Zakaj bi morali v postopku nakupa nepremičnine v Španiji uporabiti odvetnika?. Notar in odvetnik/odvetnik v postopku nakupa nepremičnin v Španiji.
Španski postopek nakupa je zelo podoben drugim državam. Tuji vlagatelji v španskem sistemu bodo našli veliko podobnosti s svojimi domačimi državami.
Vendar pa tudi lahko najdemo veliko razlik.
Najbolj opazna razlika je v položaju in funkcijah odvetnik in notar funkcije.
I.- NEKAJ PRIMEROV V DRUGIH DRŽAVAH EVROPE:
A) BRITANSKI PROCES: V britanskem postopku nakupa in prenosa notar sploh ni vključen v postopek prodaje nepremičnine. Prodajalcu in kupcu pri transakciji pomagata vsak s svojim odvetnikom. Nato sta odvetnik kupca in odvetnik prodajalca tista, ki od prvih korakov do zaključka prevzameta nadzor nad prodajnim procesom, izvedeta in posredujeta spremembo imena nepremičnine ter plačilo cene, davkov, itd. Oba odvetnika sta tista, ki sta sklepala pogodbe, skrbita, da vsaka stranka izpolni svoje obveznosti, plačilo davkov, organizirata in prejemata plačila ter opravita vpis nepremičnine na novega lastnika itd.
Kot zaključek: Notar ne sodeluje pri britanskem prenosnem sistemu nakupa in prodaje nepremičnin, v vseh fazah postopka pa sodelujeta dva odvetnika/odvetnika, eden pri kupcu, drugi pa pri prodajalcu.
B) PROCES CELINSKE EVROPE: Francoski, belgijski, švicarski, nizozemski, nemški in drugi: v teh državah je v postopku nakupa/prodaje nepremičnin nujno prisotnost notarja. Notar naredi vse. Za razliko od britanskega sistema, v celinskem sistemu obe stranki, kupec in prodajalec, uporabljata notarja kot posrednika pri transakciji od samega začetka do konca in naredi naslednje:
- Približevanje strank in formalizacija posla s pogodbo.
- Nadzor nad izpolnjevanjem obveznosti vsake stranke.
- Izvaja pravne, administrativne in davčne raziskave nepremičnine.
- Urbanistična in gradbena raziskava nepremičnine.
- Izvaja in prejema vsa plačila od prodaje.
- Izpolnite prodajne listine.
- Izvedite vpis v zemljiško knjigo v imenu novega lastnika.
- Prijavite in plačajte davke od nakupa in prodaje
- Izvedite spremembo pogodb o dobavi vode, električne energije, lokalnih davkov itd.
ugotovitev: Funkcija ODVENIKA v nakupno-prodajnem procesu v teh državah je nič. Odvetnik v tem postopku ni vključen, razen kadar gre za sodni spor, ki izhaja iz sodnega sodnega postopka.
II.- ŠPANSKI PROCES
Lahko rečemo, da je postopek nakupa v španščini mešanica dveh obravnavanih sistemov: »britanskega« in »kontinentalnega«.
V španskem postopku prenosa je notar res pomemben, vendar ne dovolj za izvedbo nakupa s popolnimi garancijami in varnostjo. Prisotnost španskega notarja v postopku nakupa je bistvenega pomena, saj tako kot v drugih državah, kot so Francija, Belgija, Nizozemska itd., prodaje ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo brez formalizacije notarskih dejanj (ali „escrituras“). «).
Notar preveri tudi bistvene podatke, kot so:
– Sposobnost strank za nakup ali prodajo. Se pravi, če ima kupec pravno sposobnost za nakup in prodajalec za prodajo.
– Študija omejitev in stroškov na nepremičnini.
– Študija nepremičninskih dokumentov, kot so gradbena dovoljenja in licence itd.
– Preverjanje načina plačila ipd.
Toda v nasprotju s »kontinentalnimi« notarji španski ne opravljajo več kot omenjenih funkcij. To pomeni, da so funkcije španskih notarjev:
- PRAVNI IN URBANISTIČNI ŠTUDIJ: Notar ne izdeluje gradbeno/urbanističnega elaborata nepremičnine kot svetovalnega načrtovanja. Informacije o nepremičnini so na voljo v različnih virih, kot so kataster, mestna hiša, oddelki za razvoj urbanizma in načrtovanja, lokalni in regionalni oddelki, ki jih španski notar med postopkom nakupa ne posvetuje niti ne preverja.
- Notar ne preverja, ali ima nepremičnina kakršne koli kazni ali globe za gradnjo, ali na primer nalog za rušenje.
- Notar opravi preverjanje registracije nepremičnine, vendar je v Španiji večina tgradbene kazni in globe niso vpisane v zemljiško knjigo.
- Študije ali preverjanja morebitnih prihodnjih razvojnih projektov ni verjetno vplivalo na nepremičnino (npr. razlastitev ali prihodnjo avtocesto ali celo urbanizacijski projekt itd.).
Na žalost so v Španiji primeri, ko je kupec opravil nakup brez pomoči specializiranega odvetnika, s popolnim notarskim formalnim postopkom in brezhibno evidentiranim v katastru in zemljiški knjigi. Torej, formalno popoln. In potem, po postopku nakupa je ugotovil, da manjka dovoljenje ali potrdilo o uporabi (»potrdilo o stanovanju«), ali je imel na primer razlastitveni nalog za projekt avtoceste, ali da je nepremičnina imela urbanistične dajatve ali del parcelo je treba dati ali izgubiti upravi za razširitev javne ceste itd .
To pomanjkanje načrtovalske študije s strani notarja povzroča posebne težave pri naslednjih nepremičninah:
- Nepremičnine v urbanizacijah: Graditelj na primer ni dokončal urbanističnega razvoja in urbanizacijske infrastrukture, potem pa so urbanizacijska dela brez dokončanja, ki jih morajo dokončati in včasih plačati lastniki.
- Nepremičnine, hiše ali vile v rustikalnih območjih ali PODEŽELJA: Te nepremičnine so običajno na podeželju in zunaj mestnih območij. Te nepremičnine, običajno vile ali počitniške hiše, imajo lahko težave, kot so:
* Pomanjkanje licence ali gradnje glavnega stanovanja
* Pomanjkanje gradbenega dovoljenja ali dovoljenja za morebitno podaljšanje glavne stavbe ali njenih dodatkov (bazen, garaža itd.).
* Težave identifikacije oziroma opredelitve meja parcele ali zemljišča itd.
* Urbanistične in gradbene kazni, globeali naročila za rušenje itd.
- Vile in stanovanja v starih stanovanjih z resnimi infrastrukturnimi težavami ali v čakanju na razvoj projekta ali izboljšave itd.
Zgornjih informacij notar v Španiji ne bo pridobil.
Žal v Španiji pravne, administrativne in načrtovalske informacije, ki vplivajo na nepremičnino, niso strnjene v eno samo informacijsko točko, saj bi morala biti zemljiška knjiga. V Španiji podatki v zemljiški knjigi, čeprav bistveni, niso popolni.
Podatki, ki jih vsebuje nepremičninska/zemljiška knjiga v Španiji, NE zbirajo VSEH potrebnih informacij, ki vplivajo na nepremičnino.
- POGODBE IN PLAČILA: Notar pripravlja plačila nepremičnine, ne izbira ali pripravlja prodajne pogodbe. Torej, kupec notarju ne plača kupnine. V Španiji se plačila cene ali delov cene plačajo odvetnikom, nepremičninski agenciji ali prodajalcu.
V našem podjetju od nas stranke včasih zahtevajo bančni račun notarja za plačilo kupnine in so presenečeni, ko obvestimo, da v Španiji notar ne prejema plačil in da je treba plačila plačati neposredno prodajalcu. , njegovemu odvetniku ali nepremičninskim posrednikom
- PRIJAVA IN MENJAVA LASTNIKA V ZEMLJIŠKO KNJIGO: Notar po zaključenem postopku nakupa s podpisom notarskih prodajnih zapisov ni dolžan nadaljevati z vpisom posla v zemljiško knjigo. Zato so notarji, ki opravljajo to upravljanje, drugi pa se tega ne zavedajo. In tudi pri notarjih, ki opravljajo storitev registracije, ne prihajajo registrirat nakupa, če kupec tega izrecno ne zahteva!.
Kot odvetniki smo videli veliko situacij, ko so prodajalci ugotovili, da niti njihove listine niso vpisane v zemljiško knjigo. Ob nakupu so šli sedanji lastniki k notarju, in ko je bil nakup opravljen in ker so bili prepričani, da bo notar izvedel potrebna dejanja za dokončanje registracijskih korakov, notarju niso naročili, naj opravi registracijo v zemljiška knjiga. Torej notar tega nikoli ni storil!. Zato ste z leti ugotovili, da so bile nepremičnine še vedno v imenu prejšnjih lastnikov, ker ni dal naročila notarju in jim pri vašem postopku ni pomagal odvetnik.
- MENJAVA LASTNIKA POGODB ZA VODO IN ELEKTRIKO TER DRUGE KOMUNALNE DAVKE: Notar NE upravlja sprememb lastništva pogodb o oskrbi z vodo, elektriko in drugim kot je davek na nepremičnine ali občina.
Prav tako notar ne uredi domicilacije plačila teh storitev na TRR kupca z direktno bremenitvijo.
- SPREMEMBA LASTNIKA NA KATASTER/SVETNIŠKA DAVKA: Notar NE ureja lastninske spremembe strank v katastru. Sporočijo katastru, vendar se tega ne strinjajo, in naročijo katastru, da nalogo za plačilo davka z direktno bremenitvijo prenese na bančni račun lastnika.
- STANOVNIŠKO POTRDILO Kot je pojasnjeno v drugih razdelkih te strani, mora kupec pridobiti uporabno potrdilo na mestu, imenovano tudi »bivalno potrdilo«. Od novih nepremičnin (kupljenih neposredno od gradbincev) notar od prodajalcev ne zahteva predložitve veljavnega stanovanjskega potrdila.
NEPREMIČNINSKI POSREDNIKI: Poleg navedenega v Španiji ni urejena dejavnost nepremičninske dejavnosti. Dejavnost ponujanja nepremičnin na trgu v prodajo je »brezplačna«. Za razliko od drugih držav, kjer je poklic agentov strogo nadzorovan in urejen, v Španiji ni tako.
Torej, v Španiji ni nobenega jamstva, ki bi potrdilo, da se nepremičninski posrednik odzove s strokovnostjoali preprosto, da imajo minimalno pravno potrditev, da vedo o zakonitosti nepremičnin, ki jih ponujajo na trgu.
Zato priporočamo, da izberete priznanega in dobro uveljavljenega agenta. Za to zahtevajte poslovne poverilnice in preverite ugled agenta na forumih in družbenih medijih.
Zakaj je torej ZA NAKUP uporabiti odvetnika V ŠPANIJI JE Ustrezna ODLOČITEV?
Kot je navedeno zgoraj, morate za popolno predstavo in informacije o nakupnem procesu pridobiti te podatke iz različnih lokalnih, regionalnih virov, zemljiške knjige, oddelkov za načrtovanje ter se posvetovati z arhitekti in drugimi strokovnjaki itd. VSEGA TEGA NE BO IZDELAL ŠPANSKI NOTARIJ.
Za to boste morali poiskati storitve odvetnika, ki lahko pridobi vse informacije iz različnih virov in preveri vse potrebne pravne in administrativne točke.
Poleg tega je na žalost ta proces precej zapleten, VSI PRAVNIKI NISO VELJAVNI ZA POMOČ PRI PREMOŽENJSKIH TRANSAKCIJAH. Torej potrebujete odvetnika, ki poleg tega govori vaš jezik in pozna nepremičninsko pravo, mora tudi on biti specialist za gradbeno in urbanistično pravo, in da šteje v svojo ekipo z arhitekti ter drugimi strokovnjaki in tehniki, da ima dovolj sposobnosti in spretnosti za pridobitev vseh potrebnih informacij ter za dokončanje vseh vidikov v zvezi z nakupom nepremičnine.
Zato vam na tej stopnji, ko je odločitev o nakupu trdna, TLA, naše podjetje, svetuje, da:
- Naročite odvetnika. Obstajajo podjetja ali zastopniki, ki se predstavljajo kot odvetniki in nudijo »pravne storitve« ali pa se ponujajo kot »pravni svetovalci«, v resnici pa niso odvetniki. Včasih sploh niso španski!.
- Sklenite pogodbo z odvetnikom, registriranim v Španiji. Naj vas ne mika uporabiti odvetnike v svoji državi. Samo nacionalni pravniki poznajo sistem nakupa in španski nakupovalni postopek.
- Odvetnik mora govoriti vaš jezik. Izogibajte se družbam odvetnikov, ki ne govorijo vašega jezika.
- Preverite, ali je odvetnik specialist za urbanistično in gradbeno pravo. Biti mora strokovnjak za nepremičninsko pravo, razumeti pa mora tudi urbanistično načrtovanje in gradnjo.
In ko ste izbrali nepremičnino, ki vam je všeč....
KONTAKTIRAJ NAS!
