Протягом багатьох років ми переживаємо низку законодавчих реформ і суттєві зміни в тому, як історично розвивався процес отримання іпотеки в Іспанії. Іспанські банки зазнали великого стресу, коли мова зайшла про юридичне підтвердження посад і умов, в яких вони працювали, а також вимог, які вони вимагали від громадян, і, як наслідок, були висунуті низка законів, реформ, постанов, судових рішень, покарань тощо, які стали революцією в іспанському іпотечному процесі.
Одна з останніх вимог нового закону про іпотеку набуде чинності 16 червня 2019 року. Тобто наступного тижня відбудуться суттєві зміни у формі та процесі отримання іпотеки в Іспанії.
Що це за зміна? Це дуже просто, до моменту набрання чинності цим законом банки, як правило, узгоджували окремі умови видачі іпотечних кредитів безпосередньо з клієнтами. Тобто клієнт звернувся до банку, щоб вимагати іпотеку, банк вивчав справу і, у випадку, якщо банк схвалив іпотеку, таке погодження було сформульовано через документ, який той же банк надав клієнту, але що він як правило, не було підписане до дня призначення нотаріуса для підписання правовстановлюючого документа на купівлю. Отже, прийняття від клієнта умов іпотеки було здійснено в тому ж акті та на зборах нотаріуса для підписання правовстановлюючих документів купівлі-продажу (зазвичай ми це називаємо «завершенням»). У цей момент клієнту, як крок до підписання іпотечного договору, йому було представлено підписати приватну документацію про іпотеку з усіма умовами іпотеки та представлено як необхідний крок до підписання іпотечного договору та актів про іпотеку. продаж.
Однак такий спосіб «затвердження іпотеки» призвів до випадків, коли банк, узгодивши з клієнтом конкретні умови для затвердження іпотеки, формально такі умови не приймалися до підписання у нотаріуса в той же день. продаж. Після цього, у випадку, якщо банк вніс зміни в останню хвилину, клієнт може не бути поінформованим до моменту, коли він буде на останній зустрічі для завершення перед нотаріусом.
В інших випадках іноді траплялося, що банк просто не інформував своїх клієнтів детально про умови кредиту, будучи поінформованим в останній момент, і подавав під тиском, що, якщо ці умови не будуть прийняті, купівля-продаж не займе місце.
Це було розцінено як надмірний тиск на громадян, які залишилися беззахисними перед банком за цю інформацію в останню хвилину, тому, як правило, змушені погодитися на нав’язані умови, якщо вони не хотіли програвати продаж.
Тому дану дезінформацію щодо громадян розцінили як беззахисність, а також розцінили як зловживання банком владою щодо своїх клієнтів.
Щоб вирішити це, закон висуває те клієнт підписує З НОТАРИУСОМ банку прийняття умов кредиту з достатнім терміном до закінчення процесу покупки.
Термін, який встановлюється – 10 днів.
Як це працює ?: By нотаріальна грамота. Тобто, як крок до підписання іпотечного договору (і, відповідно, продажу), банк і клієнт повинні відвідати нотаріуса (клієнт може прийти особисто, або в особі свого адвоката) протягом 10 днів. авансом, оформити акт прийняття умов позики.
Таким чином уникає тиску, який можна чинити на клієнта, оскільки у разі неприйняття умов, встановлених банком, клієнт не піддається тиску, щоб прийняти ці умови на тій самій зустрічі для підпису акти купівлі-продажу.
Отже, процес до цього часу був таким:
– Клієнт просить іпотеку, а банк її приймає
– Встановлюються дата та підпис договорів купівлі-продажу та застави
– У той же день, що й підпис, встановлений у нотаріуса, клієнт підписує іпотечний договір та акт купівлі-продажу. Прийняття умов банку здійснюється приватним документом (який додається до змісту цього ж іпотечного договору).
Отже, клієнт підписує два вчинки: Акти купівлі-продажу та Акти застави.
Новий закон про іпотеку, який встановлює наступне:
– Клієнт просить іпотеку. Банк це затверджує
– Банк призначає зустріч з клієнтом у нотаріуса для підписання а акти прийняття умов іпотеки з мінімумом За 10 днів до дати, визначеної для підписання остаточної іпотеки та продажу. Клієнт сприяє цій зустрічі особистою присутністю або за довіреністю свого адвоката.
– Клієнт сприяє (особисто або через довіреність) дату підписання клієнтом акти купівлі а також іпотечні документи.
Отже, клієнт підписує ТРИ нотаріальні дії:
1.- Акти прийняття застави
2.- Акти купівлі-продажу + Акти іпотеки.
Таким чином, громадянам пропонуються кращі гарантії в їхньому праві на детальну інформацію та вільне підтвердження свого рішення про отримання іпотечного кредиту.
Отже, зазначимо, що банки зобов’язані щонайменше за 10 днів допомогти в нотаріальній конторі особисто або за довіреністю підписати акти прийняття іпотеки.
Як це впливає на іноземних покупців-нерезидентів? Як бачимо, процес купівлі іпотеки досі дозволяв нерезидентам Іспанії, які купили нерухомість в Іспанії, що лише за один день вони могли собі дозволити і те, і інше: і придбання нерухомості, і її іпотеку. Тобто за ОДИН вони могли завершити акт до придбати нерухомість та отримання іпотеки.
Однак завдяки цій реформі потрібно зробити ще одну попередню дію. Таким чином, стає необхідним, щоб клієнт-нерезидент або той, хто не проживає в Іспанії, повинен був поїхати до Іспанії до завершення процесу купівлі для офіційного прийняття умов Банку. Це припускає, що ті, хто не проживає в Іспанії, повинні відправитися в подорож до завершення, щоб підписати ці умови іпотеки перед нотаріусом.
У зв’язку з цим важливо, щоб для всіх тих, хто купує житло в Іспанії та хто подає заявку на іпотеку в іспанському банку, ви повинні мати на увазі, що вам, можливо, доведеться переїхати до Іспанії, а не лише для того, щоб офіційно оформити процес купівлі в завершення процесу, але також приблизно за 10 днів до закінчення процесу.
Очевидно, що якщо іноземний покупець або нерезидент вирішить або віддає перевагу не приїжджати в Іспанію заздалегідь, він повинен буде надати своєму адвокату або законному представнику необхідні для цього повноваження на представництво (довіреність).
РІШЕННЯ: Отже, рішенням для клієнта, щоб уникнути цього додаткового зміщення, було б те, що він надає довіреність своєму адвокату.
Оскільки довіреності в Іспанії оформляються інакше, ніж в інших країнах, а також повноваження, надані за кордоном, потребують тривалої легалізації, ми рекомендуємо всім тим, хто купує нерухомість в Іспанії за допомогою іспанської іпотеки або має намір зробити це, розглянути цю нову вимогу особистого візиту до Іспанії до завершення роботи з адвокатами, надати найкраще рішення, у тому числі якщо можливо надати довіреності своїм адвокатам або законним представникам.
Таким чином, ті, хто не може приїхати так далеко в Іспанію, їхні юристи зможуть підписати будь-який тип документів, який їх банк вимагає для оформлення процесу купівлі та іпотеки.
