КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕРУХОМОСТІ – ПЛАТІЖІ НА РАХУНОК НОТАРІУСА проти ВІДКРИТТЯ РАХУНКУ В БАНКУ В ІСПАНІЇ

Роками і навіть десятиліттями в Іспанії була дуже поширена така форма оплати:

• Часткові платежі або в рахунок остаточної ціни : Цей вид оплати здійснюється через банківські перекази , або на рахунок агента чи представника продавця, або безпосередньо на рахунок продавця.
• Остаточна оплата решти узгодженої ціни: Доставляючи a банківський чек продавцю з рахунку в іспанському банку.

Іншими словами, це була дуже поширена практика в Іспанії часткові виплати в рахунок кінцевої ціни бути сплачений продавцю, який буде зроблено банківський переказ , але продавець завжди вимагав, щоб остаточний платіж , як правило, найважливіший, здійснюється через a банківський чек (банкірська тратта), що дає повну гарантію ефективності оплати.

Одночасність платежу

Як бачимо, так і є НЕ було звичайною практикою для остаточна оплата ціни бути зробленим банківський переказ . Причина цього полягає у відсутності розуміння щодо "Час" для здійснення зазначеної передачі. Продавець завжди вимагатиме, щоб зазначений платіж був здійснений «до» підписання нотаріальних актів купівлі-продажу, щоб гарантувати, що гроші фактично знаходяться на його банківському рахунку, і покупець, зі свого боку, вимагатиме, щоб зазначена передача була здійснена «після» продавець підписав акти купівлі-продажу, таким чином гарантуючи, що оплата буде здійснена після того, як продавець виконав своє зобов’язання щодо доставки.

Вибір банківського чека як платіжної системи дозволяє сторонам здійснювати платіж одночасно з підписанням нотаріальних дій. Таким чином, щоб покупець зберігав чек у себе до моменту підписання продавцем актів у присутності нотаріуса.

При чому ідеальний збіг моменту оплати і доставки майна.

Крім того, формула оплати банківським чеком надає додаткову гарантію продавцю, оскільки за своєю природою не покупець фактично платить або зобов’язаний платити банківським чеком, а той самий банк, який видав банківський чек. перевірте, хто зобов'язаний здійснити такий платіж. Що дає продавцю надійну та точну гарантію оплати.

Чек іспанського банку

Крім того, продавець, щоб гарантувати ваш платіж, попросив, щоб цей банківський чек був виданий іспанським банком . Причиною цього є, по-перше, те недовіра що прийом чеків від іноземних банків може спричинити для продавця труднощі з визнанням їх існування та дійсності, і, по-друге, через додаткові витрати і витрати участь у клірингу чека з коштів, знайдених за кордоном.

Все вищезазначене було дуже важливим і значною мірою зумовило продажі в прибережних районах і з високим відсотком іноземних покупців. Це пов’язано з тим, що міжнародні громадяни були змушені відкрити банківські рахунки в Іспанії з єдиною метою здійснення остаточної оплати ціни продавцю за допомогою банківського чека, виданого з рахунку, відкритого на ім’я покупець в іспанському банку. і якому до завершення процесу продажу покупець перерахував кошти, достатні для покриття остаточної суми ціни.

Тому в Іспанії було дуже поширеною практикою рекомендувати іноземним покупцям та інвесторам відкрити банківські рахунки в іспанських банках, щоб продовжити цю форму оплати наприкінці процесу.

Постачальні компанії та ратуші

Ця вимога також була підкріплена звичайною практикою водо- та електропостачальні компанії, місцеві ради тощо, які відчували себе набагато комфортніше, розміщуючи платежі за рахунками, що відповідають споживанню майна, на банківських рахунках, зареєстрованих в іспанських банках , уникаючи прямого дебету на іноземних банківських рахунках.

Таким чином, як підсумок, було звичайною практикою рекомендувати іноземним клієнтам відкрити банківський рахунок в Іспанії після офіційного оформлення наміру покупки.

Нотаріальна система оплати в інших країнах Європи

Ця вимога щодо відкриття банківського рахунку в іспанському банку завжди була предметом конфлікту між іспанською та іноземною системами.

Це тому, що у багатьох країнах, особливо в континентальній Європі, всі платежі, пов'язані з угодою купівлі-продажу, здійснюються безпосередньо на рахунок діючого нотаріуса , який отримує всі суми від покупця та доручає оплату Продавцю, після виконання всіх законодавчих вимог відповідно до правил.

Ось чому протягом багатьох років інвестори з континентальної Європи вважали дивним випадком примусове відкриття банківських рахунків в Іспанії, відволікаючи функцію нотаріуса в цьому відношенні.

Крім того, щодо прямого дебетування платежів за споживчими рахунками, інозем клієнти чи покупці не розуміли, чому банківські рахунки, уже відкриті на їх ім’я в їхніх країнах походження, з дійсним європейським IBAN, не можуть бути прийняті частиною компаній-постачальників доміцилювати споживання, отримане від їхніх послуг.

Крім того, особливо в деяких країнах, таких як Франція чи Бельгія, вони особливо посилили цю ситуацію, оскільки багато закупівельних операцій фінансувалися через іпотечні кредити, надані в країнах походження .

Банки-кредитори цих країн, здійснюючи виплату зазначених позик, зазвичай роблять це безпосередньо на рахунок нотаріуса. . При цьому, у випадках, коли купівля та продаж іспанської нерухомості цими громадянами підлягала наданню банківської позики, ті самі банки-позичальники з цих країн встановлювали зобов’язання вивільнити кредитні кошти, що вони були направлені на рахунок нотаріуса, а не на рахунок продавця або на рахунок покупця.

Пропозиція нотаріальних послуг

З цієї причини, в останні роки кількість іспанських нотаріусів які пристосувалися до цієї нової потреби, вимаганої іноземними клієнтами, зросла, і надали їм послугу з отримання та внесення грошей на рахунок законних операцій та угод. реальний майно

Тому, перш за все, в прибережних районах і з великим обсягом міжнародних операцій з нерухомістю та високим припливом іноземців , набула розвитку нотаріальна практика прийому платежів на рахунок і підсумкових операцій купівлі-продажу на рахунках. нотаріальні банки.

Це добровільно

Треба сказати, що ця діяльність є абсолютно добровільною з боку нотаріусів. Іншими словами, зазначені нотаріуси не зобов’язані пропонувати своїм клієнтам такий вид послуг , з яким на практиці ми знаходимо певних нотаріусів, які відмовляються пропонувати цей вид послуг, і, з іншого боку, інші типи нотаріусів є більш відкритими та підготовленими в цьому відношенні.

процедура

Процедура, яка зазвичай використовується на практиці для надсилання зазначених сум на рахунок нотаріуса, зазвичай така:

• Агент з нерухомості або юрист покупця повідомляє нотаріуса про необхідність інструменталізації платежу через свій рахунок.
• Нотаріус приступає до ідентифікувати покупця , для вивчення умов транзакції, а також до процедури інформування та моніторингу правил протидії відмиванню грошей.
• Після завершення цього процесу нотаріус надає реквізити вашого банківського рахунку зазначеному Агенту або юристу передати його покупцеві.
• Покупець, після отримання банківських реквізитів НОТАРІУСА, оформляє переказ на вказаний інструментальний рахунок.
• Після завершення продажу державний нотаріус шляхом нотаріального завірення договору купівлі-продажу видає чеки або перераховує стороні, що продає, агентам і посередникам на ваш банківський рахунок. , на сплату податків та інші витрати та збори , а також агентства нерухомості або законних представників покупця, дотримуючись інструкцій покупця.

 Більший комфорт і гарантія покупцеві

 Ця система, очевидно, передбачає більшу гарантію контролю над коштами по відношенню до покупця, оскільки у випадку, якщо операція купівлі-продажу не була здійснена з будь-якої причини, нотаріус завжди може відшкодувати сторонам внесені суми, щоб вони могли вирішити, що з ними робити

Як правило, якщо депозит був внесений в односторонньому порядку покупцем в у разі неприйняття продажу перейти до негайного повернення коштів покупцеві.

Тим не менш, якщо зазначений завдаток був попередньо погоджений між сторонами та є попередній нотаріальний акт про внесення завдатку , яка встановлює умови, за яких має бути розпоряджено вказаний депозит, нотаріус, якщо продаж не оформлено, перевірить зміст депозитного документа, узгодженого між сторонами, і завжди діятиме відповідно за їх попередньою згодою . У випадку, якщо сторони не дійдуть згоди щодо форми відшкодування зазначених сум, нотаріус буде змушений депонувати зазначену суму перед судовим органом та іспанськими судами, щоб вони були тими, куди призначаються гроші вирішив. зазначені кошти через судові процеси, ініційовані сторонами.

Потрібно відстежити оплату

Очевидно, що всі ці перекази та платежі мають бути правильно задокументовані, або в в нотаріальному акті про заставу або в договорі купівлі-продажу себе .

Висновок: щоб купити будинок або нерухомість, не обов'язково відкривати банківський рахунок в Іспанії

Можна сказати, що більше немає обов’язку відкривати банківський рахунок в Іспанії, особливо в деяких регіонах або областях, де нотаріус надає сторонам свій інструментальний банківський рахунок.

Іншою справою будуть, залежно від місця, вимоги, які необхідно виконати щодо доручень прямого дебету для споживання послуг, пов’язаних з домом, таких як сигналізація, охорона, Wi-Fi, Інтернет, електроенергія, газ тощо.

Тому для процедури купівлі житла в Іспанії, в нашій юридичній компанії ми більше не вважаємо відкриття банківського рахунку в Іспанії для наших клієнтів обов'язком . Ми пропонуємо це як варіант, за умови, що в регіоні, де здійснюється покупка, є нотаріус, який має ваш банківський рахунок для здійснення платежу.

Але що відбувається після покупки з витратними матеріалами?  

Після процесу купівлі, коли це буде завершено, залежно від району, де розташована нерухомість, необхідно буде підтвердити в компаніях-постачальниках послуг, меріях тощо, щоб визначити, чи приймають вони пряме дебетування платежів на рахунки в іноземних банках, і, в іншому випадку, рекомендуємо нашим клієнтам, цього разу так, і після завершення продажу відкрити інструментальний банківський рахунок в Іспанії для цих цілей.

TLACORP 2023