Сторони, які беруть участь у процесі будівництва в Іспанії. Будівельник, Архітектор, Промоутер

АГЕНТИ, ЩО ВМІНУЮТЬСЯ В ПРОЦЕС БУДІВНИЦТВА

Іспанський органічний закон про будівництво (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1. - Агенти, які втручаються в просування

Власник і користувач

Команда власник є власником роботи або довірителями, тоді як користувач це той, хто, не будучи власником, має або речове право на будівлю третіх осіб (наприклад, право узуфрукту, право на поверхню тощо), або особисте право користування (наприклад, право оренди, передачі використовувати тощо).

Хоча логічно ці дві фігури називати так кінцеві приймачі будівлі, їхнє включення до будівельних агентів не вважається цілком правильним, оскільки режим відповідальності, передбачений у LOE, не повинен застосовуватися до них, оскільки їхні зобов’язання полягають не в чому іншому, як утримувати будівлю в належному стані та належному стані. використовувати. Зрештою, вони є тими, хто постраждав від шкоди, і, отже, вони здійснюють відповідні дії, вимагаючи відповідальності, коли бачать, що їхні права порушені.

Зобов'язання щодо збереження, використання та обслуговування

Обов'язки власника та користувача є видатний , незалежно від того, чи є власником.

Зобов'язання в Власники а спільнотами власників є:

– підтримувати будівлю в хорошому стані шляхом належного використання та обслуговування;

– Отримувати, зберігати та передавати документацію про виконану роботу та страхування та гарантії, які вона має.

Так, згідно з Технічними нормами будівництва:

• Будівля та її споруди повинні використовуватися належним чином відповідно до п інструкція із застосування, утримуючись від використання, несумісного з цільовим використанням. Власники та користувачі повинні інформувати осіб, відповідальних за технічне обслуговування, про будь-яку аномалію, помічену в нормальній експлуатації будівлі.
• Будівлю необхідно утримувати в належному стані належне обслуговування . Це передбачає виконання наступних дій:

– виконувати план технічного обслуговування будівлі, доручаючи кваліфікованому техніку планові операції з технічного обслуговування будівлі та її споруд;

– проводити встановлені положенням перевірки та вести відповідну документацію; І

– документувати протягом усього терміну служби будівлі всі втручання, будь то ремонт, реформа чи реабілітація, проведені в ній, записуючи їх у будівельну книгу.

Користувачі, незалежно від того, є вони власниками чи ні, зобов'язані використовувати будівлі або їх частини належним чином, відповідно до інструкцій з експлуатації та утримання, що містяться в документації виконаних робіт. Зобов'язання користувачів досягають частки, узгодженої у відповідному договорі. За відсутності цього або якщо немає пункту, пов’язаного з вищезазначеною пропорцією, це відповідає тому чи іншому в системі рівного розподілу зборів і пільг, залежно від характеру чи відсутності дрібного ремонту, який має такі обов’язки, мотивований щоденним використанням об’єктів і послуг.

Таким чином, як власники, так і користувачі зобов’язані належно та правильно використовувати будівлю та підтримувати її в належному стані.

Також власники зобов’язані зберегти будівлю.

Частина доктрини розуміє, що зобов’язання правильно використовувати будівля відповідно до інструкцій з використання та обслуговування повинна включати зобов'язання щодо збереження, оскільки правильне використання та обслуговування є інструментальними зобов'язаннями збереження. Сама LOE відноситься до Технічний кодекс будівництва (CTE) як нормативну базу, в якій можна знайти основні вимоги до якості будівель та їх об’єктів, які дозволяють відповідність основним вимогам і, отже, можна зрозуміти, що саме там знаходяться межі зобов’язання щодо використання, підтримувати та зберігати будівлю встановлено.

Комплекси нерухомості та урбанізації

У випадку комплексів нерухомості це зобов'язання щодо використання та збереження стосується виняткові елементи, а також загальні елементи. Таким чином, у разі модифікації архітектурних елементів, споруд або послуг приватного елемента, це має бути здійснено відповідним чином, щоб уникнути погіршення або зміни безпеки будівлі, її загальної структури, конфігурації або зовнішнього стану або порушення прав іншої особи. власник.

Обов’язки кожного власника, серед іншого, полягають у повазі загальні елементи і загальні об’єкти громади, незалежно від того, призначені вони для загального чи приватного користування будь-яким із власників, використовуючи їх належним чином і завжди уникаючи заподіяння шкоди чи збитку.

Щодо утримання в належному стані квартири чи приміщень та їх приватні заклади , необхідно розуміти обсяг або міру цього зобов’язання, якщо воно не завдає шкоди громаді чи іншим власникам. Закон покладає обов’язок відшкодувати збитки, завдані громаді чи іншим власникам через їхню власну недбалість у приватному елементі, у загальних елементах комплексу нерухомості чи будівлі, що підлягає горизонтальному режиму власності. , або через недбалість людей, за яких він повинен відповідати.

На додаток до особливого зобов'язання щодо використання, обслуговування та збереження кожного з власників, спільнота власників має обов'язок виконувати необхідні роботи для належного утримання та збереження майна та його послуг, щоб воно відповідало належним умовам. структурні, герметизаційні, житлові та безпечні.

 Межі зобов'язання збереження

 Обов'язок збереження має такі обмеження:

• Коли знесення будівлі є відповідним. Це обмеження обов’язку збереження не перешкоджає виконанню робіт або ремонту визнаної терміновості та тимчасового та виняткового характеру з метою забезпечення безпеки та навіть здоров’я будівлі, поки вона заселена або стоїть.
• Окрім попереднього випадку, мито на збереження сягає до половина вартості нового будівництва, еквівалентний оригіналу за конструктивними характеристиками та корисною поверхнею. Це кількісне обмеження юридичного обов’язку збереження пов’язане з поняттям економічна руїна .

Якщо обов’язок підтримувати будівлі в безпечних, здорових і публічних умовах є частиною нормальний зміст права власності , цей обов'язок має свою межу або момент припинення в ситуації руйнування, тому що, коли знесення є доцільним, воно скасовується через несумісність з обов'язком збереження, що не є перешкодою для виконання робіт або ремонту визнаної терміновості та тимчасового та виняткового характеру, щоб подбати про безпеку та навіть здоров’я будівлі, доки вона заселена або стоїть.

 Порушення обов'язку збереження

 У випадках невиправданого невиконання замовлених робіт у відведений для цього термін дочірнє підприємство компетентною державною адміністрацією або застосування будь-яких інших формул адміністративного реагування, на її вибір. У таких випадках максимальна межа мита на консервацію може бути підвищена, якщо це передбачено регіональним законодавством, до 75% відновної вартості відповідної конструкції чи будівлі.

Таким чином, саме регіональні нормативні акти відповідають за визначення заходів у разі недотримання зобов’язань щодо збереження, використання та обслуговування, згаданих вище. Типовою адміністративною реакцією є накази про виконання для виконання тих робіт з технічного обслуговування та консервації, які є необхідними та які він вважає доцільними, щоб гарантувати належний стан збереження та обслуговування будівель.

Невиконання розпорядження про виконання робіт, виданого Адміністрацією щодо консервації будівлі, може призвести до виконання Адміністрацією замовлених консерваційних робіт з наслідками для оплати їх власнику майна. . Так само діюча адміністрація надсилає до Реєстру майна засвідчення відповідного акта або актів для його підтвердження шляхом примітка на полях останньої реєстрації домену.

Невиконання також тягне за собою відповідні адміністративні санкції .

Документація, страхування та гарантії на будівлю

 Власники зобов'язані отримувати, зберігати і передавати документацію про виконану роботу та страхування та гарантії, які вона має.

Загалом цю документацію можна згрупувати в наступні групи Блоки :

• Документація по відношенню до авторство творів : Необхідно надати список усіх компаній і спеціалістів, які брали участь у будівництві, щоб ідентифікувати будівельних агентів.
• Технічна документація :

– плани будівель;

– Інструкції з експлуатації та обслуговування;

– перелік матеріалів, використаних у роботах;

– Важливі доручення з утримання та утримання будівлі, внесені до книги доручень, допомоги та інцидентів;

– Документи, які є обов’язковими за законом або які вимагалися керівництвом проекту, за допомогою яких засвідчується якість будівельних процесів, матеріалів, установок або будь-якого іншого елемента чи частини роботи.

• Юридична документація : Власникам необхідно надати копію дозволів, необхідних за законом, для будівництва будинку та сертифікат містобудування або сертифікат, що підтверджує містобудівні обставини власності, з посиланням на відповідність переділенню чи компенсаційним операціям, а також на ліцензія або еквівалентний акт на користування чи заняття житлом (ліцензія чи сертифікат на користування), місцями загального користування та допоміжними послугами.

Інформація про реєстрацію та інші обставини, що стосуються правового статусу майна, повинні бути доставлені або надані власнику: реєстраційні дані, тарифи, статути та правила експлуатації, якщо такі є, спільноти власників, інформація про контракти на обслуговування та комунальні та житлові постачання.

У разі суброгації набувача будівлі в будь-якій кредитна операція з реальною гарантією щодо майна, стороною якого він не є, інформація повинна бути особливо детальною та чіткою щодо нотаріуса, який затверджує правочин, його дати, реєстраційних даних у Земельному кадастрі та іпотечних зобов’язань, що відповідають даному житлу, із зазначенням строків погашення і суми.

По відношенню до гарантії на будівлю та її елементи (один рік і десять років страхування) , як і ті, що передбачені будь-якими іншими чинними нормативними актами, власник повинен отримати інформацію про особу гаранта та власника гарантії, права, які відповідають зазначеному власнику, та термін дії.

Незважаючи на вищевикладене, містобудівні норми регулюють обов'язковий зміст що право власності має містити, на підставі чого оформляється відчуження землі та будівель:

• Команда міська ситуація землі, якщо вони не придатні для приватного використання або будівництва, мають будівлі за межами планування або призначені для будівництва житла, що підлягає певному режиму громадської охорони, який дозволяє оцінити його максимальну ціну продажу, оренду чи інші форми доступу до житло.
• Законні обов’язки та зобов’язання, які очікують виконання, коли земля підлягає урбанізації або передачі.

Порушення цього зобов'язання дає покупцеві право розірвати договір протягом 4 років і вимагати відшкодування відповідно до цивільного законодавства.

Команда доставка Керівник будівництва передає вищезазначену документацію після завершення робіт забудовнику, який відповідає за доставку її власникам і кінцевим користувачам будівлі.

У разі придбання права власності на будівлю або її частину вся документація, пов’язана з будівлею або придбаною частиною, повинна бути передана особі, яка набуває майно. , поки, у випадку оренда , особа, яка користується будівлею, повинна отримати інструкції з експлуатації та обслуговування.

 Промоутер

 Промоутером вважається будь-яка особа, фізична чи юридична, публічна чи приватна, яка індивідуально чи колективно, вирішує, просуває, програмує та фінансує , за допомогою своїх власних ресурсів або ресурсів інших, будівля працює для них самих або для їх подальшого продажу, доставки чи передачі третім особам під будь-яким правом власності.

Таким чином, рекламна робота передбачає a постійна організація за допомогою якого людина бере ініціативу в будівельних роботах і відповідає за координацію їх етапів.

Його діяльність складається з проектування операції, її організації та координації з правової, технічної, адміністративної та фінансової точок зору. Тому, щоб зрозуміти цю фігуру, необхідно взяти до уваги її економічну функцію як посередника, тобто як агента, який керує перетворенням капіталу в будівельні роботи.

Промоутер - це той, хто здійснює Функції прийняття рішень, сприяння, програмування та фінансування будівельних робіт. У принципі, концепція промоутера не повинна охоплювати агентів або менеджерів іноземних компаній, які втручаються, виключно і виключно, в інтересах особи або осіб, які доручають їхні дії. Промоутер є принципалом тих. Однак вищезазначені агенти підпадають під концепцію промоутера і відповідають як такі, якщо підтверджується, що їхній намір полягає в тому, щоб використовувати фігуру доручення, щоб уникнути відповідальності промоутера.

Команда Технічні будівельні норми (CTE)простіше, ніж LOE, визначає фігуру промоутера як «будівельний агент, який вирішує, просуває, програмує та фінансує будівельні роботи"

Промоутером може бути:

• будь-який фізична чи юридична особа . На відміну від решти будівельних агентів, для того, щоб бути промоутером, за законом не вимагається академічна чи професійна кваліфікація чи акредитація компетенції. Так само слід зазначити, що якщо особи забудовника та забудовника не збігаються, перший не втручається у виконання будівлі.
• Громадський чи приватний . Він охоплює як цивільні, комерційні чи промислові компанії, так і корпорації, асоціації чи фонди. Таким чином, на відміну від того, що було зазначено Верховним судом у численних постановах до набрання чинності LOE, визначено, що мотив отримання прибутку не має значення в умовах того, чи вважався промоутером чи ні. У цьому сенсі LOE прирівнює у своєму поясненні до фігур промоутерів, менеджерів кооперативів або спільнот власників або інших аналогічних фігур, які все частіше з’являються в економічному управлінні будівлями. Так само відповідальність ініціатора прямо поширюється на фізичних або юридичних осіб, які відповідно до договору або свого втручання в прийняття рішень у просуванні діють як такі ініціатори у формі ініціатора або керуючого кооперативами чи спільнотами власників чи іншими аналогічні фігури
• Індивідуально або колективно . Промоутерами вважаються як особа, яка окремо виконує функції, так і коли є більше ніж одна особа, яка виконує ці функції. Це у випадку, коли просуванням проекту займаються кілька компаній однієї групи, одні з яких відповідають за фінансування проекту, а інші за його організацію, координацію, програмування та управління виконанням. Казуїстика в цьому відношенні незліченна.
• з власні або сторонні ресурси . Організатор може виконувати свої функції щодо прийняття рішень, сприяння, програмування та фінансування будівельних робіт як власними ресурсами, так і ресурсами інших. Він вдається до зовнішніх засобів, коли, наприклад, звертається до фінансових засобів, до банківських установ, використовуючи втручання спільноти власників. У цьому сенсі та для цілей відповідальності, яку несе промоутер, необхідно брати до уваги, хто є особою, яка ефективно виконує функції промоутера, коли з’являються фізичні чи юридичні особи, які займаються управлінням, технічними консультаціями власників і управління.

Обов'язки Організатора:

 Обов'язки промоутера:

• Володіти правом власності на ділянку, що дає їм право будувати на ньому. Не обов'язково бути власником ділянки, на якій планується будівництво. Важливо те, що промоутер має потужність будувати на ділянці , для чого достатньо було б мати довіреність, видану власником землі.
• Надайте документація та попередня інформація необхідні для складання проекту, а також уповноважити керівника робіт на наступні зміни до нього.
• Управління та отримання необхідного ліцензії та адміністративний Дозволи , а також підписати акт прийому роботи . Промоутер є особою, відповідальною за управління отриманням усіх ліцензій, дозволів і дозволів, необхідних для виконання будівництва. У цьому сенсі слід зазначити, що замовник разом із підрядником нестиме відповідальність, якщо роботи розпочнуться без необхідних ліцензій. На практиці, якщо порушення цього обов’язку передбачає затримку робіт, якщо інше не було домовлено між сторонами, суб’єкт, який не виконав вимог, може бути змушений компенсувати решту агентів, залучених до роботи. Все це, без шкоди праву, яке зазначені агенти можуть мати, у відповідних випадках, розірвати відповідні контракти, якщо їхні договірні інтереси порушені.
• Підписати страхування та гарантії один і десять років відповідальності.
• Організатор нерухомості, що будується, повинен гарантувати з моменту отримання ліцензії на будівництво повернення поставлених сум (включаючи відповідні податки) плюс законні відсотки, у випадку, якщо погоджені терміни початку будівництва або здачі житла .
• Доставте покупцеві, якщо це необхідно документація виконаної роботи , або будь-який інший документ, який вимагає компетентна Адміністрація. Документацію на виконану роботу складають:

– проект із включенням, у разі необхідності, належним чином затверджених змін;

– довідка про отримання;

– Ідентифікаційні відносини агентів, які втручалися в процес побудови; Ю

– Інструкції з експлуатації та утримання будівлі та її споруд.

Вся ця документація становить будівельну книгу.

Самореклама – Autopromotor

 З юридичної точки зору немає відмінностей між забудовником, який виконує свої функції з метою розпорядження збудованим, і тим, хто будує, принаймні спочатку, для власного використання та задоволення.

Самопромоутером вважається особа, яка, не будучи професійний , планує та наймає необхідних професіоналів для будівництва будівлі для власного використання та задоволення, припускаючи, ризики що виникають внаслідок забудови забудови на власній землі.

Команда правове лікування промоутера та самопромоутера те саме. Усі положення, що стосуються промоутера, повністю застосовуються до самопромоутера, зокрема, ті, що стосуються режиму відповідальності та гарантії.

Отже, самопромоутер зобов'язаний забезпечити необхідне гарантії Організатору в будь-якому випадку, за винятком випадків, зазначених у десятирічному страховому гарантійному зобов’язанні, а не лише у випадку, коли він має намір розпорядитися майном або коли він фактично переходить до розпорядження ним.

Команда контроль над створенням вищезазначених гарантій здійснюється не під час продажу, а під час оформлення правочину та реєстрації декларації про нову роботу в офісі земельної книги.

Один з практичні проблеми які можуть виникнути, якщо вищезазначені гарантії не створені на момент декларування нової роботи, відкладаючи сказане конституції на момент відчуження будівлі, полягатиме в тому, що якщо для придбання майна покупець (або суб’єкт, який фінансує), запитує іпотечний кредит, фінансовий суб’єкт вимагатиме документальне підтвердження завершення робіт, для яких необхідна декларація. підтвердження того, що було підписано відповідне десятирічне страхування. Враховуючи те, що для того, щоб страхова компанія оформила десятирічне страхування відповідальності за будівництво, вона повинна була підлягати спеціальному контролю якості з самого початку, на практиці буде неможливо задекларувати нову роботу та завершення роботи та , тому отримати кредит буде неможливо.

Незважаючи на вищесказане, можливо Рішення до практичної проблеми страхової компанії, яка видає десятирічне страхування відповідальності за будівництво, яке не пройшло відповідний контроль якості, може бути:

– встановити обов’язок здійснювати контроль якості будівлі без негайного підписання відповідного страхування (OCT); або

– Обов’язок підписати відповідну страховку лежить на забудовнику, оскільки це може бути прямо домовлено із забудовником, який є страхувальником від імені першого.

 Односімейний будинок для власного користування

 Це припущення виключено з вимоги укласти контракт десятирічне страхування відповідальності за матеріальну шкоду.

Незважаючи на вищезазначене, у разі передача “inter vivos” протягом 10 років , самопромоутер зобов’язаний підписатися на відповідну страховку на час, що залишився до завершення 10 років. Стосовно цього обов'язку самопромоутера можна домовитися інакше.

Незважаючи на можливість не оформляти десятирічне страхування відповідальності, якщо будинок для однієї родини будується самостійно для власного використання, не слід забувати, що якщо це відчужує до закінчення 10-річного терміну з моменту завершення робіт це може бути дуже складно. На практиці страхова компанія видає страхування відповідальності на час, що залишився до завершення 10 років, щодо будівництва, яке, можливо, не перевірялося на якість контроль з самого початку.

Громада власників у будівництві

У випадках, коли a спільнота власників виконує функції промоутера, немає юридичної особи, якій можна було б надати розгляд промоутера. Теоретично спільноти власників не мають професійна відданість в будівельному секторі, на відміну від житлово-будівельних кооперативів.

Враховуючи можливі сумніви щодо того, хто має статус промоутера у певних ситуаціях, які виникають на практиці, необхідно зазначити, що:

• Промоутером є професійний менеджер який, одержуючи доручення від членів громади, приймає відповідні принципові рішення щодо порядку будівництва та процесу будівництва.

Вся громада учасники мають статус промоутера:

– коли немає професійного керівника; або

– Коли ви є одним із членів спільноти, який розвиває втручання в прийняття рішень у просуванні, це не має розвиток нерухомості як професійну відданість або його звичайна діяльність не здійснюється в межах будівельного ринку.

У цих двох випадках усі члени спільноти несуть відповідальність за зобов’язання, що випливають із втручання спільноти у прийняття рішень у просуванні. Власники ОСББ несуть відповідальність за зобов’язаннями, взятими на себе спільнотою співвласників, виходячи зі свого внеску за участь. The відповідальність по відношенню до потерпілих сторін є, отже, солідарною, а не солідарною ( ст.393 КК ). Незважаючи на вищезазначене, у випадку, якщо це так один із учасників спільноти хто втручається в прийняття рішень у просування, і це є професійна діяльність з розвитку нерухомості або будь-яка інша, безпосередньо пов’язана з ринком нерухомості, це буде єдина особа, яка вважається промоутером для цілей LOE.

Кооперативи в будівництві

 Житлово-будівельні кооперативи - це об'єднання людей, які мета спільна соціально-економічні інтереси або потреби, тобто надавати своїм членам будинки або приміщення та будівлі, а також зберігати або управляти ними, маючи можливість придбати, розділити та освоїти землю для цієї мети. і виконувати ті роботи, роботи та послуги, які необхідні, і навіть безпосередньо та особисто сприяти роботі своїх партнерів.

Кооператив є однією з форм, яка, в принципі, представлена ​​як дешевше продовжити будівництво та придбання будинку, оскільки фігура промоутера залишається поза процесом будівництва, а отже, члени кооперативу вони зберігають свій бізнес-прибуток (близько 25% вартості будинку), вдаючись до адаптувати ціни до можливостей попиту та адаптувати форми оплати до можливостей і потреб членів кооперативу, якщо така адаптація сумісна з фінансуванням роботи. З іншого боку, партнер по кооперативу несе відповідальність, навіть фінансову, як член кооперативу, за будинки та приміщення, які не були надані в кінці акції.

Що стосується договірних , житлово-будівельні кооперативи можуть:

• Безпосередньо найміть усіх професіоналів, які беруть участь у процесі будівництва, від техніка, відповідального за проектування будівлі, до підрядників, які виконують роботи. У цьому випадку контракт не підписується з будь-яким промоутером, а партнери беруть на себе просування, а отже, ті, хто повинен стежити за роботами, беруть на себе будь-які додаткові витрати або затримки в доставці.
• Найняти керуючу компанію, тобто особу, що спеціалізується на створенні житлово-будівельних кооперативів та управлінні ними, стягуючи плату в залежності від ціни житла. У цьому випадку саме суб'єкт управління несе відповідальність перед самим кооперативом за свої дії щодо його інтересів, а також, в індивідуальному порядку, перед членами та третіми особами.

Однак, юридично, умова промоутера надається не тільки для тих, хто виконує функції засновника колективно, але також для тих, хто відповідно до договору або свого втручання в прийняття рішень у просуванні виступає в якості таких посередників у формі засновника або керівника кооперативу.

У цьому сенсі і перед обличчям можливо сумніви про те, хто має статус промоутера в певних ситуаціях, що виникають на практиці, слід зазначити, що вони мають статус промоутера:

• Команда професійний керівник будівництва, якому керівна рада надає достатні повноваження для прийняття відповідних рішень щодо планування будівництва.
• У випадку, якщо повноваження не надано або надано повноваження, це не включає повноваження ухвалювати основні дії в процесі будівництва, кооперативний . Відповідальність керівної ради кооперативу та його членів перед кооперативом за пороки або дефекти житла вимагає винних дій з боку директорів.

Контроль за дотриманням ст гарантій не передбачається на момент реєстрації припинення кооперативу в Реєстрі кооперативів. У цьому сенсі необхідно взяти до уваги, що статути кооперативів повинні встановлювати як a мінімальний термін існування товариства , час, необхідний для того, щоб будинки були індивідуально присуджені партнерам, і існували принаймні ще 5 років. з моменту видачі сертифіката або дозволу на проживання.

Агенти з нерухомості та посередники

 Ця цифра не передбачається у LOE як такому. Однак з економічної точки зору це цікава фігура в договорах купівлі-продажу нерухомості, оскільки її конкуренція безпосередньо впливає на коригування ціни.

Вони не забудовники. Його діяльність фокусується не стільки на будівництві, скільки на продажу будівель. Посередники - це агенти або професіонали, які надають консультації щодо пошук і покупка будинків та інших типів будівель. У більшості випадків вони подбають про все необхідне Процедури до фактичного придбання конкретної будівлі.

Основні перевагу надані посередниками, це не що інше, як економія часу для людей, які зацікавлені в придбанні житла чи іншого типу будівлі. Вони надають інформацію про ціну нерухомості, створюють пропозиції, які відповідають потребам і можливостям майбутнього покупця, є посередниками між продавцем і покупцем і консультують щодо пошуку фінансування.

Послуги цього типу брокерських послуг з нерухомості створюють a комісія які зазвичай несе особа, яка продає майно, але іноді також може бути сплачена особою, яка набуває майно (подвійна комісія).

Види посередництва наступні:

• Реальний агенти з нерухомості.
• властивість менеджери .
• Компанії нерухомості .

Посередництво послуги (консультації, інформація, управління тощо), що надаються трьома типами посередників, дуже схожі. Основна відмінність агентів з нерухомості від інших ріелторів полягає в тому, що вони мають страхування цивільної відповідальності, а решта не завжди.

2.- Агенти, які втручаються в процес будівництва

Будівельник

Забудовник або підрядник є агентом будівництва, який за договором перед ініціатором бере на себе зобов'язання виконати за допомогою людських і матеріальних ресурсів, власних або зовнішніх, роботи або їх частину, що є предметом проекту та контракту.

Команда основний обов'язок будівельника полягає в тому, щоб надати промоутеру корисний результат, досягти виконаної роботи; однак підрядник бере на себе різні зобов'язання та обов'язки:

– У договірній сфері він несе ризик і вартість втрати або знищення роботи до моменту її доставки, за винятком затримки в отриманні (статті 1544 ЦК, 1588 і 1596; Закон про роботу, стаття 17);

– на робочому місці (може викликати почуття провини у виборі та в моніторингу );

– по відношенню до матеріалів (незалежно від того, надані чи розміщені самим будівельником);

– щодо капіталу, його фінансування тощо.

Натхненний принципом ризику та випадковості підрядника, контракт на виконання робіт також відомий як фірмовий договір , посилаючись на різні зобов’язання та відповідальність, взяті на себе підрядником за контрактом, і той факт, що підрядник повинен надати засоби, людські та матеріальні ресурси, необхідні для отримання обіцяного результату.

Вимога

 Забудовник зобов'язаний мати кваліфікації або професійної підготовки що кваліфікується для відповідності умовам, необхідним для діяльності в якості будівельника.

Оскільки кваліфікація чи професійна підготовка, про яку йдеться, не визначені, а також немає конкретної кваліфікації, метою якої є навчання підрядників, правове положення, що стосується кваліфікаційної кваліфікації будівельника, позбавлене змісту, залишаючись лише декларацією добрих намірів.

Оскільки немає офіційної назви бути підрядником, наразі будь-яка особа, фізична чи юридична, має право ємність бути зобов’язаним і мати достатню професійну (і економічну) спроможність для виконання трудового договору може бути підрядником.

Однак, якщо це доречно, підрядник повинен дотримуватися зобов’язань, встановлених автономними спільнотами щодо здійснення будівельної професії, оскільки вони є єдиними, хто має право встановлювати правила щодо виконання несертифікованих професій у сфері будівництва. будівництво.

Так, є деякі офіційні кваліфікації, професійна підготовка, пов'язана з різними матеріальними діями будівництва (наприклад, виконання та робочі плани, кладка тощо). У цьому сенсі існують сертифікати професіоналізму, які підтверджують компетентність і досвід, набутий деякими техніками-будівельниками.

Зобов'язання

 На додаток до вимог, пов'язаних з кваліфікацією або кваліфікаційною професійною підготовкою, щоб бути будівельником, застосовуються такі зобов'язання:

• Команда виконання роботи відповідно до проекту, чинного законодавства та вказівок керівника будівництва та керівника виконання робіт, щоб досягти якості, необхідної в проекті.

Виконання робіт підрядником повинно відповідати наступному параметри :

– на замовлення, отримане від принципала або промоутера;

– до проекту, складеного дизайнером;

- до lex artis будівельника, який є частиною контракту ( CC ст.1258 ), тобто, що він повинен дотримуватися звичайних правил і належних практик, характерних для його професії;

– до чинного законодавства, особливо щодо будівельних виробів, контролю якості, охорони здоров’я та безпеки, запобігання професійним ризикам тощо, і повинні мати необхідні повноваження, дозволи та ліцензії тощо;

– До вказівок промоутера, які зазвичай направляються через керівництво проектом, тобто керівника проекту та менеджера з виконання проекту.

Як було проаналізовано раніше, підрядник не дотримується виконання діяльності з належною обачністю, необхідно досягти результату, встановленого в договорі. З цієї причини, ризик втрати речі за свій рахунок до моменту здачі роботи.

Підрядник не може обмежитися виконанням технічних інструкцій, оскільки його статус експерта дає йому можливість оцінити здійсненність інструкції та отримані замовлення, а також придатність будівельних матеріалів, якщо вони постачаються клієнтом. Він зобов'язаний попереджати довірителя, якщо інструкції чи розпорядження є неправильними або нездійсненними, і, отже, має право не виконувати чи не виконувати розпорядження, якщо, на його думку, вони є неправильними чи нездійсненними.

Підрядник повинен дотримуватися вказівки промоутера , однак, він не може стверджувати та ховатися за тим фактом, що він виконує те, що йому наказують техніки, щоб уникнути можливої ​​відповідальності за роботи.

• Команда призначення керівника будівництва який бере на себе технічне представництво будівельника в роботі і який, завдяки своїй кваліфікації або досвіду, повинен мати відповідну підготовку відповідно до характеристик і складності роботи.

Керівник ділянки не зобов'язаний мати науковий ступінь ступінь . Як правило, це технічний архітектор або людина з великим досвідом у світі будівництва.

Для того, щоб мати можливість віддавати накази своїм підлеглим, необхідно, щоб керівник будівництва знав будівництво, яке має виконуватися, і міг розпоряджатися людськими та матеріальними ресурсами, необхідними для виконання та виконання робіт відповідно до з тим, що було погоджено підрядником і принципалом у контракті.

• Команда розподіл людських і матеріальних ресурсів що вимагає важливість роботи. Будівельник повинен залучити до робіт людські та матеріальні ресурси, необхідні для досягнення результату, узгодженого в контракті.

Забудовник зазвичай не здійснює свою діяльність безпосередньо, а діє через свою бізнес-структуру. Отже, повна або часткова субпідряд виконання робіт можливе, якщо виконуються вимоги, викладені в L 32/2006, який регулює фігуру субпідрядника в будівельному секторі, якщо зазначені повноваження не були прямо виключені в контракті, або якщо основні присудження або доручає всі роботи підряднику виходячи з його особистих умов.

• Команда оформлення субпідряду певних частин або засобів роботи в межах, встановлених у контракті та в Законі 32/2006.

Субпідряд входить до числа зобов’язань підрядника, однак це не стільки зобов’язання, скільки a влада підрядника.

Підрядник є безпосередньо відповідальний , перед власником роботи, за роботу, яку виконують субпідрядники. У свою чергу, якщо робота була скоригована на більш високій основі, субпідрядник може принести а суброгація та субсидіарний позов проти того самого власника роботи, щоб вимагати заборгованість підрядника.

• Підписання ст макет або свідоцтво про введення в дію і довідка про прийом роботи. Акт розміщення повинен бути підписаний підрядником і керівництвом проекту, тобто керівником будівництва та керівником виконання робіт.

Розбивка повинна бути виконана забудовником в рамках виконання робіт. В акті планування має бути вказано, чи триває початок робіт, і, якщо це застосовно, акт планування служить формальний початок роботи.

Так само підрядник зобов’язаний підписати акт прийом роботи , який має бути підписаний, принаймні, підрядником та замовником ( LOE ст.6 ). Якщо Бронювання записані в акті приймання-передачі, як тільки ці застереження будуть виправлені, підрядник повинен підписати ректифікаційний сертифікат ( LOE ст.6.2.d ).

• Надати керівнику будівництва необхідні дані для виконання документація виконаної роботи . Підрядник повинен надати керівнику будівництва інформацію та документацію, необхідну для підготовки ним документації, що стосується виконуваних робіт ( ППО ст.12. 3.f ).
• Підписка на гарантії передбачені законом, особливо десятирічне страхування , А страхування матеріальних збитків , поручительство або фінансова гарантія, що будівельник повинен підписатися на гарантію відшкодування матеріальних збитків через недоліки або дефекти у виконанні, які впливають на елементи припинення або завершення робіт, і які повинні бути компенсовані протягом періоду один рік від завершення робіт і здачі їх промоутеру.

Підписка на зазначену страховку може бути замінена утриманням by промотор 5% від суми матеріального виконання робіт протягом усього гарантійного терміну. Слід розуміти, хоча в LOE нічого не сказано, що підрядник також може замінити підписку на вищезгадану страховку на доставку ініціатору банк гарантія, що гарантує не менше 5% від суми матеріального виконання робіт протягом одного року, через що матеріальний збиток, заподіяний будівлі через пороки або дефекти в його виконанні, які вплинули на оздоблення або елементи оздоблення протягом вищезгаданого року бути компенсованим.

Замовник може прямо домовитися з підрядником, що останній буде страхувальник від імені першого щодо страхування матеріальних збитків або страхування поручительства, щоб гарантувати відшкодування збитків, спричинених дефектами або дефектами будівельних елементів або споруд для 3 років . що спричиняють невідповідність вимогам житловості; Ю

– страхування матеріальних збитків або страхування поруки для гарантії 10 роки відшкодування матеріальної шкоди, заподіяної будівлі внаслідок пороків або дефектів, які виникають або впливають на фундамент, опори, балки, перекриття, стіни навантаження або інші елементи конструкції, і які безпосередньо ставлять під загрозу механічну міцність і стійкість будівлі.

Субпідрядник

Субпідрядник - це фізична або юридична особа, яка за договором бере перед підрядником або іншим субпідрядником зобов'язання виконати певні частин або одиниць роботи , з урахуванням проекту, яким регламентується його виконання. The варіанти цієї цифри можуть бути дані першого субпідрядника (субпідрядника, чий клієнт є підрядником), другого субпідрядника (субпідрядника, чий клієнт є першим субпідрядником) і так далі.

Закон 32/2006 регулює субпідряд у будівельній сфері і має на меті покращити умови праці в секторі загалом, а також умови здоров’я та безпеки працівників, зокрема. Цей Закон передбачає радикальну зміну по відношенню до попередньої моделі, оскільки він вперше і суворо галузевим чином регулює правовий режим субпідряду, який, визнаючи його важливість для будівельного сектору та спеціалізацію для підвищення продуктивності, встановлює низку гарантій, спрямованих на те, щоб відсутність контролю в цій формі виробничої організації спричиняла об’єктивні ситуації ризику для безпеки та здоров’я працівників у такій країні, як Іспанія, де продовжує реєструватися рівень нещасних випадків праця, дуже відома своєю кількістю та серйозністю.

Це правило, яке є суворо галузевим, застосовується до контрактів, укладених на умовах субпідряду, для виконання наступного: роботи, що виконуються в будівельних роботах :

– земляні роботи;

– Рухи Землі;

– будівля;

– монтаж і демонтаж збірних елементів;

– арматура або установки;

– трансформація;

– реабілітація;

– ремонт;

– демонтаж;

- Нокдаун;

– обслуговування;

– консерваційні та малярно-очисні роботи;

– санітарія.

 Вимоги до підрядника та субпідрядника

До підрядників і субпідрядників встановлюється ряд вимог, в порядок уникати участі компаній без мінімальної організаційної структури, яка дозволяє гарантувати, що вони в змозі виконувати свої зобов’язання щодо захисту здоров’я та безпеки працівників. .

Для того, щоб компанія могла втрутитися в процес субпідряду в будівельному секторі, як підрядник або субпідрядник, вона повинна відповідати таким вимогам:

• Мати власну організацію виробництва , мати необхідні матеріальні та кадрові ресурси та використовувати їх для виконання договірної діяльності.
• Припустимо ризики, зобов'язання та відповідальність притаманні розвитку підприємницької діяльності.
• Безпосередньо здійснює повноваження в організація та управління над роботою, яку виконують їхні працівники на будівельному майданчику, і, у випадку самозайнятих працівників, виконують роботу з автономією та власною відповідальністю та поза сферою організації та управління компанією, яка на них працює. найняли.

Крім зазначених вище вимог, компанії, які мають намір залучити контракт або субпідряд для виконання робіт на будівельному майданчику, повинні:

• Доведіть, що мають людські ресурси , на їх управлінському та продуктивному рівні, що вони мають необхідну підготовку з запобігання професійному ризику, а також профілактичну організацію відповідно до L 31/1995 щодо запобігання професійному ризику.
• Бути зареєстрованим в Реєстр акредитованих компаній . Ця реєстрація здійснюється за посадою компетентним органом з питань праці на підставі заяви роботодавця, зазначеної в наступному параграфі.

Компанії-підрядники або субпідрядники повинні засвідчити відповідність вищевказаним вимогам за допомогою a декларація підписаний їх законним представником, сформульований перед Реєстром акредитованих компаній. Реєстрація здійснюється за посадою уповноваженим органом з питань праці на підставі зазначеної заяви.

Крім того, компанії, діяльність яких полягає в тому, що вони зазвичай виконують роботи на будівельних майданчиках за контрактом або субпідрядом, повинні мати в терміни, визначені положенням, ряд працівників, укладених на невизначений термін тобто не менше 10% протягом перших 18 місяців дії цього правила, ні 20% протягом місяців з 19-го по 36-й, ні 30% з 37-го місяця включно. Для цих цілей у в асоційовані трудові кооперативи, партнери-працівники обчислюються так само, як і наймані працівники, у терміни, визначені положенням.

Режим субпідряду

 Надлишок у субпідрядних ланцюжках, особливо в будівельному секторі, діє поступово, підриваючи маржу бізнесу та якість послуг, що надаються, аж до того, що в останніх ланках ланцюга така маржа практично не існує, що сприяє виконанню занурених робіт, лише в останньому елементі, який має відповідати за умови безпеки та здоров’я працівників, які виконують роботи. З цієї причини зазначені перевищення субпідряду можуть сприяти появі практик, несумісних із здоров'ям і безпекою на роботі.

Субпідряд , як форми продуктивної організації, бути не може обмежений , за винятком умов і у випадках, передбачених у L 32/2006. Таким чином, режим субпідряду в будівельній сфері в цілому виглядає наступним чином:

• Команда промотор може укладати прямі контракти з будь-якою кількістю підрядників, незалежно від того, чи є вони фізичними чи юридичними особами.
• Команда підрядник може укладати контракт із субпідрядними компаніями або самозайнятими працівниками для виконання робіт, які були укладені з промоутером.
• Команда перший і другий підрядники можуть передати субпідряд виконання робіт, які, відповідно, вони замовили.
• Команда сторонній субпідрядник не може передати роботу, яку вона передала, іншому субпідряднику або самозайнятій особі.
• Команда самозайнятий працівник не може передати роботу, доручену йому або іншим субпідрядним компаніям, або іншим самозайнятим працівникам.
• Так само субпідрядники також не можуть укладати субпідряд , чия виробнича організація, яка використовується в роботі, полягає, в основному, у вкладі праці, що розуміється як те, що для виконання договірної діяльності не використовує більше власного робочого обладнання, ніж ручні інструменти, включаючи портативні електроінструменти, навіть якщо вони мають підтримка інших робочих груп, крім зазначених, за умови, що вони належать іншим компаніям, підрядникам або субпідрядникам робіт.

Незважаючи на вищевикладене, у разі належного обґрунтування випадкові випадки , через вимоги до спеціалізації роботи, технічні ускладнення виробництва або обставини непереборної сили, з якими можуть зіткнутися агенти, залучені до роботи, необхідно, на думку керівництва проекту, укласти контракт на певну частину роботи з треті сторони, як виняток, субпідряд, встановлений на додатковому рівні, може бути продовжений, за умови, що керівництво проекту зазначає своє попереднє схвалення та причину або причини, що мотивують його, у книзі субпідряду (L 32/2006, ст.7).

Виняткове розширення субпідряду не застосовується у випадках, передбачених у пунктах e) і f) вище, якщо мотивуючою обставиною не є форс-мажор.

Підрядник повинен повідомити здоров'я та координатор з безпеки та представники трудящих різних компаній, включених до сфери виконання його контракту, які перераховані в книзі субпідрядів, винятковий субпідряд.

Так само підрядник повинен повідомити компетентного праця орган зазначеного виняткового субпідряду шляхом подання протягом 5 робочих днів після його затвердження звіту із зазначенням обставин його необхідності та копії запису в книзі субпідряду.

Реєстр акредитованих компаній – (L 32/2006 ст. 5 і 6)

Для цілей положень щодо режиму субпідряду передбачається створення Реєстру акредитованих компаній, залежно від грамотної праці орган влади, що розуміється як той, що відповідає території автономного співтовариства, де знаходиться зареєстрований офіс компанії. підрядник або субпідрядник.

Реєстрація в Реєстр акредитованих компаній дійсний для всієї національної території, і його дані є загальнодоступними, за винятком тих, що стосуються особистої конфіденційності.

Згідно з положенням, зміст, форма та ефекти реєстрації в зазначеному реєстрі, а також системи координації різних реєстрів, залежних від регіональних органів управління праці.

Зобов'язання підрядника та субпідрядника

Встановлюються наступні обов'язки:

• Обов'язок пильність та відповідальність, що випливає з невиконання. Компанії-підрядники та субпідрядники, які беруть участь у будівельних роботах, включених до сфери застосування L 32/2006, повинні контролювати дотримання положень цих положень субпідрядними компаніями та самозайнятими працівниками, з якими вони укладають контракти; зокрема, що стосується:

– зобов’язання акредитація та реєстрація (L 32/2006 ст. 4.2); Ю

- система субпідряду (L 32/2006 ст. 5).

Компанії-субпідрядники повинні повідомити або передати підряднику через свої відповідні компанії-наймачі, якщо вони відрізняються від перших, будь-які інформацію чи документацію що впливає на вищезазначене.

Без шкоди для інших обов'язків, встановлених у соціальному законодавстві, порушення обов'язкових зобов'язань щодо акредитації та реєстрації або режиму субпідряду, визначає спільні та декілька зобов'язань субпідрядника, який уклав контракт, який зазнав зазначених порушень, і відповідного підрядника щодо трудових зобов’язань і соціального страхування, що випливає з виконання узгодженого контракту, які відповідають субпідряднику, відповідальному за порушення, у сфері виконання його контракту, незалежно від діяльності зазначених компаній.

У будь-якому випадку, відповідальність, встановлена ​​Статутом працівників, стаття 43, необхідна (ET), коли мають місце припущення, передбачені в ньому.

• Майте документація субпідряду . Кожен підрядник повинен мати книгу субпідряду для всіх будівельних робіт, включених до сфери застосування L 32/2006.
• Обов'язок інформувати представники трудящих . Представники працівників різних компаній, які беруть участь у виконанні роботи, повинні бути поінформовані про наймання та субпідряд, які здійснюються в цьому.
• Акредитуйте профілактичне навчання працівників . Компанії повинні гарантувати, що всі працівники, які надають послуги на будівельних майданчиках, мають необхідну та відповідну підготовку для своєї роботи чи функції з точки зору запобігання професійним ризикам, щоб вони були обізнані про ризики та заходи щодо їх запобігання.

1) За допомогою загальнодержавного галузевого колективного договору системи або процедури для представництва працівників можуть бути встановлені через представників профспілок або на двосторонній основі між бізнес-організаціями та профспілками з метою сприяння дотриманню професійних ризиків правила профілактики при будівництві відповідної території. Ви також можете встановити навчальні програми і специфічного змісту галузевого характеру і для роботи кожної спеціальності.

2) Специфічний система акредитації навчання може складатися з видачі професійної картки для кожного працівника, унікальної та дійсної в усьому секторі.

3) Субпідрядник не має статусу будівельного агента відповідно до режиму LOE, який визначає відповідальність будівельних засобів проти дефекти конструкції , забудовник несе відповідальність за діяльність субпідрядників, оскільки вони пов’язані договірно, обмежуючи дії субпідрядника виконанням інструкцій свого підрядника.

4) Порушення положень L 32/2006 караються відповідно до RDLeg 5/2000 консолідованого тексту Закону про порушення та санкції в суспільному порядку

Тимчасовий союз компаній –  (L 18/1982)

Враховуючи технічну та комерційну, а також законодавчу складність, якої набув ринок нерухомості та будівельний процес, з’явилися та з’являються нові учасники чи суб’єкти, які розвивають надання послуг, що так чи інакше сприяє щоб гарантувати більш ефективне та якісне будівництво.

У цій великій групі виділяються:

– комплексне управління проектами або керівник проекту ; І

– співпраця компаній та/або підприємців у будівельному секторі зі спільними підприємствами та спільні підприємства .

Тимчасові об'єднання компаній (далі - UTE) припускають a система співпраці між компаніями та/або підприємцями на певний час, визначений чи невизначений, для розробки чи виконання роботи, послуги чи постачання та з визначеним податковим режимом.

UTE виникає внаслідок договору про співпрацю, підписаного між компаніями та/або бізнесменами та оформленого в публічний вчинок що створює організацію, якій бракує правосуб'єктність . З цієї причини члени UTE несуть солідарну відповідальність перед третіми особами за дії та операції, здійснені для загального блага.

характеристика

Для того, щоб податковий режим, встановлений у L 18/1982, був застосованим, UTE повинен мати такі характеристики:

• Його члени повинні бути фізичними або юридичними особами, які проживають в Іспанії або за кордоном. Бізнес дохід фізичних осіб, які є частиною спільного підприємства, визначається шляхом прямої оцінки для цілей оподаткування доходів фізичних осіб.
• Його об'єкт повинна полягати виключно в розробці або виконанні конкретної роботи, послуги або постачання всередині або за межами Іспанії, маючи можливість розробити або виконати додаткові та додаткові роботи та послуги оригінального об’єкта.
• Його тривалість має бути таким самим, як і робота, послуга чи постачання, що становить її об’єкт, і становить максимум 25 років, за винятком випадків, коли виконання чи експлуатація є громадськими роботами чи послугами, у такому випадку максимальна тривалість становитиме 50 років. років.
• Ними повинен керувати a єдиний менеджер з достатніми повноваженнями, наданими кожним із членів UTE, для здійснення прав і укладення відповідних зобов'язань від імені UTE.
• Вони повинні бути створені за допомогою a публічний акт який містить статути або угоди, які регулюють їхню роботу, включаючи, серед іншого, пропорцію або метод визначення участі різних членів у розподілі результатів UTE та критерій розподілу часу. результатів або доходів і витрат. Публічний акт має бути зареєстрований у спеціальному реєстрі адміністративного характеру в Міністерстві фінансів. До реєстрація , до ГУ податкової служби необхідно надіслати документ, в якому учасники УПО просять про прийняття спеціального режиму оподаткування та реєстрацію акта. Зазначений документ необхідно надати разом із копією акта про реєстрацію UTE, фотокопією моделі 036 або 037 із запитом CIF UTE та фотокопією моделі 845 (для муніципального збору) або 846 (для провінційного збору). .

L 18/1982 використовує термін " підприємці» однак слід розуміти, що фізичні особи можуть бути частиною UTE за умови, що вони перебувають у режимі прямої оцінки.

 податковий режим

 Режим оподаткування, застосовуваний до цих організацій, змінюється залежно від того, чи виконуються вимоги, зазначені в L 18/1982:

• Якщо вимоги не виконуються: ці суб’єкти не є платниками податків ІС , сплачуючи податки відповідно до системи розподілу доходів ( ЛІС ст.6 ).
• Якщо вимоги виконуються, режим оподаткування залежить від того, чи чи ні УТЕ зареєстрований у спеціальному реєстрі : УТО, не зареєстровані в спеціальному реєстрі, оподатковуються за загальним режимом ІП, а зареєстровані підлягають спеціальному режиму оподаткування, встановленому для цих осіб.

 Спеціальний податковий режим

 До зареєстрованих у спеціальному реєстрі ЄТЕ застосовується такий режим оподаткування:

1) Вони не платять IS за частину база оподаткування, що належить членам-резидентам на території Іспанії. У випадку, якщо UTE обирає спосіб оплати в розстрочку , база розрахунку не включає частину бази оподаткування, яка належить учасникам, на яку має бути нараховано податкову базу. У жодному разі не повертається надлишок розстрочених платежів щодо тієї самої частини.

2) Його члени, які проживають на території Іспанії або нерезиденти з постійним представництвом на ній приписуються:

• Команда чисті фінансові витрати що у застосуванні обмеження на віднесення фінансових витрат не були вираховані ЄТЕ в податковому періоді. Суб’єкт господарювання не вираховує чисті фінансові витрати, які стягуються з партнерів.
• для податкові періоди починаючи з або після 1-1-2015 , резерв капіталізації, не застосований самим УТЕ в податковому періоді. Резерв, який приписується партнерам UTE, не може бути застосований останніми, якщо партнер не є платником податків IRPF.
• Позитив чи негатив бази оподаткування, отримані УТЕ. Негативні податкові бази, віднесені до партнерів, не можуть бути компенсовані UTE. Для податкових періодів, що починаються 1-1-2015 або після цієї дати, додатні податкові бази зменшуються або збільшуються, залежно від обставин, у резерві вирівнювання.
• Команда бази відрахувань і премій у квоті, на яку суб’єкт має право. Ці основи відрахувань або бонусів інтегровані в ліквідацію партнерів, зменшуючи квоту відповідно до правил IS або IRPF.
• Утримання та виплати на рахунок що відповідає УТЕ.

3) Дивіденди і частки в прибутках відповідний нерезиденти на території Іспанії оподатковуються як такі відповідно до правил, встановлених RDLeg 5/2004 (доходи нерезидентів), і угод про уникнення подвійного оподаткування, підписаних Іспанією. .

Дивіденди та частка прибутку відповідно партнери які повинні нести розподіл бази оподаткування та походять з податкових періодів, протягом яких UTE перебував у цьому режимі, не оподатковуються цим податком або ПДФО.

4) У разі виникнення передача акцій у капіталі, власних коштах або результатах спільного підприємства за спеціальним режимом оподаткування вартість придбання збільшується на суму соціальних виплат, які без ефективного розподілу були віднесені до партнерів. як дохід від своїх акцій у період між придбанням та передачею.

5) для податкові періоди починаючи з або після 1-1-2015 , вартість придбання частки в УТЕ зменшується на суму соціальних збитків, які були віднесені на партнерів.

Цей податковий режим не застосовується у тих податкових періодах, у яких здійснюється діяльність, відмінна від тієї, що відповідає їх меті, або вони володіють, прямо чи опосередковано, частками в компаніях, які є їхніми партнерами, або безпосередньо чи контролюють, прямо чи опосередковано, діяльність своїх партнерів чи третіх сторін .

УТЕ та їх учасники, які проживають в Іспанії не зобов'язані робити утримання у джерела, за рахунок IS або IRPF, щодо доходів, що підлягають утриманню, які взаємно задовольняються як прямий наслідок діяльності профспілки у її відносинах з її членами. Щодо іншого доходу, який вони задовольняють, існує зобов’язання здійснити відповідне утримання або платіж на рахунок як платіж на рахунок IS або IRPF.

Компанії-члени UTE, які працюють за кордоном, можуть скористатися цим доходи з-за кордону до звільнення метод ( ЛІС ст.45 ). Суб’єкти, які беруть участь у роботах, послугах або поставках, які виконуються або надаються за кордоном, за допомогою формул співпраці, аналогічних UTE, можуть скористатися виключенням щодо доходів з-за кордону. Підприємства повинні подати запит на звільнення від Міністерства економіки та фінансів, надавши інформацію, подібну до тієї, що потрібна для тимчасових об’єднань компаній, зареєстрованих на території Іспанії. Варіант звільнення визначає його застосування до припинення дії УТЕ. Від'ємний дохід, отриманий УТЕ, відноситься до бази оподаткування суб'єктів-учасників. У цьому випадку, коли протягом наступних років спільне підприємство отримує позитивний прибуток, компанії-учасники включатимуть до своєї бази оподаткування на позитивній основі від’ємний дохід, розподілений раніше, до ліміту зазначеного позитивного доходу. Вищезазначене не поширюється на ті податкові періоди, в яких платник податку здійснює діяльність, відмінну від тієї, в якій має полягати його корпоративна мета.

Податкова адміністрація вважає аналогічним іспанському UTE " спільні підприємства » (коли вони не створюють нову компанію) і консорціуми з іншими іноземними компаніями, які не мають статусу юридичної особи та метою яких є виконання аналогічної роботи, постачання чи надання послуг.

 вимирання

Після досягнення корпоративної мети, для якої вона була створена, UTE припиняє дію. Припинення оформляється в a публічний акт , про що необхідно повідомити Міністерство фінансів, яке знімає його зі спеціального реєстру.

Розселення

Якщо ліквідація призводить до a доставка товару компаніям, що входять до складу ЄПО, чия ринкова вартість вища за облікову вартість, різниця між обома цінностями повинна бути включена до податкової бази ЄПО, що відповідає податковому періоду, в якому відбувається передача. припинення, таким чином, це приписується членам, які збільшать фінансову вартість своєї участі в UTE на суму приросту капіталу від розпуску UTE, яка була приписана їм.

На рівні членів УТЕ, що ліквідуються, виробляється дохід на різницю між ринковою вартістю отриманого ліквідаційного внеску та податковою вартістю врахованої їм участі в ЄТЕ, у тому числі доходу, отриманого при ліквідації ЄТЕ, що відноситься до його учасників.

 Спільні підприємства

Спільне підприємство Формула передбачає співпрацю між кількома компаніями через a договірна угода або шляхом, на додаток до вищезгаданої договірної угоди, заснування кількома компаніями a спільне дочірнє підприємство для здійснення конкретної діяльності. Цей останній випадок зазвичай найбільш характерний. Вищезазначена дочірня компанія, як правило, є відкритою акціонерною компанією або товариством з обмеженою відповідальністю, створеним і належним у однакових відсотках усіма залученими компаніями.

Усі формальності, передбачені іспанськими правилами для кожного з них, повинні бути дотримані заснування та функціонування вищезазначеної спільної дочірньої компанії. Комерційні компанії, в принципі, мають стабільний характер і певне покликання на постійність, але навіть при цьому вони можуть мати тимчасовий характер, встановлюючи для нього певну тривалість або етап завершення.

Оскільки це конкретна формула співпраці партнерів, необхідно встановити дуже чітку угоду щодо призначення і форма компанії та організації, створеної у статуті та в акціонерній угоді, належним чином регулюючи керівні органи та кворум. мінімум голосів у зазначених органах (збори партнерів або акціонерів та адміністративний орган) для ухвалення угод, навіть можливість укладати деякі угоди, які вимагають згоди всіх партнерів.

Типи компаній

 В якості ідентифікаційних ознак кожного з двох згаданих типів компаній слід виділити наступне:

• Товариство з обмеженою відповідальністю (SA): Мінімальний капітал компанії повинен становити 60,101 XNUMX євро, розділений на акції, і партнери не несуть особистої відповідальності за борги компанії, лише активи компанії відповідають за виконання зазначених боргів.
• Товариство з обмеженою відповідальністю (SL): він повинен мати мінімальний капітал 3,005 євро, розділений на частки, які не можуть вільно передаватись іншим особам, окрім партнерів, їхніх родичів чи компаній у тій самій групі. У цьому випадку партнери також не несуть особистої відповідальності за боргами компанії. Товариство з обмеженою відповідальністю має відносно більш гнучкий режим, ніж публічне товариство з обмеженою відповідальністю, залишаючи більше автономії на волю сторін.

 Відмінності між UTE та «спільним підприємством»

Альтернатива створення спільного підприємства для розвитку проекту нерухомості, незважаючи на його організаційну та операційну Переваги і спеціальний режим оподаткування, який забезпечує більшу гнучкість для співпраці між компаніями, які приєднуються, має недолік що його члени Вони несуть солідарну відповідальність перед третіми особами за дії та операції, які здійснюються для загального блага. Іншим недоліком є ​​форма його управління через єдиного керівника, який зобов’язує УТЕ і, відповідно, його партнерів. Усі партнери повинні домовитися про особу керівника, який може доручити йому свої дії.

Однак ця незручність не виникає у випадку з спільне дочірнє підприємство в результаті спільне підприємство (товариство з обмеженою відповідальністю або корпорація), оскільки партнери не несуть особистої відповідальності за корпоративні борги компанії. З іншого боку, ця альтернатива передбачає створення компанії з усіма відповідними процедурами та витратами та незастосування спеціальної режим оподаткування УТЕ.

З іншого боку, тимчасовий характер УТЕ можна застосовувати і до товариства з обмеженою відповідальністю, встановлюючи строк, обмежений виконанням роботи або наданням послуги.

 3. - Технічний напрямок

 Розробник проекту – (ПОЗ ст.10 )

Дизайнер є певний як кваліфікований і компетентний технік, який за наказом розробника та відповідно до відповідних технічних і містобудівних норм відповідає за фіксацію концепції будівлі в серії планів і документів відповідно до загального графічного коду обсягу.

Дизайнер може взятися за розробку проекту самостійно або домовитися з промоутером про наймання часткова співпраця інших техніків, які можуть:

– писати часткові чернетки проекту; або

– написати частини, які завершують проект.

Контракт часткової співпраці повинен здійснюватися в координація з дизайнером, який є автором основного проекту, уникаючи дублювання в документації та в гонорарах, які мають отримати автори різних зазначених робіт ( LOE ст.4.2 ).

Коли проект розробляється або завершується через часткові проекти або іншу технічну документацію, кожен проектувальник бере на себе власність свого проекту.

 Вимога

Дизайнер повинен володіти академічними та професійними знаннями кваліфікація архітектора, технічного архітектора, інженера чи технічного інженера, залежно від обставин, і відповідати Умови необхідні для виконання професії.

Для виконання цих професій необхідна наявність наукового ступеня, що відповідає кожному з вищезгаданих техніків. У цьому сенсі коментарі, зроблені в №. 1695 , щодо керівника виконання робіт, щодо кваліфікаційної академічної та професійної кваліфікації, умов, необхідних для виконання професії та професійного втручання.

Юридична особа

Якщо особа, призначена технічним розробником проекту, є юридичною особою, ця особа, у свою чергу, повинна призначити технічна особа, яка збирається бути дизайнером, який повинен мати кваліфікаційну професійну кваліфікацію. Дизайнером у цьому випадку може бути або a робочий найнятий юридичною особою або одним із партнери що є його частиною.

 Менеджер з будівництва

 Керівник будівництва - це будівельний агент, який, як частина управління проектом, керує розвитком робіт у його технічних, естетичних, міських та екологічних аспектах відповідно до проекту, який це визначає, з будівельною ліцензією та іншими обов'язковими дозволами та умови контракту, щоб переконатися в його придатності для запропонованої мети.

Це компетентний кваліфікований технік, який разом із керівником виконання робіт формує опціональне управління робіт.

Керівник будівництва може здійснювати, на додаток до Функції властиві йому (вищому керівництву робіт), керівнику виконання робіт. Функції як одного, так і іншого ідеально диференційовані та ідентифіковані.

Керівником будівництва може бути особа, яка склала проект об'єкта, що передбачається виконати, або інша особа. Якщо це фахівець, відмінний від того, хто розробив проект, він зобов’язаний переглянути проект, оскільки він бере на себе ризик і відповідальність походить від упущень, недоліків і недосконалостей зазначеного проекту ( LOE ст.17.7.2º ). Однак керівник будівництва має своє право на повторення проти дизайнера.

Більше одного режисера укладено спільний контракт на керівництво роботою, вони несуть солідарну відповідальність без шкоди для розподілу, який відповідає між ними ( ППО ст.17. 7.3º ).

Роботи в часткові проекти можуть керуватися іншими техніками за погодженням з керівником будівництва.

Якщо особа, призначена для виконання функцій керівника проекту, є a юридична особа , ця особа, у свою чергу, повинна призначити технічного спеціаліста, який буде керівником проекту та має відповідну професійну кваліфікацію.

1) A дефект проекту не звільняє техніка, який керує роботою, від відповідальності, оскільки його статус як техніка зобов'язує його вивчити проект і визначити його придатність до конкретних обставин роботи, без шкоди для відповідальності дизайнера за виниклі дефекти. Тому слід розуміти, що керівник робіт мовчазно затверджує і затверджує те, що розраховано і спроектовано технічним проектувальником, і, отже, якщо є помилки, відповідальність, що випливає з таких дій, є солідарною. обидва техніки.

2) Команда архітектор потрібен режисер твору a ступінь старанності що випливає зі спеціальності його знань та технічної та професійної гарантії, яку передбачає його втручання в роботу, включаючи серед його обов’язків вивчення особливих умов землі, на якій вона буде побудована. Ця усталена юридична доктрина включена до LOE.

Вимога

Для виконання функцій керівника будівництва необхідна кваліфікація академічні та професійні кваліфікації та відповідати Умови необхідні для виконання професії.

Функції керівника будівництва можуть виконувати архітектори, техніки-архітектори, інженери та інженери-техніки. Ці професіонали повинні, щоб виконувати свою професію, володіти відповідними назву .

Команда омологація в Іспанії дипломів, виданих державами, які не входять до Європейського Союзу, здійснюється відповідно до двосторонніх конвенцій і угод, які, якщо це застосовно, Іспанія могла підписати щодо визнання досліджень і ступенів. Подібним чином, вищезазначені ступені можуть бути омологовані в Іспанії за умови, що вимоги та процедура омологації та декларації еквівалентності ступеню та офіційному університетському академічному рівню та для валідація інозем навчання у вищій освіті та процедура визначення відповідності рівням іспанської рамки кваліфікацій для вищої освіти офіційних звань архітектора, інженера, випускника, технічного архітектора, інженера-техніка та диплома ( RD 967 / 2014 ).

Омологація та визнання в Іспанії ступенів, виданих у державах-членах Європейського Союзу, здійснюється відповідно до типу ступеня.

Що стосується умови для здійснення професії , для виконання функцій керівника будівництва необхідна реєстрація та, отже, дотримання обов’язків, визначених статутами професійних асоціацій.

До обов'язків керівника проекту входять:

• Майте академічні та професійні кваліфікація архітектора, технічного архітектора, інженера чи інженера-техніка, відповідно, і відповідати Умови необхідні для виконання професії (№ 1684 ). Загалом, керівництво виконанням робіт можуть здійснювати люди зі званням архітектора, техніка-архітектора, інженера чи інженера-техніка.

Як і у випадку з проектувальником, щодо керівника будівництва, LOE не пропонує a перевагу в якому визначається, які професіонали несуть відповідальність за напрямок роботи, обмежуючись переліком техніків, які можуть бути включені, за винятком випадку будівлі групи а) of LOE ст.2.1 , в якому компетенція керівництва роботами покладена виключно на архітекторів.

• Перевірте викладаються і адекватність foundation і запроектований структуру до геотехнічних характеристик землі. Обов'язком керівника будівництва є перевірка на місцевості геометричної здійсненності проекту, який передбачається виконати, а також наявності землі, необхідної для його виконання.

Під розбивкою розуміють акт нанесення на місцевість або виріб натуральної величини, геометричної фігури змінного складу та з власним технічним змістом, яка попередньо була розроблена на плані або її опис зафіксовано в іншому документі з достатніми даними. його правильному тлумаченню та передачі ( RD 314/1979 пункт 3.1.1 ).

Стосовно другої частини описаного зобов’язання необхідно підготувати a геотехнічне дослідження щоб керівник будівництва міг перевірити відповідність фундаменту та запроектованої конструкції. Проте в ЗНО серед обов’язкових документів, які мають бути частиною проекту, геотехнічне дослідження не зазначено.

Установка з передбачає позначення або визначення на місцевості того, що відображено в плані проектувальником, і обмежується геометричною перевіркою на ділянці проектованої будівлі та декларацією забудовника про можливість розпочати договірні роботи, з чим що керівництво проекту, за погодженням з ініціатором, дає дозвіл на негайний початок робіт.

• рішення надзвичайних ситуацій які відбуваються на сайті та записуються в книга замовлень та допомоги точні вказівки для правильного тлумачення проекту. Керівник будівництва повинен переконатися, що роботи виконуються відповідно до проекту, для чого він повинен контролювати та забезпечувати розвиток робіт та вирішувати будь-які непередбачені ситуації, які можуть виникнути під час зазначеного розвитку. Ви повинні зробити стільки перевірок, скільки необхідно, щоб фактично роботи відповідали проекту, даючи підряднику необхідні інструкції щодо цього. У цьому сенсі підряднику повинні бути надані плани та дані, необхідні для правильної інтерпретації проекту.

Відповідає керівник будівництва інтерпретація проекту , як з технічної, економічної та естетичної точки зору, так і вжиття необхідних заходів для завершення розробки проекту, встановлення адаптацій, додаткових деталей і модифікацій, які можуть знадобитися для досягнення повного завершення роботи , згідно з проектом.

Керівник будівництва повинен записати накази, надані в книзі нарядів і допоміжних робіт, а також розпорядження, пов'язані з контролем якості, і подати їх завершеними після закінчення робіт.

• Підготувати, за бажанням промоутера або за його згодою, можливе модифікації проекту , які вимагаються ходом виконання робіт, за умови, що вони адаптуються до нормативних положень, передбачених і дотриманих при складанні проекту. Згідно з законом, керівник будівництва зобов’язаний вносити зміни до проекту лише тоді, коли це вимагається ходом виконання робіт. Проте за договором можливе продовження ius variandi промоутеру на стільки модифікацій, які він вирішить внести в проект під час виконання робіт, або навіть обмежити зазначені повноваження щодо внесення модифікацій, які передбачають зміну контрактної ціни в бік збільшення або зменшення. , на певний відсоток.

Ні LOE, ні Цивільний кодекс не визнають права ініціатора вносити зміни до проекту. Керівник будівництва зобов'язаний лише вносити зміни в проект, спрямовані на виправлення в ньому того, що є неправильним або нездійсненним. The нездійсненність можуть бути визначені технічними, юридичними, містобудівними причинами тощо.

У випадку, якщо передбачається можливість внесення змін до проекту, спосіб регулювання та розрахунку коригувань ціни та термін у зв'язку з цими змінами повинні бути спеціально регламентовані в договорі на виконання робіт.

Архітектор, керівник роботи, повинен виправити проект, який виконується, коли він виникає Помилки . Якщо автор проекту і керівник роботи один і той же головний архітектор, то це лише виконання того, що було запроектовано. Але якщо він інший, другий стає кваліфікатором і коректором першого, оскільки критерієм є те, що проект є наміром, а виконання є реальністю.

1. e) Підписати розташування або початок роботи хвилин і фінал довідку про роботу, а також підготувати до часткові атестації і остаточна ліквідація виконуваних робочих одиниць, з візами, які можуть бути обов'язковими.

Сертифікат планування або початку робіт або зняття канатів має бути підписаний керівництвом проекту, підрядником та ініціатором.

Підписка керівником будівництва остаточного сертифікату робіт є необхідною вимогою для реєстрації декларації про нове будівництво (або підтвердження завершення, коли було декларовано новий об’єкт, що будується), і отримання першої ліцензії на зайняття.

1. f) Підготуйте та підпишіть документація виконаної роботи щоб доставити його промоутеру з візами, які можуть бути обов’язковими. З огляду на те, що практика показує, що в роботах завжди є зміни (значні чи незначні) у проекті від початку його виконання до завершення робіт, керівник будівництва зобов’язаний підготувати та підписати документацію робіт. що фактично було виконано. Така документація відома як будівельна as – побудована документація .

Керівник будівництва повинен передати зазначену документацію про виконану роботу замовнику, який, у свою чергу, повинен передати її майбутнім покупцям побудованої будівлі.

g) Зобов'язання в директор з виконання робіт , у тих випадках, коли керівник роботи та керівник виконання роботи є одним і тим же професіоналом.

Керівник виконання – керівник робіт

Керівник виконання роботи певний як будівельний агент, який, як частина управління проектом, бере на себе технічну функцію керівництва матеріальним виконанням робіт та якісного та кількісного контролю будівництва та якості будівлі. .

дві фігури таким чином розрізняються в межах факультативного напряму:

– керівник будівництва; І

– Керівник виконання робіт.

Обидві фігури є сумісний і, в той же час, їхні функції абсолютно відмінні.

Команда основні функції Керівник виконання робіт керує, розпоряджається та контролює виконання та розвиток робіт. Однак функції керівника робіт завжди підпорядковані функціям керівника робіт.

Фігура керівника робіт - це та, яка традиційно розроблена у світі будівництва інспектор чи технічний архітектор . Цей агент не має жодних повноважень для підготовки чи розробки проекту чи його модифікації.

Розробляє керівник робіт посередницький напрямок виконання робіт, тоді як керівник виконання робіт вправляє тим, що буде негайний напрямок . Він безпосередньо та безпосередньо в роботі та в процесі будівництва та прибуває, щоб усунути технічні та підготовчі недоліки підрядника на місці.

Якщо особа, призначена для виконання функцій керівника виконання робіт, є а юридична особа , ця особа, у свою чергу, повинна призначити техніка, який буде керівником виконання робіт, який повинен мати кваліфікаційну професійну кваліфікацію.

Керівник виконання робіт, як технік, повинен бути в курсі подій і знати технологічні норми будівлі , та попереджати керівника робіт про його невідповідність, перевіряючи відповідність конструкції його lex artis

Вимога

 Для виконання функцій керівника з виконання робіт необхідно мати кваліфікаційну академічну та професійну кваліфікацію та відповідати необхідні умови для здійснення професії. Ця вимога не залежить від того, чи підлягають LOE будівлі, які планується проектувати та керувати ними.

Отже, архітектори, архітектори-техніки, інженери та інженери-техніки може виконувати функції директора з виконання проекту.

Зобов'язання

Керівник з виконання робіт несе такі обов'язки:

• Перевірити прийом будівельні вироби на місці , замовляючи виконання точних випробування та випробування. Серед обов’язків, які покладаються на керівника виконання робіт, є перевірка матеріалів, які використовуються для виконання робіт (суміші, випробування та перевірки, пропорції та дозування матеріалів, аналіз, правильне розміщення матеріалів). вищезазначені матеріали, супутня документація тощо).
• Спрямуйте матеріальне виконання робіт, перевірка планування, матеріалів, правильного виконання та розташування елементів конструкції та інсталяцій відповідно до проекту та вказівок керівника будівництва.
• Запишіть відповідні інструкції в книга замовлень та допомоги і в книга контролю якості. Керівник виконання робіт повинен записати в книгу нарядів і допомог точні розпорядження та вказівки, які даються в роботі для правильного тлумачення та виконання проекту.

Що стосується контролю якості, у LOE нічого не сказано про зобов'язання керівництва проекту в цьому відношенні. Це регіональне законодавство, яке встановлює обов'язок моніторингу та перевірки дотримання рівня якості та програми контролю якості, відповідної будівлі, на керівництво проектом (керівник будівництва та керівник виконання робіт).

• Підписати хвилини верстки або початок роботи та підсумковий сертифікат роботи, а також підготувати та підписати часткові атестації і остаточна ліквідація виконаних одиниць роботи.
• Співпраця в розробці документація виконаної роботи . Керівник факультативного виконання повинен співпрацювати з іншими будівельними агентами в підготовці документації виконаної роботи, надаючи результати проведеного контролю.