1.- Контрольні точки при покупці будинку в Іспанії

Процес купівлі нерухомості в Іспанії мало чим відрізняється від інших країн. Будь ласка, запрошуємо звернути увагу на наступні МОМЕНТИ ПЕРЕВІРКИ:

1. Щоб перевірити, чи продавець має право власності на майно: Вам потрібно надати копію правовстановлюючих документів постачальника або «escritura”. Також важливо отримати належну інформацію з земельного кадастру, щоб перевірити юридичні умови майна власності, як можливі обмеження, збори тощо, а також, чи є будь-які позики/іпотеки, що впливають на майно .

2. Перевірте, чи нерухомість зареєстрована належним чином і чи сплачено комунальний податок або "Податок на нерухомість (IBI)”. Несплачений міський податок за попередні роки може бути переданий новому власнику.

3. Отримати "certificación catastral ” (кадастровий звіт) щоб переконатися, які точні межі, і що майно належним чином зареєстровано в кадастровому обліку. Також ця інформація допоможе підтвердити офіційні розміри та поверхню ділянки, а також її точне розміщення.

4. Відвідайте і зустрітися з будівельним відділом від Ратуші бути поінформованим про такі моменти, як наданий дозвіл на планування на існуючі споруди на об’єкті, а також про те, що поблизу немає інших забудов, які могли б вплинути на ваше нове об’єкт.

5. Перевірте, чи немає інших штрафів або обмежень, які впливають на майно через його будівництво чи навіть замовлення на знесення

2.- Яких кроків слід виконати, купуючи будинок для перепродажу в Іспанії? 

Процес покупки в Іспанії дещо відрізняється від інших країн. Перед підписанням або оплатою будь-яких документів/платежів в Іспанії ви повинні бути поінформовані та розуміти всі етапи процесу покупки, а також отримати належну юридичну допомогу.

Іноді ми бачимо, що наші клієнти звертаються до нашої компанії після того, як вони вже підписали контракти на бронювання або документи з агентами/продавцями. Будь ласка, зверніть увагу, що після підписання контракту про резервування/купівлю є юридично обов’язковим, тому ви можете опинитися в складній ситуації, якщо умови, узгоджені в контракті, не є найкращими для захисту вашої позиції як покупця.

Отже, наша рекомендація: НЕ ПІДПИСУЙТЕ/НЕ ПЛАТУЙТЕ НІЧОГО В ІСПАНІЇ БЕЗ ПОПЕРЕДНОГО ДОВНОЗУ ВАШОГО АДВОКАТА.

Тому ми настійно рекомендуємо вам укласти контракт із надійною репутацією Іспанський адвокат, щоб допомогти вам і допомогти вам на всіх етапах цього процесу, на самому ранньому етапі процесу покупки.

Після того, як ви прийняли рішення про покупку в Іспанії, вам абсолютно необхідно зв’язатися зі своїм юристом, щоб він керував процесом покупки.

Разом з обранням адвоката, купуючи будинок в Іспанії, слід враховувати й інші моменти:

Чи потрібно відкривати банківський рахунок в Іспанії для покупки будинку?

Усі платежі постачальнику мають здійснюватися з вашого банківського рахунку. Часткові платежі в рахунок остаточної ціни можна здійснити з вашого банківського рахунку в країні проживання. Але бажано, щоб остаточні платежі ціни відбувалися з банківського рахунку на ваше ім’я в Іспанії. Тому, коли ви перебуваєте в Іспанії, не забудьте відкрити банківський рахунок.

Крім того, після завершення роботи знадобиться банківський рахунок для оплати комунальних платежів, комунальних платежів тощо, пов’язаних з вашим майном.

Ваш юрист допоможе вам відкрити ваш банківський рахунок в Іспанії в одному з місцевих банків у цьому районі.

Натисніть тут, щоб дізнатися більше про те, чому відкривати банківський рахунок в Іспанії

Як отримати іпотеку в Іспанії на покупку будинку?

Ви збираєтеся купити нерухомість в іпотеку в Іспанії? Це дуже важливий момент. Справді, є новий регламент. Новий закон говорить, що клієнт підписує перед НОТАРИУСОМ з банком прийняття умов іпотеки за достатній термін до завершення процесу купівлі (більше-менше 10 днів).

Тому запрошуємо вас прочитати цю статтю:

Нові правила, що стосуються іпотеки в Іспанії

Чи обов’язково отримати NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) при покупці будинку в Іспанії?

Будь ласка, зверніть на це увагу це важливо щоб отримати те, що ми називаємо «німерою NIE» (" Numero de identificacion de Extranjeros“) для придбання нерухомості в Іспанії.

Усі іноземці та нерезиденти Іспанії повинні отримати індивідуальний номер NIE. Це необхідно для сплати податків та належної юридичної ідентифікації покупців та сторін, які беруть участь у процесі продажу.

Що таке договір «Депозит» або «Бронювання»? 

Після того, як ви приймете рішення про покупку певної нерухомості в Іспанії, перше, що вам буде запропоновано сплатити початковий внесок щоб майно не потрапляло на ринок. Метою депозиту є вивести майно з ринку, а також забронювати його виключно для вас, поки ви вивчаєте юридичну ситуацію з майном та інші питання, такі як іпотека, фінансовий стан тощо. Таким чином, цей контракт дасть вам певний час для завершення пошуку майна та, якщо вони позитивні, то підписати «остаточний договір купівлі-продажу» з постачальником.

Під час дії депозитного договору, якщо Продавець не виконує свої зобов'язання і він порушує договір «недобросовісно» (відмовляється від продажу, передумує або продає іншому покупцеві), тоді він поверне вам гроші подвійний сум, отриманих як пеню за порушення договору. Наприклад, якщо Покупець не завершивши продаж, він втрачає суму свого депозиту.

Що таке «договір купівлі-продажу» або «Contrato de Compraventa»?, які відмінності від «контракту про резервування»?

Після офіційного оформлення договору бронювання, а також після того, як застава буде сплачена, і ваш юрист завершить необхідні обшуки на майні, прийнято організувати «остаточний договір», в якому необхідна додаткова часткова оплата.

Тепер цей договір є «остаточним». Основна відмінність від цього та "бронювання"Або"депозитний договір” стосується зобов’язань кожної із сторін.

Здебільшого зобов’язання, які постачальники беруть на себе за «остаточним» контрактом, вищі, ніж ті, що беруться за резервним. З цим договором, продавець не може відмовитися від продажу. Іншими словами: після підписання остаточного контракту продавець не може «передумати» або продати іншому покупцеві. Рішення продавця про продаж покупцеві тепер підтверджено, і він просто не може відмовитися від продажу.

До цього остаточного договору купівлі-продажу включено усі правові положення та умови, які регулюватимуть купівлю та продаж,  майна, фіксуючи остаточну ціну та враховуючи обставини, отримані після необхідних обшуків, проведених на майні.

Наприклад, можна домовитись, що продавець має виконати певні зобов’язання щодо оплати визначених витрат, або оновити розмір майна в земельному кадастрі, чи оновити кадастрові записи чи сплатити певні рахунки, які до цього часу не були сплачені. ; тощо

Крім того, в цьому договорі детально вказано та перераховано витрати, які необхідно сплатити кожною стороною (наприклад, хто сплачує збори за нотаріус та реєстрацію земель тощо).

Через його важливість настійно рекомендуємо, щоб цей контракт укладали юристи з досвідом роботи в транспортній сфері. Але також дуже рекомендується, щоб цей договір містив необхідні умови для захисту елементів конструкції та документів на майно, тому, Ваш юрист повинен бути експертом не тільки в «майновому праві», а й в «будівництві». Ми люб’язно нагадуємо, що не всі юристи-експерти в «праві власності» також є експертами в «праві будівництва».

Які правовстановлюючі документи на покупку або «Escritura»? , яка різниця між «escritura» і «contrato de compraventa»?

Команда «Contrato de Compraventa» є "приватний” договір, що підтверджує дійсність продажу майна покупцеві. Цей договір є абсолютно дійсним між обома сторонами з викладеними в ньому правами та обов’язками. Але для того, щоб ця угода стала дійсною для третіх осіб, вона має бути «офіційно оформлена». Офіційна «зміна власника», яка перетворює договір купівлі-продажу з «приватного» договору на «публічний», здійснюється за підписом «Escritura de pública de compraventa» або "Публічні правовстановлюючі документи".

На відміну від інших систем, де процес продажу здійснюють соліситори, в Іспанії формалізації «публічні правовстановлюючі документи” виконуються Державні нотаріуси. Отже, в Іспанії, щоб змінити договір з «приватного» на «публічний», його потрібно нотаріально посвідчити (підготувати нотаріус) і вписати в реєстр власності/земельний реєстр («Registro de la Propiedad»). У цей момент уся узгоджена ціна сплачується продавцю, і це момент, коли продавець передає майно у володіння та право власності покупцеві.

Спосіб оформлення підпису «написання" знаходиться в "особиста зустріч» іспанська нотаріальна контора. Обидві сторони (постачальники та покупці), відвідати особисто (або законними представниками за довіреністю), і повинні бути присутніми в нотаріальній конторі в день завершення, погодженого в приватному договорі. Якщо покупцеві потрібна іпотека для придбання нерухомості, представник іпотечного банку також повинен бути присутнім на зборах, щоб завершити видачу іпотечного кредиту покупцеві.

Як згадувалося, якщо покупець або продавець не можуть бути присутніми на цій зустрічі, вони можуть організувати а “Poder de representación” (довіреність) дозволити комусь іншому представляти його інтереси та підписати документ на ім’я клієнта (як правило, адвокатів).

Як пояснюється тут, на зборах у нотаріуса покупець сплачує решту ціни, узгоджену з продавцем (зазвичай за траттою банкіра), а продавець надає постачальнику офіційний доступ до майна разом із повною власністю. Таким чином, у цьому акті продавець, буквально, дає «ключі» майна покупцеві. У цей момент обидві частини підписують правовстановлюючі документи, і продаж завершена.

Після цього підпису і в той же момент постачальникам і покупцям надається офіційна копія оригіналів актів під назвою «Проста копія».  Цей документ є простою копією актів. За допомогою цього документа покупець може підтвердити право власності на майно, і він зазвичай використовується для зміни договорів електрики, води та інших, наприклад, для укладання договору страхування майна тощо.

Потім оригінали правовстановлюючих документів подаються до відділу земельного кадастру для завершення зміни назв у цьому реєстрі. Ваш адвокат, ваш банк (або той же нотаріус) надішле оригінал документів до земельного кадастру разом із квитанціями про вже сплачені податки. Зазвичай цей процес займає 3-6 місяців.

Як оплатити вартість нерухомості при покупці будинку в Іспанії?

Як пояснювалося вище, найкращий спосіб здійснити остаточні платежі про продаж продавцю безпосередньо з банківського рахунку на ваше ім’я в Іспанії. Для цього раніше треба було відкрити банківський рахунок в одному з іспанських банків.

Перш ніж завершити, вам потрібно перерахувати з країни вашого проживання необхідні суми на ваш іспанський банківський рахунок для покриття:

– Решта остаточної ціни

– Витрати та податки за операцією (нотаріальні та реєстраційні збори, податки, юридичні збори тощо).

Отже, в Іспанії все інакше, як і в інших країнах, де всі платежі здійснюються через банківський рахунок юриста. В Іспанії необхідно здійснювати безпосередньо на банківський рахунок продавця.

Найпоширенішою практикою здійснення остаточної виплати ціни постачальнику є а Проект банкірів виданий у вашому іспанському банку на ім’я постачальника. Отже, переконайтеся, що ви або ваш соліситор підготувалися зі своїм іспанським банком, щоб отримати достатньо коштів на ваш іспанський банківський рахунок для участі в останніх платежах з продажу, принаймні за один-два тижні до дня, узгодженого в нотаріусі.

Інші витрати, такі як податок на передачу, нотаріальні збори та збори за земельний реєстр тощо, можуть бути перераховані окремо вашому юристу або вашому іпотечному банку тощо.

Будь ласка, майте на увазі, що якщо Продавець є нерезидентом, ви повинні залишити певну суму ціни для сплати продавцю (зазвичай 3% від ціни), і передати його в податкову інспекцію Іспанії (також звану «Hacienda») на рахунок податкових зобов’язань постачальника з приросту капіталу. Ваш адвокат проінструктує вас, як діяти в цьому питанні.

Які витрати на купівлю будинку в Іспанії? 

Податок, який потрібно сплатити за купівлю ПЕРЕПРОДАЖУ, — це ПЕРЕДАЧНИЙ ПОДАТОК (ПДВ-IVA не поширюється на перепродажі)або "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP). Цей податок є регіональним і залежить від регіону. Наприклад, у Мурсії та Андалусії – 8%, у Мадриді – 6%, а в Каталонії, Балеарських островах і регіоні Валенсії – 10%. 

Будь ласка, зверніть увагу, що у разі купівлі нової нерухомості ви сплачуєте ПДВ (IVA) за 10% (замість ITP), оскільки продаж «нової» нерухомості розглядається як a господарська операція, між компанією (забудовником) і споживачем (покупцем). але, при перепродажах, немає жодної залученої компанії, оскільки це лише приватна операція між двома фізичними особами або приватними особами, тому податком буде податок на передачу.

Гонорари адвоката, на іспанському ринку загальноприйнято, що гонорари юриста становлять приблизно 1% від ціни покупки плюс ПДВ. На додаток до цього, ваш адвокат також може стягнути з вас вартість обшуків, зроблених для отримання правової інформації про нерухомість (як звіти з земельного кадастру, довідки тощо), а також інші витрати на зміну договорів комунальних послуг та інші адміністративні звинувачення.

Інші витрати при перепродажі сплачуються нотаріальні, реєстраційні та обробні (gestoría) збори, які можуть становити близько 1 % покупної ціни.

При покупці в регіоні Валенсії, включаючи податки, нотаріальні збори, збори за реєстрацію землі тощо, витрати на придбання можуть становити близько 12-13% від вартості покупки.

Якщо вам потрібен іпотечний кредит, потім можуть бути додаткові витрати та комісійні від вашого банку, а також інші витрати, як-от страхування життя або будинку тощо. Можуть бути також плата за оцінку, тобто плата від інспектора, у якого ваш банк уклав контракт на оцінку майна.

Резюме витрат, сплачених при купівлі будинку у покупця

• Нотаріальні збори: за оформлення правовстановлюючих документів
• Земельні збори: за внесення актів на власність
• Податок на переказ: (ITP) Наразі 6-10 %
• Інше: гонорари адвоката, витрати на іпотеку, договори на воду, електроенергію та газ тощо.

Поради та перевірки, які слід враховувати при купівлі будинку в Іспанії

Якщо ви вирішили купити чи продати нерухомість в Іспанії, зверніть увагу на наступну інформацію:

1.- Перевірте опис майна в правовстановлюючих документах

ЯК РЕЄСТРАЦІЯ ТА ОПИСУВАННЯ ВЛАСНОСТІ У СПРАВІ НА ВЛАСНІСТЬ: Перевірте в актах власності, що майно належним чином описано та зареєстровано. Документи про майно повинні містити детальну інформацію: a ідеальний опис розмірів, кордонів та інших будівельних елементів, що існують на об’єкті.

Досить часто можна виявити, що об’єкти, які перебувають у власності різних власників протягом багатьох років, були змінені/розширені за своїми розмірами та/або залежностями (нові кімнати, закриття ганку чи тераси, гараж, басейни тощо).

Якщо поточна поверхня існуючих конструкцій не збігається з описом у актах, то нам необхідно знати причину цієї невідповідності! . У багатьох випадках існують процеси, які можна застосувати, щоб виправити ці розбіжності, і способи їх усунути. Але в інших випадках ці відмінності показують юридичну проблему, що впливає на майно, про яку вам потрібно знати, щоб отримати підтвердження на перших етапах процесу купівлі/продажу.

---

   Приклад: Будинок 120 м2 з басейном 50 м2 та гаражем, переобладнаним під «гостьовий будинок». В актах будинок вказано лише як 120 м2, але не басейн, а гараж – це “гараж” не “гостьовий будинок”.

   Наслідок: Акти повинні бути оновлені, а покупець повинен бути проінформований про те, що «гостьовий будинок» юридично вважається «гаражем».

  ПРИМІТКА: Тут ми не розглядаємо «внутрішній опис» будинку (кількість кімнат, туалет тощо), ми розглядаємо «побудований розмір» (іспанською «superficie construída»). Акти не обов’язково повинні показувати точний опис або розподіл кожної внутрішньої частини всередині будинку, лише «прибудови» або «нові споруди», побудовані на території.

Якщо ви змінили інтер’єр нерухомості, змінивши внутрішні стіни, то оновлювати акти не потрібно, достатньо лише «задекларувати» новий внутрішній розподіл після завершення продажу.

наприклад: Дед показує, що є «4» спальні, і ви перетворили їх на «2». У цьому випадку актуалізувати акти не потрібно. Як власник ви можете змінювати/реформувати внутрішні залежності всередині власності (завжди отримуючи відповідну ліцензію на реформування).

---

2.- Перевірте майно в офісі Catastro

CATASTRO (також відомий як «SUMA» або «IBI», або «COUNCIL TAX»): Так само, як і в актах, майно має бути зареєстроване в «Catastro» із зазначенням точних та поточних розмірів та поверхні ділянки та кожного з будівельних елементів.

Щорічні рахунки Catastro – «Міський податок» («IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles“) показати розмір власності за допомогою записів Catastro. «Розмір» споруд, розглянутих у цьому законопроекті, дуже важливий, оскільки він використовується для розрахунку щорічного «IBI» або «Мінського податку». Отже, важливо перевірити, чи записи Catastro показують належний і оновлений розмір існуючої конструкції на території власності, включаючи будь-які зміни або розширення, які були зроблені.

Отже, будь ласка, зверніть увагу, що «Catastro office» розраховує міський податок по відношенню до розміру будівель, враховуючи всі компоненти будівництва, такі як будинок, басейн, гараж тощо.

Таким чином, у випадку, якщо майно було змінено з розширеннями, ці розширення повинні бути зареєстровані в офісі Catastro, інакше рахунок міського податку не може бути розрахований належним чином. Отже, це необхідно розглядати та перевіряти як істотну частину процесу угоди з майном.

---

   An приклад: При придбанні майна наявні споруди зробили загальну площу 120 м2, під будинок. Це також було показано в актах і в законопроекті про катастров (IBI). З цієї причини рахунки Catastro (IBI) становили 300 євро.

Через кілька років власник побудував басейн площею 50 м2 та гараж площею 40 м2. У випадку, якщо власник не задекларував ці нові елементи конструкції в Catastro, рахунки Catastro -IBI недоплачуються.

Причиною цього є те, що, як пояснюється в цьому розділі, рахунки Catastro розраховуються з урахуванням розміру будівель (з точки зору «більшого розміру будівлі» = «вищий податок»). Тож, ймовірно, якби власник задекларував ці елементи, рахунок IBI був би вищим за 300 євро. Отже, якщо покупець не зверне увагу на цей момент і не відсортує під час процесу покупки, він може нести відповідальність перед Catastro за ці незадекларовані споруди у разі перевірок Catastro.

---

3.- Перевірте решту юридичних документів на майно

Зазвичай для підтвердження правового стану майна необхідно отримати такі документи:

• Свідоцтва про право власності на майно: Щоб підтвердити, як було придбано майно, юридичні кордони та юридичні витрати/борги, які можуть вплинути на майно
• кадастр (Податковий рахунок IBI-Council)
• Комунальні рахунки: Вода, електрика, газ
• Сертифікат енергоефективності: Для підтвердження рівня споживання енергії з будівлі
• Свідоцтво спільноти власників: Щоб підтвердити, що поточні власники в курсі платежів громади, і що в громаді немає жодних надзвичайних ремонтних робіт із «звичайних» (наприклад, що структурна реформа фасаду була схвалена власників, які будуть виписані наступного року, або що на будівлі є структурні проблеми, які потребують дорогих реформ тощо).
• і т.д.,

Вивчення вищезазначених документів стандартизовано в Іспанії агентами та юристами.

Але як спеціалізується на будівництві  наша компанія приділяє особливу увагу вивченню та розгляду інших документів, які не завжди приймаються до уваги іншими фахівцями, не настільки спеціалізованими на будівництві, як TLA.

4.- Перевірте, чи є свідоцтво про проживання/ліцензія на заняття/ліцензія на заняття (CH/LO)

: Цей документ отримують у Ратуші після закінчення будівельних робіт, щоб підтвердити відповідність майна законним умовам проживання. Цей документ також потрібен для підключення води та електрики до власності та для внесення змін до договорів на воду та електроенергію на ваше ім’я.

Отримання цього сертифікату є «обов’язковим» при продажу/купівлі нерухомості в Іспанії?:

ВІДПОВІДЬ: Залежить від типу нерухомості

In «Нові» властивості, забудовник зобов’язаний надати цей документ покупцеві після завершення процесу продажу.

Але, будь ласка, зверніть увагу на це у «Перепродажі», немає закону, який зобов’язує продавця надати цей документ після завершення продажу. Іспанські закони стверджують, що саме «покупець» повинен отримати цей документ на своє ім’я після завершення, щоб продовжити зміну назв води та електрики.

На даний момент ми маємо сказати, що адміністрація може відмовити покупцеві у видачі ЦС після завершення, якщо на об’єкті були проведені несанкціоновані роботи тощо від попереднього власника. Отже, якщо нерухомість не знаходиться в ідеальних юридичних умовах, може виникнути ризик не отримати затвердження цього документа після завершення. І це може поставити покупця в дуже складну ситуацію, оскільки у нього можуть виникнути проблеми з отриманням договорів комунальних послуг на своє ім’я.

Дуже важливим моментом тут є те, що наявність чи дійсність СН та решти інформації про СН вказано не в актах, а в місцевій Ратуші району!.

Отже, ваш адвокат повинен ретельно вивчити це питання, використовуючи свої знання та досвід, щоб підтвердити такий важливий документ, як цей.  

Як висновок, цей сертифікат НЕОБХІДНИЙ до продажу майна, і його підтвердження необхідно перевірити з самого початку процесу купівлі/продажу.

5.- Отримайте підтвердження можливих штрафів за будівництво у власності. Сертифікат про відсутність порушень (CNUI)

Це довідка, видана мерією, що підтверджує це немає жодних штрафів за будівництво, ані інших порушень чи розпоряджень про знесення, що впливають на майно.Цей сертифікат підтверджує, чи застосовані до майна будь-які будівельні санкції, як-от розпорядження про знесення тощо. Якщо об'єкт було побудовано або розширено без належної ліцензії на будівництво, іспанська адміністрація може мати право діяти проти цієї будівлі. Але ці права адміністрації мають обмеження в часі. Отримати цей документ особливо рекомендується при купівлі «віл», «двоквартирних» об’єктів нерухомості, або при покупці нерухомості в сільській місцевості.

6.- Отримайте підтвердження про урбаністичну класифікацію будинку/власності в мерії. Цедула урбаністична

Це документ, отриманий від ратуші, який підтверджує різні аспекти майна, а саме:

• • «Урбаністичний» прорахунок ділянки та території. Наприклад, якщо ділянка вважається «сільською», «придатною для урбанізації», «захищеною», або перебуває під впливом суспільного надбання тощо.
  • Якщо урбанізація району завершена, або якщо є якісь інші території чи інфраструктура урбанізації, які потрібно завершити
  • Точні «права забудови» ділянки (максимальна дозволена забудова/будівництво на ділянці) тощо.

7.- Дуже важливо. Після завершення НЕ ЗАБУДЬТЕ взяти з собою до нотаріуса:

• Оригінальний номер NIE

• Оригінали паспортів

І найголовніше: ЗВ'ЯЖІТЬСЯ З НАМИ!