Ko razmišljamo o najboljšem načinu pridobitve nepremičnine v Španiji, bodisi prek posameznika ali prek podjetja, je prva stvar, ki jo moramo storiti NAČRTOVANJE.
"Načrtovanje" je vedno bistvenega pomena za sprejemanje kakršne koli odločitve, zlasti ko gre za naložbe v tujini, kar je v primeru nakupa nepremičnine v Španiji.
Ko si zastavimo vprašanje o kateri je najboljši način za vlaganje v Španiji, bodisi kot posameznik ali kot podjetje, moramo upoštevati svoje NAMEN , razumel kot motivacijo, ki služi kot osnova za predlaganje projekta nakupa v Španiji.
Z drugimi besedami, kaj želimo razviti v Španiji? Kaj želimo narediti z nepremičnino? . Ali gre za prodajo nepremičnine, v kateri želimo preživeti svoje tipske počitnice in počitnice? Ali gre za nakup nepremičnine, v kateri želimo zamenjati prebivališče in pridemo živet v Španijo? Ali gre za nepremičnino v kateri imamo projektiran investicijski projekt?, ali iščemo donosnost?, ali iščemo povezavo med donosnostjo in dopustom?.
Ko od naših strank prejmemo vprašanja o tem, kateri je najboljši način nakupa v Španiji, je naš odgovor vedno zelo jasen, običajno odgovorimo kaj želite narediti s svojo nepremičnino v Španiji?
Ko natančno ugotovimo, kaj je namen in motivacija za nakup nepremičnine v Španiji, lahko začnemo analizirati najboljše formule za razvoj in izvedbo nakupnega projekta.
ANALIZA RAZLIČNIH FORMUL PRIDOBIVANJA V ŠPANIJI
Na tej točki bomo analizirali več vprašanj v zvezi s pridobitvijo in odločitvijo o nakupu nepremičnine v Španiji.
1.- PRIDOBITEV KOT FIZIČNA OSEBA
"Moj namen je kupiti nepremičnino, da jo uporabljam zase in za svojo družino, brez kakršnega koli namena razvijanja gospodarske dejavnosti na nepremičnini."
V tem primeru je v večini primerov naš odgovor precej jasen, običajno priporočamo strankam, ki želijo kupiti nepremičnino za individualno uporabo, za svojo družino, da to storijo. preko fizične osebe. Zato bo v 80% primerov za tiste, ki želijo pridobiti nepremičnino v Španiji za prosti čas, formula za uporabo fizična oseba.
Zato lahko sklepamo, da bo v primeru, da je razlog oziroma namen pridobitve individualna raba, v večini primerov odgovor uporaba formule fizične osebe, vendar pogojena z razpoložljivostjo sredstev. Bilo je že lastniško ali kot podjetje.
Vendar pa na tej točki naletimo na drugo vprašanje, ki si ga je zelo pomembno zastaviti, kje so potrebna sredstva za nakup stanovanja v Španiji?
Se pravi, da si kupec želi pridobiti za preživljanje prostega časa in uživanje svoje družine, ampak ali ima omenjena sredstva? Ali so sredstva v podjetju?
V slednjem primeru, torej v primeru, da se sredstva, potrebna za prevzem, nahajajo v podjetju prevzemnika, se pojavi druga možnost, ki bo preučiti možnosti, da to podjetje prenese sredstva na fizično osebo, ali da podjetje sodeluje pri nakupu v Španiji, bodisi prednostno, deli skupaj z družino.
To pomeni, da lahko pridemo do formul, kot so:
- Fizična oseba, ki kupuje s sredstvi tujega podjetja. V tem primeru posameznik (običajno generalni direktor podjetja). mora v Španiji utemeljiti način, na katerega so bila sredstva podjetja prenesena nanj. Običajno se ta vdor izvede s pogodbo o „posojilu“ podjetja posamezniku ali kot „dividendna“ razdelitev dobička podjetja itd. V teh primerih bo španski sistem od kupca zahteval, da predloži potrebno dokumentacijo, ki utemeljuje kako so sredstva prešla z računa podjetja nanj.
- Tuje podjetje kupi 100 % nepremičnine v Španiji, vendar njegovo celotno ali delno uporabo dodeli svojemu upravitelju. V tej formuli je mogoče določiti »naslov«, pod katerim upravitelj uporablja lastnost, z uporabo na primer teh vrst formul:
- V večini primerov upravnik uporablja hišo kot najemnik, torej najema hišo za toliko časa, kolikor jo uživa preko najemne pogodbe.
- V drugih primerih je lahko prenos uporabe, ki ga opravi podjetje na upravitelja, nadomestilo "v naravi" poklicnega plačila omenjenega upravitelja.
- Tuje podjetje kupi del hiše, na primer golo lastnino, upravnik ali njegova družina pa kupi »užit«. S tem si Upravitelj pridržuje pravico doživljenjske uporabe in uživanja nepremičnine, da jo lahko uporablja, uživa in celo najema, družba pa ima na njej »golo lastništvo« brez pravice uporabe oz. uživanje niti dostop do njega.
V primeru, da želite za nakup uporabiti podjetje skupaj z družino, bi morali podjetje registrirati kot nerezidenčno podjetje, brez sedeža v Španiji. Kliknite tukaj, če si želite ogledati različne formule tujih podjetij v Španiji.
V obeh primerih, torej v obeh primerih, če bi bila formula za prevzem izbrana kot fizična oseba, v celoti ali skupaj z nerezidenčno družbo brez stalne poslovne enote v Španiji, bi bil davek na dohodek obdavčen. dohodek fizičnih oseb nerezidentov (IRPFNR), s spodaj navedenimi specifikacijami. Kliknite tukaj, če želite izvedeti več o dohodnini fizičnih oseb nerezidentov
Vendar pa bo v primeru doseganja potrebnih sredstev za nakup nepremičnine poiskano v podjetju, bi morali preučiti možnosti prenosa omenjenih sredstev na lastnike, da delujejo kot fizične osebe, ali možnosti nakupa nepremičninske družbe v Španiji, ki bi lahko omogočila individualizirano uporabo lastnikov.
V enem ali drugem primeru, kot v prejšnjem primeru, izvolitev kot fizična ali pravna oseba ne bi pomenila velike davčne spremembe, saj bi tako v enem kot v drugem primeru zanje veljal dohodnina za fizične osebe (IRPF), kar, kot pravimo, velja tako za fizične osebe, ki so lastniki nepremičnine, kot tudi za tuja podjetja nerezidenta v Španiji.
2.- MEŠANI NAMEN – prosti čas/osebni užitek/dobičkonosnost – fizična oseba?, nakup v imenu tujega podjetja?
V tem primeru gre za kupca, ki želi pridobiti nepremičnino za zasebno rabo, vendar prav tako želi pridobiti nekaj donosa nepremičnine, običajno z najemnino.
Številne stranke nas sprašujejo, ali moram za najem svoje nepremičnine v Španiji ustanoviti podjetje v Španiji, ali lahko to storim kot fizična oseba/posameznik?
V odgovor moramo reči, da NI potrebno ustanoviti podjetja v Španiji za najem vašega doma. To lahko storite na več načinov:
– Kot fizična oseba.- Nepremičnino lahko kupite na svoje ime in jo brez težav najamete.
Ta najemna dejavnost bo obdavčena z davkom na dohodek oseb v obliki »rezident« ali »nerezident«, ob upoštevanju njegovega statusa davčnega rezidenta v Španiji, z davčno stopnjo 19 % (za osebe, ki so fizični rezidenti v Evropska unija) ali 24 % (za ostale).
Kliknite tukaj, če želite izvedeti več o dohodnini fizičnih oseb nerezidentov
- Kot nerezidenčna pravna družba BREZ stalne poslovne enote v Španiji. Če želite razviti zmerno najemniško dejavnost v Španiji, lahko registrirate svoje podjetje v Španiji po tej formuli. V primeru, da imate v svoji državi že ustanovljeno podjetje, lahko kupujete prek svojega podjetja, pod pogojem, da je v statutu pooblaščeno za opravljanje dejavnosti najema.
Ta dejavnost in dohodek, ki ga ustvari, bosta v Španiji obdavčena z davkom na dohodek fizičnih oseb nerezidentov z davčno stopnjo 19% (za podjetja s sedežem v Evropski uniji) oz 24% (Za preostanek).
Ta davčna stopnja je nižja od španskega davka na dohodek pravnih oseb (25 %) in ima nižje tekoče stroške, nasprotno pa ima manjše možnosti znižanja davkov za stroške, ki izhajajo iz najemne dejavnosti, saj je dovoljeno znižati le nekatere koncepte stroškov in izključno sorazmerno s časom, v katerem je nepremičnina delovala.
V obeh prejšnjih primerih se lahko odločite za nakup nepremičnine v 100 % na ime fizične osebe ali nerezidenčne družbe ali pa jo kupite v povezavi z določenim odstotkom na svoje ime in drugim odstotkom na ime družba (ali uporaba druge možnosti, kot je nakup lastnine lastnine, družba pa golo lastništvo).
- Kot pravna oseba, ki ni rezident Španije S stalno poslovno enoto. Če ste želeli razviti intenzivno najemniško dejavnost v Španiji v okviru investicijskega programa ali projekta in ste potrebovali določeno poslovno strukturo v Španiji, kot so pisarne, zaposleni itd., lahko registrirate »Podružnico« ali »Delegacijo«. ” vašega podjetja v Španiji. To podjetje, čeprav ima ločene in individualizirane račune za dejavnost, ki jo izvaja v Španiji, bo pripadalo matični družbi, s katero je povezano, in bo odvisno od nje.
Ta poslovna dejavnost, kot tudi prihodki in odhodki, ki jih ustvarja, bodo predmet španskega davka od dohodkov pravnih oseb s 25-odstotno davčno stopnjo. Ta davek je višji od davka na dohodek in ima višje tekoče stroške (knjigovodje, davčni svetovalci itd.), vendar ima široke možnosti znižanja davkov z vsemi izgubami in stroški, ki izhajajo iz dejavnosti.
Kliknite tukaj, če želite izvedeti več o davku od dohodkov pravnih oseb v Španiji
- Kot španska pravna oseba (SL ali SA). Enako kot v prejšnjem primeru. V primeru, da želite razviti trdno in trajno poslovno dejavnost v Španiji in, kot v prejšnjem primeru, želite zaposliti materialne in/ali človeške vire (zaposlene itd.) v Španiji, se lahko odločite za ustanovitev neodvisno podjetje v Španiji, ki lahko sprejme najpogostejše številke SL (Limited Company) ali SA (Sociedad Anónima). V tem primeru ustanovljeno podjetje ne bo delovalo kot "podružnica" ali "delegacija" vašega podjetja, saj bo popolnoma neodvisno.
Davčna obravnava bo popolnoma enaka kot v prejšnjem primeru, saj bodo prihodki in odhodki, ustvarjeni z dejavnostjo, obdavčeni s španskim davkom od dohodkov pravnih oseb s 25-odstotno davčno stopnjo.
Zato je, kot je pojasnjeno zgoraj in kot zaključek, pridobitev hiše kot fizična oseba v Španiji popolnoma mogoča za razvoj najemnih dejavnosti in donosnost nepremičnin v majhnem obsegu.
Kot smo videli zgoraj, ko je motivacija za pridobitev nepremičnine v Španiji nameniti nepremičnino za zasebno uporabo in tudi pridobiti nekaj donosa, potem, kupec se lahko odloči za nakup kot fizična oseba ali pa uporabi katero koli od zgornjih formul strukture podjetja.
Vendar pa bo, tako kot v prejšnjem primeru, v primeru, da se bodo potrebna sredstva za pridobitev nepremičnine našla v podjetju, proučila možnosti prenosa teh sredstev na lastnike, ki bodo delovali kot fizične osebe, ali preučiti morebitne možnosti pridobitve nepremičnine v Španiji v imenu podjetja na način, ki bi lahko omogočil individualizirano uporabo lastnikov (na primer pridobitev nepremičnine v imenu podjetja in nato najem za družino).
Lahko se odločimo tudi za nakup v imenu tujega podjetja kadar so sredstva, ki so na voljo za pridobitev nepremičnine, v tuji družbi in/ali je namen naložba v Španiji ali poslovna ali poklicna dejavnost v nizkem obsegu. Z drugimi besedami, pridobitev nepremičnine ali dveh, v katerih je namenjena opravljanje določene najemne dejavnosti, ne da bi to pomenilo velik vložek ali visoko poslovno strukturo, niti zaposlovanje večjih človeških in materialnih virov, torej v majhnem obseg dejavnosti.
Ker gre za dejavnost majhnega obsega, bi bilo naše priporočilo:
- Kupiti 100 % v imenu kupca kot fizične osebe
- Za nakup 100 % v imenu tujega podjetja, registriranega v Španiji kot nerezidenčno podjetje brez stalne poslovne enote
- Odločitev za mešani prevzem Fizična oseba/tuje podjetje
V teh primerih bo lastnik plačan španski davek na dohodek za nerezidente (IRPFNR) z zmernimi in nizkimi upravnimi in upravljavskimi stroški pri vzdrževanju podjetja.
3.- RAZVOJ OBSEŽNE POSLOVNE DEJAVNOSTI
V teh primerih govorimo o jasni nameri podjetja, da se ustanovi v Španiji za opravljanje trdne in trajne poslovne dejavnosti, ki poleg nabave materiala zahteva tudi najem kadrov. zaposlenih, pisarn, avtomobilov itd., ki bodo potrebni za opravljanje te dejavnosti.
V teh primerih se ne moremo odločiti za fizično osebo, niti za tujo družbo brez stalne poslovne enote v Spanu. Razlog za to je, ker se bo ista zaposlitev zaposlenega v Španiji ali pridobitev pisarne v Španiji za razvoj poslovne dejavnosti samodejno obravnavala kot "stalna poslovna enota" v Španiji. Zato bo za razvoj takšne dejavnosti potrebna bolj zapletena korporativna struktura.
Zato bomo morali uporabiti eno od naslednjih korporativnih struktur:
- "Poslovalnica". Registracija tujega podjetja s stalno poslovno enoto v Španiji bo podobna podružnici ali delegaciji tujega podjetja, ki bo matično podjetje.
To podjetje bo imelo ločeno računovodstvo od matičnega podjetja, vendar bo vedno obravnavano kot podružnica ali delegacija tujega matičnega podjetja, od katerega je odvisno. Zato bo obstajala odvisnost od španskega podjetja glede na tuje podjetje.
– »Neodvisno špansko podjetje”. Ustanovitev španskega podjetja (najpogosteje uporabljeni obliki sta delniška družba – SL ali delniška družba – SA). V teh primerih bi govorili o popolnoma neodvisni družbi, ustanovljeni izrecno za opravljanje poslovne ali poklicne dejavnosti, za katero je bila ustanovljena, in za katero je potrebna pridobitev določenega nepremičninskega sredstva v Španiji, bodisi imeti v izvedbi ali pa ga bo podjetje uporabljalo kot poslovni ali pisarniški prostor.
V obeh primerih bi šlo za dve poslovni številki, ki NE bi bili več predmet davka na dohodek nerezidentov (IRPF), ampak bi bili predmet španskega davka od dohodkov pravnih oseb (IS), kar bo povzročilo povečanje stroškov vodenja, pri zaposlovanju računovodij, davčnih strokovnjakov ipd. (da bodo morali predložiti poslovne knjige, trimesečne obračune DDV in davka od dohodkov pravnih oseb ipd.). Poleg tega bo treba v teh primerih upoštevati vrsto predpisov in vrsto zahtev, urejenih v Španiji v zvezi s socialno varnostjo, varnostjo in preprečevanjem nesreč itd., za španske zaposlene, ki bodo na koncu zaposleni pri izvajanju poklic/dejavnost v imenu podjetja itd.
Kliknite tukaj, če želite izvedeti več o davku od dohodkov pravnih oseb v Španiji
ZAKLJUČEK – S katerim, kakšen je najboljši način za nakup v Španiji? Ali je bolje kupiti nepremičnino v Španiji prek fizične osebe? Ali pa je bolje, da to storite preko pravne osebe?
Ta članek nato pomaga razumeti različne formule, ki jih je treba uporabiti odvisno od bistvenih spremenljivk pri vseh vrstah naložb, ki so, kot pravimo, namero ali motivacijo ki poganja projekt, kot tudi financiranje, ki se razume kot kraj, kjer se najdejo potrebna sredstva za izvedbo naložbe.
