktom z otroki živel.

Tudi uživanje je bilo široko uporabljeno pri nepremičninskih poslih v Španiji, da bi se izognili španskemu davku na dediščino ali ga zmanjšali. Precej običajno je, da starši kupijo nepremičnino na ime otrok, pri čemer si obdržijo pravi užitek. Na ta način, če bi kupci kupili samo »uživanje« in otroci pridobili »golo lastništvo«, bi morali v primeru smrti staršev plačati le davek na dediščino za vrednost »užitka«, saj so že lastniki ostalih.

---

Naj vam to razložimo s primer, če je cena nepremičnine 200.000 EUR in so starši obdržali užitek v vrednosti 50.000 EUR, otroci pa so pridobili lastnino na preostalem (150.000 EUR), potem bo v primeru smrti staršev dedni postopek le za 50.000 EUR. Očitno ta ukrep znatno zmanjša davek na dediščino.

---

 Toda ta sistem je treba pozorno preučiti zaradi nedavnih interpretacij zakonov, saj se odločitev staršev, da "golo lastništvo" prevedejo na otroke, lahko šteje za "donacijo" in nato plačilo davkov kot dejanje " Donacija«. In "davki na donacije" so lahko v Španiji celo višji od "davka na dediščino". Temu bi se lahko izognili otroci, ki bi sami in iz lastnih virov plačevali ceno »golega lastništva«. Toda zaradi dejstva, da je to zelo občutljiva točka s pomembnimi davčnimi posledicami, je zelo priporočljivo, da poiščete pravni nasvet, preden sprejmete te odločitve o Uživanju.

KAKŠNA JE VREDNOST UŽUPKA? – Kako lahko izračunamo vrednost užitka?

Vrednost užitka se izračuna na naslednji način: Narediti morate naslednji izračun: REST na številko »89« starost uporabnika (če sta 2 uporabnika, je starost najmlajših), z najmanj 10 %.

Na primer:

---

PRIMER 1: Pridobitev užitka v postopku nakupa:

"A"+"B" imata dva otroka ("1" in "2"). “A” je 69, “B” pa 72. Oba sta se odločila za nakup hiše v Španiji, za ceno 200.000 EUR. V postopku pridobitve, torej pred zaključkom prodaje, in z namenom, da bi v prihodnje znižali davke na dediščino, odvetniku naročijo, da želijo obdržati užitk, preostale lastninske pravice pa prepustiti svojim otrokom.

Vrednost užitka: 89 – 69 = 20.

20 je % od skupne cene nepremičnine z naslednjo formulo:

200.000 * 20 % = 40.000 EUR. To je užitna vrednost nepremičnine in »znesek« cene, za katero bi bil odgovoren A+B.

Na enak način otroci obdržijo preostale lastninske pravice v vrednosti 160.000 EUR.

Po tem primeru, če A+B umre, potem bodo otroci samodejno prejeli 40.000 EUR, konsolidirali 100 % lastništva in plačali davke samo na 40.000 EUR.

Ker je 1+2 pridobil lastninske pravice na "nakupnem postopku", bo plačal "davek na nakup ali prenos" za vrednost lastništva. Torej ne bodo plačali »davka na dediščino«, temveč »davka na prenos«.

---

PRIMER 2.- Pridobitev užitka z oporoko/dedovanjem:

V prejšnjem primeru so A+B lastnino 100 % kupili sami. Premoženje obdržijo vse življenje samo na svojem imenu in se odločijo, da ga bodo z dedovanjem prenesli na otroke.

Na ta način A+B sestavi španske oporoke in navede naslednje:

• Če "A" umre, se del premoženja A razdeli na naslednji način:
  • "B" prejme užitk "A" dela hiše
  • Otroci prejmejo preostanek lastninske pravice na nepremičnini (»golo lastništvo«)
• Če "B" umre, enako.

V tem primeru, če vzamemo primer, da »A« umre, se uživanje iz njenega dela prenese na »B«, golo lastništvo pa na otroke. In to bo storjeno z izvršitvijo zadnje oporoke »A« v španskem postopku dedovanja.

Kasneje, ko "B" umre, bo 1+2 prejel užit nepremičnine tudi z dedovanjem.

V tem primeru, ker so 1+2 prejemali užitke z dedovanjem, potem za to pridobitev ne bodo plačali »davka na prenos«. Plačali bodo »davko na dediščino« za vrednost užitka 40.000 EUR.

---