Що таке будівельний кооператив?
Житлово-будівельний кооператив - це група осіб, які мають намір мати будинок. З цією метою вони об’єднуються в кооператив з метою:
- Контроль проекту будівництва
- Отримання його за мінімально можливою ціною
- Контроль процесу будівництва та якості матеріалів
Купівля на умовах кооперативу в Іспанії став дуже популярним в Іспанії в областях з десятиліть 50-90-х років до іспанського будівельного буму, загалом у великих районах, таких як Мадрид, Більбао, Барселона, Валенсія тощо. Це був шлях від певної групи деталей до об’єднання та розробки проектів будівництва власних будинків, отримання контролю над проектом та перехід від звичайного способу покупки безпосередньо у будівельників.
Купівля поза планом має економічні переваги з точки зору ціни та способу оплати. Закрита ціна на «бичачому» ринку, як нинішній, є великою перевагою, оскільки ця сума може бути на 15% нижчою від уже побудованого будинку.
У випадку члена кооперативу, в якому він є переможцем тендеру та користувачем майна, він може відмовитися від деяких посередників, що дозволяє йому придбати майно за низькими витратами. Сума покупки може бути на 20-30% меншою, ніж у позабіржовому будинку. Це один із головних аргументів членів кооперативу братися за такий проект.
Створення кооперативу починається з групи кількох осіб (партнерів), які вносять капітал для здійснення проекту, у даному випадку будівництва будинків.
Після юридичного оформлення кооперативу відбувається придбання землі та а будівельна компанія наймається відповідальний за будівництво майна. Тому члени кооперативу виступають промоутерами проекту.
Зазвичай наймають a керуюча компанія, яка відповідатиме за управління коштами та щоденне управління роботами. У багатьох випадках за цими керівниками стоять спеціалісти-промоутери, перевага яких полягає в тому, що вони мають великий досвід і можуть досягти кращих економічних умов з постачальниками, профспілками та матеріалами.
Необхідно взяти до уваги, що навіть якщо існує державний закон, кожна автономна спільнота регулюється особливими правовими умовами, у цьому випадку тими самими Статут Конституції Громади власників.
Історично були випадки, коли забудовники створювали кооперативи без членів з наміром заздалегідь залучити капітал для початку будівництва. У цих випадках проект може бути не завершено або можуть виникнути проблеми та невпевненість у учасниках. Щоб уникнути ситуацій безпорадності та економічних втрат, необхідно провести деякі перевірочні процедури:
- Право власності на землю та містобудівні ліцензії
- Витрати, гарантії та програма фінансування
- Вивчіть придатність проекту та характеристики: плани, описи, якісні матеріали та звіти про обслуговування
- План господарського вкладу
- Траєкторія, кредитний звіт та інформація про відповідального керівника та забудовника
- Статут та права та обов'язки членів кооперативу
Придбання житла в режимі кооперативу є допустимим варіантом, доцільно лише зважити переваги та недоліки цієї формули та кожному зробити свою оцінку, щоб визначити, чи зручна вона для нього:
Переваги купівлі житла в режимі кооперативу:
- Економічний: як пояснювалося на початку, маючи можливість відмовитися від інших посередників і діяти як ділові партнери, члени кооперативу можуть придбати будинок за ціною на 20%-30% нижчою від ринкової для безрецептурного житла.
- Пошиті на замовлення: ще одна перевага будинків кооперативної формули полягає в тому, що учасники можуть адаптувати свій будинок на свій смак, вносячи зміни до плану, матеріалів або якості, завжди в межах певних параметрів.
- Члени можуть брати участь у зборах і активно брати участь у прийнятті рішень, де голоси всіх учасників мають однакову вагу. Зустрічі можуть стосуватися будь-яких потреб, і питання, такі як встановлення елементів безпеки або спостереження, будуть підніматися до розподілу вільних місць або додаткових внесків, наприклад.
- У багатьох випадках іпотечні умови членів кооперативу можуть бути привабливішими або з кращими умовами, ніж звичайні умови на ринку.
- Член кооперативу може відмовитися від підписки та повернути внесені суми. У випадках невиправданих вилучень необхідно буде підтвердити терміни повернення або навіть відсоток штрафу, якщо це включено в статути. У цьому конкретному випадку ми побачили в статуті, що немає жодного права вийти зі спільноти власників. Таким чином, у той момент, коли учасник увійшов і заспівав, решта співвласників можуть вимагати від нього сплати всіх платежів, які мають бути здійснені як частину ціни. Громада навіть може вимагати ці виплати в судовому порядку.
Недоліки:
- Аванс капіталу: щоб створити кооператив і розпочати процес будівництва, партнерам необхідно буде заздалегідь внести основні внески.
- Для кооперативів час будівництва часто триває все довше, як правило, з різних причин, найважливішим є важкий спосіб прийняття рішень у громаді.
- У деяких випадках через помилки в розрахунках, непередбачені події, покращення, не передбачені на початку … коштів може бути мало, і можуть знадобитися надзвичайні внески.
- Були випадки, коли промоутери або менеджери, щоб залучити партнерів, публікували оманливу рекламу або звертали увагу з недостовірною інформацією, що може призвести до серйозних неприємних ситуацій. Тому важливо дотримуватися порад щодо збору інформації та перевіряти статутний норматив, його структуру, плани, а також страхування та гарантії.
- Незважаючи на те, що керуючі компанії, найняті для нагляду та контролю за роботами, зазвичай є фахівцями в цьому питанні, в історії були випадки, коли фірми через безгосподарність, дефектні контракти чи економічні відхилення призвели до банкрутства або повного банкрутства. У цих випадках, які не є поширеними через чинні правила та контроль, партнери можуть втратити всі свої внески. Важливо знати траєкторію, досвід фірм-підрядників і переконатися, що юридично, на рівні гарантій, страхування та процедури виконуються вчасно, щоб гарантувати виконання проекту.
- Витрати, пов’язані з публічним актом нових будівельних робіт та поділом у горизонтальному режимі власності, а також ті, що пов’язані з утворенням та поділом одиниць, покладаються на ініціатора відповідно до положень чинного законодавства.
- Іноді статути створюють труднощі для членів, щоб залишити групу після членства.
- «Промоутером» проекту буде «громада власників». Це означає, що вся відповідальність і цивільна відповідальність працівників, безпека і здоров'я, і навіть несправності на будівлі, будуть на громаді.
- Фінансовий ризик: співвласники можуть продати свої частки спільноти третім особам. Але якщо один або кілька співвласників не сплачують платежі, існує високий ризик отримати фінансові проблеми в проекті, який може бути заблокований для продовження його розвитку, що спричинить штрафи, затримки або навіть втрату проекту.
Ключі, які слід враховувати при купівлі нерухомості в кооперативі:
- Перевірити фінансову ситуацію та репутацію у забудовника та керуючої компанії (тривалість діяльності компанії, фінансові звіти тощо)
- Перевірити статут кооперативу
- Щоб підтвердити способи, якими суми до сплати будуть ефективно використані для купівлі ділянки та/або для завершення кожного з етапів будівництва
TLACORP
