Як побудувати будинок у сільській місцевості в Іспанії – непридатна для урбанізації земля
Загальні аспекти
Юристи TLA більше 15 років займаються транзакціями та справами щодо нерухомості в сільських районах на всій території Іспанії. Від Каталонія (Таррагона і Барселона), Регіон Валенсія (Кастельон, Валенсія та Аліканте – Коста Бланка), Мурсія, Альмерія (долина Альманзора) і Малага.
В результаті нашого широкого досвіду та визнання різних регіональних нормативів ми підготували посібник для тих, хто має намір купити ділянку/землю в сільській місцевості Іспанії з проектом будівництва будинку на це.
Якщо ви купуєте землю або нерухомість за містом, наприклад фермерський будинок (cortijo), важливо з’ясувати, чи знаходиться вона в території, де дозволена урбанізація (у цьому випадку це називається «finca urbana», або «suelo urbano») або де урбанізація та житлова забудова заборонені («finca rustica» або «suelo rustico»).
Землю в Іспанії поділяють на кілька типів:
1. Убанська земля – “Suelo urbano"
Це земельна ділянка, на якій дозволено будувати з визначеними специфікаціями, що містяться в «Планах забудови» міста або району (Генеральний план орденасьон Урбана PGOU), або в окремих зонах урбанізації, які називаються «Частковими планами» (Літаки Parciales), І т.д.
На цій землі є всі умови та вимоги для проживання там у високій щільності населення, як-от належне водо- та електропостачання, підключення до магістральної каналізації, парки та зелені насадження, спортивні, навчальні, лікарні тощо.
Міська земля або «Суело Урбано” – це той, який ми використовуємо для пошуку в містах, селах чи урбанізаціях, і раніше мав належний під’їзд по дорогах, з тротуарами, пішохідними зонами, вулицями, комерційними зонами, центрами здоров’я, школами, лікарнями, спортом тощо.
2. Земля, що не придатна для забудови – ” Суело не можна урбанізувати"
«Не підлягає урбанізації» це тип землі, де неможливо забудувати будь-яку промислову, житлову чи комерційну землю, тому що призначений для визначення захищеного використання, головним чином пов’язаного з ліс, сільське господарство та ін. Таким чином, на цих типах землі інші види використання як житлові, промислові чи комерційні дуже обмежені, заборонені та не завжди дозволені.
Всередині «непридатних для урбанізації» земель ми знаходимо класифікацію на підтипи землі залежно від дозволеного використання та рівня захисту:
- Захищена земля (іспанською мовою «Suelo No Urbanizable Protegido»): Це земля, на якій з певних причин (як правило, пов’язаних з природою, лісом тощо) будівництво та інші види діяльності обмежені з метою «захисту» певної цінності.
- Неохоронювані землі (іспанською мовою «Suelo No Urbanizable Comun»): Це земля, на якій основним використанням є сільське господарство та сільське господарство, і де можуть бути дозволені інші види використання (наприклад, житлові, комерційні тощо), дотримуючись певних умов.
"Сільська земля” – це ім’я, яке зазвичай використовується для Suelo No Urbanizable Commun в Іспанії. Іншими словами: На території, де не можна розвивати урбанізацію, яка призначена для сільськогосподарського використання, дозволяється інше використання, як будівництво житлових будинків, виробництв тощо, завжди з дотриманням визначених нормативів та умов.
3.- Земля, придатна для забудови – “Suelo Urbanizable"
Це тип землі, де її можна розвивати в майбутньому з урбанізаціями, комерційними зонами, промисловими парками тощо в майбутньому. Отже, у разі погодження державного чи приватного проекту будівництва, територія може бути урбанізована.
Кроки для будівництва житлового будинку в сільській місцевості
Говоримо зараз про «сільська земля», це земля, основне використання якої є «сільськогосподарським» або для використання фермерами для розвитку сільськогосподарської діяльності.
Але на цій землі, винятково, дозволено будувати новобудови житлового призначення. Ці споруди мають бути з дуже низькою щільністю забудови, намагаючись уникати створення територій із високою щільністю забудови, які можуть створити «фактичну урбанізацію».
Таким чином, дуже часто можна виявити, що лише тоді, коли земельна ділянка має мінімальний розмір (5.000 2 м10.000, 2 20.000 м2 або XNUMX XNUMX мXNUMX тощо), ви маєте право будувати там споруду, яку також називають «кортіжо», «вілла», « masía», chalé», «chalet», «hacienda» тощо.
В іспанських сільських або сільських районах досить часто можна зустріти будинки, побудовані на ділянках меншого розміру, ніж той, який вимагає права на будівництво (наприклад, будинки, побудовані на ділянках менше 10.000 2 мXNUMX) Це пояснюється тим, що ці будівлі були побудовані до набрання чинності новими правилами, або, просто, вони були побудовані без дотримання законів, тому вони зараз вважаються спорудами "Fuera de Ordenación” (поза чинним нормативом). Це стосується об’єктів, побудованих давно, які зараз не відповідають чинним нормам. Таке майно зараз може бути абсолютно законним, але з певними обмеженнями використання (найважливішим є те, що адміністрація поважає будинок та інші існуючі споруди на території власності, але вони не можуть бути розширені, і це не дозвіл на будівництво нових будівель на цій ділянці).
Отже, якщо ви маєте намір розробити проект будівництва будинку в районах «сільської землі», вам слід спочатку перевірити в юридичних органах (переважно в ратуші, раді = «Ayuntamiento»), які специфікації, вимоги та обмеження, які ви можете створити там.