“Užitka” je pravica do uživanja, uporabe in pridobivanja dobička in najemnine od nepremičnine.
"Golo lastništvo" ali je lastninske pravice, ki ostanejo po užitku in ne dajejo pravice do uporabe ali razpolaganja z njo, dokler obstaja užitkarska pravica.
Velikokrat ugotavljamo, da kupcem po nasvetu davčnih svetovalcev ali po splošnih informacijah na internetu svetujemo, naj kupijo nepremičnino tako, da si sami pridobijo užitke, njihovi otroci pa preostanek lastništva nepremičnine (ta je tisto, čemur pravimo "golo" ali "golo" lastništvo").
To počnejo z idejo, da lahko uživanje pomaga zmanjšati davek na dediščino, saj gre za formulo, ki staršem omogoča:
- Zmanjšajte davek na dediščino: Pri nakupu starši pridobijo užitek, ki je običajno nizek odstotek cene nepremičnine, ostalo pa neposredno otroci. Zato bodo otroci v prihodnje v primeru smrti staršev že lastniki visokega dela premoženja, tako da morajo otroci plačati za davek na dediščino le del užitka staršev.
- Ohranite nadzor nad lastnino. Uživanje omogoča staršem (ali katerim koli drugim uživalcem) uporabo hiše po želji staršev, pri čemer je izključena možnost, da bi imeli otroci pravico do uporabe oziroma odločanja o njej.
Torej, ko starši umrejo, užitek avtomatsko ugasne in preide neposredno na otroke, ki postanejo 100 % lastniki nepremičnine in plačajo davek na dediščino le za vrednost užitka, ki so ga imeli starši.
Druga možnost za zmanjšanje dedovanja bi bila razdelitev prodaje na procente, to je, da je vsak kupil odstotek premoženja (npr. 30 % za starše, ostalo pa za otroke), vendar to ne daje nobenemu od solastniki »pravico uporabe« in izključno uživajo lastnino. To pomeni, da ste lahko solastnik nepremičnine glede na druge solastnike, vendar boste imeli vi in vsi ti pravico do skupne uporabe nepremičnine, ne da bi imel kdor koli izključne pravice užitka, niti izključno uporabo nepremičnine.
Kljub temu, da je uživanje priporočljivo zmanjšati davek na dediščino, moramo biti jasni, da lahko uživanje ob pridobitvi plača davek od nakupa, za to pa obravnavamo TRI VIDIKE:
– Pridobitev užitka pri nakupih nadaljnja prodaja
– Pridobitev užitka pri nakupih nove stavbe
– Pridobitev užitka z dedovanje or darovanje
I.- UŽIVLJENJE PRI NAKUPU NADALJNE PRODAJE ALI rabljene
Pri nakupu nepremičnin pri nadaljnji prodaji ni davek na dodano vrednost (ki se plača ob nakupu novih stavb), temveč davek na promet (ITP).
- DDV se plača Madridu, običajno pa je 10 % na nepremičnine
- Davek na prenos se plača regiji in se razlikuje od enega do drugega: Valencia je 10%, Katalonija je 10% -11%, Madrid 6%, Andaluzija in Balearski otoki je lestvica, ki se začne z 8% itd.
Torej, ko se pridobi nepremičnina za nadaljnjo prodajo, se Davek na prenos se plača za celotno vrednost posla, vsak lastnik pa plača sorazmerno s pridobljeno pravico.. Tistim, ki pridobijo užitke, se izračuna odstotek, ki predstavlja omenjeno pravico (običajno glede na starost užitkarja), preostalim solastnikom pa se dodeli preostanek. Vsak od njih plača davek na prenos glede na odstotek, ki mu je dodeljen.
Toda v skladu z davčno zakonodajo v Španiji, ko je užitak pridobljen z nakupom pri nadaljnji prodaji, ob smrti staršev/užitkarjev, v postopku dedovanja, bodo morali otroci/goli lastniki ponovno plačati del Davka na prenos niso plačali ob pridobitvi, saj so ga plačali njihovi starši. To, čeprav se zdi neskladno, ker se zdi "plačati dvakrat” Davek na prenos, je zakon o tem zelo jasen. Tako je Zakon o davku na prenos, izrecno določa:
"Pri utrjevanju lastninske pravice, razdeljene ob pridobitvi premoženja v užitku in golo lastnino, bo vedno, ko je do komasacije prišlo zaradi izpolnjevanja roka užitkarske pravice ali smrti užitkarja, zahtevan goli lastnik. za likvidacijo/plačilo davka na prenos, za 100 % začetne vrednosti užitka"
Torej, če otroci s smrtjo staršev pridobijo užit, ne bodo plačali davka na dediščino na njeno vrednost. Davek, ki ga bodo plačali, bo Davek na prenos.
Dajmo PRIMER:
A + B kupi nepremičnino za nadaljnjo prodajo v užitku za znesek 150,000 EUR, pri čemer sta »gola lastnika« njuna 2 otroka: I in II.
Vrednost užitka je 60,000 EUR.
Vrednost Bare lastništva je 90,000 EUR.
Za transakcijo se plača 10 % (regija Valencia) ITP (Transfer Tax), kar pomeni 15,000 EUR. A + B plačajo 6,000 EUR, I + II pa 9,000 EUR.
A + B umrejo, zato premoženje premoženja preide na njihove otroke. V tem primeru otroci NE PLAČAJO davka na dediščino za pridobitev užitka. Kar plačajo, je davek na prenos za njegovo vrednost. Zato bi morali plačati 9,000 EUR. In to, tudi če so njihovi starši že plačali ta davek za to vrednost, ko so pridobili užitk ob izvoru.
Zato pridobitev užitka, tudi v postopku dedovanja, ni obdavčena z davkom na dediščino, temveč z »davkom na prenos« ali »davkom od nakupa«.
Koncept torej ni v tem, da tisti, ki najprej pridobi golo lastnino, kasneje pa utrdi domeno s prenehanjem užitka, ne opravi prve pridobitve in nato še druge pridobitve užitka. Koncept je, da goli lastnik, ko kupi nepremičnino in jo prvotno plača, opravi eno samo pridobitev, vendar mora plačati celoten davek za celotno vrednost nepremičnine in omenjeno plačilo davka se izvede v dveh ločenih fazah:
– Del se plača ob pridobitvi golega lastništva in ustreza vrednosti golega lastništva.
– Drugi del se plača ob pridobitvi užitka ob smrti užitka in ustreza vrednosti ali odstotku užitka na dan prvotnega nakupa.
II.- UŽITEK PRI NAKUPU NOVIH GRADBENIH HIŠ
Ko se pridobi nova konstrukcija, se Graditelj mora biti že od samega začetka obveščen o nameri kupcev, da bodo posest in golo lastništvo kupili ločeno.. In to je zato, kot je razloženo tukaj, užitak plača davek na prenos, torej ne plača DDV (kar je davek, ki se običajno plača pri nakupu novih zgradb).
Umetnost. 20.23º1 Zakona o DDV, pravi, da »ustanovitev in prenos stvarnih pravic užitne rabe, ki imajo za cilj stanovanja, garaže in njihove pomožne prizidke, bodo oproščeni plačila DDV«.
Po drugi strani pa umetnost. 4.4 Zakona o DDV v zvezi s čl. 7.5 LTPOAJD pravi, da: »ustanovitev in prenos stvarnih pravic uporabe in uživanja na nepremičninah, ko so oproščene plačila DDV, bosta predmet davka na prenos."
Posledično bo pridobitev pravice do užitka pri nakupih novih stavb obdavčena z davkom na prenos.
PRIMER: V prejšnjem primeru:
A+B kupijo NOVOGRADNJO nepremičnino v korist za 150,000 EUR, golo lastnino kupita njuna 2 otroka I in II.
Vrednost užitka je 60,000 EUR.
Vrednost golega lastništva je 90,000 EUR.
Za to transakcijo plačate naslednje davke:
– Za pridobitev užitka: ITP (10%) = 60,000 EUR
– Za pridobitev golega lastništva: DDV (10 %) + 1.5 % AJD vrednosti golega lastništva = 9,000 EUR (10 % DDV) + 1,350 EUR (AJD -Stamp Duty)
A + B umrejo, zato premoženje premoženja preide na njihove otroke. Otroci, NE PLAČUJTE vrednosti užitka kot davka na dediščino (ISD), ampak kot davek na prenos. Zato bi morali plačati 9,000 EUR (10 % ITP).
Zato je treba kot zaključek, ko ima kupec namen kupiti zanje kot užitek, ostalo za svoje otroke, opustiti, da je v primeru davka na dediščino priporočljivo, namesto tega pa bodo njihovi dediči morajo plačati del davka na prenos, ki ni bil plačan na dan pridobitve, saj je bil »del užitka«.
Prav tako mora biti pri NOVOGRADNJAh graditelj že od prvega trenutka nakupa obveščen o nameri užitka, saj se graditelj morda ne strinja, da se tako uredi.
III.- ŽIVLJENJE, KI JE PREJ PRIDOBLJENO IZ DEDOVANJA
Navedeno se nanaša na užitke, pridobljene z NAKUPOM NEPREMIČNINE. V primeru, da je uživanje pridobljeno z DEDOVANJEM ali DAROVANJEM, ob smrti užitkarja, davek ne bo »Davek na prenos« (ITP), saj pridobitev omenjene pravice ni bila opravljena z nakupom, ampak z darovanjem ali dedovanjem. V tem primeru, Uživanje bo plačalo davek na dediščino.
SKLEPI:
– Kadar užitak pridobijo užitke na podlagi a POSTOPEK NAKUPA, bodisi novo ali nadaljnjo prodajo, bo pridobitev omenjenega užitka s strani golih lastnikov ob smrti užitkarja plačala ITP (Davek na nakup/prenos) in BREZ davka na dediščino.
- V primeru NAKUP NOVOGRADNJE, nakup v režimu užitka, ločen od gole lastnine, proizvaja uporabo 2 ločena davka: davek na prenos (ITP) za vrednost užitka; in DDV+ AJD (kolkovina) ki se nanaša na preostanek nabavne vrednosti za golo lastništvo.
– Ko užitak pridobi užitak z dediščine ali darovanja, bo obdavčena z Davek na dediščine in donacije ob smrti užitkarja.
VEČ členov
