VRAČILO DVOJKE V PRIMERU REZERVACIJE

ALI LAHKO KUPEC ZAHTEVA VRAČILO DVOJNEGA VARŠČINE LASTNIKU?

Pri kupoprodajnih poslih z nepremičninami pogosto srečamo fazo postopka, imenovano » Rezervacije ". Gre za primer, ko je kupec, ko je nepremičnina izbrana, cena in nakupni pogoji dogovorjeni z lastnikom ali posrednikom, pripravljen formalizirati rezervacijo nepremičnine.

Omenjena rezervacija pomeni plačilo zahtevanega zneska »signal«, »rezerva« ali »depozit «, ki se izroči zastopniku oziroma lastniku kot zanesljiv dokaz o pripravljenosti kupca, da začne postopek prodaje z lastnikom oz.

V teh rezervacijskih pogodbah je običajno določeno, da v primeru, da je kupec odstopi od nakupa brez utemeljenega razloga, je kaznovan z off zneskov, dostavljenih kot rezervacija.

Vzajemno, v primeru, da je lastnik, ki krši svojo obveznost nepremičnino prodati ali rezervirati v imenu kupca brez poštenega razloga, je dolžan vrnitev zneske, ki jih je prejel kupec. Poleg tega, če pogodba tako določa, je lastnik prisiljen vrniti navedeno podvojene zneske kot nadomestilo za povzročeno škodo in izgubo kupcu zaradi njegove neizpolnitve.

običajno v Španiji pogodbe o rezervaciji običajno formalizirajo nepremičninske agencije, ki so posredniki v nakupnem procesu.

Ob drugih priložnostih, omenjeno pogodbo sestavijo odvetniki strank.

Če pa se osredotočimo na temo, ko kupec podpiše pogodbo o rezervaciji in je dogovorjeni znesek rezerve dostavljen, če lastnik končno krši svojo prodajno obveznost, ali je dolžan vrniti dvojne zneske, plačane s kupcem?.

Odgovor na žalost ne more biti preprost. Odvisno bo od tega, kako je sestavljena rezervacijska pogodba, in kako je bil formaliziran pogodbeni postopek glede lastnika.

Poglejmo nekaj predpostavk:

• V pogodbi mora biti izrecno navedeno:

  V pogodbi mora biti izrecno določeno, da mora lastnik v primeru, da lastnik ne izpolni svoje pogodbene obveznosti, vrniti kupcu dobavljene zneske kot rezervo v dvojniku.

Velikokrat ugotavljamo, da pogodbe o rezervaciji ne določajo obveznosti lastnika vrniti dvojni dostavljeni znesek. To ne pomeni, da takšne pogodbe niso zakonite, ampak preprosto pomeni, da lastnik ni sprejel omenjene kazni ali pa se agentu ni zdelo primerno, da bi je vključil v pogodbo.

V teh primerih lahko kupec izterja plačani znesek rezervacije, ne more pa zahtevati dvojnega vračila.

• Lastnik mora prejeti znesek rezervacije ali se mora strinjati, da ga prejme agent ali njegov odvetnik

  . To pomeni, da ima kupec v primeru neplačila pravico zahtevati dvojne dostavljene zneske, mora lastnik (ali katera koli oseba, ki jo je on pooblastil – na primer nepremičninski posrednik ali njegov odvetnik) dejansko prejeti te zneske. .

Z drugimi besedami, obstajajo primeri, v katerih pogodba vključuje obveznost lastnika, da vrne podvojene zneske, ki jih dostavi kupec, in ugotovimo, da denar, ki ga je dostavil kupec, je agencija zadržala in ni izročila lastniku.

Ta praksa, ki je v nepremičninskih agencijah zelo pogosta, je pravzaprav a jamstvo za vračilo dostavljenih zneskov kupcem . Z drugimi besedami, nepremičninski posrednik, da kupcu zagotovi, da bo prejel vplačani denar v primeru kakršnih koli zamud s strani lastnika, običajno denar zadrži kot depozit, namesto da bi ga izročil lastniku. Na tak način, če lastnik krši pogodbo, kupec lažje izterja znesek rezervacije, ker ga agent obdrži .

Toda v teh primerih, ko lastnik ni prejel zneska rezervacije, ali bi imel kupec pravico, da v primeru neupoštevanja lastnika zahteva vračilo dvojnega plačanega zneska ? Se pravi, ali bi bil lastnik dolžan vrniti dvojne zneske, ki jih je dostavil kupec, če ni prejel nobenega plačila?

No, v primeru, da je lastnik podpisal pogodbo , in v omenjeni pogodbi je dokaz, da je denar položen na račun zastopnika oziroma odvetnika lastnika in da ni bilo navodila ali naloga za nakazilo lastniku, v tem primeru lastnik bi bil dolžan vrniti dvojne izročene zneske, tudi če jih ne bi prejel .

Nasprotno, če bi lastnik podpisal pogodbo in bi bilo v navedeni pogodbi določeno, da je treba plačani znesek izročiti lastniku, v tem primeru, ker slednji tega zneska ni prejel, pogodba ni bila v celoti formalizirana, zato bi kupec lahko od lastnika ne zahteva, da vrne dvakratno dostavljeno količino .

• Pogodba o rezervaciji mora biti veljavno podpisana s strani strank

  . Za veljavnost pogodbe o rezervaciji mora biti le-ta veljavno podpisana s strani strank.

S katerim, če je lastnik podpisal rezervacijsko pogodbo, v kateri je določen pogoj dvojnega vračila v primeru neizpolnjevanja, očitno lastnik je dolžan navedene zneske vrniti v dvojniku, tudi ne da bi jih prej prejel.

To pomeni, da lastnik, ki je podpisal rezervacijsko pogodbo, v kateri je določeno, da posrednik prejme in zadrži znesek, ki ga kupec izroči kot depozit, sprejema da denar obdrži agent in daje svojo odobritev No.

Poleg tega lastnik sprejema pogoje pogodbe kjer se ugotovi, da mora vrniti v dvojniku, v primeru, da po podpisu pogodbe ne izpolni svoje obveznosti rezervacije nepremičnine na ime kupca.

Torej, ko lastnik podpiše pogodbo, ne morejo se izogniti odgovornosti z argumentom, da niso prejeli zneska rezervacije . Zato je dolžan vrniti dvojne dostavljene količine.

• Pogodbo morajo podpisati stranke ali njuni pooblaščenci

Zelo pogosti so primeri, ko lastniki, ki za prodajo svoje nepremičnine najamejo storitve nepremičninskega posrednika, te podpišejo. agencijske storitvene pogodbe . V takih pogodbah o storitvah lastniki običajno pooblastijo in pooblastijo nepremičninske posrednike, da od kupcev prejmejo zneske kot »polog« ali »rezervo«.

To je popolnoma zakonita praksa in popolnoma prepoznan po španskem sistemu. To pomeni, da lahko nepremičninski agenti prejmejo rezervne zneske v imenu lastnikov ali lastnikov. Zato je s pravnega vidika plačilo nepremičninskemu posredniku, ki ga je lastnik predhodno pooblastil s storitveno pogodbo, zakonito plačilo in ima pravne učinke.

Vendar pa s pravnega vidika, čeprav lahko pogodba o storitvi med zastopnikom in lastnikom prvega pooblasti za prejemanje zneskov in plačil v imenu slednjega, ne dovoljuje "podpisovanja" pogodb . rezervacija v imenu lastnika.

Na nepremičninskem trgu se pogosto dogajajo situacije, ko je kupec podpisal pogodbo in posredniku izročil določene zneske kot varščino, vendar omenjene pogodbe o rezervaciji dokončno ne podpiše lastnik. V teh primerih, kot pravimo, omenjena rezervacija lastnine ni pravno formalizirana , s čimer nikakor ni mogoče šteti, da rezervacijska pogodba zavezuje stranki.

In to tudi, če je omenjeno rezervacijsko pogodbo podpisal nepremičninski agent.

Nepremičninski posrednik v Španiji nima pravnih pooblastil ali sposobnosti za zastopanje lastnika pri podpisu pogodbe o rezervaciji ali pri podpisu katere koli druge vrste pogodbe.

In to, tudi če tako piše v vaši servisni pogodbi.

V Španiji, tako kot v mnogih državah po svetu, edini način za pravno zastopanje osebe je notarsko pooblastilo , ki jih je treba podpisati pri notarski pisarni , z notarskimi zapisi in le ti pooblaščajo za podpisovanje pogodb v imenu osebe.

S čimer so agenti pogosto zmedeni in menijo, da jih servisna pogodba, ki so jo podpisali z lastnikom, pooblašča, da v njegovem imenu podpisujejo pogodbe o rezervaciji z bodočimi kupci.

Lahko se zgodi, da pogodba o storitvah, podpisana z lastnikom, pooblašča agente, da "prejmejo" zneske, plačane kot rezervacijo, vendar s pravnega vidika omenjeno pooblastilo ne pomeni nobene pristojnosti za " podpiše pogodbo v njegovem imenu .

Kot smo rekli, če agent nima ustreznega notarskega pooblastila za zastopanje, pogodbe o rezervaciji ni mogoče izpolniti s podpisom agenta. , saj bi ga lastnik moral pozneje potrditi in odobriti. In če temu ni tako, torej če lastnik omenjene pogodbe ni podpisal, ga ta lahko kakor koli zavezuje.

S katerim, če je kupec opravil izročitev denarja nepremičninskemu posredniku in podpisal rezervacijsko pogodbo, ne more zahtevati izpolnitve obveznosti od lastnika, če ta ni neposredno podpisal pogodbe , ali je zastopniku izdal pooblastilo za to.

S katero, sam podpis agenta na rezervacijski pogodbi ne pomeni veljavnosti te pogodbe .

S katerim v primeru, da lastnik nepremičnine kupcu noče prodati, kupec ne bo mogel na noben način zahtevati dvojnih dostavljenih zneskov .

Kvečjemu in odvisno od dobre vere in dobre volje nepremičninskega posrednika bo kupec lahko dosegel vračilo izročenih zneskov kot varščino.

A ne da bi lahko zahteval dvojno.

TLACORP