DONOS NA NEPREMIČNINSKI KAPITAL
1. Kaj se šteje za "zaslužek na nepremičninskem kapitalu" ?
Šteje se, da dohodek od nepremičninskega kapitala izhaja iz oddajanja podeželskih in mestnih posesti v najem, pa tudi dohodek, ki izhaja iz ustanovitve ali prenosa pravic ali pooblastil za uporabo ali uživanje podeželskih ali mestnih posesti.
Znesek, prejet od pridobitelja, prejemnika, najemnika ali podnajemnika, vključen v ustrezen vsa ta sredstva, dodeljena nepremičnini, in brez DDV ali, kjer je primerno, IGIC.
2. Kako se določi čista donosnost nepremičninskega kapitala?
Čisti donos bo rezultat odštevanja davčno priznanih stroškov od celotnega donosa nepremičninskega kapitala.
Shema za ugotavljanje in količinsko opredelitev dohodka, ki se končno vključi v davčno osnovo, je naslednja:
Donosnost nepremičninskega kapitala.
Polni donosi (-) Odbitni stroški (=) Čisti donos (-) Zmanjšanja (=) Zmanjšan čisti donos kapitala nepremičnin.
3. Kateri stroški so odbitni?
Stroški, ki jih je mogoče odšteti od celotnega dohodka za določitev čistega dohodka, so tisti, ki so potrebni za njihovo pridobitev, vključno z amortizacijo nepremičnine.
Vsak strošek, ki se lahko prizna kot potreben za pridobitev dohodka, se mora šteti za odbitnega od pridobljenega dohodka.
Nasprotno, niso odbitne v vsakem primeru:
- Plačila zaradi terjatve (na primer požar), ki povzročijo zmanjšanje vrednosti premoženja davkoplačevalca. V teh primerih se uporablja obravnava kapitalskih dobičkov in izgub.
- Tisti, ki so ni neposredno povezano z dohodkom (na primer tiste iz najema a hiša najemodajalec, da bi bil bližje svojemu delu).
- Čisti donosi so lahko negativni, vendar je odbitnost obresti in drugih stroškov financiranja omejena.
Posebno:
- Za vse stroške ni najvišje odbitne omejitve.
- Da, obstaja omejitev odbitnosti deležev tujih kapitalov, vloženih v pridobitev ali izboljšavo nepremičnine ali stvarne pravice in drugih stroškov financiranja, poleg tega pa je omejena tudi odbitnost stroškov popravila in konzerviranja. Neodšteti presežek se lahko odšteje v naslednjih 4 letih.
Odbitek obresti in drugih stroškov financiranja ter stroškov popravila in konzerviranja je omejen največ na znesek celotnega dohodka, pridobljenega s prenosom posameznega premoženja ali pravice (znesek najema).
Z drugimi besedami, skupni znesek celotnega dohodka, ki bi ga davčni zavezanec lahko imel, se ne prišteje in se nato določi omejitev na ta skupni znesek, ampak, nasprotno, omejitev mora biti kvantificirana za vsako dobrino ali pravico, ki ustvarja dohodek.
To pomeni, da čisti dobiček ne more biti negativen izključno zaradi odbitka obresti in stroškov popravila ali ohranjanja, lahko pa je negativen zaradi odbitka drugih odhodkov, ne glede na to, ali so povezani z obrestmi ali ne.
4. Kakšna znižanja veljajo za neto donose?
Razlikovati je mogoče med splošnim in posebnim znižanjem.
a) Splošno zmanjšanje
Čisti donosi z obdobjem ustvarjanja, daljšim od dveh let, in tudi neredni se bodo znižali za 30 %, kadar bodo v obeh primerih obračunani v enem davčnem obdobju. (na primer pravice do prenosa ali nadomestilo, prejeto od najemnika za škodo ali škodo na lastnini).
Znesek čistega dohodka, na katerega se zmanjša ne sme presegati 300,000 evrov na leto.
b) Posebno znižanje
V primeru zakupa nepremičnine, namenjene stanovanju, pozitiven neto donos bo znižan za 60 %. To znižanje bo veljalo samo za dohodke, ki jih bo prijavil davčni zavezanec.
Donos iz najetih nepremičnin, zneski, namenjeni amortizaciji real nepremičnine in druga sredstva, prenesena z njim se štejejo za a odbitna pod pogojem, da se odzivajo na njegovo dejansko amortizacijo. Vendar pa se šteje, da amortizacija izpolnjuje zahtevo glede učinkovitosti (odhodek se šteje za "dobrega"), ko v vsakem letu ne preseže rezultata uporabe 3 % na amortizacijsko osnovo. Kaj je večja vrednost od naslednjih dveh: nabavna vrednost ali katastrska vrednost.
5. Odtegljaji na kapitalske donose nepremičnin
Na splošno, 20% v 2015 in 19.5% od 12. julija 2015.
Odtegljaj se ne uporablja:
- Ko gre za najem stanovanj s strani podjetij za svoje zaposlene.
- Najemnine, ki jih plača najemnik ali isti najemodajalec, ne presegajo 9,00 € na leto.
Kadar je najemodajalec dolžan plačati davke po kateri koli od postavk skupine 8 61 IAE in ni ničelne kvote ali za katero koli drugo postavko, ki dovoljuje dejavnost najema ali podpometanja mestnih nepremičnin, in z uporabo pravila za določitev pristojbine, določene v postavkah zgoraj navedene skupine 861, na katastrsko vrednost nepremičnin, namenjenih za najem ali podnajem, tam ni nič (katastrska vrednost nepremičnine večja od 601,012.10 EUR).
vir: Španski davčni kalkulator
